裁判字號：臺灣臺北地方法院105年重訴字第151號民事判決
裁判日期：民國105年05月31日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺北地方法院民事判決105年度重訴字第151號原告 陳美鳳 被告 游益鐘 訴訟代理人 李德正 律師上列當事人間請求損害賠償等事件，經臺灣新北地方法院104年度重訴字第659號裁定移送前來，本院於中華民國105年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆佰貳拾陸萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺壹佰肆拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣新臺幣肆佰貳拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟者為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查本件兩造約定以本院為第一審管轄法院，有兩造簽訂之土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第8條可憑（見臺灣新北地方法院104年度重訴字第659號卷，下稱新北卷，第21頁），故本院有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：兩造於民國100年12月26日簽訂系爭買賣契約，由被告將所有坐落新北市○○區○○段650、658、65
3、654、659、644、649地號（重測前為三重埔段田子心小段66-3、66-5、66-10、66-11、66-14、63-1、63-9地號○○○區○○段728、728-1、729、729-1地號（分割前為同區段3-1、3-2地號）共11筆土地，權利範圍各1/12（下稱系爭土地）出賣予原告，買賣總價新臺幣（下同）
500萬元。原告分於100年12月26日匯款50萬元、101年7月10日支付25萬元、103年6月11日支付138萬元，共計交付被告價金213萬元。嗣新北市政府擬定三重都市計畫細部計畫於103年9月30日通過，原告為利辦理產權過戶登記，遂於同年11月10日簽發面額100萬元之支票擬交付被告，惟被告藉故推託，拒不收受支票及交付印鑑證明書正本予原告。原告嗣於同年12月25日發覺被告已於同年11月5日將系爭土地出售移轉予訴外人 林慧玲 ，故於同年12月26日以存證信函催告被出面處理，惟被告置之不理，原告謹以起訴狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，被告應返還已付價金213萬元，且依系爭買賣契約第6條約定，被告應賠償已付價金1倍之違約金213萬元，原告併得請求被告返還另售土地予林慧玲所受不當得利3,054,129元（計算式：被告售與林慧玲之契約價格7,314,129元-原告已付給被告之價金213萬元-被告應賠償原告已付價金1倍違約金213萬元=3,054,129元）。為此，本於回復原狀、不當得利之法律關係，及買賣契約第6條約定，起訴請求被告給付7,314,12
9元等語，並聲明：㈠、被告應給付原告7,314,129元。㈡、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告已於103年12月22日以原告未如期給付買賣價金之債務不履行為由，發函通知原告解除系爭買賣契約，原告並於同年月23日收受解約函，原告無從再以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思。又被告僅收受價金213萬元，縱認被告違約，亦僅需賠償已付價金1倍之違約金21
3萬元，總計426萬元，且原告此部分主張之金額顯然過高，另就不當得利部分，原告未受有損害等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查，兩造於100年12月26日簽訂系爭買賣契約，由被告將所有之系爭土地出賣予原告，買賣總價500萬元。原告分別於
100年12月26日給付價金50萬元、101年7月10日給付25萬元、103年6月11日給付138萬元，共計給付被告價金213萬元。被告於103年11月5日將系爭土地出售予林慧玲，並已完成所有權移轉登記。被告另於同年12月22日委託律師發函原告，略以：系爭買賣契約簽訂迄今3年餘，原告僅給付
