橋頭簡易庭107年度橋小字第1029號民事判決

臺灣橋頭地方法院民事小額判決　　　107年度橋小字第1029號
原　　　告　 陳文森
訴訟代理人　 劉麗伶
被　　　告　 龍昭宇
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國108年1月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟陸佰肆拾肆元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告向被告承租門牌號碼：高雄市○○區○○路
○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋），並簽立房屋租賃契約（
下稱系爭契約），約定租期民國106年9月10日至107年9
月10日止，並交付2個月房租即新臺幣（下同）36,000元做
為押租金，然租約到期後，被告竟藉口屋內油漆有色差、騎
樓外馬路旁水泥地破損等理由，拒不退還押租金，爰依兩造
房屋租賃關係提起訴訟等語。爰聲明：被告應給付原告36,
000元，並自起訴狀繕本送達翌日至清償日起，按年息百分
之五計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋遭原告損壞及造成被告損失之項目如下
：
1.原告擅自在系爭房屋牆壁髒污處塗抹油漆遮補，然使用之油
漆與原本牆面有色差，需重新粉刷，油漆費用經報價為29,
000元（含材料費用12,000元、工資17,000元）。
2.原告因營業使用，常駕駛貨車裝載重物並停放於系爭房屋騎
樓上，造成騎樓靠近馬路處之水泥地毀損，且原告擅自於系
爭房屋騎樓樑柱上鑽孔吊掛分離離式冷氣主機，被告需僱工
補平鑽孔，處理上開毀損之泥工費用為9,000元。
3.大門鐵捲門電動開關遭被告毀損，更換費用為3,500元。
4.原告至今未歸還系爭房屋鑰匙，則換鎖及配鑰匙費用為1,50
0元。
5.原告未歸還系爭房屋鑰匙，導致系爭房屋一個月無法使用及
出租，則原告需賠償一個月房租金額即18,000元。
以上費用合計61,000元，已超過原告所支付之押租金，原告
主張自無理由等語置辨。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院認定：
查乙方（即原告）應於訂約時，交予甲方（即被告）36,000
元作為押租保證金，於租約期滿無息退還，系爭租約第4條
前段定有明文（本院卷第10頁）。另按押租金在擔保承租人
租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人
雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務
不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許
（最高法院83年台上字第2108號判例意旨參照）。又按押租
金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消
滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押
租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生
返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號民事判
決意旨參照）。是系爭房屋租約既已終止，依系爭租約約定
被告本需返還押租金，然經被告以前詞置辯，則本件應審就
之爭點厥為：被告以上開事由要求扣充押租金，是否有理由
。爰分述如下：
㈠被告請求賠償油漆粉刷費用部分：
1.查「乙方（及原告）應以善良管理人之注意使用房屋，除因
天災地變等不可抗力情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應
負賠償責任。房屋自然毀損有修繕必要時，由甲方（即被告
）負責」，系爭房屋租約第11條定有明文（本院卷第10頁）
。被告對原告擅自粉刷系爭房屋，然使用之油漆與原本牆面
有色差，需重新粉刷一節，已提出之系爭房屋牆面油漆產生
團塊狀色差之照片為證（本院卷第53至56頁），原告雖以被
告未提出前後對照之照片為由，而否認上開照片內容之真正
，然原告亦自承其係自行購買趨近顏色之油漆塗抹，並未先
向被告確認系爭房屋原來之油漆廠牌及顏色樣式等語（本院
卷第37頁反面），則原告雖係塗抹同樣白色之油漆，但若所
使用之油漆廠牌及樣式不同，確實會有色差之產生，則難認
被告所提出之上開油漆產生色差照片，有何不實之處，堪認
系爭房屋確因原告之過失行為，導致牆壁油漆產成團塊狀色
差之損毀，而有重新油漆之必要，是原告自應負賠償責任。
2.按不法毀損他人之物者，被害人得請求賠償其物因毀損所減
少之價額。負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有
訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；債權人得請求支付
回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。不能回復原狀或回
復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第196條、
第213條第1項、第3項、第215條分別定有明文。而依民
法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用
為估定之標準，但以必要者為限，如修理材料以新零件更換
被損害之舊零件，計算損害賠償額時，自應將零件折舊部分
