裁判字號：臺灣高等法院102年上易字第319號民事判決
裁判日期：民國102年11月06日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣高等法院民事判決102年度上易字第319號上訴人 僑馥建 築經理股份有限公司法定代理人 蔡實鼎 訴訟代理人 周祝民 律師
參加人真誠房屋仲介有限公司法定代理人 溫明章 訴訟代理人 曾聰升 被上訴人 劉立祥 訴訟代理人 沈朝標 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國102年1月17日臺灣桃園地方法院101年度訴字第774號第一審判決提起一部上訴，本院於民國102年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹佰壹拾壹萬元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔，參加訴訟費用由參加人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊透過參加人居間，於民國100年10月1日與原審共同被告 張廣惠 、 張宗學 之監護人 帥允文 ，就如附表所示房地（下稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定由伊以新臺幣（下同）1,020萬元買受系爭房地，買賣雙方並同時委託上訴人辦理買賣價金履約保證事宜，伊嗣依約於同年10月7日、同年月14日將93萬元（即簽約金68萬元、仲介費20萬元、代書費5萬元）、68萬元（即第二期價金）匯入上訴人指定之履約保證帳戶（第一商業銀行安和分行、帳號：00000000000000，下稱系爭履保帳戶）。惟系爭房地之出賣人張宗學為受監護宣告人，依民法第1113條準用同法第1101條規定，其監護人帥允文代理處分系爭房地，應經法院許可，然帥允文於簽約後遲未依約向法院聲請核准處分，系爭買賣契約違反民法強制規定，自屬無效，兩造間之履約保證契約亦視同無效，爰依民法第179條規定，請求上訴人返還伊系爭履保帳戶內之款項1,381,940元，及自101年12月21日起算之法定利息等語（未繫屬本院部分，不予另贅）。
二、上訴人及參加人則以：系爭買賣契約係於101年10月23日始經買賣雙方合意解除，上訴人於解約前已依系爭買賣契約書第12條第1項、不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保申請書）第5條第1項第3款約定，自系爭履保帳戶內撥款50萬元予參加人，以代買賣雙方給付仲介報酬，故上訴人僅須返還該帳戶內之餘款111萬元予被上訴人等語為辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴之判決，即判命上訴人應給付被上訴人1,381,940元，及自101年12月21日起算之法定遲延利息，並駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分，未據提起上訴，已告確定。上訴人則就其敗訴部分，提起一部上訴，聲明為：
㈠原判決關於命上訴人給付超過111萬元本息，及該部分假
執行之宣告，並訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、本院協助整理兩造不爭執事項如下（見本院卷第96頁背面、第97頁）：
㈠張宗學於100年7月25日經原法院以100年度監宣字第132號
裁定宣告為受監護宣告人，並選定帥允文為其監護人（見原審卷第118頁）。
㈡為出售系爭房地，帥允文與參加人簽訂委託銷售契約書，
約定委託銷售期間至100年10月31日止，委任報酬為成交總價4%，於買賣雙方簽訂買賣契約書時一次付清（見本院卷第40頁），嗣經雙方合意變更仲介報酬為30萬元。㈢被上訴人於100年9月30日與參加人簽訂買方給付服務報酬
承諾書，約定購買系爭房地應給付參加人成交總價2%之仲介報酬，並於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次付清（見本院卷第42頁），後經雙方合意變更仲介報酬為20萬元。
㈣帥允文於100年10月1日以張宗學之法定代理人及張廣惠之
