裁判字號：臺灣高雄地方法院97年重訴字第15號民事判決
裁判日期：民國97年03月11日
裁判案由：返還土地等
臺灣高雄地方法院民事判決97年度重訴字第15號原告台灣糖業股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 吳艾黎 律師被告德山交通事業有限公司
之1法定代理人乙○○訴訟代理人 黃金龍 律師複代理人 尤挹華 律師當事人間返還土地等事件，本院於民國97年2月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、原告起訴時之法定代理人原為余政憲，嗣於本院審理中改由丙○○擔任法定代理人，有經濟部民國96年10月9日經人字第09603669780號函在卷可稽（見本院卷第109頁），茲據原告依民事訴訟法第170條、第175條第1項規定，聲明承受訴訟（見本院卷108頁），核無不合，應予准許。至有關返還坐落高雄市○鎮區○○段123之1、之4、之7地號土地（下稱系爭土地）及拆除其上建物，因原告起訴時已標註「以實測面積為準」，故縱測量後有所更易，亦屬更正事實上之陳述，非屬訴之變更追加，依法自得准許，合先敘明。
二、原告主張：系爭土地為原告所有，於95年4月20日出租予被告，並簽訂基地租賃契約書（合約編號高分物字第09502001號，下稱系爭租約），租期3年，每年租金新台幣（下同）1,951,686元，惟如原告因業務需要，則得終止租約，被告應將租用範圍內所搭建之物無條件拆除，逾期未遷移，應按日給付6,416元之不當得利金。嗣原告因業務需要，乃於95年11月14日通知被告欲提前終止租約，並於96年3月19日函知於96年4月20日終止租約，惟被告竟未依約遷移，為此，依約請求被告返還系爭土地，並聲明：㈠被告應將系爭土地上，如附圖A1、A2、A3所示面積上之地上物（下稱系爭地上物）拆除，連同如附圖B1、B2、B3所示面積之土地返還原告。㈡被告應自96年4月21日起至返還前項土地之日止，按日給付原告6,416元；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：原告對於確有因業務需要，及該事實因本件租約之存在而無法達成之相關事項，應負舉證責任。而原告雖以系爭租約之終止係為地價稅問題、空地開發及協助市府整體綠美化為由，然地價稅之繳納，本為出租人之義務，則地價稅之調整，自屬其應承擔之風險，而與原告之業務無關。又訴外人高雄市政府有無綠美化此一行政計劃、已否成案、計劃進程如何、有無現實急迫性等，原告亦應提出具體實證，始符誠信。否則若係原告發現系爭租約對其收益有何不利影響，率以業務需要為由任意終止租約，不顧被告支出整地及企業經營之成本，自不符法治精神，其終止系爭租約不合法。再者，系爭租約係定期租賃契約，且租金係按年計繳，依民法第453條、第450條第3項規定意旨，應至少於1年前通知，始為合法，而原告係於96年3月19日發函通知被告於96年4月20日終止系爭租約，核與上述規定之意旨相悖，自不生合法終止租約之效力。退步言之，縱原告終止系爭租約為有理由，然依系爭租約第1年租金換算，原告每日之租金所得僅有5,347元，而原告提前終止租約卻又要求超出原有租金之利益，顯然不當，自無足取等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執及爭執之事項：㈠不爭執部分：
⒈原告於95年4月20日將系爭土地出租予被告作為停放車輛
之用，租賃期間自95年4月20日起至98年4月19日止共計
3年，第1年租金為1,951,686元。此有基地租賃契約書在卷可參。
⒉依系爭租約第3條、第9條第7項規定原告因業務需要得
於系爭租約存續期間內終止系爭租約，如於終止後被告仍繼續占用每日應按6,416元給付不當得利金予原告。
⒊被告於系爭土地上如附圖A1、A2、A3所示土地上搭建之系
