裁判字號：臺灣屏東地方法院88年訴字第468號民事判決
裁判日期：民國89年12月13日
裁判案由：交還土地
臺灣屏東地方法院民事判決八十八年度訴字第四六八號
原告君臨天下大廈管理委員會法定代理人甲○○訴訟代理人林伯祥律師被告丙○○兼訴訟代理人乙○○即 鄭黃英 右當事人間交還土地事件，本院判決如左：
主文被告乙○○即 鄭黃英菊 應將坐落屏東市○○段第三二號土地內如附圖所示Ａ部分面積○．○二九八公頃之地上物拆除，且應給付原告新臺幣貳拾萬參仟伍佰參拾元，及自民國八十八年七月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國八十八年五月七日起至拆除地上物之日止，按月給付原告新臺幣參仟玖佰壹拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○即鄭黃英菊負擔。
本判決於原告以新臺幣玖萬元供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告等應連帶拆除並給付如主文第一項所示及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：㈠被告未經原告所代表公寓大廈所有人全體之分管協議，以據為己用之意圖於民國
八十三年十月二十六日起，逕於其一樓空地搭建圍牆占有系爭土地上如附圖所示Ａ部分土地，損害其他共有人之權利，致無法就系爭土地為合理使用，則原告自得依公寓大廈管理條例第九條規定請求被告返還占用部分土地予所有人全體。
㈡就損害金計算部分，比照土地法第一百零五條規定租用基地建築房屋準用同法第
九十七條之建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限。玆審酌本件系爭土地所處位置、工商繁榮程度，被告等利用各該基地之經濟利益甚高，故原告主張按申報價額年息百分之十計算應屬合理。其計算方式為八十三年十月二十六日至八十六年六月三十日，申報地價為二千四百三十二元，八十六年七月一日至八十八年五月六日，申報地價為二千六百二十八元，此部份損害金總計為三十三萬九千二百一十六元（﹝２４３２＊２９８＊１０％＊９７９／３６５﹞＋﹝２６２８＊２９８＊１０％＊６７５／３６５﹞），並自八十八年五月七日起至交還土地之日止，按月給付六千五百二十六元之損害金（２６２８＊２９８＊１０％＊１／１２）。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈據原告主任委員與訴外人 蔡主傑 協調結果，圍牆並非蔡主傑所建，且勘驗時證人
邱招玉 證稱圍牆是由被告乙○○即鄭黃英菊所建。另訴外人中國國際商業銀行（下簡稱中國商銀）已於八十八年十月二十八日搬離。
⒉系爭圍牆應係八十三年十月二十六日後迄八十四年一月二十三日中國商銀屏東分
行開幕間所建。蓋被告與該銀行之租約係於八十三年十月二十六日簽立，而依證人邱招玉於八十八年九月十日證稱：「我於八十四年一月十六日到國際商銀任職，當時系爭土地之圍牆及水塔已搭建好了，是銀行承租時向出租人鄭黃英菊等人（應指鄭黃英菊、 李隆熙 ）要求要有這些設施，我們開幕時他們就建好了．．．」，是系爭圍牆確係被告乙○○即鄭黃英菊及李隆熙等人要求搭建。再倘訴外人李隆熙、被告乙○○即鄭黃英菊與蔡主傑訂立之不動產買賣合約書為真正，則核該契約之簽立日期為八十三年四月二十一日，蔡主傑既早已將之讓與，衡情無須於隔半年以上後再為被告鄭黃英菊等蓋圍牆，益徵系爭圍牆確係被告於八十三年十月二十六日後中國國際商業銀行屏東分行開幕前所搭建。且蔡主傑曾於證人甲○○等人詢問時指稱系爭圍牆係鄭黃英菊等所建，是系爭圍牆應係由被告雇工搭建。
⒊對於被告所舉訴外人蔡主傑與李隆熙間不動產買賣合約書，原告否認其真正。退
步言之，縱屬真正，其上亦僅約定「店舖空地」歸一樓店舖所有人管理使用，既無圖示，且依卷附地籍圖可知該店舖前臨路部分亦有空地，則該合約書所指之空地是否即系爭土地，被告亦未能舉證。進者，系爭公寓大廈住宅之原始起造人及出賣人為「亨利建業事業有限公司」，代表人為 李嘉文 ，亦非蔡主傑。尤其被告所舉該與蔡主傑之合約書中所謂系爭空地早於八十二年九月間已另為區分所有移轉登記予其他住戶，如住戶甲○○、 許清富 等均早於八十二年九月二十三日已移轉登記完成取得所有權。在該住戶原始向出賣人亨利建業事業有限公司購買房屋土地之由上開公司製作之定型化之預定買賣契約書內，亦僅於預定房屋買賣契約書內第十二條規定：「屋頂平房歸頂樓住戶保管使用，露台歸當層使用」顯未包括系爭土地歸一樓店舖使用之約定，蔡主傑與被告鄭黃英菊、李隆熙間關於店舖空地使用之協議既未經其他共有人之同意，不得拘束系爭土地之共有人，亦不得拘束原告，則系爭空地應屬大樓住戶之共用部分。而未經共有人協議之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人全體之同意，被告未經其他共有人之同意於系爭土地上搭建圍牆使人不得出入，顯違公寓大廈管理條例第九條規定，已超出共用部分之設置目的，逾越通常使用之範疇。
