臺灣臺北地方法院小額民事判決 103年度北小字第168號
原 告 康和御花園公寓大廈管理委員會
法定代理人 蘇瑞宗
訴訟代理人 陳志明
古明文
游錦帆
被 告 張慧美
訴訟代理人 陳進陽
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國103年1月8日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬零肆佰柒拾伍元，及自民國一百零二
年七月十日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹萬零肆佰柒拾伍元
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按簡易事件因訴之變更或一部撤回，致其訴之全部屬於民事
訴訟法第436條之8第1項之範圍者，承辦法官應以裁定改
用小額程序，並將該簡易事件報結後改分為小額事件，由原
法官依小額程序繼續審理，同一地方法院適用簡易程序審理
事件事務分配辦法第7條第3項定有明文。本件原告起訴時
，訴之聲明為㈠被告應給付原告新臺幣（下同）10,510元，
及自訴狀送達之日起至清償日止，按年息百分之十計算之利
息、㈡被告應將臺北市○○○路○段○○○號地下室與大廈停
車場相鄰之牆面所鑿之窗型洞口予以填補及拆除所裝置之窗
型冷氣機，並予以回復原狀，並應將於地下室公共空間所堆
積之雜物予以移除、㈢被告應將臺北市○○○路○段○○○號
面向和平東路左側一樓之牆面上之電線予以移除並將牆面清
洗回復原狀。嗣於本院審理中，撤回訴之聲明第2、3項部
分。依變更後訴之聲明，本件訴訟標的金額已在100,000元
以下，全部屬民事訴訟法第436條之8第1項規定之範圍，
應適用小額訴訟程序，本院爰依職權改行小額訴訟程序。
二、原告主張：原告係於92年9月間依法成立，並經臺北市政府
92年10月9日以府工建字第00000000000號函核定在案，且
訂有康和御花園公寓大廈住戶規約（下稱系爭規約）之合法
組織，依公寓大廈管理條例第38條第1項規定，具有當事人
能力。依系爭規約第10條第2項規定，除區分所有權人會議
另有決議外，各區分所有權人應按其共有之應有部份比例繳
交管理費（即按樓層坪數計算），依同條第3項規定，授權
原告訂定收繳辦法，故目前收費辦法為：60元（坪）×坪數
（各棟樓層面積）+50元（93年12月26日93年度區分所有權
人會議決議，94年1月起，每月每戶增收50元管理費）＝應
繳管理費。被告所有之門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號
1樓建物（下稱系爭建物），不僅結構與系爭大廈相連，地
下室並有門戶與大廈停車場相通，所使用電力之變電室與所
有住戶相同設置於大廈之地下室，又臺北市政府污水下水道
建置完成後，系爭大廈二樓以上之住戶，廁所及廚房之污水
均直接排入污水下水道，唯獨一樓店面戶等廁所污水，因大
廈早年設計不良，無從更改，仍然排入大樓地下室停車場下
方污水池，原告為維持大廈環境衛生避免蚊蟲滋生，均須另
行花費安排抽糞、消毒、裝置排風扇等工程，足證被告與大
廈其他住戶生活上息息相關。被告自87年起即以各種理由拒
絕管理費之調整，經系爭大廈於101年10月13日召開101年
度區分所有權人會議，決議系爭大廈未繳交足額管理費之一
樓店面戶之權利、義務與其他各住戶均相同，責成原告自
101年11月1日起按正常比例收繳各項費用，對於未繳足額
管理費之住戶應依法追繳。為此提起本訴訟，請求被告補繳
101年11月、12月及102年1月、2月、3月、4月、5月
之管理費共10,510元【計算式：每月每坪60元×（系爭建物
15.88坪＋地下室13.37坪）＋每月每戶50元補充管理費＝
1805元，經原告決議四捨五入以1810元計，（每月1810×7
個月）－被告實際匯入2160元＝10510元】，並依系爭規約
第10條第5款之規定自訴狀送達之日起，繳交年息百分之十
之利息。並聲明：被告應給付原告10,510元，及自起訴狀送
達之日起至清償日止，按年息百分之十計算之利息；願供擔
保請准宣告假執行。
三、被告則以：
㈠根據系爭規約第10條第1、2、3項規定可知，決定管理費
金額之權限為區分所有權人會議，管理委員會只有訂定收繳
管理費方法之權限，並無決定管理費金額之權，原告未舉證
證明按每坪60元計算收繳管理費係經系爭大廈區分所有權人
會議決議，且原告亦自承係92年才訂立規約成立管理委員會
