裁判字號：臺灣高等法院臺中分院90年上更㈠字第53號民事判決
裁判日期：民國91年06月18日
裁判案由：租佃爭議
臺灣高等法院臺中分院民事判決九十年度上更㈠字第五三號
上訴人癸○○被上訴人庚○○○追加被告辛○○
甲○○丙○○丁○○壬○○乙○○己○○戊○○右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國八十七年七月七日臺灣臺中地方法院八十六年訴字第一八三二號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院判決如左：
主文原判決廢棄。
被上訴人庚○○○及追加被告辛○○、甲○○、丙○○、丁○○、壬○○、乙○○、己○○、戊○○等應將座落於台中市○○區○○段○○○○號土地內，如附圖所示Ａ部份建物，面積○．○三二二公頃、Ｂ部份建物面積○．○一六０公頃、Ｃ部份建物面積○．○四七二公頃、Ｄ部份建物面積○．○○九二公頃、Ｅ部份建物面積○．○○八七公頃拆除，被上訴人庚○○○應將前開土地返還與上訴人。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由被上訴人及追加被告連帶負擔。
本判決第二項於上訴人以新台幣壹佰伍拾貳萬元為被上訴人供擔保後，得假執行。但被上訴人如於假執行程序前，以新台幣肆佰伍拾叁萬貳仟元，為上訴人供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人聲明：求為判決：
㈠如主文第一、二項所示；㈡更審前各審及更審訴訟費用由被上訴人及追加被告負擔；㈢並願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人及追加被告聲明：求為判決：
㈠上訴駁回；㈡訴訟費用由上訴人負擔。
二、㈠按訴訟標的對於數人必須合一確定者，於第一、二審程序均可追加其原非當事人
之人為當事人，此為民事訴訟法第二百五十六條、第四百四十六條第一項所明文規定。被上訴人庚○○○主張本件系爭土地上之建築物均是其夫 吳清波 生前所建築，吳清波於七十九年七月十八日死亡之後，系爭土地上之建築物由吳清波之全體繼承人共同繼承，亦即主張系爭土地上之建築物為吳清波之全體繼承人公同共有，則本件訴訟標的對吳清波之全體繼承人有合一確定之必要。辛○○、甲○○、丙○○、丁○○、壬○○、乙○○、己○○、戊○○係吳清波之繼承人，有戶籍謄本為證，上訴人依法追加甲○○等八人為本件訴訟之當事人，依民事訴訟法第二五五條第一項第四款，勿庸經被上訴人之同意，是以被上訴人雖表示不同意，尚非可取，合先敘明。
㈡次按本件係上訴人向台中市南屯區耕地租佃委員會申請調解，嗣因調解及調處不
成立，由台中市政府移送台灣台中地方法院審理，雖上訴人於八十五年二月二十九日之聲請調解書載明係依耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」為請求。惟其就本件爭議之事由亦於調處程序筆錄中陳明：被上訴人於承租之耕地上，興蓋建物違反三七五租約規定，上訴人依法終止租約等語，即已明確表明本件租佃爭議之事實為被上訴人違規變更耕地使用，況上訴人於本院審理中亦已補充依據耕地三七五減租條例第十六條第一、二項租約無效之規定請求收回系爭耕地，足見本件租佃爭議，上訴人自始主張租佃爭議之基礎事實同一，被上訴人雖不同意其追加，惟依民事訴訟法第四百四十六條第一項之規定，訴之變更、追加或提起反訴，非經他造同意，不得為之。但第二百五十六條第二款至第四款情形，不在此限；本件就被上訴人所追加之事實觀之，其追加請求之事實與先前起訴之基礎事實同一，依法勿庸經被上訴人之同意，均合先敘明。
三、上訴人於原審起訴主張：兩造原就系爭坐落台中市○○區○○段○○○○號土地（嗣經分割為一四七、一四七之一、一四七之二等地號，以下稱系爭土地）存在有耕地租約，因被上訴人庚○○○擅自在租賃土地上興建如附圖所示Ａ部份建物，面積○．○三二二公頃、Ｂ部份建物，面積○．○一六０公頃、Ｃ部份建物，面積○．○四七二公頃、Ｄ部份建物，面積○．○○九二公頃、Ｅ部份建物，面積○．○○八七公頃等建物，供經營巨盟營造股份有限公司、木盛建築有限公司、巨盟營建總署等，而有耕地三七五減租條例第十七條第一項第四款規定之非因不可抗力繼續一年不為耕作之事由，上訴人已對被上訴人為終止耕地租約之意思表示，被上訴人成為無權占有，爰請求被上訴人拆除地上物，返還土地與上訴人之判決，經原審判決上訴人敗訴後，上訴人提起上訴，並於本院前審時，追加辛○○、甲○○、丙○○、丁○○、壬○○、乙○○、己○○、戊○○為當事人，且於本院追加依耕地三七五減租條例第十六條之租約無效為請求，求為命被上訴人庚○○○與追加被告辛○○、甲○○、丙○○、丁○○、壬○○、乙○○、己○○、戊○○將上開建物拆除暨被上訴人庚○○○交還系爭土地之判決。
