臺灣臺北地方法院臺北簡易庭民事簡易判決
99年度北簡字第17123號
原 告 統一超商股份有限公司
法定代理人 高清愿
訴訟代理人 汪明明
張峻傑
被 告 高津商社股份有限公司
法定代理人 王芸榛
訴訟代理人 蘇千祿 律師
上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於中華民國100年1月
31日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹佰叁拾貳萬玖仟陸佰陸拾玖元，及自民
國九十九年十一月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利
息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣玖仟捌佰元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹佰叁拾貳萬玖仟陸
佰陸拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件兩造合意以本院為管轄法院，有原告所提之成大商場專
櫃合約書（下稱系爭合約）第14條附卷可稽，依民事訴訟法
第24條規定，本院自有管轄權，合先敘明。
二、原告起訴主張：
㈠被告於民國98年2月9日與原告簽訂系爭合約，由原告提供坐
落於臺南市○區○○里○○路○○○號成大商場1樓編號B-03商
場專櫃（下稱系爭租賃物）予被告開設「小濱和食堂＆常玉
壽司料亭」而經營餐飲業，契約期間自98年2月11日起至103
年2月10日止，於系爭合約有效期間內，雙方須以書面合意
方得終止契約，場地使用費計算方式則約定被告每月營業額
應達新臺幣（下同）80萬元，若未達前述金額，則以前述金
額乘以抽成比率10％計算場地使用費。詎料，被告因自身營
業額無法達到系爭合約所約定之每月營業額，竟於98年10月
12日暫停營業，當時尚未有任何行政或司法機關對被告之營
業行為為行政處分，而影響被告之營業，原告又念及與被告
間商業信用及商譽，遂於98年10月14日以臺北永吉郵局第47
8號存證信函催告被告應履行合約，被告未予置理，原告復
於98年10月29日以臺北西松郵局第3400號存證信函催告被告
應於98年10月17日上午9時前恢復營業，被告仍未於上開時
間恢復營業，原告遂依系爭合約第12條第2項第8款終止租約
，並通知被告應於98年10月31日將系爭租賃標的清空返還於
原告，但被告當日仍未派人點交返還租賃物之鑰匙。俟原告
考量商場營業經濟目的，於99年9月9日至商場準備再度招商
事宜，竟發現被告之營業相關器具仍置放於系爭租賃物內，
致原告無法進行招商事宜，原告遂依系爭合約第12條第4項
終止系爭合約及要求被告支付60萬元違約金。然被告未於收
受通知後7日內無條件撤櫃，迄今仍未將系爭租賃物返還原
告，也未給付積欠之租金及違約金，為此，請求被告返還系
爭租賃物，並依系爭合約第3條請求被告給付自98年10月12
日起至99年9月11日止之租金及相當於租金之不當得利1,329
,669元，及懲罰性違約金60萬元（違約金部分，原告係重複
起訴，另行以民事裁定駁回之）。
㈡原告交付被告合約所約定使用及收益之租賃物，被告亦經營
餐廳9個月之久，足見系爭租賃標的確實可以營業，並無給
付不能或不完全給付之情事，而公司之設立登記並不以實際
營業地址為必要，被告欲將公司地址變更至國立成功大學校
區內，僅為逃避與原告間之契約關係，以避免給付巨額賠償
金及違約金，又系爭租賃標的係訴外人太子建設股份有限公
司（下稱太子公司）依促進民間參與公共建設法（下稱促參
法）之相關規定提出規劃案，並與另一訴外人國立成功大學
簽訂「自行規劃申請參與興建暨營運國立成功大學學生宿舍
及校友會館興建營運契約書」，則促參法關於放寬法令之限
制，及排除或調整地方政府都市計畫土地使用分區管制之規
定，應優先適用。而系爭租賃標的係BOT案件，經中央目的
事業主管機關即教育部認可屬於促參法之案件，並授權國立
成功大學執行，已無須再由主辦機關協調相關行政機關，或
縣市政府調整都市計畫土地使用分區管制或非都市土地管制
。系爭租賃物所使用之土地經主管機關劃分為學校用地，然
就其細部之使用並未再劃分，於符合教育之目的下，即應認
為已適法。況依建築法第73條第2項、建築物使用類組及變