，原告所謂被告自87年起即拒繳管理費即屬無據，原告係自
行調整管理費金額，已違反系爭規約第10條第1、2項規定
，原告主張被告未繳足管理費，訴請被告給付差額，顯無理
由。
㈡被告係獨立於系爭大廈之外之店面戶，有獨立之出入門戶，
自來水管線直接進入系爭建物，因此在系爭大廈於75年間由
建商交屋時，就經當時的全體區分所有權人決定，每戶收取
管理費250元，嗣才調高至360元，其理由即係店面戶除了
汙水排入地下室汙水地外，未使用系爭大廈之樓梯、電梯、
中庭、游泳池，地下蓄水池、頂樓平臺、頂樓水箱等各項公
共設施之故，不僅如此，該大廈其他住戶多年來自行提高管
理費至每坪60元或每月每戶加50元則係由於系爭大廈每月所
支出之保全人員、清潔人員費用、公設費用太高。而系爭大
廈只有一出入大門，保全人員執勤之管理室在大門之內，保
全人員從未對不須經由系爭大廈大門出入之被告等店面戶提
供任何服務，既不維護被告店面戶之安全，在店面戶未營業
時也拒不代收掛號信件包裹，另系爭大廈雇用之清潔人員除
打掃系爭大廈內之公共區域外，也每日逐戶收集系爭大廈內
住戶之垃圾傾倒至垃圾車，但對被告店面戶也不提供該項打
掃即收集垃圾之服務，又被告未使用系爭大廈之電梯或其他
公共區域，前述電梯保養費、各公共區域之電費亦與被告無
關，足見系爭大廈管理費之支出中95%以上與被告店面戶無
關，依法、依理均不應由被告店面戶分擔，原告提起本件訴
訟之理由稱店面住戶與住在大樓的所有權人之權利義務均應
相同，然被告店面戶既未獲得保全與清潔人員之服務，亦未
使用電梯即大樓內之公共設施，毫無享受任何權利，原告卻
要求被告負擔與所享權利不相當之義務，焉得事理之平？基
於權利義務平等之原則，被告就系爭大廈每月支出之費用有
95%以上未享受其權利，當然也不應該分擔該部分之義務，
被告每月繳納360元之管理費實屬合理，無所謂管理費繳納
不足可言，原告徒因少數人之煽惑，利用系爭大廈內住戶佔
絕大多數之情勢，以多數暴力決定增加少數人之義務，使被
告分擔超過權利之管理費，尤難認符合誠信原則。
㈢退萬步言，縱原告得挾多數暴力強迫被告繳納超額之管理費
，但在原告所僱用之保全人員及清潔人員未對被告提供與其
他住戶相同之安全維護、清潔服務前，被告亦得拒絕繳納。
又原告於102年10月19日區分所有權人會議會議紀錄（陸）
討論事項及決議之提案二對於被告之管理費用很明顯有差別
待遇，顯然不合情理。提案三：提請確認本大廈如下之收費
標準，但原告主張此項收費標準係87年間區分所有權人會議
決議，惟原告並未提出當年度區分所有權人之會議紀錄以證
明其主張之事實，如何確認等語置辯。並聲明：原告之訴及
假執行之聲請均駁回；如受不利益之判決，請准供擔保宣告
免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠被告為原告所管理大廈內之門牌號碼臺北市○○○路○段○○
○號1樓房屋之區分所有權人。
㈡101年10月13日區分所有權人會議決議店面應與住戶相同繳
交各項費用，並自101年11月1日起施行。
㈢被告目前每月繳交360元之管理費。
㈣系爭大廈於92年9月16日訂立系爭規約。
㈤被告系爭建物在一樓有獨立之出入門戶，為店面，在地下室
有鐵門可連接系爭大廈的停車場，且可以通到社區中庭的大
門出入口。系爭建物污水排入地下室污水池。系爭大廈只有
一出入大門，保全人員執勤之管理室在大門之內。
五、得心證之理由：
㈠原告主張系爭大廈101年10月13日區分所有權人會議決議，
店面與住戶在大樓的所有權人責任與義務均相同，故店面戶
應與其他住戶負相同繳交各項費用（含基金）之義務，並自
101年11月1日起施行等情，業據提出該次會議紀錄表附卷
可參（見本院卷第31、32頁），且為被告所不爭。細觀該次
會議紀錄表之記載，原告業已調閱並整理歷年相關資料彙整
歷年來管理費收費標準。嗣於102年10月19日區分所有權人
會議中，通過確認系爭大廈歷來之管理費收費標準，並確認
「系爭大廈101年10月13日區分所有權人會議中有關系爭大
廈收費標準之具體方式為：㈠自87年4月起，管理費之計算
方式為：60元×每戶坪數。另自94年1月起，每月每戶增收
50元。㈡自87年起每戶每年收取2,000元公共基金。㈢一樓
店面住戶繳費（包括管理費及公共基金）與其他住戶同，並
無例外。」等情，有102年10月19日區分所有權人會議會議
紀錄表在卷足稽（見本院卷第71-73頁），再次確認前開管
理費收費標準。足認系爭大廈101年10月13日區分所有權人
會議決議店面戶自101年11月1日起與住戶按相同標準繳交