⒋又觀之被告與中國商銀所立之租賃契約可知，系爭土地並不在租賃範圍內，雖證
人邱招玉證稱係中國商銀要求被告要有該設施供其放置冷氣水塔，惟中國商銀實際使用部分僅限於擺放冷氣水塔及機電控制台兩處，其他部分經過近五年均未使用，此經鈞院履勘現場所見。而該圍牆又係被告所建，用以阻絕原告住戶進入使用，其實際管領力之人仍為被告甚明。退步言之，中國商銀與李隆熙、被告鄭黃英菊之租約已於八十八年十月二十五日屆滿遷移，而將租賃物返還被告，因有系爭圍牆阻隔，原告仍無法進入使用系爭土地，系爭土地仍由被告占有中，原告本件請求，自屬合法。
⒌當初證人 鄭惠珍 與甲○○問過蔡主傑，蔡主傑表示圍牆是被告夫婦蓋的。但證人
鄭惠珍目前所在不明。又被告乙○○即鄭黃英菊既已於八十九年二月二十四日庭訊自認「當時中國國際商業銀行承租時我與李隆熙共有」，並於八十九年六月十四日庭訊時自認圍牆自始即已搭建，則原告請求自八十三年十月二十六日起計算損害賠償，亦屬有據。而土地所有權人與建物所有權人是相同的。
三、證據：提出地籍圖謄本、最高法院七十四年度第二次民事庭會議決議記錄節本、房屋租賃契約書、地價謄本、被告占用土地位置圖、預定房屋買賣契約書、土地登記簿謄本、屏東縣屏東市公所函附公寓大廈管理組織報備證明各一份，建物登記謄本二份，照片六張為證，並聲明命行鑑定不動產買賣合約書，另聲請訊問證人 曾俠光 、甲○○、鄭惠珍。
乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場所為陳述略稱：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述：㈠向建商購買當時已有圍牆，圍牆是建商蓋好的，並非被告建的，而空地部分本屬
於一樓商店使用。當時是李隆熙向建商蔡主傑購買的，但因李隆熙積欠被告乙○○即鄭黃英菊金錢，故將系爭房屋移轉登記予被告乙○○即鄭黃英菊，目前房子登記在被告乙○○名下。簽訂不動產合約書時，因為被告乙○○有一半的權利，因此被告乙○○亦有簽名。購買當時便是目前住況，購買當時並不知道要租給中國商銀。
㈡否認證人曾俠光及甲○○之證言，證人均係聽他人陳述，不能證明系爭圍牆是被
告所建。系爭屏東市○○路○○○號一樓、二樓及地下室是蔡主傑賣給被告乙○○即鄭黃英菊及李隆熙。當初是李隆熙及被告乙○○和中國商銀簽立租賃契約。
系爭空地須經由中國國際商業銀行所承租的後門才能進出。
㈢土地的部分於八十三年六月二日時登記於李隆熙及被告乙○○之母親 黃洪貴 美名
下各二分之一，直至八十四年四月十一日才全部登記在 黃洪貴美 名下，建物的部分一直登記在被告乙○○之名下。圍牆是蔡主傑建造的。又建商建造圍牆時該棟大樓主委甲○○已住在該處。不動產買賣合約書上根本無被告丙○○之名字，為何要告被告丙○○。且原告不能僅依據他人陳述即提起訴訟，且證人鄭惠珍、蔡主傑等人又無法到庭作證。
㈣同意返還土地，但不願意賠償損害金。
三、證據：提出不動產買賣合約書一份，並聲請訊問證人李隆熙、蔡主傑。
丙、本院依職權命原告提出屏東市○○段○○○號土地登記謄本、現場照片、使用圖現況，訊問證人邱招玉，復依職權勘驗現場，並囑託屏東縣屏東地政事務所測量。
理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第