爭地上物，且同意於接獲原告或相關單位之通知起1週內拆除，或租約終止或屆滿時無條件自行拆除，此亦有具結拋棄證明書附卷可稽。
⒋原告於95年11月14日通知被告因業務需要，欲提前終止租
約，並於96年3月19日函知於96年4月20日終止租約，此有原告96年3月19日高分物字第0960000058號函附卷可憑。
㈡爭執部分：
⒈原告所主張終止租約之事由，是否符合系爭租約第9條第
7項所謂之因業務需要？⒉原告所為之通知，是否生終止租約之效力？⒊若原告主張有理由，被告每日應給付之不當得利金以若干
為適當？
五、本院判斷如下：㈠原告所主張終止租約之事由，是否符合系爭租約第9條第7
項所謂之因業務需要？⒈原告主張依兩造簽訂之系爭租約第9條第7項規定，如原告
因業務之需要得終止系爭租約，而原告主張係因⑴為空地開發及配合高雄市政府之高雄市空地綠美化之原因，而須終止系爭租約。⑵又系爭土地本係按土地稅法第18條第1項按千分之10優惠稅率計徵地價稅，然原告事後接獲高雄市政府稅捐稽徵處通知系爭土地須按工業用地稅率核課地價稅，稅率高達千分之55，原告為基於減少地價稅支出等業務考量，自有依土地稅法第18條及土地稅法施行細則第13條第1項第5款之規定，將系爭土地收回重新規劃之必要。
⒉雖原告主張為配合高雄市空地綠美化之故，而須將系爭土地
收回。惟經本院向高雄市政府關於辦理空地綠美化相關資料，據該府函覆稱：「二、本市為辦理閒置空地綠美化，於96年4月13日派員赴台糖公司協調自行辦理○○○鎮○○段○○○○號等17筆空綠美化事宜。經台糖公司表示該空地因涉及停車場租約及該空地屬建築法規之法地空地問題，無法辦理綠美化作業在案。三、由於本案係本府經電話聯繫與台糖公司協調，並無會議紀錄等相關資料供參」等語，此有該府97年2月20日高市府工建字第0970006845號函。另經證人甲○○到本院證稱：「（請說明提供這份資料的目的、原因及過程？）96年4月間高雄市政府為配合夢時代開幕及推動空地綠美化專案，在96年4月13日我跟我們副局長去拜會原告，詢問原告是否能在系爭土地上辦理空地綠美化。當場原告就表示有意願要辦綠美化，但是他們也表示系爭土地是建築基地之法定空地，而且當時是有做停車場使用。因為我們跟他們表示要辦綠美化需要一般空地，所以原告有此意願要辦的話，就要先去辦理法定空地分割。後來也沒有就此方案再做進一步之洽談」、「（本方案有無強制性？）沒有」等語（見本院卷第147-148頁）。是依高雄市政府上開函文及證人甲○○之證詞，上述空地綠美化專案既然無強制性，且原告亦未說明有何一定配合上開專案，而將系爭土地收回之必要。再者，當初高雄市政府與原告洽談上開綠滿化專案時，原告當時已向承辦人員表明系爭土地當時係作停車場使用，且非一般空地，故無法配合專案之施行，既然當時原告並未答應高雄市政府要配合上開專案計畫，則原告事後以為配合高雄市政府綠美化專案而主張有業務上之必要而終止合約云云，顯無理由。
⒊原告另主張因伊因不諳法令致系爭土地遭高雄市稅捐稽徵處
改按一般用地稅率課徵地價稅而追補應納稅額及處以罰鍰，是伊基於減少地價稅支出之業務考量，自有依土地稅法第18條及土地稅法施行細則第13條第1項第5款：「依本法第18條第1項特別稅率計徵地價稅之土地，指下列各款土地經按目的事業主管機關核定規劃使用者。‧‧‧5、經主管機關核准設置之加油站及依都市計畫法規定設置之供公眾使用之停車場用地：為經目的事業主管機關核准設立之加油站用地，及依都市計畫法劃設並經目的事業主管機關核准供公眾停車使用之停車場用地」之規定，有將系爭土地收回重新規劃之必要，此自屬系爭租賃契約第9條第7項規定之「甲方因業務需要」云云。惟查：系爭租約第9條第7款約定原告得因業務之需要得終止系爭租約，則原告須證明終止租約之理由確與業務有關，始得以上開是由終止租約自明。惟系爭租約係租期達3年之定期租約，是有關地價稅之徵收是否有因不同之使用目的，而適用不同稅率之問題，本屬原告在決定系爭土地出租前應自行評估之事項，佐以由地主負責繳納地價稅，乃地政法規所必然，且為社會常情。再者，系爭土地地價稅徵收稅額之高低，究與原告之業務有何關係乙節，原告迄今尚未提出證明以實其說。是此，原告主張為減少地價稅支出之故，而依系爭契約第9條第7款之規定終止租約等語，洵屬無據，不應採信。
