裁判字號：臺灣臺中地方法院95年訴字第1477號民事判決
裁判日期：民國95年07月28日
裁判案由：塗銷抵押權登記等
臺灣臺中地方法院民事判決95年度訴字第1477號原告甲○○訴訟代理人 林永祥 律師複代理人 朱從龍 律師被告乙○○上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國95年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台中縣○○鎮○○段○○○○○號土地，暨地上建物即七三九建號（即門牌號碼：台中縣○○鎮○○路○段○○○號房屋）所有權全部，移轉登記並交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38
6條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴主張：伊於民國（下同）95年1月14日透過被告之代理人即訴外人 洪寶卿 ，與被告簽訂不動產買賣契約書（即原證二，下稱系爭買賣契約），並約定以新台幣（下同）370萬元購買被告所有位於台中縣○○鎮○○段69之1地號之土地及其上門牌號碼為台中縣○○鎮○○路○段○○○號之建物（下稱系爭房屋），同日原告並已依系爭買賣契約第3條第1項交付定金30萬元予被告收受。而依系爭買賣契約第4條約定被告應於同年1月27日備妥文件履行移轉登記手續，依第3條第3項約定被告最遲應於同年3月5日前交付系爭房屋予原告。且本件買賣契稅已於同年4月7日由原告繳納（即原證九）、土地增值稅亦於同年5月30日由被告繳納完畢（即原證十），原告亦業已依系爭買賣契約第3條第2項之約定辦妥貸款，以清償被告對於銀行之借款。詎被告迄今遲未依約辦理移轉登記，及交付系爭房屋，經原告催告仍置之不理。爰依買賣契約之法律關係，請求被告履行移轉登記及交屋義務。訴之聲明：如主文第1項所示。
三、被告對於與原告訂有系爭買賣契約，及已收受定金30萬元之票，並不爭執。惟以，依系爭買賣契約書附約部分之約定，被告有權拆除系爭房屋頂樓之招牌及搬除該屋內非固定式裝潢、家具等動產。然被告為履行交屋手續而前往系爭房屋進行上開拆除、搬遷行為時，竟遭原告拒絕。據此，被告乃將系爭支票交還而未向付款人為付款之提示，並以原告之上開行為違反兩造契約之約定，而為解除買賣契約之意思表示，是原告主張被告無故不履行兩造約定之相關義務顯不足採信。且按原告阻擋被告上開拆除、搬遷權利之行使，業已有債務不履行之情事，被告就其行為自得援引民法第264條規定為同時履行之抗辯，拒絕履行原告之本件之請求等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。
四、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第153條第1項、第345條，分別定有明文。本件兩造於95年1月14日簽訂系爭買賣契約書，原告並於同日交付面額30萬元之支票予被告收執，以為定金之用等情，業據兩造 陳明 ，並有原告提出之卷附系爭買賣契約書影本及支票影本（即證四）各1紙可稽。是本件兩造已就價金及標的物，互為意思表示之合致已明。故而，兩造間存有買賣契約，原告為系爭房屋之買受人，被告則為出賣人之事實，可堪信為真實。
五、按以，契約成立、生效後，即生拘束力，包括形式之拘束力（即當事人不得任意撤回或解消契約）及實質之拘束力（即當事人所約定之內容，拘束雙方當事人，對締結契約的雙方當事人而言，具有與實定法相同的法律規範效力）。本件兩造間既存有系爭買賣契約，則雙方當事人自當受契約內容之拘束，不得任意反悔、撤銷（最高法院20年上字第1941號判例要旨參照）。此即，契約自由原則，此與契約原則（即契約內容之發生、變更、結束，原則上須經雙方當事人同意）結合，為債之關係於私法自治領域之重要內涵。綜上而論，本件被告基於兩造之約定或法律之規定，可為解除系爭買賣契約外，自應受系爭買賣契約之拘束。而依被告上開之抗辯，似依系爭買賣契約之「附約」主張原告違反上開義務，而為解除系爭買賣，進而不受系爭買賣之契約拘束，而不負出賣人之義務。是本件茲應予審究者，厥為原告無違反被告主張之上開義務？若有違反，則上開義務之性質為何？被告可否依此，而為解除契約或為同時履行抗辯之主張？
六、次按，對於物有事實上之管領力者，為占有，民法第940條定有明文。由此可知，占有係指對物之事實上之管領力，被管領之物（包括動產及不動產），稱占有物，為占有之客體，管領其物之人，稱占有人，為占有之主體。而稱對於物有事實上之管領力者，指對於物得為支配，排除他人的干涉之謂，占有為社會事實，須依社會觀念斟酌外部可以認識的空間關係、時間關係，而為認定。空間關係，指人與物在場合須有一定的結合關係，足認其物為某人事實上所管領。例如居住於房屋，耕作於土地，存放物品於保險箱等。時間關係，指人與物在時間上須有相當的繼續性，足認其物為某人事實上所管領，其僅具短暫性的，不成立占有，例如在公園坐臥長椅。占有雖然是動產物權的公示方法，但並不是唯有動產才會發生交付的問題。如不動產買賣，出賣人除有移轉登記義務外，尚負有交付標的物之義務（民法第348條第1項參照）。在不動產占有的移轉（民法第946條參照），無法像動產一般移動到受讓人之所在。買受人是否取得不動產占有，唯有取決於社會觀念與交易觀念。如不動產為房屋，房屋大門鎖鑰通常代表對房屋的事實上管領力，出賣人若將鎖鑰交付買受人，不僅買受人取得鎖鑰直接占有，房屋的占有亦隨同移轉。本件被告並亦將系爭房屋之鎖鑰交付原告乙情，業據被告陳明（本院95年6月28日審理筆錄），則依上說明，被告顯未交付系爭房屋予原告甚明。換言之，原告既未取得系爭房屋之占有，則何來拒絕被告取得置於系爭房屋內之非固定式裝潢、家具等動產及拆除系爭房屋頂樓之招牌，進而違反系爭買賣契約義務之可能。故而，被告此部分所辯即無從足採信，則被告據此而為解除契約或同時履行之抗辯，即顯屬無據，自無可採。至被告另稱原告曾打電話予伊，表示如被告不賣系爭房屋，即將支票退還予原告（即原告合意解除系爭買賣契約）乙情，已為原告否認，被告對此亦未提出證據，以供審認。是被告據此而為系爭買賣契約已合意解除之抗辯，亦屬無據。
七、末按，物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者，非經登記，不生效力。民法第348條第1項、第
758條，分別定有明文。本件被告為系爭房屋之出賣人，原告為買受人，被告既未將系爭房屋移轉登記及交付予原告，業如前述，則原告本於系爭買賣契約而為移轉登記及交付系爭房屋之請求，洵屬適法，為有理由，應予准許，爰為判決如主文第1項所示。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國95年7月28日
民事第四庭法官陳添喜正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年7月28日
書記官