213萬元與被告，尚積欠買賣價金287萬元，經被告多次催討，原告無履行給付買賣價金之意思，爰通知解除系爭買賣契約等語，該函經原告於103年12月23日收受等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、土地所有權狀、郵政跨行匯款申請書、支票存根、支票、土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書、德益法律事務所103年12月22日103年德律字第14122201號函暨掛號郵件收件回執、投遞記要在卷可稽（見新北卷第14至37頁、第39至44頁、第82至84頁），堪信此部分之事實為真實。
四、兩造之爭點及論述原告主張被告於兩造簽立系爭買賣契約後，另將系爭土地出賣與他人，買賣契約已屬給付不能，其自得解除系爭買賣契約，並依回復原狀、買賣契約、不當得利之法律關係，請求被告返還已付價金213萬元，另賠償1倍已付價金213萬元，暨被告另出售系爭土地與他人之不當得利3,054,129元等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：
㈠、被告是否合法解除系爭買賣契約。㈡、原告以被告一地二賣為由解除系爭買賣契約，有無理由。㈢、原告請求被告返還已付價金213萬元，有無理由。㈣、原告依系爭買賣契約第6條約定，請求被告賠償已付價金1倍即213萬元之違約金，有無理由。㈤、原告依不當得利之規定，請求被告返還另行出售系爭土地之差額3,054,129元，有無理由。現就爭點分別析述如下：
㈠、被告是否合法解除系爭買賣契約：按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，為民法第254條所明定。是以，當事人間若無特別之約定，契約當事人之一方欲解除契約者，必他方當事人有履行遲延之情形，且經定相當期限催告其履行而不履行時，始得解除其契約（最高法院95年度台上字第1075號民事裁判意旨參照）。
經查：
⒈依兩造均不爭執之系爭買賣契約第3條付款方式：㈠、本約
簽訂時，甲方（即原告，下同）應付乙方（即被告，下同）價款之一部分計新臺幣50萬元（含定金），乙方亦即日親收足訖。第2次付款：俟稅單核下後7日內，甲方支付乙方
250萬元。第3次付款：即尾款，俟產權過戶完竣後7日內甲方支付乙方200萬元等語（見新北卷第87頁），佐以兩造均不爭執稅單係指土地增值稅之稅單。堪認，兩造約定於簽約時給付第1期款項，第2期款項則待土地增值稅稅單核下後再行給付。
⒉又本件系爭土地之土地增值稅稅單迄105年3月28日言詞辯
論時，仍未辦理完竣，業據原告陳述明確（見本院卷第38頁背面）。堪認原告應給付第2期款項之條件尚未成就，則原告即無給付第2、3期款項之義務，自無履行遲延之情事。
至本件原告雖已給付被告213萬元，然就其中163萬元（已支付款項213萬元-第1期簽約金50萬元=163萬元），乃原告提前支付被告之部分第2期款項，無從以之認原告支付第
2期款項之條件業已成就。故被告以原告尚積欠買賣價金28
7萬元為由，於103年12月22日寄發存證信函與原告主張解除系爭買賣契約云云，按上說明，仍不生解除契約之法律效果。遑論，上開存證信函並未定相當期限催告原告應給付剩餘買賣價金，是即令原告有給付遲延之情，惟原告既未經定期催告，則該存證信函所為解除買賣契約之意思表示，顯與法定解除契約之要件不符，亦不生解除契約之效力。
⒊基上，堪認被告解除系爭買賣契約為不合法。
㈡、原告以被告一地二賣為由解除系爭買賣契約，有無理由：次按，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第226條第1項、第256條分別定有明文。又以他人所有之物為出賣之標的物，訂立買賣契約者，出賣人固不能將其所有權移轉與買受人，故在出賣人取得買賣標的物之所有權以前，倘無請求該他人將物之所有權移轉於出賣人之權利；或逕行移轉於買受人之權利存在，則移轉該物所有權於買受人之義務，即屬不能給付（最高法院72年度台上字第
471號判決參照）。故不動產買賣契約之出賣人，將買賣標的物另出售予第三人，並辦竣所有權移轉登記時，對原買受人即構成給付不能。查，被告明知兩造間於100年12月26日就系爭土地有系爭買賣契約存在，猶於103年11月5日將系爭土地出售移轉登記予林慧玲，有系爭土地買賣登記資料可參（見新北卷第39頁），致兩造間之系爭買賣契約陷於給付不能之狀態，此自屬因可歸責於被告之事由，致生自始主觀給付不能情事，依前開規定及說明，原告依民法第226條第
