裁判字號：臺灣臺南地方法院112年訴字第511號民事判決
裁判日期：民國112年07月13日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣臺南地方法院民事判決112年度訴字第511號原告 劉加隆 被告 劉彥宗 即 劉昱成
江聖豐 徐玉英 上二人共同送達代收人 鍾瑞彬 上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，經本院於民國112年6月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認原告就被告劉彥宗即劉昱成所有如附表所示，經臺灣臺南地方法院一一一年度司執字第七九二四一號強制執行程序，以新臺幣貳佰零玖萬玖仟玖佰元，由被告江聖豐、徐玉英拍定之不動產，有以同一價格承購之優先承買權存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、被告徐玉英經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條所列各款情形，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：原告與被告 劉彦宗 （即劉昱成）為如附表所示不動產之共有人，應有部分各3分之1。被告劉彦宗就系爭不動產應有部分權利範圍三分之1，經本院以111年司執字第79241號強制執行事件，於民國112年1月4日公開拍責，由被告江聖豐、徐玉英二人共同出價新臺幣(下同)2,099,900元拍定。嗣原告於112年2月9日具狀聲明優先承購，經本院執行處以112年2月13日南武111司執字第79241號函知原告逾期提出，礙難照准。惟原告聲請就前開強制執行事件閱覽卷宗，綜觀全卷除有送達證書外，並無任何作成送達通知書及將送達通知書黏貼於應受送達人處所相關證據，不生寄存送達效力。原告於寄存送達未生效前之112年2月9日就系爭不動產具狀聲明優先承購，自有理由。並聲明：㈠確認原告就被告劉彥宗即劉昱成所有如附表所示，經臺灣臺南地方法院111年司執字第79241號強制執行不動產拍賣以2,099,900元，由被告江聖豐、徐玉英拍定之不動產，有依同一價格優先承買之權利。㈡訴訟費用由被告負擔。
三、被告之陳述：被告劉彥宗到庭陳稱同意原告之請求。被告徐玉英未於言詞辯論期日到庭，惟與到庭之被告江聖豐具狀答辯稱：原證1送達證書已載明已將送達通知書黏貼於應受送達人處所及放置於應受送達處所信箱，並打勾說明已將通知原告優先承買之文書寄存於唪口派出所，足證該送達通知書確已放置在臺南市○○區○○○00號之3之信箱及黏貼於該地址之門首，應認意思表示已到達原告，而生通知之效力。本院執行處先前通知原告行使優先承買權之文書依法既已於112年1月19日發生送達效力，原告自應於112年2月3日前向本院具狀聲明優購，惟原告遲至112年2月9日始聲明優先承購，顯已逾期，自非合法，故原告主張其優先承購存在，為無理由。並聲明：原告之訴之駁回。訴訟費用由原告負擔。
四、得心證之理由：
(一)確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，為民事訴訟法第247條第1項前段所明定。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決予以除去者而言。查原告主張其為系爭不動產之共有人，依土地法第34條之1第4項就系爭不動產有優先承買權，既經被告江聖豐、徐玉英所否認，則上開法律關係是否真實存在即屬未明，此攸關原告日後得否行使優先承買權而取得不動產所有權，而致原告私法上地位有受侵害之危險，此危險並得以本件確認判決除去之，徵諸前揭規定及說明，原告自有提起確認之訴之法律上利益。
(二)按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。其立法意旨乃係第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產之有效利用。又依土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，係指他共有人於共有人出賣共有土地應有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權，即在買賣條件如：買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等均相同之情形，得要求優先成為共有人出賣應有部分之買受人。他共有人經表示以同樣條件優先承購，即為合法，而生與出賣之共有人按其與第三人約定之同樣條件補訂買賣契約之效力。另按106年12月1日修正之土地法第三十四條之一執行要點第11點第1項規定：「本法條所定優先承購權，依下列規定辦理：他共有人於接到出賣通知後十五日內不表示者，其優先承購權視為放棄。他共有人以書面為優先承購與否之表示者，以該表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力。」。又不動產經拍定或交債權人承受時，如依法有優先承買權利人者，執行法院應通知其於法定期限或執行法院所定期限內表示願否優先承買，辦理強制執行事件應行注意事項第44點第1項定有明文。而強制執行法之拍賣為買賣之一種，即拍定人為買受人，以執行法院代替債務人立於出賣人之地位為出賣，關於買賣條件之通知或行使優先購買權之意思，亦可由執行法院代為或代受，並據為優先購買權是否合法行使或視為放棄之判斷。因此，於不動產由法院拍賣之情形下，共有人優先承買權之行使，以其表明以同一條件行使優先承買權之意思表示到達執行法院時發生效力。
