臺灣臺中地方法院民事裁定 103年度中小字第243號
原 告 蔡汶璉
兼訴訟代理人 陳琿宜
被 告 十興開發股份有限公司
法定代理人 蕭宜佳
被 告 蕭祐如
共 同
訴訟代理人 王為
蕭福興
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國103年6月30日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告蔡汶璉新臺幣39,200元、給付原告陳琿宜新臺幣
39,200元，及均自民國102年12月4日起至清償日止，按年息百分
之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,000元，由被告負擔。
本判決得假執行。
爭執事項及理由要領
甲、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。原告起訴時係請求：被告應給付原
告新臺幣（下同）78,400元，及自民國102年9月12日起至清
償日止，按年息5％計算之利息。嗣於本院103年2月17日言
詞辯論期日，當庭以言詞將利息起算日變更為起訴狀繕本送
達翌日，其餘不變。再於本院103年6月30日言詞辯論期日，
當庭以言詞將聲明變更為：被告應給付原告蔡汶璉39,200元
、給付原告陳琿宜39,200元，及均自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息5％計算之利息，並經記明筆錄在卷，
核屬減縮應受判決事項之聲明，依前開規定，自屬適法。
二、被告2人未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386
條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決
。
乙、實體方面
一、原告主張：兩造於102年6月19日簽訂不動產買賣契約書（下
稱系爭契約），由原告2人向被告2人購買坐落南投縣○○鎮
○○段969-7、969-8、969-18、969-45等地號土地，及其上
門牌號碼南投縣竹山鎮○○里○○巷00弄000號建物（下稱
系爭房屋），買賣總價金為3,500,000元，原告在102年9月
11日已付清尾款並完成交屋。又因系爭房屋地處多雨之南投
縣竹山鎮，故兩造將防水工程列為最重要之項目，於系爭契
約之備註欄特別約定：1.頂樓防水處理、2.房屋粉刷龜裂部
分，重新批土粉刷、3.環境除草。而被告在交屋前亦宣稱已
做好防水工程，詎102年9月8日第1次進行交屋時，被告有多
達6項修繕工程，未依約履行，嗣於同年月11日進行第2次交
屋，被告雖有改善，然亦未全部履行，僅稱會陸續處理，原
告勉強完成交屋手續。嗣原告進行系爭房屋之裝潢整修工程
，始發現被告完全未施作頂樓防水工程，而房屋粉刷龜裂部
分，亦未重新批土粉刷，顯有瑕疵，原告乃委請仲介通知被
告，請其出面協商解決，惟不獲置理。又系爭房屋既有上開
瑕疵，被告依民法第354條規定，應負擔保之責，原告自得
依民法第359條前段規定，請求減少買賣價金。而原告針對
前揭瑕疵，已委請系爭房屋裝潢整修工程之廠商估價，防水
工程費用為46,200元、粉刷龜裂部分重新批土粉刷費用為
25,000元、窗戶速力空膠費用（因未施作頂樓防水工程導致
漏水，故需施作此項）為7,200元，合計78,400元（46200
+25000+7200＝78400），是原告可得請求減少買賣價金之數
額，應以上述估價金額為準，茲請求減少價金78,400元，則
被告原先受領買賣價金，於該減價78,400元範圍內，其法律
上原因已不復存在，原告自得請求被告返還，爰依不當得利
之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告2人未於最後言詞辯論期日到場，惟據其先前到場所為
之陳述及提出之書狀，略以：關於頂樓防水處理部分，被告
十興開發股份有限公司（下稱十興公司）於系爭房屋興建完
工前，有做防水處理，惟因完工已逾5年，又無人打掃、管
理，故原告在購屋前第1次到系爭房屋現場，見牆壁與天花
板交接處3個管道孔有滲水痕跡，經被告十興公司之人員說
明後，原告表示渠等不懂工程，但不管是被告十興公司所稱
預留管道孔滲水，或屋頂滲水，只要妥善處理，不要漏水即
可。因此兩造於系爭契約載明頂樓防水處理，簽約時原告不
放心，又要求被告十興公司之人員用手寫保固1年。若果如
原告所稱須全部重新施作，依渠等謹慎小心，已近於吹毛求
疵，一定會要求載明「全部重新施作」，而非「防水處理」
。而被告依約將3處預留管道孔委請訴外人 陳俊良 即良維工
程行封閉，並委請檢查系爭房屋是否有漏水之疑慮，至於如
何處置概由專業人員全權勘驗處理，是原告請求全部重新施
作，即屬無據。關於房屋粉刷部分，被告十興公司於交屋前
已委請油漆工即訴外人 廖健筆 施作。至於窗戶速力空膠部分
，被告十興公司於興建房屋時，每戶房屋之窗戶安裝後，即
全面打上速力空膠，只要這一部分膠質沒有退化、脫膠，即
無重新施作之必要，且系爭契約就此並無明文約定。況交屋
迄今，原告從未通知被告房屋有任何需修補保固，原告之請
求顯無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)原告主張兩造於102年6月19日簽訂系爭契約，由渠等2人向
被告2人購買系爭房屋，買賣總價金為3,500,000元，渠等在
102年9月11日已付清尾款並完成交屋。又兩造於系爭契約之
備註欄特別約定：1.頂樓防水處理、2.房屋粉刷龜裂部分，
重新批土粉刷、3.環境除草等事實，業據提出系爭契約為證
，且為被告所不爭執，堪信為真。原告復主張被告未施作頂
樓防水工程，而房屋粉刷龜裂部分，亦未重新批土粉刷，顯
有瑕疵，依民法第359條規定請求減少價金78,400元，並依