1項、第256條之規定，以起訴狀繕本之送達作為解除系爭買賣契約之意思表示，於法即屬有據。從而，被告業已合法解除買賣契約之事實，堪以認定。
㈢、原告請求被告返還已付價金213萬元，有無理由：又按，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有約定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第2款定有明文。兩造間之系爭買賣契約業經原告解除，已如前述，是依上開規定，原告請求被告返還已付價金213萬元，而捨棄利息部分之請求，為有理由，應予准許。
㈣、原告依系爭買賣契約第6條約定，請求被告賠償已付價金1倍即213萬元之違約金，有無理由：
另按，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。復按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院93年度台上字第909號判決意旨參照）。經查：
⒈觀諸系爭買賣契約第6條約定：「違約責任：本約簽訂後，
倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款部分由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數返還，另賠償甲方已付價款1倍之違約金」。堪認，如被告有不賣或不照約履行應盡義務之情事時，原告除得請求被告返還已付價金外，另可請求被告賠償已付價金1倍之違約金，且此違約金之性質應屬損害賠償總額之預定。又如前所述，被告既將系爭土地出售移轉登記予林慧玲，致兩造間之系爭買賣契約陷於給付不能，顯見被告有不照約履行應盡義務之情事。從而，原告主張依系爭買賣契約第6條之約定，請求被告給付已付價金1倍即213萬元之違約金，非無所憑，應予准許。
⒉被告雖辯稱本件違約金過高，故請求酌減云云。惟被告未就
系爭買賣契約第6條關於違約金之約定，依一般客觀事實、社會經濟狀況有何過高之情事盡舉證責任，僅空言違約金過高應予酌減云云，是其此部分抗辯已難遽信。況兩造簽立系爭買賣契約時，就違約金之約定為當事人契約自由、私法自治原則之體現，被告於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，自應受該違約金約定之拘束。倘若被告於違約時仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，此無異將被告不履行契約之不利益歸由原告分攤，對原告而言難謂公平，亦有礙交易安全及私法秩序之維護。此外，被告復未能舉他證以實其說，則其主張系爭買賣契約約定之違約金過高，應予酌減云云，難認有據。
㈤、原告依不當得利之規定，請求被告返還另行出售系爭土地之差額3,054,129元，有無理由：
末按，不當得利依其類型可區分為給付型之不當得利與非給付型不當得利；又非給付型不當得利中之權益侵害型之不當得利，係受益人以侵害行為取得應歸屬他人權益內容的利益，而不具保有該利益之正當性，應構成無法律上之原因，成立不當得利（最高法院101年度台上字第1722號民事判決要旨參照）。本件被告為系爭土地之所有權人，原告雖與被告間有系爭買賣契約，惟於系爭土地完成移轉登記前，原告仍非系爭土地之所有權人，則因對系爭土地為使用、收益、處分所取得之各項權益內容，即難認應歸屬於原告。據此，被告本於系爭土地所有權而自由處分系爭土地，將系爭土地出售與林慧玲而取得買賣價金，即無侵害原告之權益可言，自屬有法律上之原因，尚難認成立不當得利。原告此部分之請求，乏其所據，為無理由。
五、綜上所述，本件兩造間就系爭土地定有系爭買賣契約，惟被告將系爭土地另售與他人，並辦理移轉登記，致系爭買賣契約因可歸責於被告之事由，陷於給付不能，原告因之解除系爭買賣契約，並請求被告回復原狀即返還原告已付價金213萬元，併依系爭買賣契約第6條之規定，請求被告賠償已付價金1倍即213萬元之違約金，且本件亦無違約金過高之情事，共計426萬元，俱有理由，應予准許。至原告依不當得利，請求被告返還另行出售系爭土地之差額3,054,129元，為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與本件判斷結果無影響，爰毋庸再予一一審酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國105年5月31日
民事第八庭法官蕭涵勻以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月31日
書記官吳芳玉