四、被上訴人則以，上開建物均係被上訴人庚○○○之夫吳清波生前所建，吳清波身故後因建物未保存登記，故由被上訴人及子女共同繼承之。附圖Ａ部分土地上原為豬舍，約十年前翻修如現狀；Ｂ部分原作放草堆、穀倉之用，約二十年前翻建如現狀；Ｄ部分原即設置稻穀烘乾機；Ｅ部分則原為牛圈，Ｄ及Ｅ部分之建物已翻修逾二十年；Ｃ部分土地上的三合院式建物，則存在逾五十年，Ａ、Ｂ、Ｃ、
Ｄ、Ｅ各部分之土地上之建物，自始至今均作農舍使用，該等部分土地原即非用以種植農作物，是不論現今作何利用，均無「不為耕作」之情形等語資為抗辯。
五、查系爭土地原由被上訴人之被繼承人吳清波與上訴人之被繼承人 陳蔡壽 訂立耕地三七五租約，吳清波於承租期間，建有如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分等地上建物，嗣因死亡，上開租約分別由被上訴人庚○○○及上訴人繼受，而變更名義以出租人為上訴人，承租人為被上訴人，上訴人已於八十五年二月十日發函，向被上訴人為終止耕地租約之意思表示，請被上訴人拆除地上物，返還土地，並依法聲請調解、調處，均無結果之事實，業據其提出台灣省台中市私有耕地租約、存證信函、土地登記謄本、照片六幀、台中市政府耕地租佃委員會調處程序筆錄、聲請調解書、台中市南屯區耕地租佃委員會開會記錄為證，並為被上訴人庚○○○所自認；而被上訴人庚○○○及追加被告辛○○、甲○○、丙○○、丁○○、壬○○、乙○○、己○○、戊○○均係吳清波之繼承人，有戶籍謄本及繼承系統表附卷足憑（見原審卷第五六頁、本院八十七年度上字第五六一號卷第四一頁至五三頁）；又上訴人主張系爭土地上建物之佔用情況，經原審法院履勘現場，並會同台中市中興地政事務所派員測量其位置、面積、製有勘驗筆錄及複丈成果圖即如附圖可稽；而耕地租約之出租人、承租人依台中市政府八十年四月二十六日八十年地權字第三五三六八號函變更為上訴人、被上訴人等情，亦經本院依職權向台中市南屯區公所調取變動登記相關資料影本查對無訛，自堪信上訴人之上開主張為真正。
六、本件上訴人主張被上訴人違反耕地三七五減租條例之規定，在系爭土地建有如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分等地上建物，以供經營巨盟營造股份有限公司、木盛建築有限公司、巨盟營建總署之用，被上訴人顯有不自任耕作等情，惟為被上訴人所否認，抗辯稱：土地上建物除三合院外，其餘都是農舍，雖有懸掛公司招牌，但此並非營業地，而上開建物興建時亦曾得原出租人陳蔡壽同意，且建物部分僅佔承租土地之小部份面積，上訴人之主張為權利濫用，有違誠信原則云云。經查：
㈠按耕地三七五減租條例第十六條第一項所謂自任耕作，必須承租人將承租耕地供
自己耕作之用，始足當之，如承租人在承租耕地上建築房屋居住或供其他非耕作目的之使用，均應解為非自任耕作，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因（最高法院七十年度台上字第四六三七號判例參照）；而同條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待為終止之表示，即當然向後失其效力，租賃關係並因而歸於消滅而言，而非謂租賃關係係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自行耕種或另行出租」之規定自明（參照最高法院八十年度台再字第一五號判例）。又承租人在承租耕地上固允許有農舍之存在，但此所謂農舍，乃為便利耕作而設，並以確有其必要者為限，且依最高法院六十四年台上字第五七一號判例意旨所示，農舍須不以解決農家實際居住問題為目的。
㈡查系爭土地原由被上訴人之被繼承人吳清波與上訴人之被繼承人陳蔡壽訂立耕地
三七五租約，吳清波於承租期間，建有如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分等地上建物，嗣吳清波於七十九年七月十八日死亡，僅被上訴人以繼承人之地位繼受其耕作權，至追加被告等則全部拋棄耕作權，有耕作權放棄書、戶籍謄本、繼承統計表在卷可按（見本院八十七年度上字第五六一號卷第一○八頁至一一五頁），且上開租約之出租人、承租人並經台中市政府八十年四月二十六日八十年地權字第三五三六八號函准予變更為上訴人、被上訴人等情，亦有本院依職權向台中市南屯區公所調取之變動登記相關資料影本足憑（見本院卷第三三至三七頁），自應信為真實；被上訴人雖以前揭詞情置辯，惟：
⒈系爭土地之使用現狀，經原審法院勘驗結果，如附圖所示Ａ部分建物即卷附照
片懸掛有巨盟營造股份有限公司、木盛建築有限公司者，一樓有三個房間、客廳及廚房，二樓有一辦公室、一臥室，一樓外側有開放式房間，放置盆栽，冰箱等家具及耕耘機一部；Ｂ部分建物即卷附照片懸掛有巨盟營建總署者，有一客廳、一房間，家具排列整齊，為經常有人居住之處所，另有一供木工裝潢使用之工廠；Ｃ部分建物為三合院式磚造瓦房建築，二側各有三個房間，中央為一廳二臥房，旁邊種有果樹；Ｄ部分建物為一廳、一臥及儲藏間；Ｅ部分建物則放置穀物及烘乾機器，外面有鋼架、浪版作曬衣間使用等情形，有勘驗筆錄可考（見原審卷第四一頁），可知上開房屋建物，主要係供居住之用，並兼作木材裝潢使用，除其中一小部份作為放置供耕作所用之耕耘機、穀物及烘乾機器外，其餘均與耕作無關，尚難認該建物係供農舍所用。又木盛建材事業有限公司係於八十二年二月十二日設立，負責人為追加被告己○○，股東包括被上訴人庚○○○、追加被告丁○○，所營事業為：