代理人身份，經由參加人之仲介，與被上訴人簽訂系爭買賣契約書，約定由被上訴人向張宗學、張廣惠購買系爭房地，價金1,020萬元，買賣雙方並共同委任上訴人辦理買賣價金履約保證事宜，且與參加人簽署系爭履保申請書（見原審卷第5-16頁）。
㈤被上訴人於100年10月7日、同年月14日各匯款93萬元（含
買賣價金68萬元、仲介費20萬元、代書費5萬元）、68萬元至系爭履保帳戶內（見原審卷第18頁）；上訴人則於同年11月14日自該帳戶匯款50萬元予參加人（見原審卷第50頁）。
㈥帥允文嗣向原法院聲請許可處分張宗學所有之系爭房地，
經該院於101年2月16日做成100年度監字第461號裁定許可之（見原審卷第53-56頁）。
㈦被上訴人與張宗學、張廣惠於101年10月23日合意解除系爭買賣契約（見原審卷第85頁背面）。
五、兩造均同認被上訴人於100年10月1日與張宗學、張廣惠締約購買系爭房地，且買賣雙方共同委託上訴人處理價金等之履約保證事宜。被上訴人雖主張因張宗學於締約時為受監護宣告人，其監護人帥允文未得法院同意處分系爭房地，系爭買賣契約違反民法強制規定應屬無效，兩造間之履約保證契約亦屬無效云云，然查：監護人代理受監護人購置或處分不動產，非經法院許可，不生效力，固為民法第1101條第2項第1款所明定，且此規定於成年人之監護準用之，同法第1113條亦著有明文，惟買賣契約屬債權行為，而非處分行為，此種以負擔債務為內容之法律行為（負擔行為），除其標的自始客觀不能、無從確定、違反法律強行規定、違反公序良俗及其他法律特別規定外，均為有效，出賣人是否有處分權，在所不問，是監護人代理受監護宣告人與他人締結出售不動產之買賣契約，縱未經法院許可，亦非法所不許，是帥允文以張宗學之法定代理人身份就系爭房地與被上訴人締結買賣契約，該買賣契約核屬有效，系爭履約保證契約自未如被上訴人所言隨之視同無效，合先敘明。
六、惟被上訴人因誤認系爭買賣契約無效，於101年4月間即提起本件訴訟，請求張宗學、張廣惠及上訴人返還買賣價金，嗣買賣雙方於同年10月23日合意解除契約，有原審之言詞辯論筆錄可參（見原審卷第85頁背面），依被上訴人出具之不動產買賣價金履約保證證書第3條所載，系爭履約保證契約之保證期限於買賣雙方合意解除契約時終止（見本院卷第72頁），則針對終止後仍寄託於系爭履保帳戶內之款項，上訴人即無繼續持有之法律上原因，被上訴人自得依民法第179條規定請求返還。而被上訴人雖先後將161萬元匯入系爭履保帳戶內，然於101年10月23日買賣雙方合意終止契約時，該帳戶內僅餘111萬元（因上訴人已於100年11月14日自該帳戶內撥款50萬元予參加人給付買賣雙方應付之仲介報酬），故上訴人僅須返還被上訴人該筆款項。被上訴人雖主張上訴人無權逕代賣方給付參加人仲介報酬，賣方應付之仲介報酬不應以系爭履保帳戶內之款項代墊云云，然查：
㈠被上訴人業已自認系爭買賣契約係經參加人居間成交，且
買賣雙方於締約前分別與參加人簽訂委託銷售契約書、給付服務報酬承諾書，並與參加人約定仲介報酬數額各為30萬元、20萬元之事實。而居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上第1646號判例參照），是縱使系爭買賣契約嗣經買賣雙方合意解除，買賣雙方仍有給付參加人仲介報酬之義務甚明。
㈡而買賣雙方與參加人簽訂之委託銷售契約書第5條第1項、
給付服務報酬承諾書均已明定仲介報酬應於簽約時一次以現金給付參加人（見本院卷第74頁、第76頁），系爭買賣契約書第12條第1項亦明載：「除甲乙（即買賣雙方，下同）雙方與經紀業有書面禁止之約定外，即同意僑馥建經（即上訴人）得於本約簽訂後依乙方與經紀業間之委託銷售契約等相關文件將乙方應給付之仲介服務報酬自專戶內撥付予經紀業」，顯然賣方即張宗學、張廣惠業已同意由上訴人逕自系爭履保帳戶內其應得之價金，撥款予參加人以支付仲介報酬。況買賣雙方及參加人共同簽署之系爭履保申請書第5條第1項第3款另明文約定：「甲乙雙方同意應給付之仲介服務報酬於買賣契約簽訂成立後，即應由僑馥建經依服務費確認單、委託銷售契約書、委託銷售契約內容變更同意書等相關證明文件之約定金額給付予丙方（即參加人），除有當事人書面禁止先行撥付之約定，始於結案時由僑馥建經依約給付予丙方」（見原審卷第14頁背面），顯然買賣雙方及參加人均已同意原應由買賣雙方於簽約時自行付清之仲介報酬，改由上訴人自系爭履保專戶內撥款給付。本件買賣雙方既未以書面指示上訴人應於結案時方得給付仲介報酬予參加人，則上訴人於100年11月14日自系爭履保帳戶內撥款50萬元予參加人，自未違反買賣雙方之指示。
