裁判字號：臺灣嘉義地方法院90年訴字第311號民事判決
裁判日期：民國91年06月24日
裁判案由：損害賠償
臺灣嘉義地方法院民事判決九十年度訴字第三一一號
原告丙○○被告乙○○○被告甲○○右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）三百五十四萬元及自起訴狀繕本送達翌日（九十年四月二十二日）起至清償日止按年息百分之五計算之利息，及願供擔保聲請宣告假執行。
二、陳述：（一）兩造於民國八十五年八月三十日訂立租賃契約（下簡稱系爭租賃契約），原告向被告承租坐落在嘉義縣○○鄉○○○段一六八之三號、第一六八之五號二筆土地（下簡稱系爭段一六八之三號、一六八之五號土地）約一千坪，原告則在該地設立防火板工廠，租期十五年，自八十五年十一月一日起至一百年十月三十一日止，每月租金新台幣（下同）三萬元，每月五日前繳納，每次應繳六個月份租金，原告於訂約時交付被告押租保證金三十萬元。（二）原告防火板之機械撤被長度至少在一百五十公尺以上才能按裝，所需土地要一千坪才能設廠，此為租賃時兩造所約定，租金亦按一千坪計算，每月三萬元，惟被告僅先交付三分之一土地（約三百餘坪）給原告蓋廠房，並答應補足一千坪，卻迄未補足，屢經催促，亦置之不理，而租金自八十五年十一月一日至九十年二月二十八日（五十個月）均收取金額三萬元。嗣原告因被告無法交付合於約定使用之一千坪土地，僅交付長度不及五十公尺之三百多坪土地，致原告無法按裝長達一百五十公尺之機械，僅能以人工生產防火板，不合租賃目的，原告遂於九十年三月二十七日以嘉義東門郵局第十七局存證信函通知被告自九十年三月底終止系爭租約。（三）本件租金每月三萬元係以一千坪土地計算，被告迄今僅交付三分之一之土地，按比例計算每月租金為一萬元，惟被告自八十五年十一月至九十年二月二十八日共五十二個月均按三萬元收取租金（其中押租金三十萬元被告於九十年三月一日以新港郵局第十四號存證信函通知於九十年二月二十八日已全部抵扣完畢），每月超收二萬元，共超收一百零四萬元，本於不當得利，請求返還。（四）被告因違反租賃契約，所交付之土地致原告無法安裝設備，原告所建鐵皮屋經被告通知騰空交還，該鐵皮屋折舊後現在價值二百五十萬元，係因被告違約致原告所生之損害，本於租賃契約及侵權行為請求損害賠償。
三、對被告抗辯所為之陳述：（一）系爭租賃契約所載之出租人，為被告甲○○、乙○○○二人。（二）系爭租賃契約所約定之租用土地面積，並非以交付使用為準，簽約後，被告先交付部分土地讓原告先蓋廠房，並表示會補足約定坪數之土地，然被告藉口拖延，迄未補足（三）系爭租約第二十條雖約定「基地填土由出租人負擔，建物興建由承租人負擔，其建物所有人歸出租人所有，租賃期間中，雙方均不得將租賃物轉租他人，水電皆由出租人協助裝設」，惟未明示建物何時歸出租人所有，立約當事人兩造之真意及前開約定中有租賃期間中雙方均不得轉租他人之禁止，足證該建物由承租人之原告興建，租賃期間內仍歸原告所有及使用，十五年租期屆滿後始歸出租人所有，故該建物目前仍屬原告所有，但因被告提供之租地不足，原告不能達到租地設廠之目的，且被告以存證信函限令原告一個月內搬走，並恢復土地原貌，原告勢必拆屋還地，原告因而遭受建廠房費用之損害二百五十萬元，此因被告未履行租賃契約所造成，故原告起訴時係本於租賃契約可歸責於被告之事由未履行及侵權關係訴請被告賠償該損害二百五十萬元。
