臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
106年度南簡字第1365號
原 告 許璧華
輔 佐 人 沈宛叡
被 告 侯丹
訴訟代理人 曾韻庭
上列當事人間請求修復漏水等事件，於中華民國106年11月3日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將其所有門牌號碼臺南市○○區○○路○○○巷○○○○
號房屋，按如附件台灣營建防水技術協進會民國一百零六年八月
二十二日一百零五年度南小字第一零三五號鑑定報告書「附件五
、修復方式及概估費用」所示之工程內容，修復至不漏水之狀態
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
再按請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主
要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為
同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進
行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求
之審理時予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，
避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院
99年度台抗字第818號裁判意旨參照）。本件原告起訴聲明
第1、2項請求：㈠被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路
○○巷○○○○號4樓建物（按：起訴狀「4樓」係贅載，下稱
系爭4樓建物）修繕至不漏水為止；㈡被告應給付原告新臺
幣（下同）12,000元。嗣訴狀送達後，於民國106年9月29
日當庭變更聲明為：㈠被告應容任原告進入被告所有之系爭
4樓建物內進行修繕，修復方式如台灣營建防水技術協進會
106年8月22日105年度南小字第1035號鑑定報告書（上開
鑑定機關，下稱台灣防水協會，上開鑑定報告書，下稱系爭
鑑定報告）附件五所示。㈡被告應給付原告67,077元（見小
字卷第147頁正面）；復於106年11月3日當庭變更其聲明
第1項為：被告應於判決確定1個月內，將系爭4樓建物修
繕至不漏水之狀態（見簡字卷第11頁背面）。經核原告聲明
第1項所為變更之訴，與原訴之主要爭點共同，原請求所主
張之事實及證據資料，於變更之訴亦得予以援用，且無害於
被告當事人程序權之保障，依前開說明，應認其前後請求之
基礎事實同一；另聲明第2項請求金額之變更，核屬擴張應
受判決事項之聲明，揆之前開法律規定，於法均無不合，應
予准許。
二、原告主張：
㈠原告為門牌號碼臺南市○○區○○路○○巷○○○○號建物（下
稱系爭3樓建物）之所有權人，被告為系爭4樓建物之所有
權人，均為南門公寓之區分所有權人，兩造所有建物，為同
棟建物相鄰之上下樓層。緣原告於104年年底，發現系爭3
樓建物後方陽台西側牆角邊地板經常潮濕、積水，再於105
年2月18日，發現系爭3樓建物後方陽台西側天花板及牆壁
有漏水現象。原告曾於105年2月21日委請水電工檢查，確
認為系爭4樓建物漏水所致，惟原告向被告反應請求進入系
爭4樓建物內查看，卻遭被告拒絕原告進入。嗣原告於105
年3月30日向臺南市中西區調解委員會聲請與被告調解，雙
方仍無法達成共識而調解不成立，原告於105年6月15日再
寄發存證信函予被告，亦遭被告竟拒收退回。本件經送往台
