裁判字號：臺灣臺北地方法院100年重訴字第699號民事判決
裁判日期：民國100年11月30日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺北地方法院民事判決100年度重訴字第699號原告 詹沿修 訴訟代理人 徐堯慶 律師被告詹 蔡秀玉
詹佳蓉 兼訴訟代理人 詹政儒 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國100年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有坐落臺北市○○區○○段七小段五○○地號土地暨其上同段一○五號建號即門牌號碼臺北市○○區○○路四段六二七號一至四樓建物，准予變賣方式分割，所得價金按如附表所示兩造應有部分比例分配之。
訴訟費用由兩造按附表所示比例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落台北市○○區○○段七小段500地號土地，土地面積121平方公尺，為兩造所共有，應有部分如附表所示，其上同段105建號即門牌號碼為台北市○○路○段○○○號之四層樓建物，則為原告與被告詹佳蓉、詹政儒所共有，應有部分各三分之一。系爭建物為一透天四層樓房屋，樓梯皆設於屋內非獨立於各層之外，進出必須經由室內共用之樓梯始能對外聯繫，且日後任一共有人如欲出售其分得部分，亦因欠缺獨立使用性而不易完成交易，為避免破壞原物之現有使用狀態及價值，而達成所有物圓滿之利用，應以變價分割方式，將系爭土地及建物視為一完整單位予以變賣，再將所得價金按應有部分比例分配各共有人，較能兼顧共有物之性質及共有人經濟利益，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求變價分割系爭土地及建物等語。並聲明：兩造共有之系爭房地准予變價分割，所得價金按共有人如附表所示之應有部分比例分配。
二、被告則以：系爭建物為地上四層之透天厝，樓梯設於建物內且以同一正門出入，如以現物進行分割將使建物使用不具完整性；且系爭建物為兩造自祖父處繼承而得，兩造祖母於繼承時以不得變賣為條件，將其應繼承之建物部分併同分配與兩造，要求兩造於繼承後不得變賣系爭房地，且使其晚年得以安居該處直至死亡。惟原告素行不良、負債累累，屢屢向兩造祖母索取金錢花用，如有不從即以騷擾、威嚇方式對待，迄今兩造祖母養老積蓄已遭原告需索一空，原告仍為攫取金錢之目的提起本件訴訟，意圖以使兩造祖母無安居處所之方式脅迫其繼續提供金錢花用，是而原告之請求並無理由。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證理由：按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第1、2、3、5項分別定有明文。又分割共有物，究以原物分割，或變賣共有物分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等公平決定之。（最高法院著有84年度臺上字第1756號判決意旨可參）。經查：
（一）兩造於86年7月15日因繼承共有系爭臺北市○○區○○段七小段500地號土地暨其上同段105號建號即門牌號碼臺北市○○區○○路四段627號1至4樓建物，應有部分各如附表所示；系爭土地地目為建地，使用分區為第三種商業區，而系爭建物現為一屋齡50年之四層樓透天厝，一樓店舖現閒置無人利用，二樓以上規劃為住宅使用，亦無明顯利用跡象，兩造間就系爭房地未有不得分割之協議，依其使用目的並無不能分割之等情。又兩造前於本院臺北簡易庭調解不成立，此有調解筆錄存卷可佐（見本院100年度司北調字第595號卷第31頁），顯係兩造並無法達成分割之協議。被告雖於審理中表示願照價收買原告就系爭房地之應有部分，惟經本院囑託訴外人巨秉不動產估價師聯合事務所鑑定後，被告復表示價額過高無力負擔，兩造迄今無法達成分割之協議，依前述規定，原告訴請分割系爭房地，誠屬有據。
（二）系爭建物為一透天四層樓房屋，樓梯皆設於屋內非獨立於各層之外，進出必須經由室內共用之樓梯始能對外聯繫，其出入僅有1門戶，顯不適於原物分割，若以原物分割日後任一共有人如欲出售其分得部分，亦因欠缺獨立使用性而不易完成交易，此種分割方式不僅不符合經濟效用之外，且有損及完整性，勢必破壞系爭建物使用現狀，造成日後使用上困難，無法發揮經濟上之利用價值。另若將原物分配於部分共有人，則受分配者對於未受分配或不能按其應有部分受分配者，依民法第824條第3項規定必須以金錢補償，被告雖有實行補償分割之意願，惟被告就系爭房地之價額認定仍有爭執，難有共識，被告又稱依現行鑑定價額無資力以金錢補償原告，故該分割方式亦有困難；且本件系爭房地位於台北市○○區○○路四段近饒河街交會處，具備饒河街觀光夜市及松山慈祐宮等觀光資源，又因臨松山車站及捷運松山線，有其商業價值存在，再參酌原告表示希望變價分割，被告除表示反對分割外，亦未有提出其他分割方案，則本院認系爭不動產以變價方式分割並依應有部分比例分配應屬適當，並符合公平原則。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文第一項所示。
五、又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，且本件分割結果，共有人均蒙其利，訴訟費用之負擔自以參酌兩造就如附表所示不動產應有部分之比例分擔較為公允，爰依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書，職權酌定訴訟費用如主文第2項所示。
中華民國100年11月30日
民事第七庭法官黃柄縉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月30日
書記官洪仕萱附表┌────┬─────┬─────┬─────┐│姓名│土地應有部│建物應有部│訴訟費用負│││分比例│分比例│擔比例│├────┼─────┼─────┼─────┤│詹沿修│2218/10000│1/3│27/100│├────┼─────┼─────┼─────┤│ 詹蔡秀玉 │3346/10000│無│19/100│├────┼─────┼─────┼─────┤│詹佳蓉│2218/10000│1/3│27/100│├────┼─────┼─────┼─────┤│詹政儒│2218/10000│1/3│27/100│└────┴─────┴─────┴─────┘