四、證據：提出系爭租賃契約書一份、存證信函二份、回執三份，並聲請傳訊證人郭忠和。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保免假執行。
二、陳述：（一）對於兩造間訂立系爭租賃契約不爭執。（二）系爭租賃契約雖係記載租賃標的物為○○○鄉○○○段一六八之三、一六八之五地號二筆土地」，然有關「系爭段一六八之三地號」部分乃係筆誤，應係一七八之三地號」：１、依複丈成果圖所示，原告廠房及曬木材土地有一部份係占據系爭段一七八之三號土地，而系爭段一七八之三號土地又係被告所有，與系爭段一六八之五號土地相銜接；２、而系爭段一六八之三號土地與一六八之五號土地並未相互銜接，兩筆土地間隔數百公尺之遙，並不符兩造訂約時合併租用之本意。（三）系爭租約上雖載明「租用面積一千坪」，然訂約時，兩造係站在被告住家門口，約明往南以下被告所有之兩筆土地均可出租予原告，另外鳥籠與盆栽室如原告欲使用時，可通知被告拆除，因當初並未測量僅以目視，無法確定實際面積，故僅表示「約一千坪」，原告乃曲解當初訂約本意而將「約」字省略；原告主張被告僅提供附圖空地丙、乙，並不實在，實際上附圖之甲部分亦係空地，且原告亦在該處曬木材，可見被告並未阻止原告使用甲部分之土地。（四）如將附圖所示甲、乙、丙部分土地合計已有六三三坪，再將系爭段一七八之三地號土地七一二平方公尺合併計算，原告所蓋廠房及曬木板之位置亦已使用大部分一七八之三號土地，合計已有八四八坪，確有符合當時訂約約一千坪左右之面積。（五）依兩造合約第二條所定，原告所蓋廠房歸被告所有，故原告所蓋廠房面積越大對被告越有利，被告自無可能阻止原告蓋更寬大之廠房。（六）系爭契約係由兩造合意終止，原告豈能請求損害賠償？（七）若被告所提供之土地確有不足，何以原告自八十五年十一月一日租約生效日起均無異議，且均按時繳租，迄九十年三月一日收到被告存證信函表示原告自八十九年五月一日所欠租金已從押租金扣抵完畢並應於一個月內遷讓房屋，被告才於九十年三月六日表示承租面積不足云云，純係原告拒絕搬遷之藉口。（八）兩造係在九十年三月三十一日終止合約，原告仍應給付被告一個月三萬元租金，原告迄今尚未遷讓，自九十年四月一日起造成被告有相當於租金之不當得利損失（迄九十年八月三十一日止，有五個月租金損失，依每個月三萬元計算，合計五個月為十五萬元，若被告有賠償義務，亦主張抵銷。
三、證據：聲請傳訊證人 陳清文 （經傳未到庭）、 謝伯忠 、 吳信標 、 蘇信行 。
丙、本院依聲請到系爭土地現場履勘，並繪製複丈成果圖（如附圖所示）。理由
一、本件原告主張：兩造於八十五年八月三十日訂立系爭租賃契約，原告向被告承租系爭段一六八之三號、一六八之五號土地，面積約一千坪，原告在該地設立防火板工廠，租期十五年，自八十五年十一月一日起至一百年十月三十一日止，原告於訂約時並交付被告押租保證金三十萬元，而原告設置工廠之防火板之機械撤被長度至少在一百五十公尺以上才能按裝，所需土地要一千坪才能設廠，惟被告僅先交付三分之一土地（約三百餘坪）給原告蓋廠房，並答應補足一千坪，卻迄未補足，屢經催促，亦置之不理，而租金自八十五年十一月一日至九十年二月二十八日（五十個月）均收取金額三萬元。