裁判字號：臺灣高等法院93年上字第158號民事判決
裁判日期：民國93年04月20日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院民事判決九十三年度上字第一五八號
上訴人甲○○被上訴人美商花旗銀行股份有限公司法定代理人 陳子政 訴訟代理人 賴盛星 律師複代理人 何淑媛 律師當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國九十二年十二月十一日臺灣臺北地方法院九十二年度訴字第一五一號第一審判決提起上訴，本院於九十三年三月三十日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人於九十年十二月十八日向被上訴人購買門牌號碼台北縣中和市○○街○○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋），約定將所有權移轉登記與訴外人 熊瓊雲 、 張茂良 ，上訴人並於九十一年八月十五日繳清價金。被上訴人隱瞞系爭房屋有多項嚴重瑕疵，告知上訴人只要向水電公司申請送水送電即可使用，上訴人發現系爭房屋水電管線漏水、漏電、污水系統不通、化糞池毀損、一樓樓版龜裂、屋頂漏水致二、三樓樓版及牆面毀損、後院運土工程未完成等嚴重瑕疵後，於九十一年三月二十一日通知被上訴人，被上訴人置之不理，上訴人乃自行僱工修復，支出共計新台幣（下同）五十六萬九千八百元；又修復上揭瑕疵歷時九個月之久，上訴人每日親自到現場督工，猶如工程監工一般，以時下最低工資每日二千五百元及每月二十二天計算，每月工資六萬元，故整修九個月期間，被上訴人應支付上訴人工資五十四萬元；被上訴人隱瞞系爭房屋有上揭嚴重瑕疵，且拒不給付上揭瑕疵之修復費及上訴人監工之工資，依買賣契約第三條第一款後段之規定，被上訴人應支付以買賣價金四百三十六萬元之二成計算即八十七萬二千元之違約金。為此依民法第二百二十六條、第二百二十七條、第三百六十條之規定，訴請被上訴人給付修復費五十六萬九千八百元及上訴人親自監工之工資五十四萬元，暨依買賣契約第三條第一款後段之規定，請求被上訴人給付違約金八十七萬二千元等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並上訴聲明：㈠㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人一百九十八萬一千八百元，及自起訴狀繕本送達翌日九十二年一月十日起起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。㈢願供擔保請求宣告假執行。
二、被上訴人則以：被上訴人拍賣系爭房屋為依系爭房屋之現況為買賣，言明被上訴人對系爭房屋不負任何瑕疵擔保責任。上訴人於拍賣前已前往現場勘查，知悉系爭房屋之現況有若干瑕疵必須花費將近二百四十六萬元鉅資整修，故上訴人得標後，兩造約定倘被上訴人未依約將系爭房屋及基地賣予上訴人時，被上訴人應加倍退還整修費用。被上訴人並未隱瞞系爭房屋有瑕疵之情事，且未告知上訴人只要向水電公司申請送水送電即可用水或用電，被上訴人並無違約，且兩造間並無違約金之約定，上訴人自不得請求損害賠償及違約金等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠駁回上訴人之訴及假執行之聲請。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原判決略以下列理由為上訴人敗訴之判決：㈠坐落台北縣中和市○○○段頂南勢角小段五五之七九地號土地及其上系爭門牌號
碼台北縣中和市○○街○○○巷○○號房屋，經台灣板橋地方法院八十九年執字第一七四二六號拍賣抵押物強制執行事件公開拍賣，由被上訴人於九十年一月十日以合計五百五十九萬元之價格買受，並於同日核發權利移轉證書而取得系爭房地所有權；被上訴人嗣委託訴外人香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司於同年十二月十五日公開拍賣系爭房地，上訴人以共計四百三十六萬元之價格得標，兩造乃於同年月十八日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定系爭房屋之買賣價金為八十七萬元、系爭土地之買賣價金為三百四十九萬元，總價款為四百三十六萬元，被上訴人嗣已將系爭房地所有權移轉登記與上訴人指定之人即上訴人之妻熊瓊雲、子張茂良所有，應有部分各二分之一，上訴人於九十一年八月十五日繳清買賣價金等情，業據兩造陳述綦詳，並有兩造均不爭執其真正之台灣板橋地方法院不動產移轉證書、不動產拍賣會廣告、不動產拍賣會說明書、不動產買賣契約書、九十年十二月二十四日土地買賣所有權移轉契約書各一件附卷可稽，自堪信為真實。