不當得利之法律關係，請求被告返還，惟為被告否認，並以
前詞辯解。
(二)原告主張系爭房屋有上開瑕疵，業據提出照片、估價單等為
證，被告固辯稱被告十興公司已施作頂樓防水處理、房屋粉
刷龜裂部分，重新批土粉刷、窗戶速力空膠等項目，並無原
告所稱之瑕疵，且窗戶速力空膠部分，系爭契約就此並無明
文約定云云，並提出請款單、付款登記表、支票、預支款項
申請單、照片等為證。惟查，證人即施作系爭房屋粉刷、窗
戶速力空膠之涂 添祥 於本院103年4月7日言詞辯論時到庭證
述：「（你是否去過系爭房屋？），我去過好幾次，是去做
工程，我是去年去做工程」、「（你做何工程？）木工、裝
潢及後面廚房增建、加蓋頂樓樓梯、環境整理等」、「（你
有做房屋龜裂的粉刷？）是全屋粉刷，因為牆面有髒污，我
買水泥漆重新粉刷」、「（你重新粉刷之前，牆壁有龜裂？
）多少都有」、「（你粉刷時有批土嗎？）有，2樓主臥房
、1、2樓樓梯間重新批土」、「（你批土之前，上開2處有
批土過嗎？）應該是沒有，因為有批土過會比較細膩，這兩
處從龜裂的痕跡看得出來應該事前沒有批土」、「（從事室
內裝潢有多少年經驗？）近40年」、「（除了牆壁外，天花
板有批土問題？）有，蓋房子水泥模之後一定要批土，不然
即使上漆也會看到毛細孔」、「（依照你的經驗，有沒有批
土是肉眼就看得出來？）是這樣沒錯」、「（你確定系爭房
屋關於2樓主臥房跟1、2樓樓梯間在你整修前沒有批土？）
該2處牆面不平的地方，我判斷是沒有批土，不然應該會再
細膩一點」、「（系爭房屋有漏水的問題？）原告帶我去看
，我看1樓窗戶、浴室洗手台有漏水這些都是可以修補的，
原告擔心頂樓會漏水，我去看頂樓時有補修過的痕跡，以後
是否會漏水，那我就不知道，就我的專業判斷，業主擔心會
漏水要求重新做頂樓防水是合理的」、「（2樓前面2個小窗
及主臥的前面的房間馬桶漏水，你記得嗎？）有，我現在記
得了」、「（你所見的龜裂，是全部龜裂還是部分龜裂？）
是部分的龜裂，我都有重新批土」、「（窗台的漏水是如何
漏水？）我沒有處理窗台。是業主指給我看的，有水漬，馬
桶的漏水是水電工處理的，另外系爭房屋1、2樓的窗戶速力
空膠沒有補過，我有處理。被告有打速力空膠，但做的不確
實，窗戶的速力空膠很重要，如果不確實，日積月累一定會
漏水」、「（你去看時，現況有漏水？）我去做的時候，沒
有下雨，但是我看到窗戶旁邊有水漬，是漏到屋內的水漬」
等語，可證系爭房屋之頂樓防水工程、粉刷、窗戶速力空膠
部分確有瑕疵，被告十興公司縱有施作上開項目，惟系爭房
屋既仍有漏水現象，2樓主臥房跟1、2樓樓梯間粉刷龜裂部
分，未重新批土，1、2樓窗戶速力空膠有打但不確實，顯不
具有被告所保證之品質（即系爭契約備註欄：1.頂樓防水處
理、2.房屋粉刷龜裂部分，重新批土粉刷）或減少其價值及
通常之效用（即窗戶速力空膠），被告上開抗辯即屬無據，
尚不足採。
(三)被告復辯稱交屋迄今，原告從未通知渠等房屋有任何需修補
保固云云。惟查，原告前已委請仲介通知被告系爭房屋有漏
水之瑕疵，請被告出面協商解決，此有原告所提手機簡訊附
卷可稽，且為被告所不爭執，則被告此部分辯解尚無足採。
(四)按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或
減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無
關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉
時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求
減少其價金，民法第354條、第359條前段分別定有明文。本
件原告所購買之系爭房屋有漏水現象，2樓主臥房跟1、2樓
樓梯間粉刷龜裂部分，未重新批土，1、2樓窗戶速力空膠有
打但不確實，顯不具有被告所保證之品質（即系爭契約備註
欄：1.頂樓防水處理、2.房屋粉刷龜裂部分，重新批土粉刷
）或減少其價值及通常之效用（即窗戶速力空膠），已如前
述，自為上開民法所規定之瑕疵情形。而原告發現上開瑕疵
後，既已即時向被告反應而未獲置理，自得依民法第359條
規定請求減少價金。又原告針對前揭瑕疵，已委請系爭房屋
裝潢整修工程之廠商估價，防水工程費用為46,200元、粉刷
龜裂部分重新批土粉刷費用為25,000元、窗戶速力空膠費用
為7,200元，合計78,400元，此有估價單在卷可按，且為被
告所不爭執，是原告可得請求減少買賣價金之數額，應以上
述估價金額為準。
(五)末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法
第179條定有明文。原告主張上開減價後，被告原先受領買
賣價金，在該減價78,400元範圍內，其法律上原因已不復存
在。從而，原告依據民法第179條之規定，請求被告應給付
原告蔡汶璉39,200元、給付原告陳琿宜39,200元，及均自起
訴狀繕本送達翌日即102年12月4日起至清償日止，按年息5
％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判
決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、本件係適用小額程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假
執行，並於訴訟費用裁判同時，確定其費用額如主文第2項
所示。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年7月14日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官羅智文
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年7月14日
書記官