嗣原告因被告無法交付合於約定使用之一千坪土地，僅交付長度不及五十公尺之三百多坪土地，致原告無法按裝長達一百五十公尺之機械，僅能以人工生產防火板，不合租賃目的，原告遂於九十年三月二十七日以嘉義東門郵局第十七局存證信函通知被告自九十年三月底終止租約，是被告迄今僅交付三分之一之土地，按比例計算每月租金應減為一萬元，惟被告自八十五年十一月至九十年二月二十八日共五十二個月均按三萬元收取租金（其中押租金三十萬元被告於九十年三月一日以新港郵局第十四號存證信函通知於九十年二月二十八日已全部抵扣完畢），每月超收二萬元，共超收一百零四萬元；而被告因違反租賃契約，所交付之土地致原告無法安裝設備，原告所建鐵皮屋經被告通知騰空交還，該鐵皮屋折舊後現在價值二百五十萬元，係因被告違約致原告所生之損害，本於租賃契約及侵權行為請求損害賠償如聲明所示。
二、被告對於兩造間訂立系爭租賃契約不爭執，然辯稱：系爭租賃契約雖係記載租賃標的物為「系爭段一六八之三、一六八之五地號二筆土地」，惟關於「系爭段一六八之三地號」部分乃係筆誤，應係「一七八之三地號」，蓋依複丈成果圖所示，原告廠房及曬木材土地有一部份係占用系爭段一七八之三號土地，而系爭段一七八之三號土地又係被告所有，與系爭段一六八之五號土地相銜接，而系爭段一六八之三號土地與一六八之五號土地並未相互銜接，兩筆土地間隔數百公尺之遙，並不符兩造訂約時合併租用之本意；又系爭租約上雖載明「租用面積一千坪」，然訂約時，兩造係站在被告住家門口，約明往南以下被告所有之兩筆土地均可出租予原告，並未測量僅以目視，無法確定實際面積，故僅表示「約一千坪」，實際上附圖甲部分亦係空地，且原告亦在該處曬木材，如將附圖所示甲、乙、丙部分土地合計已有六三三坪，再將系爭段一七八之三地號土地七一二平方公尺合併計算，原告所蓋廠房及曬木板之位置亦已使用大部分一七八之三號土地，合計已有八四八坪，確符合當時訂約約一千坪左右之面積；又依兩造合約第二條所定，原告所蓋廠房歸被告所有，故原告所蓋廠房面積越大對被告越有利，被告自無可能阻止原告蓋更寬大之廠房，而系爭契約係由兩造合意終止，原告豈能請求損害賠償？而被告所提供之土地如不足，何以原告自八十五年十一月一日租約生效日起均無異議，且均按時繳租，迄九十年三月一日收到被告存證信函表示原告自八十九年五月一日所欠租金已從押租金扣抵完畢並應於一個月內遷讓房屋，被告才於九十年三月六日表示承租面積不足云云，純係原告拒絕搬遷之藉口；而兩造係在九十年三月三十一日終止合約，原告仍應給付被告每個月三萬元租金，原告迄今尚未遷讓，自九十年四月一日起造成被告有相當於租金之不當得利損失（迄九十一年六月三十日止，依每個月三萬元計算，合計十五個月共四十五萬元（狀紙載四十八萬元），若被告有賠償義務，亦主張抵銷等語。
三、原告主張與被告訂立租約，自八十五年十一月一日起，約定月租三萬元於繳交月租當月五日前付租，租期至一百年十月三十一日止，押租金三十萬元，承租被告所有系爭段一六八之三號、一六八之五號土地約一千坪土地，而系爭租賃契約業經原告於九十年三月三十一日表示終止契約之意思，經被告於九十年四月二日函覆同意等情，為被告所不爭執，並經原告提出系爭租賃契約一份、存證信函二份在卷可佐，堪認為實在。是本件原告之請求是否有理由，厥應審酌：（一）系爭租約之租賃標的物究係何筆土地？（二）是否有可歸責於被告之事由致給付不完全？兩造終止租約後，被告是否應負損害賠償責任？
