裁判字號：最高法院89年台上字第318號民事判決
裁判日期：民國89年01月28日
裁判案由：拆屋還地
最高法院民事判決八十九年度台上字第三一八號
上訴人日益窯業股份有限公司法定代理人 張金法 被上訴人 林煙清
林萬發 右二人共同訴訟代理人 嚴亮 律師被上訴人 陳錦雄
陳添福 陳文哲 陳文正 陳文璋 陳林罔巿 林有定 黃 林阿銀 林勸 右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十七年十二月十五日台灣高等法院第二審更審判決（八十七年度重上更㈠字第九八號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：坐落台北○○○區○○段○○段○○號，面積二七一點四一平方公尺土地為被上訴人陳錦雄、陳添福、陳文哲、陳文正、陳文璋、 陳林罔市 、林有定、 黃林阿銀 、林勸及其他共有人所共有；同小段九四號土地，面積九一點二五平方公尺土地（以上二筆土地重測前為台北市○○區○○○段○○○○段○○○號，下稱系爭土地），為被上訴人林煙清、林萬發所共有，上訴人無正當權源，於前開土地上蓋有門牌號碼台北市○○區○○○路○段○○號廠房（下稱系爭廠房）使用等情，求為命上訴人自系爭九三號原判決複丈成果圖（下稱附圖）所示Ａ土地上之建物即系爭廠房遷出，將該土地返還陳錦雄、陳添福、陳文哲、陳文正、陳文璋、陳林罔巿、林有定、黃林阿銀、林勸及全體共有人；命被上訴人自系爭九四號土地上之系爭廠房遷出，將該土地返還林萬發、林煙清；並命上訴人按原判決附表（下稱附表）一所示金額，及自民國八十四年十二月七日起至遷出返還土地之日止，按附表二所示金額按月給付伊。（被上訴人請求拆屋及超過附表一、二所示損害金部分，分別經最高法院及原審更審判決駁回確定在案）。
上訴人則以：系爭廠房係訴外人張金法所有，非伊所有，且伊自六十二年起，即以代共有人繳納地價稅與受益費之方式承租系爭土地，並非無權占用，況該廠房與土地分別出賣與他人，應有租賃關係等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭廠房係坐落於台北市○○區○○段○○段○○○○○號土地上，占用土地面積依序為二七一點四一平方公尺、九十一點二五平方公尺，經第一審勘驗現場，並囑託台北市 士林 地政事務所派員測量屬實，製有土地複丈成果圖附卷可稽。系爭廠房原為訴外人 楊葉 所有，經台灣台北地方法院（下稱台北地院）以五十年民執字第一六六四號強制執行事件拍賣，由訴外人 周許玉雲 拍定，並交足價金新台幣（下同）十二萬零一百元在案，為上訴人所是認，並有台灣士林地方法院（下稱士林地院）八十四年度重訴字第一一四號民事判決、台北地院五十年十一月三十日核發之民執他字第一六二四八號不動產移轉證書在卷足憑，楊葉雖為系爭廠房之原所有人，但並非系爭土地所有權人，縱周許玉雲向法院拍定取得系爭廠房之所有權，仍無解於其無權占有系爭土地之事實。系爭廠房現確為上訴人占有使用，為上訴人所自承，並經第一審勘驗查明屬實，上訴人使用系爭廠房之權源，源自其法定代理人張金法，張金法則由 林正雄 及周許玉雲受讓而來，上訴人既未能提出原所有人楊葉合法占有系爭土地之證據，楊葉又非當時土地之所有權人，系爭廠房自屬無權占有系爭土地，不因周許玉雲係向法院拍定而影響。系爭土地及房屋原即分屬二人所有，並非同屬一人所有，系爭廠房既屬無權占有系爭土地，自與最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及同院七十三年五月八日第五次民事庭會議決議所示之情形不同，自不得比附援引。