㈡原告能否依被告出具之「具結聲明拋棄書」所載，請求被告
拆除系爭地上物？⒈原告主張因系爭基地租賃契約之範圍僅為基地，並無地上物
，而被告為己所需，在系爭土地上搭蓋系爭地上物，但保證於接獲原告或相關單位通知起1週內或租約終止或租約期滿無條件自行拆除，是被告於接獲原告通知時，即負有無條件拆除基地上之全部地上物之義務，且此與租賃契約是否合法終止自始無關，亦即原告依被告前開具結聲明拋棄書所載，得隨時請求被告無條件自行拆除系爭地上物，而原告已請求被告將系爭地上物拆除，惟被告迄今均未依其承諾履行，是原告得請求被告拆除系爭地上物云云。
⒉按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而
真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院19年上字第453號、39年台上字第1053號分別著有判例。依兩造簽訂之具結聲明拋棄書記載：「本公司（德山交通事業有限公司）承租台糖公司所屬高雄市○鎮區○○段123-1、123-4、123-7內土地2933.64平方公尺作為停放車輛使用，今因調度需要，於租用土地範圍內搭建臨時性鐵皮組合屋1棟‧‧‧且不再增建，該土地使用合約期間，本公司接獲台糖公司或相關單位通知起1週內或租約終止或租約期滿（98年4月19日）無條件自行拆除，本公司若無法自行拆除時，同意拋棄該組合屋之所有權‧‧‧」等語（見本院96年度雄補字第936號卷第
20頁）。觀之上開聲明書之意思，被告會在系爭土地上搭建系爭地上物主要係為業務上調度車輛方便之故，又上開聲明書與系爭租約均係在95年4月20日簽訂，益徵被告已早預見確實有必要在系爭土地上搭建系爭地上物，且早與原告就此部分協商，否則雙方豈會在同一天即簽訂系爭租約及上述聲明書？既然系爭地上物搭建之目的確與被告租賃系爭土地停放車輛使用有關，且經原告同意被告搭建，可認當初兩造之真意應係當雙方租約到期或有終止合約之情時，被告即應將系爭地上物拆除或視為拋棄，亦即被告於系爭租約存續期間內，伊當有在系爭土地使用系爭地上物之權利自明。
⒊承前所述，原告主張終止系爭租約既無理由，原告自無依上
述聲明書請求被告拆除系爭地上物之權利。再者，系爭地上物之拆除，對原告並無利益，因系爭土地被告仍有合法使用之權利，原告自無使用系爭地上物或系爭土地之可能，是此，原告主張被告應依約拆除系爭地上物云云，亦無理由，不應准許。
㈢準此，原告依租賃契約終止之法律關係，請求被告返還系爭
土地，並將系爭地上物拆除等語，均無理由，則原告復系爭租賃契約第3條第1項之規定，向被告請求自96年4月21日起至返還土地時止，每日6,416元相當於租金之不當得利，同無理由，應予駁回。
六、綜上，原告主張業務上之需要為由主張終止系爭租約，另依「具結拋棄聲明書」之法律關係主張，均無理由，則原告請求被告應返還系爭土地及拆除系爭地上物，誠屬無據。又原告終止本件租約並無理由，則被告繼續使用系爭土地，則應無不當得利之情況，則原告主張被告不當得利，亦無理由，均應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，核與本件判決結果，已不生任何影響，不另贅論。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年3月11日
民事第四庭法官張茹棻正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國97年3月11日
書記官黃美秀