灣防水協會鑑定之結果，可知系爭3樓建物漏水原因係因系
爭4樓建物所致，被告迄今仍拒絕修復及拒絕原告雇工進入
系爭4樓建物查看，長期漏水造成系爭3樓建物後方陽台天
花板及牆壁油漆脫落，牆面發霉、產生壁癌，鐵欄杆生鏽，
侵害原告之對系爭3樓建物之所有權。原告自得請求被告就
系爭4樓建物進行漏水修繕工程，並賠償原告修繕所需費用
及系爭3樓建物因漏水所致之財物損害（系爭鑑定報告附件
五所列修復方式及概估費用57,960元＋瓦斯管拆除復原修復
費用8,817元＋插座修理費300元＝67,077元）。為此，依
公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、第12條、第10條第
2項，民法第184條第1項前段、第191條第1項前段規定
，提起本件訴訟等語。
㈡並聲明：
⒈被告應於判決確定1個月內，將系爭4樓建物修繕至不漏水
之狀態。
⒉被告應給付原告67,077元。
三、被告則以：
㈠系爭4樓建物所在之房屋係屋齡近40年之警察宿舍，建築老
化無可避免，亦曾遭逢地震，系爭鑑定報告九、勘察結果第
6點亦載稱漏水原因之一為建築物老舊或增建影響、地質與
長期溫度與濕度變化或任何外力。觀諸門牌號○○○區○○
路○○巷○號4樓、11號4樓、13號4樓及48巷9號3、4樓
、11號4樓建物之外牆，均與系爭3樓建物同樣有女兒牆、
磁磚外牆裂縫或窗台欄杆生鏽之情形。而系爭4樓建物之熱
水器管線須自該層樓東牆接至西牆再接入浴室，如造成牆壁
裂痕，亦屬正常使用情形。系爭鑑定報告第5頁圖二左側上
方照片之淺色水管，非被告所有，與被告無關。況原告於系
爭3樓建物外牆新設瓦斯管線，亦造成女兒牆裂縫，是系爭
3樓建物漏水應係建築結構問題，並非系爭4樓建物所致，
原告將系爭3樓建物漏水原因完全歸咎於被告，無可採憑。
故系爭4樓建物漏水情形，被告無須負責，縱須負責，修復
費用亦應由全體區分所有權人或兩造共同負擔。
㈡原告指稱系爭4樓建物之排水管漏水致系爭3樓建物漏水，
然台灣防水協會檢測冷水管、排水管後均無漏水情形，系爭
鑑定報告卻未提及。系爭鑑定報告附件五修復方式及費用概
估項目3、4，係屬系爭3樓建物，非原來建築本體，如有
縫隙亦應係建築當時施工問題，項目1則係拆除同棟14號5
樓水管，均與被告無關，不得令被告負擔修復費用。
㈢原告提出訴外人即南門公寓48巷12、12之1、12之2、12之
3、14、14之1、14之2、14之3管理委員會（下稱南門公
寓管委會）主任委員 吳王貞心 所書證明書，並主張頂樓增建
建物（下稱系爭增建）係被告所建等語。然系爭增建係由前
屋主所建，僅係於頂樓平台搭建半堵鐵皮，並非增建1層樓
。系爭增建有2道門，一道是網狀紗門，裡面是放被告之雜
物，然未上鎖阻止他人使用，亦有其他住戶使用，另一個則
係因水錶而設置。當時這批建物有瑕疵，被告購買系爭4樓
建物時，警察機關同意讓4樓使用5樓去保護房子。且增建
當時所有住戶均未反對，原告較被告更早入住，何以當時未
提出漏水問題？至系爭鑑定報告載稱增建部分為漏水原因之
一，然未就此部分提出任何數據，尚難採憑。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由
㈠原告主張兩造均為南門公寓系爭3樓建物及系爭4樓建物之
區分所有權人，且原告所有之系爭3樓建物因漏水受有後方
陽台天花板及牆壁油漆脫落，牆面發霉、產生壁癌，鐵欄杆
生鏽之損害，而原告聲請與被告調解未能成立、寄發存證信
函亦未獲置理等情，業據其提出南門公寓區分所有權人名冊
、系爭3、4樓建物登記第一類謄本、聲請調解筆錄影本各
1份、調解不成立證明書1紙、系爭3樓建物漏水損害照片
18張、存證信函1份、估價單1紙等件為證（見小字卷第7