四、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文；又解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察（最高法院七十九年度台上一七七八號裁判要旨參照）。原告固主張依據系爭租約第一條所定：被告應交付之租賃標的物係「系爭段一六八之三、一六八之五二筆土地中使用面積約一千坪」，而被告實際交付原告使用之土地不足一千坪而僅有三百餘坪云云，然查：（一）兩造係於八十五年十一月一日訂立系爭租約，且迄兩造終止租約時（九十年三月三十一日），已逾四年又五個月，而該段期間原告何以從未曾對於被告即出租人關於是否未為完全之給付（交付之土地面積不足）一情為任何表示？亦未曾請求為出租人之被告按比例減少租金？竟係於九十年三月一日被告以存證信函通知原告催告繳納租金並表示押金於九十年二月二十八日已經全部扣除完畢一情後，始函覆被告稱出租人有交付土地不足之給付瑕疵？設若兩造締約並履行各自契約義務後，果真出租人確有交付租地面積不足之情況，為承租人之原告於本件被告終止租約表示之際始為此主張，顯與常情有違，若為出租人之被告有交付租地面積不足之情，理應於締約後立刻要求被告補足，足見兩造於締約後就系爭租約之履行是否有交付租地面積短少之爭議，不無疑義；（二）經本院赴現場履勘，繪製複丈成果圖如附圖所示：系爭段一六八之五地號土地與一六八之三號土地，並未互相銜接，距離尚有五百餘公尺之遙，則自該二筆土地之地理位置觀之，系爭租約之租賃標的物究是否確為系爭段一六八之五號與一六八之三號土地，已非無疑；而揆之被告所提出其所有系爭段一六八之五號土地謄本所載，面積為三千二百七十平方公尺，除了如附圖所示甲區北側部分為被告建有鐵厝、建物占有部分區域使用外，屋前仍有空地，其餘乙區則亦為空地，丙區則係原告建築工廠使用中，而為原告建廠使用之土地除占用系爭段一六八之五號土地南側外，尚橫跨到南側鄰地即系爭段一七八之三號土地（亦為被告即出租人乙○○○所有），總計丙區占用面積達三百七十六平方公尺（詳參附圖所示與本院九十年六月二十六日堪驗筆錄所載），換言之，兩造締約後，原告實際○○○區○○○○段一六八之五號、系爭段一七八之三號土地之大部分，並無使用系爭段一六八之三號土地，又自該二筆土地之相對地理位置觀之，原告實無從使用距離系爭段一六八之五號土地達五百公尺外之遙的系爭段一六八之三號土地，從原告實際所使用之情況與本院勘驗所得結果，被告所提供與原告使用之標的物與系爭租約縮約定之租賃標的物顯有不符，則被告所辯稱：系爭租約所載租賃標的物「系爭段一六八之三土地」係「系爭段一七八之三號土地」之誤寫一情，應認與實情相符。（三）本院依被告之聲請，傳訊證人謝伯忠到庭陳稱：「（問：有無幫原告在系爭土地蓋廠房？）有，我是貼牆壁的鐵皮，屋頂的鐵皮是另外人貼的，當時我去做時，牆壁的骨架都做好了，所以我是照骨架去貼的。」，「（問：你去做的時候，廠房前面是否空地？）是的。」，「（問：地主有無占住使用？）沒有，那是空地，當時沒什麼東西。」，「木板都擺到地主房屋前面的水泥庭院，其他空地也有。」等語（參本院九十年八月二十八日調查筆錄）；又證人吳信標到庭陳稱：「（問：請問證人認識兩造？基地何人請證人開挖？被告當時有無阻止證人開挖基地面積？）認識，當初原告請我挖地基，地基的面積是由原告指示我進行開挖，被告當時沒有阻止我挖多少面積，也沒有聽到原告說被告不要讓原告挖太寬，我是與被告住同一村莊，當時被告曬的防火板有使用到原告屋前的庭院。」，「當時的防火板數量較多時，確實有使用到屋前庭院的水泥部分。」（參本院九十一年二月二十二日調查筆錄）；又證人蘇信行到庭陳稱：「（問：請問證人當時是否確實有看到曬防火板使用到被告屋前水泥地處？）當曬的防火板數量較多時，確實有使用到屋前庭院的水泥地部分。」