裁判字號：臺灣新北地方法院94年訴字第1104號民事判決
裁判日期：民國95年04月12日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣板橋地方法院民事判決94年度訴字第1104號原告庚○○訴訟代理人 胡坤佑 律師被告己○○○
戊○○丁○○甲○○壬○○○上列一人訴訟代理人癸○○住台北縣永和市○○路○○號1樓被告丙○○住台北市○○路○段○○巷○○號上列一人訴訟代理人甲○○住台北縣中和市○○街○○○號13樓被告乙○○住桃園縣上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，經本院於民國95年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應就登記在其被繼承人 吳登興 名義，坐落如附表所示之土地所有權應有部分五分之一，於辦理繼承登記後，將所有權移轉登記與原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
一、被告己○○○、丁○○、甲○○、丙○○、乙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，應依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告於民國80年4月26日與被告之被繼承人吳登興簽立不動產買賣契約書，買受吳登興所有如附表所示土地應有部分共計14筆（以下簡稱「系爭土地」），買賣價金為新臺幣（下同）2,749,500元，原告嗣於80年5月24日付清全部價金。因原告不具自耕農身分，故未辦理所有權移轉登記，被告之被繼承人吳登興仍將於系爭土地上設定100萬元之抵押權予原告。吳登興前於88年1月28日死亡，系爭土地由被告繼承而公同共有，又現農地移轉須自耕農身分限制之法令已刪除，為此，爰依買賣及繼承之法律關係，求為命被告就系爭土地辦理繼承登記後，將其所有權移轉登記予原告。聲明：如主文第1項所示。
三、被告壬○○○、戊○○、丁○○、甲○○、丙○○則辯稱：被告之被繼承人吳登興與原告間並無買賣關係，因吳登興要清償積欠原告之父會款債務，故將系爭土地設定抵押權予原告，雙方協商會款債務時，被告戊○○在場。而不動產買賣契約書、切結書上關於吳登興之簽名與印文，均非吳登興所為，原告之訴，為無理由云云，並聲明：駁回原告之訴。
四、原告主張其於80年4月26日與被告之被繼承人吳登興簽立不動產買賣契約書，買受吳登興所有如附表所示系爭土地，原告嗣於80年5月24日付清約定之全部價金2,749,500元等語，被告壬○○○、戊○○、丁○○、甲○○、丙○○則否認被繼承人吳登興將系爭土地出賣予原告。經查，原告主張上開事實，業據提出不動產買賣契約書1件、切結書1紙、他項權利證明書影本1件、土地登記簿謄本14紙、付款明細表
1紙、華南銀行存款往來明細表影本1件、支票影本7紙、匯款單影本1紙為證（本院卷第9至13、29至42、63至76、
107、109至117頁），且經證人辛○○即辦理簽立系爭土地買賣契約之代書證稱：「切結書不是我寫的，契約書上打字部分是我打的，契約書中第三條『吳登興收記』，第九條『80年5月24日...收據』不是我寫。契約書人欄位中的姓名、身分證字號、住址是我記載的。用印應該是買賣雙方所用印。」、「抵押權設定在八十九年以前買賣土地須有自耕能力才能買賣，因為價金已給付，所設定擔保。...」等語明確（本院94年11月30日言詞辯論筆錄，本院卷第144頁），而卷附（本院卷第10、11頁）不動產買賣契約、切結書上關於「吳登興」之印文，與被告之被繼承人吳登興辦理抵押權設定登記時申辦之印鑑證明所用印鑑（本院卷95頁），於外觀上觀察，三者之形式大抵相同，卷附臺北巿大同區戶政事務所核給之印鑑證明既為吳登興自行或委任他人辦理，自可推認上開不動產買賣契約書、切結書上之印文為吳登興所有。再者，本件買賣契約原有買賣標的除系爭土地外，尚有台北縣○○鄉○○○段荖寮小段57、58、59、60之2地號土地共計18筆土地，系爭57、58、59、60之2地號土地業於80年5月22日以買賣為原因，移轉登記與原告所有，原告且已繳土地增值稅493,595元等情，有土地登記簿謄本4件、土地買賣所有權移轉契約書影本1件、土地增值稅繳款書影本
4紙在卷足憑（本院卷153至161頁），足見原告與被告之被繼承人吳登興確已成立買賣系爭土地之法律關係，被告壬○○○、戊○○、丁○○、甲○○、丙○○辯稱被告之被繼承人吳登興與原告間並無買賣關係，因吳登興要清償積欠原告之父會款債務，故將系爭土地設定抵押權予原告云云，應不可採，自堪信原告之主張為真實。
五、系爭土地為「田」地目，有土地登記謄本14紙附卷可稽（本院卷第29至42、63至76頁），係屬89年1月26日公布刪除之土地法第30條所稱之「農地」。是以，於89年1月26日公布廢止（刪除）土地法第30條規定之前，承受系爭土地之買受人須具有自耕能力。按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有；每宗耕地不得分割或移轉為共有，此為修正前土地法第30條第1項、農業發展條例第30條明文所定。約定出售私有農地予無自耕能力之買受人者，出賣人即因土地法第30條之規定，致不能履行其移轉標的物所有權之義務，故該買賣契約係以不能之給付為契約之標的，如無民法第246條第1項但書或第2項之情形，應屬無效。但若其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，或附停止條件或始期之契約，於條件成就或期限屆至前，不能之情形已除去者，其債權契約仍為有效。而承受人就所承受之農地究竟有無自耕能力，以承受時為準。是以，私有農地所有權之移轉，於89年