頁、第35頁至第37頁、第8頁至第16頁、第18頁至第23頁、
第65頁至第67頁），復未為被告所爭執，此部分事實，堪為
認定。
㈡被告雖不爭執系爭3樓建物有滲漏水之情形，惟否認漏水之
原因與其所有之系爭4樓建物有關。經本院囑託台灣防水協
會鑑定，就系爭3樓建物漏水原因之說明如下：於106年3
月10日會同原告進入系爭3樓建物，查看現況後陽台天花板
及牆壁、女兒牆有明顯裂縫、壁癌及滲水現象，後陽台現況
水份沿外牆裂縫滲入，有明顯漏水現象；同日會同原告進入
系爭4樓建物，查看與系爭3樓相對應位置之橫陽台牆面與
女兒牆接處有明顯裂縫，地面有潮濕現象；於106年4月26
日，查看建物後側，發現後方有加蓋鐵皮增建1層，其屋頂
排水管固定於共同壁外牆沿4樓至3樓排放至1樓，系爭4
樓、3樓建物女兒牆靠共同壁部分均有明顯裂縫，水份沿裂
縫滲出流至2樓雨庇。經現場測試與查看研判漏水原因為建
築物老舊及增建影響並經長期溫度或濕度變化、地震等外力
影響，加上增加1層樓增加建築物荷重等原因，造成系爭3
、4樓建物後陽台天花板牆壁女兒牆等部分產生裂縫，致使
下雨時及屋頂排水管排水時與系爭4樓後陽台地面有水時（
如洗衣機排水），水份會沿裂縫或損壞處滲入系爭3樓建物
天花板及牆壁、女兒牆內，造成內部含水量增加，使天花板
及牆面滲水，長期含水量增加，水份進而分解水泥內之鈣、
鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化物，由濕氣帶與空氣中
之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體（俗稱壁
癌），並侵蝕金屬製品造成生鏽損害等語，有系爭鑑定報告
暨附件之勘驗照片在卷可佐（見系爭鑑定報告第4頁至第6
頁、第11頁至第15頁、第18頁至第27頁、第30頁至第32頁上
方、第40頁下方至第46頁）。參以被告於本院審理時所述：
系爭增建僅為鐵皮，在我們買房子的時候就已經有了。當初
這批建物有瑕疵，所以買這房子時，警察機關同意讓4樓使
用5樓去保護房子。系爭增建有兩道門，一個是網狀紗門，
一個是因為水錶的關係，所以才設置這個門。裡面是放我們
的雜物等語（見小字卷第148頁正面），實已自陳系爭增建
係由其管理且使用之事實。而被告使用之系爭增建，增加大
樓建築物之整體負重，致系爭3、4樓後陽台天花板、牆壁
、女兒牆等部分產生裂縫，進而造成系爭3樓建物於系爭4
樓建物陽台有水或下雨、排水時，水份滲漏至系爭3樓建物
牆面，經年累月始生原告所指之損害等情，業據台灣防水協
會鑑定明確，堪認系爭3樓建物之滲漏水現象，確係因被告
所有之系爭4樓建物及占有之系爭增建負重所造成。
㈢再按，侵權行為之成立，須有加害行為，所謂加害行為包括
作為與不作為，其以不作為侵害他人之權益而成立侵權行為
者，以作為義務之存在為前提。此在毫無關係之當事人（陌
生人）間，原則上固無防範損害發生之作為義務，惟如基於
法令之規定，或依當事人契約之約定、服務關係（從事一定
營業或專門職業之人）、自己危險之前行為、公序良俗而有
該作為義務者，亦可成立不作為之侵權行為（最高法院106
年度台上字第1148號判決意旨可參）。是物之所有權人，本
於其所有權權能以占有使用收益，基於侵權行為法旨在防範
危險之原則，所有權或占有人於管領能力之範圍，自應就該
物負有維護、管理之安全注意義務。於所有物或管領之物損
壞，而有侵害他人權利之虞時，自應儘速修復，避免侵害他
人權利，縱於修復之前，亦應採取適當措施，以降低對於他
人權利之侵害，始合於危險之分配及規範社會生活根本之公
序良俗。若未為此應盡之義務，即屬有不作為之過失加害行
為。被告雖抗辯系爭增建並非專用部分，為全體區分所有權