更使用辦法第7條等規定，系爭租賃物本得毋須變更使用執
照而變更為B3組用途使用。準此，原告所交付之系爭租賃標
的合於使用及受益之狀態，非被告所稱之違法出租等情。並
聲明：⒈被告應返還坐落於臺南市○區○○里○○路○○○號
成大商場1樓編號B-03之櫃位。⒉被告應給付原告自98年10
月12日起至99年9月12日止之租金1,329,669元，及自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒊並
陳明願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：被告因原告對外公開招商餐飲業者，而與原告簽
訂系爭合約，被告於簽訂系爭合約後即花費裝潢等費用，並
配合消防安全檢查，嗣被告向臺南市政府辦理公司地址變更
時，始發現該地址無法變更為被告提供之系爭租賃標的地址
，原告乃向臺南市政府查詢系爭租賃標的之建築物使用類組
，竟發現依臺南市政府使用執照內容，係屬建築使用類組之
D4，即供國中以上各級學校教學使用之相關場所，不能作為
餐飲業經營使用，且依都市計畫使用分區，系爭租賃標的為
學校用地，不屬於餐廳用途且不得經營餐廳，原告違法出租
系爭租賃標的經營餐飲業，使該建築物具有高度危險性，被
告於98年11月16日以高（榛）字第098001013號函通知原告
解除契約及點交事宜，原告並於98年11月24日以存證信函回
覆拒絕點交，故原告因可歸責於己之事由，拒絕受領或遲延
受領系爭租賃物，其主張被告應返還系爭租賃標的及不當得
利云云，即無理由，又於本院99年度重訴字第525號民事判
決已確定原告違法出租系爭租賃物，並駁回原告所主張之懲
罰性違約金60萬元，原告再提起本件訴訟請求被告給付上開
金額，即違反一事不再理原則等語，資為抗辯。並聲明：原
告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請
准宣告免為假執行。
四、本件兩造不爭執事項：兩造於98年2月9日簽訂成大商場專櫃
合約書，由原告提供坐落於台南市○區○○里○○路○○○號
成大商場劃定區域範圍一樓編號B-03予被告設置「小濱和食
堂&常玉壽司料亭」專櫃提供商品及服務，合約期間自98年2
月11日起至103年2月10日止，被告每月營業額應達80萬元，
如未達該金額，則以前述金額乘以抽成比率10％計算之場地
費用。嗣被告於98年9月29日以存證信函通知原告，其所提
供之系爭租賃物，不得經營餐飲業使用，及被告無法將公司
設立變更於該處為由，催告原告限期改善，繼對原告提起訴
訟，以原告違反民法第423條規定之出租人有交付合於約定
使用目的之租賃物之義務為由，為終止契約之意思表示，並
請求原告賠償其損失，經本院以99年度重訴字第525號受理
在案，原告則以被告擅於98年10月12日起暫停營業為由，向
被告請求損害賠償，繼而對被告為終止契約之意思表示等情
，業據原告系爭合約、存證信函，及被告提出存證信函等件
為證，且為兩造所不爭執，均堪信為真實。
五、得心證之理由：
㈠原告主張被告有任意暫停營業之違約情事，被告則抗辯原告
所提供租賃物有不完全給付情事等語，查兩造簽訂系爭合約
應屬租賃契約性質，為兩造所不爭執，依民法第421條、第
423條規定，原告即有將合於約定使用收益之租賃物交付被
告之義務。又系爭租賃物所屬建築物基地使用分區為學校用
地，被告所承租地上一層用途僅得經營學校附屬設施如福利
社或體育教室等，有被告提出原告不爭執真正之臺南市政府
函文及臺南市政府所核發使用執照存卷可按（見本院卷第55
頁、第53頁），參之建築物使用類組及變更使用辦法第2條
規定，D類為休閒文教類，類別定義為供運動、休閒、參觀
、閱覽、教學之場所，而下分之D4組為供國小以上各級學校
教學使用之相關場所，又B類為商業類，類別定義為供商業
交易、陳列展售、娛樂、餐飲、消費之場所，而其下所分之
B3組為供不特定人餐飲，且直接使用燃具之場所，又依建
築法第73條第2項、第4項、77條第1項、第91條規定，建築
物應按使用執照核定之使用類組使用，否則即為違法使用等
情以觀，系爭租賃物所屬建築物既經核定使用類組為D4組，
則依前開規定及說明，使用人僅能於該使用類組範圍內使用
，自不能超越該使用類組範圍而經營餐飲業。況系爭租賃物
所屬建築物之台南市○區○○里○○路116及118號1、2樓