(三)查：⒈訴外人中國信託商業銀行以本院111年度司促字第6367、1054
2號支付命令及其確定證明書，聲請對被告劉彥宗為強制執行，本院民事執行處以111年司執字第79241號受理，就附表所示之不動產為執行標的物，於112年1月4日第3次拍賣程序，由被告江聖豐、徐玉英以2,099,900元拍定；本院民事執行處依土地法第34條之1第4項、土地法第三十四條之一執行要點第11點第1款前段規定，以112年1月4日南院武11司執公字第79241號函通知系爭執行標的物之共有人即原告、訴外人 劉宏鳴 (權利範圍各3分之1)，得以同一價格、條件優先承買，並於文到15日內聲明願否行使優先承買權，其中對原告所為之上開通知，於112年1月9日寄存在臺南市政府警察局新化分局唪口派出所；原告於112年2月9日向本院執行處提出「民事聲明優先承買狀」表明願依拍定價格2,099,900元為優先購買之意；本院執行處以112年2月13日南院武11司執公字第79241號函知原告依強制執行法準用民事訴訟法第138條第1、2項寄存送達規定，上開通知已於112年1月19日發生送達效力，原告應於同年2月3日前具狀聲明承購，原告遲於同年2月9日具狀聲明，顯已逾期等情，有本院調閱之前揭執行事件卷宗可稽。
⒉原告主張本院執行處對原告所為上開行使優先權之通知並未
合法送達，其未到通知單等語，被告江聖豐、徐玉英則答辯稱上開通知已合法送達等語。按送達不能依前二條規定為之者，得將文書寄存送達地之自治或警察機關，並作送達通知書兩份，一份黏貼於應受送達人住居所、事務所、營業所或其就業處所門首，另一份置於該送達處所信箱或其他適當位置，以為送達，民事訴訟法第138條第1項定有明文。依第138條之規定為寄存送達，除須將應送達之文書寄存送達地之自治或警察機關外，並須製作送達通知書，記明寄存文書之處所，黏貼於應受送達人住居所、事務所或營業所門首，俾應受送達人知悉寄存之事實，前往領取，二者缺一均不能謂為合法之送達（最高法院64年度台抗字第481號判決、102年度台抗字第1040號裁定意旨參照）；依前揭法條92年2月7日修正理由謂：「寄存送達乃限於無法依前二條規定行送達時，始得為之，其方式自應較一般送達謹慎，方足以保護應受送達人之權益」等語，益見製作送達通知書後，須一份黏貼「門首」，另一份置放「信箱」或「其他適當位置」，其黏貼及置放位置均有明定，且須謹慎為之，方符合前揭修法理由希冀更加保障受送達人權益之意旨。所謂「門首」，當指送達處所之門上或門邊等明顯處所；所謂「信箱」則指應受送達人所使用之郵箱，另「其他適當位置」，應指門首以外，以「郵箱」為例示之適當位置。本院執行處所為上開對於原告之行使優先承買權通知，於本院調閱之前揭執行卷宗內所附送達證書，形式上雖記載為寄存送達，惟經本院函詢郵務機構，中華郵政股份有限公司臺南郵局112年6月5日南郵字第1129501050號函覆謂：「經查本轄新化郵局投遞人員礙於鄉間長者大多不願意門前被黏貼郵務送達通知書，爰未黏貼於門首、信箱或其他適當位置；惟確有將案關訴訟文書郵務送達通知書投入該應受送達處所之信箱。」(訴字卷第57頁)，可知本院執行處所為上開對於原告之行使優先承買權通知，並不符合前揭寄存送達之法定要件，自難認為已生合法送達效力，則本院執行處上開通知難認有通知之效力，其所定請原告於15日內聲明是否行使優先承買權之期限，即無從起算，自無土地法第三十四條之一執行要點第11點第1項所稱原告於接到出賣通知後15日內不表示即視為放棄優先承購權之問題。
⒊承此，原告依土地法第34條之1第4項，對於系爭不動產有以
同一價格優先承購之權利，且無並優先權放棄或喪失之情形，則其於112年2月9日向本院執行處提出「民事聲明優先承買狀」表明願依拍定價格2,099,900元為優先購買之意，實已生優先承買權行使之效力。被告執前詞否認原告已合法行使優先購買權云云，自無可採。原告確已合法行使上開優先承買權，乃是以因其確有該優先承買權存在，因此原告訴請確認其對於附表所示之不動產有優先購買權存在，應有理由。
(四)綜上所述，原告起訴請求確認原告就被告劉彥宗即劉昱成所有如附表所示，經臺灣臺南地方法院111年司執字第79241號強制執行不動產拍賣以新臺幣2,099,900元，由被告江聖豐、徐玉英二人拍定之不動產，有依同一價格優先承買之權利，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國112年7月13日
民事第五庭法官盧亨龍以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院（臺南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年7月13日
書記官彭蜀方附表：
編號不動產地號/建號面積(平方公尺)權利範圍⒈臺南市○○區○○○000000地號土地973分之1⒉臺南市○○區○○○段000○號建物(門牌號碼：臺南市○○區○○○00○0號)一層：47.26二層：47.26三層：47.26屋頂突出物：15.39陽台：3.003分之1