㈢被上訴人雖稱其與賣方對系爭履保申請書第5條第1項第3
款有關先行撥付仲介費用之約定並不知情且未同意，且該約款為定型化契約條款，內容顯然不利買賣雙方，應屬無效云云，然買賣雙方均已於系爭履保申請書上簽名確認，被上訴人更於簽約後依約將應付之價金、仲介費、代書費等款項均匯入系爭履保帳戶內，尤證其已認可該履約保證契約，其臨訟方稱不知且未同意該申請書內特定約款之內容，要非事實，自不足採。再者，系爭履保申請書縱屬上訴人為預定用於同類契約之條款而訂定之定型化契約，其中第5條第1項第3款有關先行撥付仲介費用之約定，乃針對仲介報酬應於何時、由何人實際支付所設規範，如上訴人依該約款自履保帳戶撥款予居間人，乃為買賣雙方清償對居間人所負之給付仲介報酬債務，該債務因清償而告消滅，買賣雙方自未因此而受有不利益，是則消費者保護法第12條第1項「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」之規定，於此並無適用。
㈣又按「本約簽訂後，若係違約情事致解除本約、或合意解
除本約、或終止買賣價金履約保證委任、或經僑馥建經（即上訴人）終止保證關係時，即由僑馥建經依申請書之規定於認證後將專戶價金結算相關費用後之餘額返還甲方（即買方）或交付乙方（即賣方）沒收」、「本約簽訂後，若甲乙雙方合意解除本約、終止買賣價金履約保證之委任，甲乙雙方應以書面議定價金給付或返還之內容，撥款內容需將應給付之代書費、履約保證服務費、稅賦、丙方（即參加人）之仲介服務報酬之給付釐清，始由僑馥建經執行專戶價金撥付之依據。未釐清部分三方同意於釐清時始由僑馥建經依協議之內容撥付，已釐清部分先由僑馥建經撥付」，分別為系爭買賣契約書第11條第5項、系爭履保申請書第3條第2項所明定（見原審卷第8頁背面、第14頁），細繹前開約款之文意，乃針對買賣契約或履約保證契約解除、終止時，履保帳戶內之款項應於買賣雙方及居間人釐清給付內容後始由上訴人撥付所設規範，此等約款內容，顯與上訴人得否自履保帳戶內代賣方給付仲介報酬予居間人無涉，被上訴人主張依前開約款，可推知上訴人不得以系爭履保帳戶內之款項代賣方給付仲介報酬予參加人云云，顯曲解前開約款之意，委無足取。
㈤綜上所述，上訴人於被上訴人與張宗學、張廣惠合意解除
系爭買賣契約前，依買賣雙方之指示，自系爭履保帳戶內撥款50萬元予參加人，以支付買賣雙方應付之仲介報酬，於法並無不合。雖系爭買賣契約嗣於101年10月23日經合意解除，被上訴人匯進系爭履保帳戶內原欲用以支付價金之款項136萬元（即簽約款68萬元及第二期款68萬元）於解約後應退還被上訴人，惟該筆款項中有30萬元已用以代償賣方之給付仲介報酬債務，此與被上訴人以自己之金錢為賣方清償債務無異，賣方係無法律上原因受利益致被上訴人受損害，應由被上訴人向賣方請求返還。被上訴人始終主張賣方應付之仲介費不應由其負擔，雖屬的論，然其應向賣方，而非向上訴人請求返還，方屬有據，併予指明。
七、從而，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人返還系爭履保帳戶內之餘款111萬元，及自101年12月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此所為之請求，則無理由，應予駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回之。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴人上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，於茲不贅。
九、據上論結，本件上訴為有理由，爰判決如主文。中華民國102年11月6日
民事第二十二庭
審判長法官張競文
法官邱璿如法官陳婷玉正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國102年11月6日
書記官柳秋月附表：
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