臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度橋小字第1135號
原 告 袁春朝
被 告 台糖加昌二期大樓住戶管理委員會
法定代理人 鄭明輝
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年1月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆萬捌仟貳佰伍拾元，及自民國一○七年
六月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣肆萬捌仟貳佰伍拾元，
為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
被告之法定代理人於起訴時原為 黃國泰 ，嗣於訴訟進行中，
其法定代理人變更為鄭明輝，有高雄市楠梓區公所民國107
年5月29日高市楠區民字第10730915200號函1紙附卷可憑
（本院司促卷第26頁），鄭明輝並具狀聲明承受訴訟（本院
卷第37頁），核與民事訴訟法第170、175條規定相符，應
予准許。
貳、實體事項
一、原告主張：原告為門牌號碼高雄市○○區○○路○○號6樓房
屋（下稱系爭房屋）之所有權人，係由被告所管理之台糖加
昌二期大樓（下稱系爭大樓）之住戶，系爭房屋上方即為頂
樓平台，屬全體區分所有權人及住戶共同使用。系爭房屋因
頂樓平台防水問題產生多次漏水，原告已多次向被告請求修
繕，惟均未獲有效處理。於107年3月中旬因頂樓水塔清洗
作業，清洗後導致系爭房屋再次漏水，因梅雨季將至，原告
只得於107年5月時自行僱工進行頂樓平台漏水之修繕工程
，支出費用新臺幣（下同）48,250元，原告事後向被告請款
，被告迄今分文未付。為此，爰依公寓大廈管理條例第3條
第4款、第10條第2項、第11條及第31條之規定，提起本件
訴訟。並聲明：被告應給付原告48,250元，及自支付命令送
達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋修繕費用問題係上一屆管委會延續下來
且未交接，而原告係自行請廠商修繕，修繕費用亦未經被告
同意，依系爭大樓管委會住戶規約（下稱系爭規約）第20條
第1至3項規定，被告無須負擔修繕費用，縱要負擔，最高
僅能補助1/2修繕費用，且原告所提之修繕費用亦屬過高等
語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張原告為系爭房屋之所有權人，係由被告所管理之系
爭大樓之住戶，系爭房屋上方即為頂樓平台，屬全體區分所
有權人及住戶共同使用。系爭房屋於107年3月中旬因頂樓
水塔清洗作業，清洗後導致系爭房屋漏水，原告於107年5
月時自行僱工進行頂樓漏水之修繕工程，支出修繕費用，原
告事後向被告請款，被告迄今分文未付等情，業據其提出高
雄市稅捐稽徵處106年房屋稅繳款書1紙、系爭房屋漏水照
片、頂樓平台照片共15張、楠梓亞洲城郵局存證號碼19號存
證信函1紙、系爭大樓清洗水塔公告照片1張、帝翔工程行
統一發票1紙、頂樓平台施工照片4張、高雄市楠梓區公所
106年11月14日高市楠區民字第10631902100號函及所附系
爭大樓管委會主任委員補選報備資料1份等件為證（本院司
促卷第3至10、14至16頁），並經本院依職權調取系爭房屋
登記謄本，此有高雄市政府地政局楠梓地政事務所107年12
月17日高市地楠登字第10771099300號函1份在卷可佐（本
院卷第25至29頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。原告
另主張被告有給付上開修繕費用之義務一節，則為被告所否
認，並以前詞置辯。是以本件所應審酌者，乃在於：原告請
求被告給付頂樓平台之全額修繕費，有無理由？茲析述如下
：
㈠按公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環
境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項，公寓大廈管
理條例第3條第12款定有明文。而區分所有權人會議係指區
分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全
體區分所有權人所舉行之會議，亦為同條例第3條第7款所
明定。是區分所有權人會議之決議，係就涉及權利義務有關
之事項而召開，依同條例第1條第2項適用民法第56條第2
項規定之結果，倘區分所有權人會議決議之內容，違反法令
或規約者，應屬無效。次按共用部分、約定共用部分之修繕
、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由
公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分
擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所
致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權
人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大管理條例第10
條第2項亦定有明文。依此規定，管理委員會為法律明定共
用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之義務人，不能
藉區分所有權人會議而免除去其義務，且修繕、管理、維護
費用，除因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者外，
以由公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔
為原則，雖同條但書另規定，區分所有權人會議或規約就該
費用之分擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式