1月26日廢止（刪除）土地法第30條條文前，其承受人以能自耕者為限，否則所有權之移轉無效，故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第246條第1項但書及第2項之情形外，其契約應屬無效。查系爭土地雖屬農地，惟被告之被繼承人吳登興與原告於80年4月26日簽立不動產買賣契約書第7條約定「所有權移轉登記之時甲方（即原告）得以自己以外之名義為取得人乙方（即吳登興）順從不得異議。」，出賣人吳登興嗣於同年5月24日出具切結書，承諾於移轉系爭土地所有權之前，先辦理抵押權之設定，俟原告取得自耕能力證明時，無條件提供證件並蓋章以移轉系爭土地所有權。吳登興仍於同年5月26提供系爭土地設定權利價值100萬元之抵押權予原告等情，有不動產買賣契約書影本1件、切結書影本1紙、土地登記簿謄本14紙附卷可考（本院卷第10、11、29至42頁），原告與吳登興均認系爭土地之買賣並非以不能之給付為標的而屬無效，亦即吳登興同意待日後法令修改成「得移轉為共有時」願意將系爭土地應有部分移轉登記予原告，雙方既於訂約時已合意並訂明於預期除去不能之情形（即預期買賣之農地變為非農地後依法令得辦理移轉登記時，再為移轉登記）後，由吳登興履行系爭農地所有權移轉予原告之給付，顯見原告與吳登興就系爭土地買賣契約於「預期不能之情形除去後，而為給付」有所約定。是以，系爭土地買賣契約自屬有效。
六、按繼承人對被繼承人之債務，負連帶責任，民事第1153條第
1項定有明文。被告為吳登興之繼承人，有戶籍謄本12件、繼承系統表1紙附卷可稽（本院卷第14至27頁），準此，系系爭土地應有部分五分之一，自應由被告辦理繼承登記後，再依系爭買賣契約之契約關係移轉登記予原告。從而，原告依據買賣契約及繼承之法律關係，請求被告應就如附表所示系爭土地辦理繼承登記後，將所有權移轉登記與原告，為有理由，應予准許。
七、兩造之其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果無影響，爰不一一論列，附此說明。
八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第85條第2項。中華民國95年4月12日
民事第二庭法官徐福晉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年4月12日
書記官劉怡欣附表┌──┬─────────────────────┬──────┬────┐│編號│土地坐落│面積│權利範圍││├───┬────┬───┬──┬─────┤││││縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│（平方公尺）││├──┼───┼────┼───┼──┼─────┼──────┼────┤│1│台北縣│貢寮鄉│田寮洋│荖寮│三○-二│一七五六│五分之一│├──┼───┼────┼───┼──┼─────┼──────┼────┤│2│台北縣│貢寮鄉│田寮洋│荖寮│三○-三│三三│五分之一│├──┼───┼────┼───┼──┼─────┼──────┼────┤│3│台北縣│貢寮鄉│田寮洋│荖寮│三○-四│二三三│五分之一│├──┼───┼────┼───┼──┼─────┼──────┼────┤│4│台北縣│貢寮鄉│田寮洋│荖寮│五四-一│四八五│五分之一│├──┼───┼────┼───┼──┼─────┼──────┼────┤│5│台北縣│貢寮鄉│田寮洋│荖寮│五六-二│二九三九│五分之一│├──┼───┼────┼───┼──┼─────┼──────┼────┤│6│台北縣│貢寮鄉│田寮洋│荖寮│六○│二六一九│五分之一│├──┼───┼────┼───┼──┼─────┼──────┼────┤│7│台北縣│貢寮鄉│田寮洋│荖寮│六○-一│七七六│五分之一│├──┼───┼────┼───┼──┼─────┼──────┼────┤│8│台北縣│貢寮鄉│田寮洋│荖寮│六一│一三七七│五分之一│├──┼───┼────┼───┼──┼─────┼──────┼────┤│9│台北縣│貢寮鄉│田寮洋│荖寮│六一-一│一二九○│五分之一│├──┼───┼────┼───┼──┼─────┼──────┼────┤│10│台北縣│貢寮鄉│田寮洋│荖寮│六二│一一九三│五分之一│├──┼───┼────┼───┼──┼─────┼──────┼────┤│11│台北縣│貢寮鄉│田寮洋│荖寮│六三│四八四五│五分之一│├──┼───┼────┼───┼──┼─────┼──────┼────┤│12│台北縣│貢寮鄉│田寮洋│荖寮│六三-一│五八七│五分之一│├──┼───┼────┼───┼──┼─────┼──────┼────┤│13│台北縣│貢寮鄉│田寮洋│荖寮│六九│二三四二│五分之一│├──┼───┼────┼───┼──┼─────┼──────┼────┤│14│台北縣│貢寮鄉│田寮洋│荖寮│七○│七八│五分之一│└──┴───┴────┴───┴──┴─────┴──────┴────┘