廣告企劃設計製作及代理美術設計及室內設計裝潢施工；代理廣告業務；建材買賣，有該公司之變更登記事項卡及營利事業登記資料明細表可參（見原審卷一二七、一四四頁），其公司所在地雖登記為台中市○○區○○街○○號，然依前述勘驗筆錄，Ｂ部分建物既有一供木工裝潢使用之工廠，且被上訴人聲請訊問之證人 周清連 亦於原審證稱：勘驗圖Ｂ部分以前是草堆，現在搭起來作為裝潢用之工廠等語（見原審卷第六三頁反面），實難謂上開建物純係為便利耕作而設之農舍，則被上訴人既為耕作者，又擔任木盛建材事業有限公司股東，並住居該處（見當事人欄之住所），彼尤難諉為不知情，是被上訴人抗辯該建物為農舍云云，自非可採。
⒉被上訴人復謂吳清波興建系爭地上建物時，事前已徵得陳蔡壽之同意，惟為上
訴人所否認，查系爭土地之出租人、承租人依台中市政府八十年四月二十六日八十年地權字第三五三六八號函變更為上訴人、被上訴人，已如前述，依被上訴人所言，係被上訴人庚○○○之夫吳清波在世承租期間，即已搭建；惟迨租約變更為上訴人及被上訴人庚○○○名義後，上訴人於八十五年二月廿九日聲請調解時，即已變更為如前原審勘驗筆錄所載情形，有聲請調解書及照片可憑（見原審卷六頁、十一至十三頁）；而木盛建材事業有限公司係於八十二年二月十二日設立，已如上述，可見系爭土地非作為農耕使用，係在租約變更為上訴人及被上訴人庚○○○名義，於八十二年二月十二日後，至遲於八十五年二月廿九日前，變更為非耕地使用，被上訴人庚○○○不自任耕作，至為明顯，則無論陳蔡壽是否同意承租人建築上開房屋，均不影響嗣後被上訴人庚○○○不自任耕作之事實。
㈢是以，於前開租約變更名義後，系爭耕地上房屋建物之使用狀態，至遲於八十五
年二月廿九日上訴人聲請調解時，即已變更為有如勘驗筆錄所載非供耕地使用之情形，則依上開說明，前揭耕地租約即因被上訴人不自任耕作而無效，租賃關係亦因而歸於消滅，而無待上訴人為終止之意思表示。又按耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，並不因出租人嗣後繼續收租默示同意承租人居住使用該耕地上之建物，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。本件被上訴人並未證明系爭耕地之租約無效後，兩造間有另行成立租賃關係之合意，是上訴人嗣後縱使續行收租，依上開說明，其租約亦不能認為有效，況上訴人亦否認有同意續定八十六年以後之耕地租約（見原審卷第一三一頁、一四○至一四一頁）。再承租人此項不自任耕作之情形，惟不問其不自任之耕地係屬全部或一部，縱僅存在於承租土地上之一部，其全部租約仍屬無效（最高法院五十六年台上字第一五二○號判例、八十四年度台上字第二九七五號判決參照）。基上，上訴人主張本件被上訴人有不自任耕作之情形，其全部耕地租約即歸於無效等語，尚非無據。兩造間之耕地租約既然無效，則被上訴人占用系爭耕地即無正當權源，上訴人自得請求被上訴人交還耕地，其屬於權利之正當行使，而難謂有何為違反誠信或權利濫用之問題。
七、綜上，本件上訴人以租約無效為由，訴求被上訴人及追加被告拆除如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ部分之建物及被上訴人交還系爭耕地，核屬正當，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄，為有理由，應由本院將原判決廢棄，改判如主文第二項所示。
八、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
九、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌均與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第二項、第四百六十三條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年六月十八日~B1民事第一庭審判長法官林陳松~B2法官李寶堂~B3法官鄭金龍右為正本係照原本作成。
被上訴人及追加被告均得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本），並繳納送達用雙掛號郵票拾份（每份參拾肆元）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B書記官林明冬中華民國九十一年六月二十日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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