人共有等語，然系爭增建部分已由被告自行設置門扇，為其
使用中之事實，業經其自陳在卷，另依原告提出訴外人（即
南門公寓管理委員會主任委員）吳王貞心出具之證明書，亦
載稱頂樓後側加蓋鐵皮增建為被告使用，並不允許其他住戶
進入等情，有證明書1紙在卷可參（見小字卷第116頁），
堪認被告對於系爭增建有事實上管領之力，依民法第940條
之規定，被告為系爭增建之占有人，系爭增建即為其管領之
物。而南門公寓之各區分所有權人，除另有約定外，本應按
其共有之應有部分比例使用收益，且應在不違反建築法令等
規定前提下，依其設置目的及通常使用方法為之。然被告所
述其自行設置門扇之行為，現實上已有區分阻隔之功效，可
認被告主觀上已有排除他人使用之意，其雖辯稱並未上鎖、
阻止他人使用、亦有其他住戶使用等情，惟未能提出證據證
明其所述為真，僅片面指摘上開證明書之證明力，自無足採
。至於被告抗辯之「共用部分」，應係指南門公寓之頂樓地
面，系爭增建搭建於頂樓地面上，係被告無權占用南門公寓
頂樓之結果，自不屬公寓大廈管理條例第3條第4款「共同
使用」之共用部分。而被告就系爭增建雖非登記之區分所有
權人，但對系爭增建有管領力，本於首揭侵權行為防範危險
及維持公序良俗之旨，自應負有與所有人相同之作為義務，
以求衡平。被告抗辯系爭增建管理致生損害，應由大樓全體
區分所有權人負回復原狀之修繕責任，自不足採。又被告雖
質疑系爭鑑定報告之鑑定意見不可信，但本院審酌系爭鑑定
報告係由本院委託與兩造均無利害關係之台灣防水協會，派
遣具有漏水營建施工專業之技師，親至現場採證，就建物之
現況結構逐一審視、拍攝照片，持高週波水測試儀、濕度色
條等專業器材檢測多點濕度後，綜其實務經驗，本於自身專
業學識所為中立、客觀之判斷，應屬可信。被告雖認系爭鑑
定報告之鑑定結論並不可採，但未能提出其他專業意見，具
體反駁系爭鑑定報告之論理有何不可信之處，況被告嗣亦援
引系爭鑑定報告之鑑定意見，抗辯系爭3樓建物漏水原因係
因建物老舊、地震或其他外力因素造成，故伊不用負責等語
（見小字卷第147頁背面），則被告僅擷取對其有利之部分
，卻質疑台灣防水協會所為對其不利之鑑定意見，尚難憑採
。被告另辯稱系爭3樓建物牆壁龜裂係原告架設之瓦斯管線
造成，但系爭鑑定報告並未將上開事項鑑定為滲漏水之原因
，被告復未提出其他證據，證明其所辯為真，亦難遽信。而
被告所辯「建築物老舊」、「長期溫度或濕度變化、地震等
外力影響」等因素，僅為漏水發生原因之一，業據系爭鑑定
報告敘明如前，尚無法排除本件鑑定結果所認系爭3樓建物
之滲漏水係因系爭4樓建物排水及系爭增建負重造成，被告
抗辯之事由，究無法免除被告之責任。至於被告辯稱其他同
時期建物之牆面亦因建物老化、地震外力而有裂縫，則與原
告請求被告修繕之系爭4樓建物無關，亦難據此為被告有利
之認定。
㈣按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，
應回復他方損害發生前之原狀，民法第184條第1項前段、
第213條第1項定有明文。查被告為系爭4樓建物之所有人
、系爭增建之占有人，就系爭4樓建物之專有部分及系爭增
建，自應負有修繕、管理、維護之責任，業如前述。被告未
盡其維護之責，致侵害他人權利，自屬不作為加害他人之侵
權行為，而有過失甚明，是被告就其系爭4樓建物及系爭增
建造成滲漏水現象，致原告所有之系爭3樓建物受有損害，
自應負損害賠償責任。次查原告所有系爭4樓建物所受損害
部分，其受損項目及修復費用，亦經台灣防水協會鑑定在案
，有系爭鑑定報告附件五所列之修復方式及概估費用可參（
見系爭鑑定報告第52頁），修復費用經鑑定為57,960元。觀
其所列修復之工程項目及費用，均係對於漏水原因之修繕補