予以扣除，有最高法院77年5月17日第9次民事庭會議決議
要旨可資參照。查本件修復項目為油漆，核其性質應屬行政
院所頒固定資產耐用年數表中房屋附屬設備項下之「其他」
項目，耐用年數為10年，依平均法計算其折舊結果（即以固
定資產成本減除殘價後之餘額，按固定資產耐用年數表規定
之耐用年數平均分攤，計算折舊額），每年折舊率為10分之
1，而系爭房屋油漆費用為29,000元（含材料費用12,000元
、工資17,000元），有被告所提出之報價單為證（本院卷第
89頁），又本件經被告稱：出租原告前系爭房屋方重新粉刷
等語，則迄本件事發時應已使用約1年，則零件扣除折舊後
之修復費用估定為10,909元【計算方式：1.殘價＝取得成本
÷(耐用年數＋1)即12,000÷(10+1)≒1,091（小數點以
下四捨五入）；2.折舊額＝(取得成本－殘價)×1/（耐用
年數）×（使用年數）即(12,000－1,091)×1/10×（1+0/
12）≒1,091（小數點以下四捨五入）；3.扣除折舊後價值
＝（新品取得成本－折舊額）即12,000－1,091＝10,909】
，加計不予折舊之工資費用17,000元，原告應賠償28,909元
。
㈡被告主張因原告未歸還鑰匙，導致系爭房屋一個月無法出租
部分：
1.按承租人交付押租金與出租人，在於擔保其租賃債務之履行
，諸如租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲
延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。故在租賃關係終了
後，承租人於租賃物返還前，尚不得請求出租人返還押租金
，自亦無從主張其租賃物之返還應與出租人押租金之返還同
時履行，（最高法院69年度台上字第3985號民事判決意旨參
照）。原告雖主張：因為被告未歸還押租金，伊無義務先歸
還鑰匙等語（本院卷第38頁），然依上開判決意旨，原告歸
還系爭房屋鑰匙與被告返還押租金間並無同時履行抗辯之關
係，是原告尚不得以被告拒絕返還押租金為由，而拒絕返還
系爭房屋鑰匙。
2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段有明文規定。次按民事訴訟如係由
原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉
證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即
令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求
，最高法院著有17年上字第917號判例可資參照。原告雖主
張：被告有備用鑰匙，不影響系爭房屋使用等語，然未提出
任何證據以實其說，且此節為被告所否認，辯稱：伊並無備
用鑰匙，僅有走道之鑰匙，係在107年9月26日調解失敗後
，方破壞電動門開關進入房屋等語，並提出破壞門鎖照片1
張、換鎖及鑰匙估價單1份在卷可參（本院卷第69、90頁）
，堪信被告確因原告未歸還鑰匙而需另行破壞電動門鎖進入
系爭房屋並更換鎖頭，則被告辯稱伊並無系爭房屋備用鑰匙
等語，尚難認不可信。
3.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；至於如何始完
成返還租賃物，則未明文，如二造間契約未約定，則依法理
自應是以當初承租時租賃物之原狀交付出租人為完成點交之
時點；本件依二造間卷附之房屋租賃契約中並無約定交還系
爭房屋之方式，但依一般情理，自是承租人之原告應在主觀
上將系爭房屋之承租使用權放棄並置於出租人之被告可以實
力支配自由處置系爭房屋之狀態即可，例如將系爭房屋鑰匙
交還被告，或通知已按時搬離，房屋鑰匙放置管理室，被告
可自由前往處置系爭房屋等情形，均可謂已處於交還系爭房
屋之狀態，至於被告是否實際前往點收系爭房屋，並非交還
系爭房屋之必要要件；準此評估，本件原告雖於二造租賃關
係終止時已搬離系爭房屋，但並未將系爭房屋之使用權歸還
被告，被告在原告未歸還系爭房屋鑰匙前，並無法對系爭房
屋為使用收益。並審酌被告辯稱：因原告未歸還鑰匙，申請
於107年9月26日由高雄市左營區調解委員會調解，調解不
成立後，方破壞電動門鎖進入系爭房屋等語之事情經過，被
告因原告未歸還鑰匙，應有至少半個月之時間無法使用系爭
房屋，是被告確受有相當於半個月租金之損害即9,000元，
自得請求原告賠償。
㈢按民法第334條第1項前段規定：二人互負債務，而其給付
種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務
，互為抵銷。本件被告以上開損害合計37,909元（28,909＋
9,000＝37,909）與押租金抵銷，經抵銷後原告已無押租金
可請求。從而，原告請求被告應返還押租金36,000元為無理
由，不應准許。
四、綜上所述，原告依兩造系爭租約關係主張被告應給付原告36
,000元，並自起訴狀繕本送達翌日至清償日起，按年息百分
之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國108年2月14日
橋頭簡易庭法官葉育宏
以上正本與原本相符。
民事訴訟法第436條之24第2項：對於本判決之上訴，非以違背法
令為理由，不得為之。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並
須表明原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資料可認為原
判決有違背法令之具體事實之上訴理由（須按他造當事人之人數
附繕本）。
中華民國108年2月14日
書記官林禹丞
訴訟費用計算式：（新臺幣）
裁判費1,000元
證人旅費644元
合計1,644元