臺灣高雄地方法院民事判決 104年度雄簡字第1662號
原 告 日顯停車機械有限公司
法定代理人 洪榮同
訴訟代理人 黃溫信 律師
徐美玉 律師
黃紹文 律師
被 告 幸福座大樓管理委員會
法定代理人 蔡坤泰
上列當事人間給付尾款事件，本院於民國105年1月21日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾叁萬元，及自民國一○四年五月八日
起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國86年定有機械停車位之保養維修契約
，約定由原告為幸福座大樓（下稱系爭大樓）機械停車位提
供保養服務。102年9月間原告建議更換系爭大樓機械停車
位鐵鍊，被告遂於103年5月15日管委會會議決議與原告簽
訂更換系爭大樓機械停車位鐵鍊之契約（下稱系爭契約），
約定由原告出售並更換機械停車位鐵鍊，並附贈牙桿、保固
一年、更新程式、警示燈及警告音響系統，經議價後總價金
為新臺幣（下同）53萬元，原告依約於103年8月30日前更
換完畢並履行上開所有契約內容，而經被告驗收完畢，詎被
告僅給付10萬元，尚餘43萬元尾款拒不給付，為此，爰依系
爭契約請求被告給付尾款43萬元，並聲明：被告應給付原告
43萬元，及自支付命令送達被告翌日起至清償日止，按週年
利率5﹪計算之利息。
二、被告則以：公寓大廈管理條例第11條規定共用部分及其相關
設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決
議為之，而系爭契約屬重大修繕，被告未經區分所有權人會
議即與原告簽訂系爭契約，契約應屬無效等語置辯。並聲明
：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執及爭執事項
（一）不爭執事項
1.102年9月間原告建議換系爭大樓機械停車位鐵鍊，102
年12月4日原告提出報價單，103年5月15日被告召開第
18屆第3次管委會會議時，訴外人 丁瑋毅 代理當時被告主
任委員 陳淑華 而與原告簽訂系爭契約。
2.系爭契約內容約定為更換系爭大樓機械停車位鐵鍊，總價
款53萬元。
3.102年12月至103年11月被告主委為陳淑華、103年12月
以後更換為蔡坤泰。陳淑華擔任主委期間，主任委員之事
務均委由丁瑋毅代理。
4.原告於103年8月30日完成更換系爭大樓機械停車位鐵鍊
，被告僅支付10萬元。
（二）爭執事項
被告以系爭契約屬重大修繕，未經公寓大廈管理條例11條
經區分所有權人決議而由管委會決議訂約為由而拒絕付款
，有無理由？
四、本院得心證之理由
（一）按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為
主任委員，主任委員對外代表管理委員會，又當事人互相
表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，
公寓大廈管理條例第29條第2項前段及民法第153條第1
項均定有明文，查本件原告主張被告於103年間由陳淑華
擔任主任委員，而主任委員事務均合法委由丁瑋毅代理，
於103年5月15日被告召開第18屆第3次管委會會議時，
由丁瑋毅代理陳淑華而與原告簽訂系爭契約等情，為兩造
所不爭執，亦據證人 蕭憲順 、丁瑋毅證述甚詳（本院卷第
147～149、157～158頁），並有報價單、管理委員會
會議紀錄各一份可憑（本院卷第119～122頁），可堪認
為真。則丁瑋毅既屬有權代理陳淑華，而以被告主委身份
與原告就系爭契約達成意思表示合致，該契約即屬成立。
（二）而被告固辯以：按公寓大廈管理條例第11條共用部分及其
相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會
議之決議為之，又依內政部102年6月5日台內營字第00
00000000號函示現行公寓大廈規約範本，其第19條規定重
大修繕之標準為：10萬元以上、逾公共基金之百分之五、
逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用，本件
自屬重大修繕而契約無效云云，惟查：
1.按管理委員會之職務如下：二、共有及共用部分之清潔、
維護、修繕及一般改良，公寓大廈管理條例第36條第2款
亦有明文。而主任委員對外乃代表管理委員會，對外行使
共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等職務。
核公寓大廈之機械停車位鐵鍊更換之修繕業務，即屬共有
及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等職務，即得
由主任委員代表管理委員會為之。本件被告自承於系爭大
樓規約中並未對於一般修繕及重大修繕有何定義等語（本
院卷第99頁），而自系爭大樓規約中確實未見就此有特別
約定存在（本院卷第92～96頁），上開被告所提重大修繕
之標準，無非行政機關提供各公寓大廈所有權人於制訂規
約時之參考範本而已，而系爭大樓既未經區分所有權人會
議將上開範本內容列為規約之一，即難以被告所列舉範本
內標準，而認系爭契約屬系爭大樓重大修繕範圍內，從而
被告辯稱本件屬於重大修繕云云，即屬無據之詞。
2.況按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，
直接對本人發生效力；代理權之限制及撤回，不得以之對
抗善意第三人，民法第103條第1項及同法第107條前段
均定有明文，退步言之，縱系爭契約之訂立屬系爭大樓重
大修繕範圍，而需經區分所有權人會議決議，惟此亦屬系
爭大樓住戶與被告間之內部代理權限制，公寓大廈管理條
例內管理委員會決議應經區分所有權人會議之規定，係為
劃分管理委員會及區分所有權人會議之權責，以釐清管理
委員會權利義務之規定，並非得作為否定管理委員會與善
意第三人所為法律行為之效力之依據，以維交易安全。從
而丁瑋毅既合法代理陳淑華，陳淑華亦有權代理被告對外
簽訂系爭契約，則被告自不得以其內部代理權限制之事由
對抗善意第三人之原告，而遽認認定系爭契約無效，從而
，被告辯稱上情，亦屬無據。
3.又買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義
務，民法第367條定有明文，查原告於103年8月30日完
成更換系爭大樓機械停車位鐵鍊，被告僅支付10萬元乙節
，為兩造所不爭執，並有原告設備維修服務單及照片數份
可查（本院卷第130～137頁），從而被告尚餘43萬元尾
款未給付，原告得請求被告給付買賣價金尾款43萬元，即
屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭契約請求被告給付買賣價金尾款43萬
元，及自支付命令送達被告翌日即104年5月8日起至清償日
止，按週年利率5﹪計算之利息，為有理由，應予准許。
六、原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年2月24日
高雄簡易庭法官劉熙聖
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同
時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕
本）。
中華民國105年2月24日
書記官黃國忠