強，及對現有損害狀態之復原，經核並無不合理之處，可認
均屬回復原狀所必要。從而，原告請求被告依系爭鑑定報告
附件五所列之修復方式，將被告所有之系爭4樓建物修復至
不漏水狀態為止，應屬有據。被告雖抗辯縱其需負責，修復
費用應由全體區分所有權人或兩造共同負擔，然查，本件修
繕部分並非南門公寓之共有部分，且系爭3、4樓共同壁間
所生之損害，係因可歸責於被告之事由（即物之維護不當）
所致，均如前述。退步言，縱認原告請求被告修繕部分，屬
於共用部分，因本件原告係以被告之侵權行為，請求被告就
發生之損害回復損害發生前之原狀，而非區分所有權人會決
議就共用部分及其相關設施為拆除、重大修繕或改良，亦非
專有部分之共同壁及樓地板或其內管線之維修，自無公寓大
廈管理條例第11條第2項、第12條前段之適用。又本件原告
以單一之聲明，依公寓大廈管理條例第6條第1項第2款、
第12條、第10條第2項，民法第184條第1項前段、第191
條第1項前段規定請求被告修繕，訴請本院擇一而為判決，
乃屬選擇訴之合併，本院既已依民法第184條第1項前段規
定，認被告應以回復原狀之方式賠償原告所受損害，與原告
本於其他法律關係請求之給付，並無二致，自毋庸再就原告
其他主張有無理由予以審酌，附此敘明。
㈤原告另請求被告賠償原告修繕所需費用及系爭3樓建物因漏
水所致之財物損害（系爭鑑定報告附件五所列修復方式及概
估費用57,960元＋瓦斯管拆除復原修復費用8,817元＋插座
修理費300元＝67,077元），然民事上侵權行為之責任，旨
在填補被害人所受之損害，本院既依原告第1項聲明判決由
被告應依系爭鑑定報告附件五所列之修復方式回復原狀，即
已填補原告所受之損害，原告自不得再請求被告支付回復原
狀所必要之費用，以代回復原狀。再原告另稱系爭鑑定報告
漏論瓦斯管拆除復原修復費用8,817元、插座修理費300元
等語，然細繹系爭鑑定報告之工程內容，已就排水管固定、
牆面地板處理、熱水器施工、甚至垃圾清運等細項均逐一論
列，可認台灣防水協會於鑑定當下，已詳盡考量回復原狀之
必要性，始將所需修復方式及費用計入，原告請求「瓦斯管
拆除復原」項目，應已包含在「熱水器施工前拆除及完工後
復原」之中，另插座修理部分，系爭鑑定報告既未敘及，尚
難認為回復原狀所必要，此外，原告就其應支出上開項目之
修復費用是否必要，未能舉證證明，應認其舉證責任尚有未
盡，自難認原告確受有上開損害，揆之前開說明，自不發生
賠償之問題。此部分請求，則屬無據。
㈥末查，本件原告雖聲明被告應於判決確定1個月內，完成系
爭鑑定報告附件五所列之修繕，然現行法並未規定侵權行為
損害賠償權之請求權人得限定賠償義務應於一定期間內回復
原狀，亦未規定法院得依原告之請求而為限期履行完畢之判
決，原告請求本院就判決主文第1項附加期限部分，於法無
據，此部分請求，亦不應准許。
五、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段規定，請求被告
將系爭4樓建物依系爭鑑定報告附件五、修復方式與計價概
估所示之工程內容，修復至不漏水之狀態，為有理由，應予
准許。逾此範圍之請求（即變更後聲明第1項附加期限及聲
明第2項部分），為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，依
職權宣告假執行。
八、依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第
3款，判決如主文。
中華民國106年11月30日
臺南簡易庭法官徐安傑
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年11月30日
書記官吳俊達