上訴人雖抗辯兩造間有不定期租賃關係存在，並提出被上訴人林煙清、林萬發於六十八年十月二十六日出具之同意書、收據、地價稅繳納通知書、支票、證明書為證，被上訴人已否認上開私文書之真正，且上開林煙清、林萬發所立之收據或同意書，僅載稱：彼等二人共有之上揭六○三號土地或應有部分之土地於六十七年上下期、六十八年上下期、六十九年上下期、七十年上下期地價稅及林萬發於七十一年上期地價稅由上訴人代為繳納或有關系爭六○三號土地之工程受益費由上訴人繳納而已，彼等二人並非代表全體共有人將系爭六○三號土地出租與上訴人，上開書據內容，亦無法作為租約之依據。另訴外人 林鴻基 、 盧全田 、 盧騰輝 、 林建成 及 盧建明 等五人為系爭六○三號土地原共有人 林菊 之繼承人，林菊係於六十七年十月十三日死亡，上揭五人至六十八年五月八日始辦理繼承登記，而為上揭土地所有權人，所有權應有部分各為三十分之一，有土地登記簿謄本在卷可稽。該五人固於七十二年八月二十日共同書立之證明書載稱：「日益窯業公司負責人張金法先生自民國六十二年起即承○○○區○○○段嗄嘮別小段六○三地號、建、○‧○五八二公頃，持分叁拾分之伍，承租方式以代繳地價稅及受益費為租金，特此證明」等語，但上揭五人於六十二年間尚未取得重測前六○三號土地，如何能證明上訴人之法定代理人張金法自六十二年起即已承租上揭土地？足見該證明書之內容，難信為真實。至訴外人 林水賜 、 林萬貴 、 林德村 、 林天助 、 林家財 、 林木 於七十二年八月二十日固曾出具證明書載稱：「日益窯業公司負責人張金法先生自民國六十二年起即向地主承○○○區○○○段嗄嘮別小段地號六○三，承租方式以代理全部地主繳納地價稅及受益費做為租金，特此證明。」但林水賜、林萬貴、林天助三人均係六十五年十一月二十六日始向訴外人 林塗 購買，並於六十六年八月十六日辦妥所有權移轉登記，應有部分各為五十四分之一，有土地登記簿謄本足稽，彼等三人如何能證明六十二年起即有出租之事實？而林家財、林木二人則係於七十九年三月十六日繼承 林寶 之系爭土地所有權，於七十九年十一月二日辦妥所有權移轉登記，所有權應有部分各為八十九分之一，有土地登記簿謄本在卷足憑，彼等二人於七十二年八月二十日出具證明書時，並未取得系爭第六○三號土地應有部分之所有權，自亦無從證明上訴人負責人張金法自六十二年起即承租重測前第六○三號土地之事實，上開證明書之內容，亦不足採信。另案士林地院重訴字第一一四號八十五年六月二十一日言詞辯論程序中，證人林正雄雖證稱：「我們（指上訴人）是以代繳地價稅及工程受益費為代價，承租系爭土地，林塗、 林金玉 、 林長成 、 林老秀 、陳林罔市、林菊等地主都有同意我們代繳地價稅作為租金，當時共有土地只一筆，稅單只有一張，我們代繳地價稅是全部」等語，但其所提及之土地所有人，並非系爭土地之全部共有人，故其證言仍無法證明兩造就重測前之六○三號土地有租賃關係存在。況共有物全部或一部之出租，係屬民法第八百二十條第一項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之。如共有人中之一人未經他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人不生效力。上訴人所提出之收據、證明書、同意書、支票等，均不足以證明六○三號土地之全部共有人已同意將系爭土地出租與上訴人之事實，參以另案九二號地主 林阿真 訴請上訴人遷讓同系爭廠房之訴，亦經法院認定並無租賃關係，而為上訴人敗訴之判決，有士林地院八十四年度重訴字第一一四號判決在卷可證，益證上訴人抗辯系爭廠房對重測前之六○三號土地有租賃權存在，為不足取。