㈡按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形
，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。民法第二百六十六條定有明文。查被上訴人已依系爭買賣契約之約定將系爭房地所有權移轉登記與上訴人指定之熊瓊雲、張茂良，且上訴人已自認其在系爭房屋二樓簡單粉刷後、一樓整修期間內即已搬進系爭房屋二樓居住之情（見原審卷三十五頁六、七行），應認系爭房屋並無給付不能之情形，是上訴人依民法第二百二十六條之規定，請求被上訴人賠償修復費五十六萬九千八百元及上訴人親自監工之工資五十四萬元，即屬無據。
㈢次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或
給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。又買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第二百二十七條、第三百六十條分別定有明文。上訴人主張被上訴人隱瞞系爭房屋有水電管線漏水、漏電、污水系統不通、化糞池毀損、一樓樓版龜裂、屋頂漏水致二、三樓樓版及牆面毀損、後院運土工程未完成等嚴重瑕疵，上訴人嗣已僱工修復系爭房屋供電、供水、污水系統、一樓、屋頂、重新油漆二、三樓、後院運土，支出修復費共計五十六萬九千八百元之事實，被上訴人否認隱瞞瑕疵或曾告知上訴人只要向水電公司申請送水送電即可用水、用電，並否認上訴人有支出修復費五十六萬九千八百元。經查：
⒈依系爭不動產之拍賣會說明書第十六條及系爭買賣契約第四條第一款、第五條之
記載，上訴人已審查標的物之現狀，依標的物之現狀買賣及點交，被上訴人對標的物之狀況及使用情形不負任何擔保責任，有被上訴人提出而上訴人不爭執其真正之不動產拍賣會說明書、系爭買賣契約各一件在卷可考，堪認兩造以特約免除出賣人即被上訴人關於物之瑕疵擔保之義務。
⒉上訴人雖主張被上訴人故意隱瞞系爭房屋有瑕疵，且告知上訴人只要向水電公司
申請送水送電即可用水、用電云云，惟並未舉證證明以實其說，況查兩造業於系爭買賣契約第八條記載：房屋後山安全措施、一樓底層通道挖掘整修工程需費一百六十六萬元，房屋內外裝修工程需費八十萬元等語，是被上訴人辯稱上訴人於簽約時已知悉系爭房屋之現況有若干瑕疵且估計須花費約二百四十六萬元鉅資整修等語，堪可採信，足認上訴人於買賣系爭房地時即知悉系爭房屋有瑕疵，其主張被上訴人故意隱瞞及告知用水、用電系統無瑕疵云云，並不足採。
⒊上訴人就其主張其已支出修復費五十六萬九千八百元云云，固據其提出免用統一
發票收據五紙、收據二紙、估價單一紙為證，但被上訴人否認上開證物為真正，上訴人復未就上開私文書之真正為舉證，是上訴人據以主張其已支出修復費五十六萬九千八百元云云，亦不足採。
⒋綜上所述，上訴人於買賣契約成立時，即知系爭房屋有瑕疵，兩造並有免除被上
訴人關於物之瑕疵擔保責任之特約，被上訴人又無故意不告知瑕疵或保證無瑕疵之情形，則依兩造之約定及民法第三百五十五條、第三百六十六條之規定，被上訴人自不負物之瑕疵擔保責任，且本件物之瑕疵非有可歸責於被上訴人之事由，足認本件與同法第二百二十七條、第三百六十條之規定不合。是上訴人依同法第二百二十七條、第三百六十之規定，請求被上訴人賠償修復費五十六萬九千八百元及上訴人親自監工之工資五十四萬元，均屬無據。
㈣至上訴人另依系爭買賣契約第三條第一款後段之規定，請求被上訴人給付違約金
八十七萬二千元云云，然查系爭買賣契約第三條第一款後段係約定：「另為擔保尾款之給付，不論乙方（上訴人）是否向甲方（被上訴人）申辦購屋貸款，乙方同意於標的物過戶時，依尾款金額加兩成之額度後設定第一順位抵押權予甲方；金八十七萬二千元，亦屬無據。
㈤從而，上訴人依民法第二百二十六條、第二百二十七條、第三百六十條之規定，
請求被上訴人給付修復費五十六萬九千八百元及上訴人親自監工之工資五十四萬元，暨依系爭買賣契約第三條第一款後段之約定，請求被上訴人給付違約金八十七萬二千元，共計一百九十八萬一千八百元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十二年一月十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，不應准許。
㈥上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
四、上訴人上訴意旨略以：㈠上訴人所提出應由被上訴人負擔之工程款項（起訴狀附證三），內容自一至五項即供電系統、供水系統、污水系統不通、三樓屋頂漏水、二、三樓因漏水而重新油漆，均非購屋當時被上訴人帶領上訴人看屋時之現況。而第六、七項則為簽約後為清理後山坍方所造成之損害，實為簽約後發生之狀況。㈡被上訴人明知系爭房屋有嚴重瑕疵，迄今仍未正式辦理房屋之點交。㈢被上訴人於原法院所提兩次答辯狀及言詞辯論中均未否認上訴人所提免用統一發票收據五紙、收據二紙、估價單一紙等證物之真正，原審竟認被上訴人已為否認，顯然偏頗違法。