二、三款定有明文。本件原告於起訴狀請求判決被告應將坐落屏東市○○段○○○號如附圖所示Ａ部分之地上物拆除後，且被告應連帶給付原告所代表之大廈除被告以外之所有人全體十五萬零二百五十七元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自八十八年五月七日起至交還土地之日止，按月給付二千八百九十一元之損害金，由各所有人依其持份比例受償。嗣於本院審理中變更為請求被告拆除附圖所示地上物，並請求被告連帶給付原告三十三萬九千二百一十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自八十八年五月七日起至交還土地之日止，按月給付六千五百二十六元之損害金。是原告訴之追加，係屬擴張訴之聲明，又請求損害金之返還對象雖變更為原告，然均係基於被告占用共用部分所造成之損害之同一基礎事實，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
三、原告主張坐落屏東市○○段○○○號土地為原告所代表之君臨天下大廈區分所有權人全體共有，被告乙○○即鄭黃英菊、丙○○自八十三年十月二十六日起，未經其他區分所有人同意，擅自於共用部分即一樓空地興建圍牆，占用如聲明所示部分之土地，爰依公寓大廈管理條例第九條規定，請求被告等將上開土地之地上物拆除；又被告等無權占用前開系爭土地，獲有相當租金之利益，致共有人全體受有無法使用該土地之損害，本於不當得利及侵權行為之法律關係請求被告等給付如聲明所示相當於租金之損害等情。被告則以證人均係聽他人陳述，不能證明系爭圍牆是被告所建。系爭屏東市○○路○○○號一樓、二樓及地下室是蔡主傑賣給被告乙○○即鄭黃英菊及訴外人李隆熙，購買當時已有圍牆，圍牆並非被告興建，且空地部分本屬於一樓商店使用，並非無權占用。又不動產買賣合約書上根本無被告丙○○之名字，為何要告被告丙○○云云資為抗辯。
四、原告主張被告於全體區分所有權共用部分上，於如附圖所示Ａ部分土地四周建有圍牆、冷氣機電箱、冷氣水塔，致其他區分所有權人無法進入，僅得由被告所有位於屏東市○○路○○○號一樓處始得進入等情，業據提出被告占用土地之位置圖及土地登記簿謄本各一份、照片六張為證，並經本院履勘現場，囑託屏東縣屏東地政事務所測量，製有勘驗筆錄與複丈成果圖各一份附卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。
五、按住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之；住戶違反同條第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償，公寓大廈管理條例第九條第二、四項分別定有明文。職是，住戶應按共用部分之本來用途（或稱固有用途）使用，所謂本來用途乃指依共用部分之種類、位置、構造、性質而為具體認定。例如停車於地下室停車位，通行在大樓樓梯間、走道等，若住戶違反本來用途使用共有部分，管理委員會本得依該條規定制止，並合法訴請法院為必要之處置。原告主張被告乙○○即鄭黃英菊、丙○○興建圍牆，占有土地並無正當權源等情，被告抗辯購買當時已有圍牆，且空地部分本屬一樓商店使用，且與被告丙○○根本無關等語，並提出不動產買賣合約書一份為證。經查：
㈠據被告所提出之不動產買賣合約書可知，訴外人蔡主傑係於八十三年四月二十一
日將系爭房屋出賣予李隆熙，而訴外人李隆熙、被告鄭黃英菊則於八十三年十月二十六日與中國商銀簽訂房屋租賃契約書，然證人邱招玉證稱：於八十四年一月十六日到中國國際商業銀行任職當時系爭土地上之圍牆及水塔已搭建完成，是銀行承租時向出租人要求要有這些設施，開幕時即興建完成等語，可知系爭圍牆係建造於李隆熙、被告鄭黃英菊與中國國際商業銀行訂立租賃契約後，中國國際商業銀行八十四年一月十六日開幕前，衡情其時蔡主傑已出賣系爭房屋予李隆熙，自無再為買受人興建圍牆之理，是系爭圍牆應係李隆熙、被告鄭黃英菊所興建。退步言之，縱系爭圍牆並非被告鄭黃英菊雇工興建，然系爭土地四周建有圍牆，須由原中國國際商業銀行承租部分始得進入等情，有勘驗筆錄及複丈成果圖各一份在卷足憑，而被告乙○○即鄭黃英菊於八十九年二月二十四日庭訊時自認：當時中國國際商業銀行承租時我與李隆熙共有，且曾到庭陳稱系爭圍牆自始即已搭建，再該門牌編號屏東市○○路○○○號之房屋現為被告乙○○即鄭黃英菊所有，是附圖所示之Ａ部分土地自八十三年十月二十六日起即為被告乙○○即鄭黃英菊占有中，且被告乙○○即鄭黃英菊對系爭土地上之地上物有拆除之權利。
㈡又被告雖辯稱據訴外人蔡主傑與李隆熙間不動產買賣合約書約定「店舖空地」歸
一樓店舖所有人管理使用，被告顯非無權占用系爭土地云云。然系爭空地於八十二年九月二十三日移轉登記予住戶甲○○等區分所有人全體，屬於大樓住戶之共用部分，有土地登記簿謄本在卷為憑，蔡主傑與被告鄭黃英菊、李隆熙間關於店舖空地使用之協議未經大樓住戶全體共有人之同意，自不得拘束系爭土地之共有人，被告自不得據以主張有使用系爭土地之合法權源，所為抗辯，洵屬無據。