系爭廠房對於系爭九三、九四號土地，既無租賃關係存在，上訴人無正當權源而占有使用，自屬無權占有。因被上訴人非系爭廠房之所有權人無拆除之權能，但遷出為拆屋還地之階段行為，是拆屋還地之聲明當然包含遷出在內，則被上訴人請求上訴人自上開廠房遷出，並將該土地分別返還被上訴人及全體共有人，應予准許。再上訴人無權占有系爭土地使用，獲有相當於租金之利益，為無法律上之原因而受利益，致上訴人及其他共有人受有損害，被上訴人依據民法第一百七十九條之規定，請求上訴人按被上訴人就系爭土地應有部分之比例返還不當得利，即屬正當。茲審酌系爭廠房坐落位置非屬繁華閙區，上訴人亦未善予利用，該廠房雖有三面磚牆圍繞，但面臨中央北路僅有五支水泥柱子，並無門窗，廠房內為水泥地面，除柱子外，僅零落置有鐵架及停放車輛，目前在整修狀態中，經另案士林地院重訴字第一一四號承審法官兩度現場履勘查明屬實，製有勘驗筆錄及相片數張附卷足憑，認應以土地申報地價百分之六計算為不當得利之標準，始屬適當。系爭土地八十年，八十三年均無申報地價，公告地價分別為二萬六千零七十元、三萬三千四百八十四元，有地價證明書在卷可稽，以百分之八十計算，八十年及八十三年之申報地價分別為每平方公尺二萬零八百五十六元、二萬六千七百八十七元。經計算被上訴人得請求給付之不當得利，為如附表一、二所示，在此範圍內應予准許，為其心證之所由得，並說明對兩造其餘攻擊防禦方法之取捨意見，因而將第一審所為被上訴人該部分之敗訴判決廢棄，改判如其聲明，經核於法洵無違誤。
按共有物全部或一部之出租，係屬民法第八百二十條第一項所定管理行為，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同管理之，如共有人中之一人未經其他共有人之同意，擅將共有物之全部或一部出租他人，對於他共有人，不生效力。本件上訴人所提林煙清、林萬發之收據，均在七十一年四月十四日以前，但系爭六○三號土地在當時既尚有其他共有人，縱認林煙清、林萬發出租系爭六○三號土地予上訴人或其前手，揆之前揭說明，亦不生效力。該六○四號土地嗣經分割出九四號土地，於七十九年十月二十六日始登記為林煙清、林萬發二人所共有，應有部分各二分之一（見一審卷二二頁），上訴人既未提出證明其於七十九年以後，對系爭九四號土地有租賃關係存在，自難使原不生效力之租賃行為變為有效。又土地及土地上之建物，分別為獨立之不動產，倘地上建物所有人無權占用第三人所有之基地，則地上建物之受讓人，縱合法受讓該地上物之占有，亦不得謂其對基地之無權占有，即變為有權占有。基地所有人依法自得以地上建物所有人或受讓人無權占有基地之法律關係，請求地上建物所有人或受讓人自占有建物之基地遷出，將基地交還。本件系爭房屋之原始所有人楊葉既係無權占有土地，為原審確定之事實，上訴人縱合法受讓系爭房屋，亦同屬無權占有系爭土地，基地所有權人自得訴請系爭房屋占有人遷出，返還基地。原審為上訴人敗訴判決，並不違背法令。上訴論旨，復就原審取捨證據、認定事實，暨解釋意思表示之職權行使，指摘其為不當，或就原審已論斷者，泛言未說明，聲明廢棄原判決關於其不利部分，不能認為有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年一月二十八日
最高法院民事第七庭
審判長法官洪根樹
法官謝正勝法官劉福來法官吳麗女法官葉勝利右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年二月二十五日
Ａ