臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄簡字第2373號
原告 林瑞誠
訴訟代理人 謝勝合 律師
岳忠樺 律師
蘇怡慈 律師
被告陳 昶璁
訴訟代理人 鄭瑜亭 律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路000號房屋遷讓返還原告。
二、被告應自民國113年6月1日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣25,000元。
三、被告應自民國112年9月1日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣1,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
六、本判決第一項得假執行。但被告如以新台幣715,077元為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、本判決第二、三項得假執行。但被告按月依次以新台幣25,000、1,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國110年5月26日向伊承租名下門牌號碼高雄市○○區○○○路000號房屋（下稱系爭房屋），約定租期自110年7月1日起至112年6月30日止，每月租金為新台幣（下同）25,000元，押租金為5萬元，其後兩造將租期合意延長至112年8月31日止（下稱系爭租約）。嗣系爭租約屆滿，迭經伊催討返還系爭房屋無著，被告負有遷讓返還系爭房屋之責，再經扣抵押租金及被告於租約屆滿後所繳付款項，伊得自113年6月1日起請求被告返還因無權占有系爭房屋所受相當於租金之不當得利，並得依系爭租約第19條約定，請求被告按日給付1,667元之懲罰性違約金。爰依民法第767條第1項前段、第455條、第179條規定及系爭租約第19條約定起訴，聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還原告；㈡被告應自113年6月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告25,000元；㈢被告應自112年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按日給付原告1,667元。
二、被告則以：兩造已於112年6月13日協議如伊在同年8月31日將擺放系爭房屋內之神桌遷離，即可繼續承租系爭房屋至114年8月31日止，並已約定於112年8月25日簽字續約。惟原告於簽約當日前往系爭房屋時，見伊尚未將神桌遷離，便片面寄發存證信函表明不再續約，而伊上開遷離期限屆至前，尚無違反兩造協議內容，實係原告不願與伊簽約而構成權利濫用。又系爭租約第19條關於懲罰性違約金數額過高，應依民法第252條酌減至0元等語置辯，聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（卷第146、166頁）
㈠兩造於110年5月26日簽訂系爭租約。
㈡系爭租約第19條本文記載：租期屆滿或中途終止租約時，乙方（指被告）應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方（指原告），不得有任何要求，如有遲延，每逾限1日，乙方應按租金之2倍計付懲罰性違約金予甲方。
㈢系爭租約112年6月13日另有：雙方同意延展租期二個月，自112年7月1日至112年8月31日止，乙方應於屆期前搬離，並將屋內神像自行遷移，違反者依契約第六條第20點處置，本次租約到期不再續租。
㈣原告曾於112年8月28日寄發存證信函表明不願續租。
㈤如認原告主張有理由，相當於租金不當得利應自113年6月1日起算。
四、得心證理由
㈠原告請求被告遷讓返還系爭房屋為有理由
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條、第767條第1項前段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人對不動產所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明。
⒉查被告以前詞抗辯為有權占有系爭房屋，固舉原告配偶與被告間LINE對話紀錄（卷第121至123頁），及系爭租約下方另有手寫：「經雙方協議如下：⒈乙方（即被告）不再設立神壇，租屋以辦公住家用；⒉租屋期間設立神壇，租約自動停止，甲方（即原告）收回房屋，乙方需負清理完善交回；⒊租約延長至中華民國114年8月31日止」等語，且已由原告單方簽名用印完畢等記載為其論據（卷第17頁）。惟觀以上開LINE對話紀錄，原告配偶已於112年8月19日向原告表明：「昶璁！你從日本回來了嗎？如果還沒，預計何時回國？我們下禮拜要去歐洲，我們的續約必須要在8月底前完成，所以想確認你的時間什麼時候方便？」等語（卷第121頁）。佐以上開租約手寫部分已由原告預載日期為112年8月25日等情（卷第17頁），可知被告如欲續租系爭房屋，需於112年8月25日與原告完成簽字續約，而兩造既不爭執此手寫部分不構成租約（卷第145、167頁），且兩造始終未完成簽名續約，顯見兩造就系爭房屋並無發生續約效力，是上開對話紀錄或租約手寫文字，充其量僅能認為係兩造締約前準備行為，自難僅以兩造於契約成立前之磋商內容，遽謂已發生續約效力。
⒊再按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項固有明文。惟當事人行使權利，本足使他人喪失利益。在自由經濟市場機制下，當事人斟酌情況，權衡損益，為追求其經濟效益或其他正當目的而選擇是否締結契約，除係以損害他人為主要目的，因此造成他人或國家社會極大損害，而違背權利社會化之基本內涵與社會倫理外，尚難認其為權利濫用或違反誠信原則。原告為系爭房屋所有人，有系爭房屋公務用謄本在卷可稽（卷第97頁）。參以原告已於上開LINE對話紀錄及手寫內容強烈表明其不願被告將神祇放置於系爭房屋內，則其出於維繫對不動產情感依存關係，或出於宗教儀俗的特殊考量，選擇拒絕將系爭房屋續租與被告，均屬情理之舉；而被告承租系爭房屋係作為辦公室使用一情，業據其陳明在卷（卷第117頁），足認被告如未能繼續使用房屋，亦不致造成流離失所等窘境，對於被告所造成衝擊非鉅，則原告為維護自我權益，拒絕與被告簽約續租，堪信屬正當權利行使，尚非以損害他人為主要目的，難認有權利濫用或違反誠信原則情形，是被告抗辯原告拒絕續約已構成權利濫用云云，自無可採。
⒋是以，系爭租約已於112年8月31日屆滿，被告仍占有系爭房屋，並未舉證有合法權源，則原告依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
㈡按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條分別定有明文。無權占有房屋者，顯係無法律上原因而受占有使用房屋之利益，並致房屋所有人無法管領使用房屋而受有損害，房屋所有人即得依不當得利之法律關係，請求無權占有人返還該利益，又因該利益依其性質不能返還，依前揭規定，無權占有人自應償還其價額即給付相當於租金之不當得利。查被告占有系爭房屋無正當權源，業經本院認定如前，則其無法律上原因受有利益，致原告受有損害，揆之前揭規定及說明，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。又兩造前已簽訂系爭租約，約定每月租金為25,000元，則原告主張以每此為計算相當於租金之不當得利，尚屬相當，並以兩造不爭執相當於租金不當得利應自113年6月1日起算，是原告此部分請求，亦有理由。
㈢又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減。而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。查系爭租約第19條本文固約定：「租期屆滿或中途終止租約時，乙方（指被告）應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方（指原告），不得有任何要求，如有遲延，每逾限1日，乙方應按租金之2倍計付懲罰性違約金予甲方」等語。惟本院審酌被告未依約履行遷讓返還系爭房房屋，原告所受積極損害、所失利益，通常為租金收入及租金轉投資收益，而原告另已請求被告按月給付相當於租金之不當得利，前已述明，且衡以現今利率非高等節，認原告請求按日租金2倍計算之違約金，相當於每月應給付5萬元違約金尚屬過高，應酌減至每月1,000元方屬公允，故原告逾此部分請求，自屬無據。
五、綜上所述，原告依第767條第1項前段、第455條、第179條規定及系爭租約第19條約定，請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，爰依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告假執行。併依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 6 月 11 日
高雄簡易庭 法 官鄭宇鈜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 6 月 11 日
書記官林麗文