管理費，並經102年10月19日區分所有權人會議追認歷年來
之管理費收費標準。是原告主張自101年11月1日起依前開
收費標準請求被告繳納管理費，尚非無據。
㈡被告辯稱原告未舉證證明每坪60元計算收繳管理費係經系爭
大廈區分所有權人會議決議，原告自行調整管理費金額違反
系爭規約第10條第1、2項規定云云。經查：
⒈按公寓大廈建物區分所有人就建物共有部分，按其應有部分
有所有權，社區內建物所有人亦就社區共用部分有共同使用
權利，各該建物共有部分、社區共用部分，均有共同管理維
護之必要。又公寓大廈管理條例至84年6月28日始公布實施
，於該條例未公布前，就公寓大廈各區分所有權人之規範，
自應適用民法關於共有之規定。而按共有物，除契約另有訂
定外，由共有人共同管理之；共有物之管理費，及其他負擔
，除契約另有訂定外，應由各共有人，按其應有部分分擔之
，98年1月23日修正施行前之民法第820條第1項、第822
條第1項分別定有明文，修正後之民法第820條第1項、第
822條第1項規定亦同此意旨。足見共有物之管理及其管理
費或其他負擔，應視共有人間有無另以契約訂定，此為私法
自治之基本原則。而公寓大廈之區分所有權人或社區建物所
有人，為公寓大廈或社區全體住戶團體之成員，管理、使用
共有設施，應尊重全體住戶之共同意見，就共用部分管理費
用之負擔，依私法自治原則，經由會議決議繳納管理費，作
為公共基金，符合現代群居生活之要求。於公寓大廈管理條
例施行前，公寓大廈或社區之區分所有權人如就相關權利義
務關係曾為規範之決議，或事實上有相關規範之遵行行為，
均應認為係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同
行為，且實際上亦經其餘區分所有權人遵循多年，不論依習
慣或法理，均應認為該決議事項有拘束全體區分所有權人或
住戶之效力，以達管理便捷之目的，並符合公平之精神。
⒉經查，據原告提出、被告不爭執真正之系爭大廈住戶向建商
購買房屋時之預定買賣合約書內之住戶管理服務約定書第14
條載明：「每月管理服務費用分擔按坪數大小由管委會議定
」等語，可見系爭大廈於92年之前雖未召開符合公寓大廈管
理條例所規定之區分所有權人會議進行決議，惟事實上已有
管理委員會進行公共設施及事務之管理及維護。且據前開10
1年10月13日區分所有權人會議會議紀錄表、102年10月19
日區分所有權人會議會議紀錄表記載之內容，顯見之前管理
委員會均按所載之歷來管理費收費標準收取管理費，而大多
數之區分所有權人亦按月依該收費標準繳納管理費，且已行
之多年，並由事實上存在之管理委員會進行共用部分之管理
維護，此亦為被告所不爭，嗣並經102年10月19日區分所有
權人會議追認歷年來之管理費收費標準。綜合上情，且為維
持公寓大廈管理業務之可運作性及安定性，並基於團體自治
之原則，自應認為前開歷年來之收費標準有拘束全體區分所
有權人之效力，以符社區群居生活之要求，否則對之前已繳
納管理費之其餘區分所有權人而言，顯非公平合理。
㈢被告雖以系爭建物為店面，有獨立之出入門戶，自來水管線
直接進入系爭建物，除了汙水排入地下室汙水地外，未使用
系爭大廈之樓梯、電梯、中庭、游泳池，地下蓄水池、頂樓
平臺、頂樓水箱等各項公共設施，且未獲得保全與清潔人員
之服務，系爭大廈管理費之支出中95%以上與被告店面戶無
關，基於權利義務平等之原則，被告當然也不應該分擔該部
分之義務，辯稱被告每月繳納360元管理費實屬合理等語。
惟按公寓大廈之各區分所有權人，對共用部分之使用頻率多
寡及程度不一，亦未必與其共用部分之應有部分比例成正比
，因此依各住戶對於共用部分之使用程度，決定該部分管理
、修繕、維護費用之分擔比例，非僅耗時費事，更有其事實
上之困難性，且容易造成區分所有權人間彼此錙銖必較、分
裂對立之局面，是公寓大廈管理條例第10條第2項，並未採
取按受益程度分擔管理費之原則，而係規定按共用部分應有
部分比例負擔為原則，並允各公寓大廈以區分所有權人會議
或規約另為規定。再者，公寓大廈區分所有權人繳交管理費
用，係為修繕、管理及維護共用部分、約定共用部分，凡屬
公寓大廈區分所有權人，就可利用之共用部分，均享有繳納
管理費所應得之利益，是住戶間除樓梯或電梯因所有房屋樓
層高低利用機率、需求有所不同外，其餘部分或設備並不因
所有之房屋為1樓店面而有異，而仍享有管理費所維護整體
公共設施之利益，如公寓大廈支撐主要樑柱、建物外牆、樓
地板、電力供水系統，污水排水系統及管線，消防設備、公
共區域之燈具、監視設備等之管理維護。觀諸系爭大廈第27