五、上訴人上訴意旨稱伊起訴狀附證三所載第一至五項，均非被上訴人帶領上訴人看屋時之現況云云，惟為被上訴人所否認，上訴人復無法提出任何積極證據以實其說，已難採憑，況查依系爭不動產之拍賣會說明書第七條「參加本拍賣會活動之競標人士，必須仔細閱讀並遵守本說明書內相關規定，並對自己執行本說明書內規定的行為負責」、第九條「看屋方式：：」第十六條「：：並依房屋現況點交，花旗銀行對標的物之狀況及使用情形，不負任何責任」，及買賣契約書第四條第一款「乙方（上訴人）茲此聲明業已審查標的物之所有權狀及標的物之現狀，並茲此確認乙方對標的物之產權及現狀並無疑義，甲方（被上訴人）對標的物之現況及使用情形，不負任何擔保責任。：：」，暨第八條記載：房屋後山安全措施、一樓底層通道挖掘整修工程需費一百六十六萬元，房屋內外裝修工程需費八十萬元等字句，足認被上訴人辯稱上訴人於簽約時已知悉系爭房屋之現況有若干瑕疵且估計須花費約二百四十六萬元鉅資整修等語，堪可採信，從而堪認上訴人於買賣系爭房地時即知悉系爭房屋有瑕疵，其主張被上訴人故意隱瞞及告知用水、用電系統無瑕疵云云，並不足採，且兩造有以特約免除出賣人即被上訴人關於物之瑕疵擔保之義務，殊為明確。至第六、七項部分，依上訴人起訴狀附證三所載係指「營造廠未完成部分」、「營造廠運土施作所造成所損壞」之費用（見原審卷十九頁），乃簽約後發生之狀況及其費用，然參酌不動產之拍賣會說明書第十六條及系爭買賣契約第四條第一款、第五條之記載，上訴人已審查標的物之現狀，依標的物之現狀買賣及點交，被上訴人對標的物之狀況及使用情形不負任何擔保責任；又系爭買賣契約第八條特別以手寫字跡記載：「但房屋後山安全措施、一樓底層通道挖掘整修工程需費一百六十六萬元，及房屋內外裝修工程需費八十萬元，必須與後山清土工程一併施作，：：」等語，有如前述，及上訴人於原審陳稱：「簽約的時候我估計擋土牆的整修費用要一百六十六萬元，室內整修要八十萬元，我怕錢花下去之後被告反悔不將房屋賣給我，所以在契約第八條有加倍返還這整修費用二百六十六萬元的約定。」，足認簽約時上訴人明知（已審查）系爭房屋後面有土方存在，並依現狀為買賣。故簽約後發生有關系爭房屋後面土方所造成之有關問題及費用，均與被上訴人無涉。上訴人此部分之請求，要屬無據，不足為採。
六、上訴意旨另稱被上訴人迄今未正式辦理房屋之點交云云，亦為被上訴人所否認。查被上訴人主張系爭房地所有權已經登記在上訴人名下，上訴人也已簽立交屋切結書，足證業已交屋云云，有其提出上訴人不爭執真正之「交屋切結書」為證（見原審卷四四頁），參以上訴人於原審自認：「房子一樓的部分還在整修當中，二樓的部分簡單粉刷完畢以後，我就搬進去二樓住了。」（見原審卷三五頁），堪認系爭房地業已點交無訛，否則上訴人何能僱工整修房屋，並且搬進去住。雖然「交屋切結書」上未記載交屋之日期，但並不能因之而否認業已交屋之事實，上訴人此一上訴意旨委無足採。至上訴意旨另稱上訴人於原審所提免用統一發票收據五紙、收據二紙、估價單一紙等證物俱屬真正，原審竟不予採信，顯然偏頗違法云云，經查上訴人所提上開免用統一發票收據五紙、收據二紙及估價單一紙，無非在證明其確有支出起訴狀附證三所載第一至七項之費用，惟按各該費用並不能請求被上訴人賠償，有如前述，從而上開免用統一發票收據、收據、估價單縱令真正，亦不能為上訴人勝訴之判決。
七、上訴人又主張被上訴人故意隱瞞系爭房屋多項瑕疵、使上訴人遭受財產及精神重大損害，被上訴人顯然違約，上訴人自得依系爭買賣契約請求被上訴人給付違約金云云。惟查系爭買賣契約並無任何關於違約金條款之明文規定，上訴人據以主張之系爭買賣契約第三條第一款後段係約定：「另為擔保尾款之給付，不論乙方（上訴人）是否向甲方（被上訴人）申辦購屋貸款，乙方同意於標的物過戶時，依尾款金額加兩成之額度後設定第一順位抵押權予甲方；設定之規費、代書費由甲方支付。」，僅係為擔保上訴人尾款之給付所為抵押權設定金額之約定，並非關於違約金之約定，是上訴人據此請求被上訴人給付違約金八十七萬二千元，亦屬無據。依前所述，被上訴人並無故意隱瞞系爭房屋多項瑕疵，亦不負任何擔保責任，故上訴人此一上訴理由，亦乏可採。
八、綜上所述，上訴人上訴意旨所指均無理由，原審依前揭理由三所述為上訴人敗訴之判決，委無違誤，上訴應予駁回。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年四月二十日
民事第五庭
審判長法官張劍男
法官蔡芳齡法官李行一正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十三年四月二十一日
書記官董曼華附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。