潮州簡易庭107年度潮簡字第693號民事判決

臺灣屏東地方法院簡易民事判決　　　　107年度潮簡字第693號
原　　　告　 林咏璇
訴訟代理人　 黎俊傑
被　　　告　 張和明
追加　被告　 張和傳
追加　被告　張　雲
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108年12月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
確認被告張和明及追加被告張和傳、 張雲 所有門牌號碼為屏東縣
○○鄉○○路○○○號未辦理建物所有權第一次登記建物對占用
原告所有坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地系爭土地如
附圖所示編號Ａ部分面積為一○七．三○平方公尺，有租賃關係
存在。
原告其餘之訴及其餘追加之訴均駁回。
訴訟費用由被告張和明及追加被告張和傳、張雲負擔二分之一，
餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件被告張和明及追加被告張雲經合法通知，未於言詞辯論
期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原
告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下
列各款情形之一者，不在此限：．．二、請求之基礎事實同
一者。．．七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。」此民
事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。本件原告起
訴時僅以張和明為被告，訴之聲明為：被告張和明應將坐落
屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地上之建物拆除，並將占用
之土地面積128.11平方公尺返還原告；被告應自民國107年
7月19日起至起訴日止，返還不當得利新臺幣（下同）13,0
00元，及自起訴日起按月給付原告13,000元等語（見本院卷
第7、8頁），於訴訟進行中追加張和傳、張雲為被告，並
追加、變更聲明為：㈠先位聲明：被告張和明、張和傳、張
雲等3人應將坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地上所示
之建物（佔用面積依屏東縣東港地政事務所於108年10月14
日屏港地二字第10830679700號函文之土地複丈成果圖即附
圖所示107.3平方公尺）全部拆除遷離，並將上開土地交還
原告；被告張和明、張和傳、張雲等三人應拆除坐落前開土
地上之建物，並遷離系爭土地；被告張和明、張和傳、張雲
等三人連帶賠償原告應自107年7月12日起迄至被告自系爭
建物拆除遷離系爭土地部分期間，連帶給付原告相當於租金
之不當得利每月13,000元；自民事追加被告暨追加訴之聲明
狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決；願供擔保，請
准宣告假執行。㈡備位聲明：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○
○號土地上所示之建物（佔用面積依附圖所示107.3平方公
尺全部屬被告張和明、張和傳、張雲等三人共有，且確認系
爭建物占用系爭土地部分與原告間有法定租賃權存在。被告
張和明、張和傳、張雲等三人應自107年7月12日起迄至確
認系爭建物占用系爭土地部分有法定租賃權存在判決確定止
，按月連帶給付原告每月租金13,000元，及自民事追加被告
暨追加訴之聲明狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決
。被告張和明、張和傳、張雲等三人應自確認系爭建物占用
系爭土地部分有法定租賃權存在判決確定起，按月連帶給付
原告每月租金13,000元之判決。願供擔保，請准宣告假執行
。等語（見本院卷第57-59、101、102頁）。本件原告追
加、變更之訴與原訴，均係拆除系爭建物，將上開占用系爭
土地交還原告，並依共同侵權行為或不當得利之法律關係請
求相當於租金之損害等項（先位部分），備位之訴部分則係
系爭房屋占用部分對系爭土地有無法定租賃存在，係本於先
位之訴認定系爭建物是否無權占有系爭土地而來，倘有法定
租賃關係存在，並進而請求給付看金，二者請求於社會生活
上具有共同性及關連性，而就原請求所主張之事實及證據資
料，於追加之訴得加以利用，且無害於被告當事人程序權之
保障，符合訴訟經濟原則，則依上開規定，原告訴之追加，
即屬合法。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠先位之訴部分：原告於民國107年7月12日拍得坐落屏東縣
○○鄉○○段○○○○○號土地，並於同年月19日取得權利移轉
證書，因門牌號碼為屏東縣○○鄉○○路○○○號之未辦理建
物所有權第一次登記建物坐落於系爭土地如附圖所示編號Ａ
部分面積107.30平方公尺上，因系爭房屋由 張正 出資興建，
張正過世後由被告張和明及追加被告張和傳、張雲三人繼承
，雖系爭土地於79年5月21日由被告張和明以買賣為原因自
張正取得系爭土地所有權，推斷默示建物所有人得繼續使用