㈢另原告雖主張系爭圍牆為被告丙○○與乙○○即鄭黃英菊夫婦自建，並以該事實
業經蔡主傑親向證人甲○○、鄭惠珍陳述為證，然證人甲○○到庭僅稱：「．．．在八十六年我和曾俠光有去找過蔡主傑系爭圍牆問題，蔡稱是鄭黃英菊蓋的，我有問鄭女士，她稱是 蔡蓋 的，所以我並不清楚適何人蓋的．．．」，證人曾俠光則證稱「．．．在八十六年間有去找蔡主傑，問系爭之牆何人蓋的，蔡主傑稱不是他蓋的，也沒有說是何人蓋的，我也不清楚是何人蓋的。」等語，是證人甲○○、曾俠光均未證稱系爭圍牆係被告丙○○所建，而蔡主傑亦未到庭證述，再被告丙○○既非系爭房屋之所有權人，亦非與中國商銀訂立租賃契約之當事人，有建物登記謄本、租賃契約各一份可稽，而原告復未提出其他證據證明被告丙○○確有占用系爭土地，是被告此部份之抗辯，洵屬有據。
六、從而被告乙○○即鄭黃英菊使用之系爭共用部分土地，因蓋有圍牆禁止他區分所有權人使用，顯非依其通常使用方法，則原告依據公寓大廈管理條例第九條第四項規定規定請求被告乙○○即鄭黃英菊將系爭土地地上物除去，即屬正當，應予准許。另原告請求被告丙○○除去地上物，為無理由，不應准許。
七、又按無法律上原因而受有利益，致他人受損害，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。復按不當得利請求返還之範圍，應以對方所受之利益為限，非以請求人所受損害若干為標準。而無權占以他人之土地，應以可能獲得相當於租金之利益為社會通念（參照最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例）。又城市地方房屋租金，以不超過土地及建物改良申報總價年息百分之十為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。又所謂年息百分之十，乃指基地租金之最高限額，並非比須按照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。
八、經查本件被告乙○○即鄭黃英菊既無權占用系爭土地共有人全體所有之土地，已如前述，致共有人受有無法使用收益上開基地之損害，從而原告請求被告乙○○即鄭黃英菊給付自八十三年十月二十六日起至拆除地上物之日止相當於租金之使用補償金，揆之前揭說明，即屬正當，應予准許。至補償金之計算，本院斟酌被告占用土地之面積、地點、及目前使用之狀況，並考量目前社會經濟情況等情，認補償金以年息百分之六為適當。又被告鄭黃英菊占用屏東市○○段○○○號土地之面積為二九八平方公尺，該筆土地每平方公尺之申報地價，八十三年七月一日起至八十七年六月三十日止為二千四百三十二元，八十七年七月一日起為二千六百二十八元，有地價謄本一份在卷可按。則被告鄭黃英菊應給付所有人全體二十萬三千五百三十元（計算式：﹝２４３２＊２９８＊６％＊９７９／３６５﹞＋﹝２６２８＊２９８＊６％＊６７５／３６５﹞；不足一元部分四捨五入以一元計算）。又被告無權占有他人土地，他人已受損害，其占有之事實狀態，於返還土地之前，僅履行期未到，非履行條件未成就，且被告有到期不履行之虞，故原告就此履行未到前之補償金提起將來給付之訴，請求返還不當得利，於法要無不合，是被告應自八十八年五月七日起至拆除地上物之日止，按月給付所有人全體三千九百一十六元之損害金（計算式：２６２８＊２９８＊６％＊１／１２；不足一元部分四捨五入以一元計算），原告請求返還不當得利補償金，在此範圍內，洵屬正當，應予准許，逾此部份，非有理由，應予駁回。
九、原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分核無不合，爰酌定相當金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，既失所附麗，應一併駁回。
十、兩造其餘攻擊防禦方法，因本件事證已臻明確，且與判決基礎不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百九十條第二項判決如主文。
中華民國八十九年十二月十三日
臺灣屏東地方法院民事第一庭~B法官沈佳宜右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀。
~B法院書記官許慶平中華民國八十九年十二月十三日