及台南市○區○○路○○○號1樓、2樓、B2，曾先後於98年10
月22日、98年11月4日，遭臺南市政府稽查發現有違規作便
利商店及百貨公司業使用（原核准用途為D類）而違反建築
法有關規定之情形，亦有被告提出稽查商業活動現場紀錄表
存卷可參（見本院卷第185頁、第186頁），堪認被告抗辯原
告出租系爭專櫃不得經營餐飲業使用等情為真。
㈡雖原告主張系爭標的屬促參法之案件云云，並提出教育部94
年5月23日台高㈢字第0940068363號函、92年3月27日台高㈢
字第0920030811號函為證，惟依原告提出該等教育部函，僅
得認為教育部曾同意備查由太子建設公司規劃申請參與興建
營運成功大學學生宿舍及校友會館案之興建暨營運契約，尚
難據此認為原告即可不依都市計畫或使用執照使用分區之劃
定而使用系爭建築物。原告又主張依建築法第73條第2項、
建築物使用類組及變更使用辦法第7條等規定，系爭租賃標
的物得變更為B3組云云，但建築法第73條第2項固規定建築
物在一定規模以下使用變更，毋須變更使用執照，惟仍應依
直轄市或縣市主管建築機關之規定，而依建築物使用類組及
變更使用辦法第7條規定，建築物第一層使用類組得變更為
B3組，但前提必須變更使用面積在300平方公尺以下或非供
公眾使用範圍者，而系爭租賃物所屬區域為供公眾使用之商
場，且系爭租賃物所屬建築物前曾因原核准用途為D類經發
現作為便利店及百貨公司（B2類及B3類）使用而遭臺南市政
府稽核處罰等情，為兩造所不爭執，被告又未進一步提出證
據證明本件有合於前揭建築法規定得毋須變更使用執照而變
更使用類別為B3組之情形，則原告執此主張所提供租賃物得
經營餐飲業使用云云，即無可取。
㈢次按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人
負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人
於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕，而
請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，民法第430條
定有明文。又已開始履行之租賃契約一經合法成立，除有終
止之原因外，不能以解除之意思表示，使之消滅，最高法院
51年度台上字第2829號判例意旨可以參照。本件兩造簽訂系
爭專櫃合約已經開始履行，原告所交付系爭租賃物既不合於
兩造簽訂系爭合約約定被告承租為開設小濱和食堂及常玉壽
司料亭經營餐飲業使用之意旨，經被告於98年9月29日以存
證信函通知原告限期改善而不改善，被告繼於98年11月24日
起訴訟，以原告違反民法第423條規定之出租人有交付租賃
物之義務為由，為終止契約之意思表示，並請求原告賠償其
損失，即屬有據。
㈣再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生
產力者，應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定
有明文。本件被告終止系爭合約固屬有據，惟兩造所簽訂者
既係租賃契約，被告於租賃關係結束後，仍負有返還租賃物
予原告之義務。被告雖抗辯伊自98年11月起2次催告原告對
系爭租賃物進行點交云云，但兩造不爭執被告仍將伊為營業
所購買硬體設備及生財器具等留置在現場，迄至99年9月17
日兩造同至系爭專櫃現場點算現場遺留硬體設備與生財器具
時，被告始當場欲將櫃位鑰匙交由原告收受，但為原告拒收
等情（見本院卷第126頁），被告併陳稱現場器具伊本來就
不要了等語，堪信被告雖於98年11月間通知原告至現場點交
，然遲未將租賃物返還原告，迄至99年9月17日止，被告始
有拋棄其放置系爭櫃位之生財器具所有權，欲將系爭租賃物
交還原告之意思，詎原告拒絕受領，依民法第235條規定，
應認被告已為返還租賃物給付之提出，乃原告自己受領遲延
，則原告再依租賃契約之法律關係，請求被告返還坐落於臺
南市○區○○里○○路○○○號成大商場1樓編號B-03之櫃位，
即無理由。至原告主張被告未將現場清空遷讓返還乙節，僅
涉及被告所返還租賃物是否有未善盡善良管理人之注意保管
租賃物，原告可否依民法第432條規定，就系爭租賃物之損
害對被告請求損害賠償之問題，尚於被告返還租賃物之給付
義務無涉，併此陳明。