土地，然張正與被告張和明，本係父子關係，則系爭建物繼
續使用系爭土地應屬無償使用而非租賃，自無民法第425條
之1規定適用（原告誤載為民法第425條），故系爭房屋對
原告即屬無權占用，為此依民法第767條第1項規定請求被
告張和明及追加被告張和傳、張雲拆除系爭房屋，將占用土
地返還原告。又系爭房屋占用系爭土地，則原告就此占用部
分無法使用系爭土地，而被告張和明及追加被告張和傳、張
雲則受有相當租金之利益，乃依侵權行為或不當得利法律關
係，請求被告張和明及追加被告張和傳、張雲自107年7月
12日原告拍得系爭土地之日起至返還占用土地之日止，按月
連帶給付原告13,000元及法定遲延利息。
㈡備位之訴部分：因系爭土地於79年5月21日由被告張和明以
買賣為原因自張正取得系爭土地所有權，故請求確認系爭建
物就占用系爭土地有租賃關係存在。又請求自107年7月12
日起迄至確認系爭建物占用系爭土地部分有法定租賃權存在
判決確定止，按月被告張和明及追加張和傳、張雲連帶給付
原告每月租金13,000元，及自追加書狀繕本送達翌日起加計
法定遲延利息等語。
㈢聲明：①先位聲明：被告張和明、張和傳、張雲等3人應將
坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號土地上所示之建物即附圖
所示107.3平方公尺全部拆除遷離，並將上開土地交還原告
；被告張和明、張和傳、張雲等三人應拆除坐落前開土地上
之建物，並遷離系爭土地；被告張和明、張和傳、張雲等三
人連帶賠償原告應自107年7月12日起迄至被告自系爭建物
拆除遷離系爭土地部分期間，連帶給付原告相當於租金之不
當得利每月13,000元；自民事追加被告暨追加訴之聲明狀繕
本送達翌日起加計法定遲延利息之判決；願供擔保，請准宣
告假執行。②備位聲明：坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○號
土地上所示之建物即附圖所示107.3平方公尺全部屬被告張
和明、張和傳、張雲等三人共有，且確認系爭建物占用系爭
土地部分與原告間有法定租賃權存在；被告張和明、張和傳
、張雲等三人應自107年7月12日起迄至確認系爭建物占用
系爭土地部分有法定租賃權存在判決確定止，按月連帶給付
原告每月租金13,000元，及自民事追加被告暨追加訴之聲明
狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。
二、被告方面：
㈠被告張和明及追加被告張雲未於言詞辯論期日到場，亦未提
出書狀作何聲明或陳述。
㈡追加被告張和傳則以：系爭建物是我父親張正出資興建，我
父親過世後由我們三人繼承，系爭土地是75年5月間過戶給
被告張和明，希望房子賣給原告等語置辯。聲明：原告之訴
駁回。
三、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相
異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓
人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係
。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形
，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」此民
法第425條之1定有明文。，此規定係於88年4月21日增訂
由總統公布，並經民法債編施行法第36條第2項明定自89年
5月5日施行，雖該條文規定並未經民法債編施行法明定具
有溯及效力。惟參酌民法第425條之1立法理由謂：「二、
土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房
屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其上地上之房屋
同屬一人所有，而僅將上地或僅將房屋所有權讓與他人，或
將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最
高法院四十八年台上字第一四五七號判例、七十三年五月八
日七十三年度第五次民事庭會議決議參照）認為除有特別約
定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但
應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭
議並期明確，爰將其明文化。又為兼顧房屋受讓人及社會經
濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，
推定有租賃關係，其期限不受第四百四十九條第一項二十年
之限制。爰增訂第一項。三、前項情形，其租金數額本於契
約自由原則，宜由當事人協議定之。如不能協議時，始得請
求法院裁判之。爰增訂第二項。」等語，足見民法第425條
之1第1項規定係將該條項增訂施行前之實務見解予以明文
化，故該新增條文規定雖未經民法債編施行法明定具有溯及
效力，惟發生於上開增訂法條生效施行前之房屋及土地轉讓
事實，倘與上開實務見解內容相符，固仍得援用上開實務見
解。經查：
㈠未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興