，若無充分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」
之原則，否則無異允許藉由多數決方式，形成對少數區分所
有權人不利之分擔決議或約定，自屬權利濫用，依民法第14
8條第1項之規定，尚非法之所許。次按權利之行使，不得
違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利、履行
義務，應依誠實及信用方法，此為民法第148條所明定，此
誠信原則為公平正義之象徵，對於當事人間利益之均衡，具
有促進與調節之作用，據此作為評價當事人間之法律行為時
，能使形式上合法但將造成對方過於嚴酷之法律行為，予以
緩和、合理化，在當事人間或利害關係人間產生調和之功能
，以實現具體個案之妥當性。經查，系爭大樓於105年6月
24日召開之臨時會議通過系爭規約，系爭規約第20條第1、
2項雖約定：第20條公共設施的維護由管委會全權發包，維
修須於3個月內完成，住戶不得自行僱工維修，否則管委會
一概不予給付。頂樓部分，由管委會負責一半經費，但不得
超過45,000元，3年內不得再次申請等語，有被告提出之系
爭規約1紙在卷可佐（本院卷第34頁）。然頂樓住戶係屬少
數，系爭大樓之住戶於區分所有權人會議，透過非頂樓住戶
人數之優勢，將系爭大樓屋頂平台修繕之費用，未區分是否
因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致，決議由頂樓住
戶負擔一半之修繕費用，不啻將原屬系爭大樓應依公共基金
負擔之公用部分修繕費用，轉嫁由頂樓住戶自行支出，已違
反公寓大管理條例第10條第2項所定「由區分所有權人按其
共有之應有部分比例分擔」之原則，顯然有失公平，且有權
利濫用之情，本院認該部分之決議顯已違反民法第148條之
禁止規定，應屬無效。是被告辯稱：依系爭規約第20條第2
項規定，最高僅能補助1/2修繕費用云云，洵無足取。
㈡被告復辯以原告是自行請廠商修繕，修繕費用未經被告同意
，依系爭規約第20條第1項約定，被告不負給付之責等語。
經查，系爭規約有如此規定已如上述，考其意旨，應係認公
共設施的維護既由被告負責，則應由被告對工程品質及費用
把關，控管系爭大樓公共基金，以維公平，並追求對全體區
分所有權人最大利益，是系爭規約第20條第1項約定尚無違
反法令或公序良俗之情事，固屬有效之規約約定。惟原告曾
於107年2月27日以楠梓亞洲城郵局存證號碼19號存證信函
請被告修繕頂樓平台，於此前亦曾多次請求被告修繕，漏水
情形已持續約5月之久，此有該存證信函1紙、系爭房屋漏
水照片8張在卷足憑（本院司促卷第4至7頁），被告仍消
極不作為，原告並非未通知被告即逕自施工，此時此不利益
即不應由原告承擔，否則倘被告拒不修繕，原告即須持續承
受漏水之損害，有失公平。被告再以系爭房屋修繕費用問題
係上一屆管委會延續下來且未交接等詞為辯，然被告內部人
員、組織之變動及交接未完善等情，皆不應影響被告處理系
爭大樓公共事務之義務。是於原告已多次向被告反映應修繕
頂樓平台，被告皆未妥善處理，原告始自行僱工修繕，被告
即不得再持系爭規約第20條第1項約定抗辯不負給付之責。
故被告上揭所辯，洵無足採。
㈢次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分
所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；共用部分及其相
關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之
決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按
其共有之應有部分比例分擔，公寓大廈管理條例第10條第2
項前段及第11條分別定有明文。原告主張被告遲未修繕屬共
用部分之系爭大樓頂樓平台，致其支出頂樓平台修繕費用48
,250元，應由被告全額負擔等語，並提出系爭房屋漏水照片
、頂樓平台照片共15張、帝翔工程行統一發票1紙、頂樓平
台施工照片4張為證（本院司促卷第3至6、8至10頁）。
而被告對原告主張之漏水原因並不爭執（本院卷第31頁反面
），堪認原告主張因系爭大樓頂樓平台防水問題致系爭房屋
漏水一情為可採。被告雖對於原告支出之修繕費用有爭執，
然其並未提出證據以實其說，是其所辯尚難憑採。是原告依
公寓大管理條例第10條第2項及第11條規定，主張系爭大樓
頂樓平台漏水之修繕費用48,250元應由被告全額負擔，於法
有據。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第3條第4款、第10條
第2項、第11條及第31條之規定，請求被告應給付原告48,2
50元，及自支付命令送達之翌日即107年6月2日（本院司
促卷第20頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為
有理由，應予准許。
五、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟
法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法第43
6條之23準用第436條第2項，適用同法第392條第2項規
定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
核與判決結果均無影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
依職權確定如主文所示之金額。
中華民國108年2月19日
橋頭簡易庭法官蔡宜靜
以上正本係照原本作成。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法
令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由。（均須按他造當事人之
人數附繕本）。
中華民國108年2月19日
書記官程淑萍
訴訟費用計算式：
裁判費(新臺幣)1,000元
合計1,000元