，「很多次，詳細次數已不復記憶，因為沒有很關心.....」等語（參本院九十一年二月二十二日調查筆錄）揆之三名證人之供述尚稱一致，原告雖以證人謝伯忠因與原告有工程款糾紛而質疑其證言可信度云云，然既然三名證人所為證述關於原告確有使用被告所有房屋、鐵厝前之空地一情（即附圖所示甲部分）係屬一致，足認被告所為上開原告確有使用屋前空地一情之抗辯，堪予採信。（三）依據上開所述，兩造系爭租約之真意應係約定由被告提供「系爭段一六八之五號、一七八之三號二筆土地【約】一千坪土地」，而依照照堪驗結果：系爭段一六八之五號土地總面積為三二七零平方公尺（業據原告提出土地謄本可佐），被告所使用之該地區域，除了如附圖所示爭段一六八之五號土地內之甲區域（面積一一九六平方公尺）、乙區域（面積五二零平方公尺）外，並亦使用北側房屋前之空地，再加上原告所實際興建之廠房坐落在系爭段一七八之三號土地上（依據系爭段一七八之三號土地面積為七一二平方公尺），如將該二筆土地相加共有三九八二平方公尺，換算約為一千二百零四點五五五坪，雖如附圖所示系爭段一六八之五號土地北側（即附圖甲區域以北之區域）部分土地尚有被告所有之三合院住房、東側有鳥籠、鐵厝等地上物坐落占用部分面積，然縱加以扣除後，被告所提供與原告租用之土地面積與兩造系爭契約所約定【約一千坪】之給付內容亦屬相當；自兩造系爭租約書面約定租地面積為【約一千坪】之用語，復衡之兩造於訂約時又未經實際測量，顯見兩造均存有可接受於被告給付之出租標的物容許有一定程度之面積誤差額，至於其誤差值究容許多大，則應視有無滿足原告使用之需要而定；而原告於兩造締約後，對於被告所交付出租之土地供使用後並未曾為補正之請求，並依約付款長達四年又五個月之久，顯見原告對於被告所提供使用之出租土地並未曾認有何給付不完全之瑕疵；原告雖另主張：兩造於締約後，被告係先行交付部分土地，經原告不斷催促仍不交付一情，然並未能舉證以實其說，與前開業經被告舉證所主張之事實相違，原告此一主張尚難採信，其據以請求溢付之租金云云，尚屬無理由；（四）末按系爭租約第二十條所定：「基地填土由出租人負擔，建物興建由承租人負擔，其建物所有人歸出租人所有....」，則兩造於締約時即已明白約定契約消滅後坐落於系爭土地上之建物所有權應歸屬於出租人即被告所有，而本件系爭租約經被告催告原告給付租金未果後，經原告同意於九十年三月三十一日終止租約，且尚難認有任何可歸責於被告之事由，已如前述，系爭租約既經兩造所合意終止，關於原告於租約存續期間所興建之廠房、地上物之所有權歸屬，仍應按照上開系爭租約之約款，即歸被告所有，原告以前開情詞主張被告應賠償該廠房折舊後之價格二百五十萬元云云，亦屬無據；（五）綜上所述，本件被告基於系爭契約所為上開系爭段一六八之五、一七八之三號土地土地交付原告使用，既無何可歸責於被告之事由而有給付不能之情，原告起訴請求反還不當得利溢付之租金一百零四萬元、廠房投資之損害賠償二百五十萬元云云，均難准許，其假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
五、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年六月二十四日~B臺灣嘉義地方法院民事第一庭~B法官黃國益右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年二月二十四日~B書記官侯學義