建之原始建築人。又按「因繼承、強制執行、徵收、法院之
判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，
應經登記，始得處分其物權。」此民法第759條定有明文。
本件系爭建物為未辦理建物第一次所有權登記而為張正出資
興建乙節，有卷存房屋稅籍紀錄表上載納稅義務人為「張正
」可稽（見本院卷第39頁），並為兩造所不爭執（見本院卷
第33、73頁），應可信為實在。又系爭建物於105年4月23
日張正死亡後，由被告張和明及追加被告張和傳、張雲三人
因繼承取得系爭建物所有權乙事，有卷存戶籍謄本及屏東縣
政府財稅局房屋稅108年課稅明細表（其上載「繼承人張和
傳張和明張雲等3人被繼承人張正」等語）可證（見本院卷
第30、38、70、71、107頁），亦可信為真實。
㈡系爭土地重測前地號為屏東縣○○鄉○○段○○○○○○號土地
，原為張正所有於79年5月18日以買賣為原因移轉登記所有
權全部予被告張和明，並於107年7月19日以拍賣為原因移
轉登記予原告所有等情，有卷存土地登記第一類謄本、地籍
異動索引、土地登記簿可參（見本院卷第41、42、51-53頁
），應信為在。又系爭房屋占用系爭土地如附圖所示編號Ａ
部分面積為107.30平方公尺乙節，有屏東縣東港地政事務所
土地複丈成果圖即附圖可查。
㈢本件系爭房屋與系爭土地原均屬被告張和明及追加被告張和
傳、張雲之父親張正所有，而系爭土地於79年5月18日以買
賣為原因移轉登記所有權全部予被告張和明，則依上開判例
及決議意旨，應推斷土地承買人（即被告張和明）默許房屋
所有權人（即張正）繼續使用土地，而有租賃法律關係存在
，又因張正死亡，該租賃權則由繼承人即被告張和明及追加
被告張和傳、張雲共同繼承而為公同共有，嗣系爭土地再因
轉讓而承受土地所有權之人（即原告），應有民法第425條
之適用，對於受讓人（即原告）仍繼續存在。被告雖抗辯張
正與被告張和明，本係父子關係，則系爭建物繼續使用系爭
土地應屬無償使用而非租賃云云，然並未舉證以實其說，被
告此之抗辯自無可採。
㈣是則本件被告張和明及追加被告張和傳、張雲所有系爭房屋
對占用原告所有系爭土地如附圖所示編號Ａ部分面積為107.
30平方公尺，有租賃關係存在，已如前所述，自非無權占用
，原告先位之訴，依民法第767條第1項規定請求被告張和
明及追加被告張和傳、張雲拆除系爭房屋並返還占用土地，
即無理由，應予准回。
㈤另被告張和明及追加被告張和傳、張雲所有系爭房屋占用系
爭土地附圖所示編號Ａ部分面積為107.30平方公尺，既係基
於租賃法律關係而來，被告張和明及追加被告張和傳、張雲
即非無法律上之原因而受利益，且亦無不法侵害原告系爭土
地所有權，原告先位之訴，依侵權行為或不當得利法律關係
，請求被告張和明及追加被告張和傳、張雲自107年7月12
日原告拍得系爭土地之日起至返還占用土地之日止，按月連
帶給付原告13,000元及法定遲延利息，於法自屬無據，亦應
駁回。
四、備位之訴部分：
㈠確認之訴的目的，係在排除當事人間法律關係狀態的不明確
性，藉由法院的判決就雙方當事人爭執的法律關係排除其不
確定性。本件原告陳稱「系爭建物為被告張和明與另一被告
張和傳、張雲自訴外人張正繼承共有」等語（見本院卷第59
頁），而被告張和傳亦陳稱：「房子是我父親（按即張正）
出資興建，我父親過世以後由我們三個繼承」等語（見本院
卷第73頁），足見兩造就系爭建物於張正過世後，由被告張
和明及追加被告張和傳、張雲三人繼承而公同共有乙節，並
無爭執，故原告請求確認系爭建物屬被告張和明、張和傳、
張雲等三人共有，即無必要，應予准回。
㈡又依上開三之㈠、㈡、㈢、㈣之說明，可知系爭建物占用系
爭土地部分有租賃關係存在，故原告請求確認被告張和明及
追加被告張和傳、張雲所有系爭房屋對占用原告所有系爭土
地如附圖所示編號Ａ部分面積為107.30平方公尺，有租賃關
係存在，即有理由，應予准許。
㈢本件原告取得系爭土地係於107年7月19日，民法第425條
之1規定既已施行，則有關租金部分，自應依民法第425條
之1第2項規定，由基地所有人與其上房屋所有人先行協議
定之。如不能協議時，始得請求法院裁判之，而該定租金數
額之訴性質，為形成之訴，其未經法院核定地租數額前，土
地所有人無直接請求給付地租之權利。故必先經法院核定其
地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付。本件依原
告歷次書狀及陳述，並無向請求法院核定地租數額而提起核
定租金之形成之訴，而係逕依原告認定租金之數額向被告張
和明及追加被告張和傳、張雲三人為給付請求之給付之訴，
則依上開說明，原告未經請求法院核定地租數額前，自無直
接請求給付地租之權利，故原告備位聲明請求租金及遲延利
息，於法自屬無據，應予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，
附此敘明。
六、依民事訴訟法第79條、第85條第2項判決如主文。
中華民國108年12月26日
潮州簡易庭法官曾吉雄
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（
均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應
一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年12月26日
書記官張婉郁