㈤復依民法第430條規定，於租賃關係中，雖出租人提供之租
賃物有不合於債之本旨情形，承租人縱得終止契約，仍不能
減免其租金給付義務。而本件被告係於98年11月24日方對原
告起訴，以原告違反民法第423條規定之出租人有交付合於
約定使用目的之租賃物之義務為由，為終止契約之意思表示
，並請求原告賠償其損失，該起訴狀業於98年12月21日送達
原告，業經本院依職權調閱本院99年度重訴字第525號按卷
查核明確，則兩造間系爭合約已於98年12月21日終止，被告
仍應給付原告迄系爭合約終止日止之租金。而被告不爭執其
僅支付原告至98年10月11日止之租金，則原告請求被告給付
自98年10月12日起至98年12月21日止之租金即屬有據。又依
系爭合約第3條第1項、第2項、第3項約定，被告每月營業額
應達80萬元，實際營業額若未達前述金額，則以前述金額乘
以抽成比例10％計算；又公共裝潢費總金額1,638,000元，
金額分60期，每期新臺幣27,300元，於每月貨款攤還原告；
管理費則按每月13,759元計算等情（見本院卷第12頁背面及
第13頁），則被告於98年10月12日起至98年12月21日止應付
場地使用費、公共裝潢費、管理費總額應為280,751元（（
800,00010％+27,300+13,579）元（2+10/31）月＝
280,751.22，元以下四捨五入）。
㈥再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法
第179條定有明文。而無權占有他人之土地，可能獲得相當
於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第
1695號亦著有判例可資參照。本件被告迄至99年9月17日與
原告點算現場設備時，方將櫃位鑰匙交由原告收受而為原告
拒收等情，業經被告自承在卷（見本院卷第91頁背面），則
於98年12月22日起至99年9月17日期間，被告仍占有系爭租
賃物，即應返還其無權占有系爭專櫃所受相當於租金之不當
得利與原告。則原告主張被告依兩造系爭合約第3條第1項、
第2項、第3項約定，應給付自98年12月22日起至99年9月12
日期間應付場地使用費、公共裝潢費、管理費總額等相當於
租金之不當得利合計1,048,918元（（800,00010％+27,30
0+13,579）元（8+21/31）月＝1,048,917.77元），即屬
有據。
六、綜上所述，本件被告於終止系爭租約後，仍持續占用系爭租
賃物至99年9月17日，其後則已無占用系爭租賃物之意思，
從而，原告請求被告應返還坐落於臺南市○區○○里○○路
○○○號成大商場1樓編號B-03之櫃位，即無理由，應予駁回；
但原告請求被告給付自98年10月12日起至98年12月21日止之
租金及自98年12月22日起至99年9月12日止，相當於租金之
不當得利合計1,329,669元（280,751+1,048,918＝1,329,6
69），及自起訴狀繕本送達被告翌日即99年11月2日起至清
償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依被告
聲請酌定相當之擔保金額宣告被告如預供擔保，得免為假執
行，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予
駁回。
八、又本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造所
提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一
一論述，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，依後附計算書確
定如主文所示之金額。
中華民國100年2月17日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官管靜怡
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費14,167元
合計14,167元其中9,800元由
被告負擔，餘
由原告負擔
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年2月17日
書記官蔡宜婷