、28屆管理委員會各項修繕工程及設備維修更新記錄表中有
監控攝影機、車庫監控系統、公共排水管、外牆牆壁維修、
地下室車庫通風設備改善、消防設備檢修申報改善、中庭花
園榕樹移除及底部防水工程、地下室車庫電動捲門維修、中
庭花臺龜裂、泳池邊原噴水池處填補工程等項目，顯然所有
區分所有權人均得享有維護前開公共設施之利益。又系爭大
廈顯然設有監視系統，另聘雇有保全人員，兩造雖不爭執系
爭大廈保全人員執勤之管理室在大門之內，惟難謂無利於1
樓店面之安全維護，再者，商用之一樓店面係供不特定人及
頻繁出入，非無提高住宅之安全風險，及增加系爭大廈安全
維護保全成本之可能。被告雖辯稱保全人員未維護店面戶之
安全，且未使用各項公共設施等情，然為原告所否認，且被
告亦未能舉證以實其說，況被告系爭建物在地下室有鐵門可
連接系爭大廈的停車場，且可以通到社區中庭的大門出入口
，顯見被告應可使用停車場、中庭等公共設施，況管理費之
支出顯然非為特定樓層而生，被告之一樓店面仍受有大廈管
理之利益，而應分攤系爭大廈之管理費，其分攤比例自應依
區分所有權人會議之決議以定之。是101年10月13日區分所
有權人會議既經多數決決議店面戶應與其他住戶繳交相同之
管理費，所採管理費分擔之原則，亦與公寓大廈管理條例第
10條第2項規定之原則相符，此於無從精算使用受益比例之
情況下，並無顯失公平之情形。基於私法自治之原則，就公
寓大廈管理條例第18條第1項第2款明定由區分所有權人自
治決議之事項，法院自不宜涉入判斷。被告前開辯解，委無
可採。
㈣被告雖抗辯稱在原告所僱用之保全人員及清潔人員未對被告
提供與其他住戶相同之安全維護、清潔服務前，被告自得拒
絕繳納管理費云云。惟按管理費係為公寓大廈共有部分修繕
、管理、維護所需，並非為支付管理委員會管理之報酬，而
管理委員會則係依區分所有權人賦予之權力而為管理，兩者
間並無對待給付關係，區分所有權人對於管理委員會執行管
理行為如有爭執時，應依規約約定或於區分所有權人大會時
提出討論以謀救濟，尚不能因此而拒絕繳納管理費。故被告
抗辯保全人員及清潔人員縱未提供安全維護及清潔服務一情
縱屬實在，依前述說明，亦不得拒絕給付管理費。
㈤從而，系爭大廈101年10月13日區分所有權人會議決議店面
戶自101年11月1日起與住戶按相同標準繳交管理費，自有
拘束被告之效力。故原告按每戶每坪60元，另每戶增收50元
補充管理費，自屬有據。被告抗辯原告計算面積錯誤，1樓
面積為14.63坪，地下室14.62坪一情，為原告所不爭執，
然兩造均不爭執總計之計算面積為29.25坪，故以29.25坪
計算面積應無違誤。是以，原告請求被告給付101年11月10
2年5月之管理費共計12,635元（計算式：每月每坪60元×
29.25坪＋每月每戶50元補充管理費＝1805元，每月1805元
×7個月＝12635元），扣除被告已繳交之2,160元後，被
告尚應補繳10,475元，自屬有據。原告雖主張管委會決議每
月管理費金額四捨五入以1,810元計算，然未能舉證以實其
說，自無足採。另依系爭規約第10條第5項約定，區分所有
權人若在指定之日期前未繳納應繳金額時，管理委員會得訴
請法院命其給付應繳之金額及另行收取遲延利息，以未繳金
額之年息10%計算。綜上所述，原告請求被告給付10,475元
，及自起訴狀繕本送達翌日即102年7月10日起至清償日止
，按年息百分之十計算之利息，為有理由，應予准許。至逾
此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事
訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法
第436條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2
項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。原告
敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國103年1月24日
臺北簡易庭
法官沈佳宜
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他
造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中華民國103年1月24日
書記官陳紀元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。