宣 示 判 決 筆 錄
99年度店簡字第818號
原 告 鄭清秀
訴訟代理人 謝政達 律師
楊景勛 律師
被 告 高彩霞
訴訟代理人 張春娥
上列當事人間99年度店簡字第818號請求給付租金等事件於中華
民國99年12月28日言詞辯論終結，100年1月11日下午5時在本院
新店簡易庭第一法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 李智民
法院書記官 游士霈
通 譯 張佩玲
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於後︰
主文
被告應給付原告新台幣壹仟玖佰捌拾肆元及自民國99年6月5日起
至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將坐落台北市○○區○○段四小段308地號土地如附圖土
地複丈成果圖A部分面積二一點七五平方公尺騰空遷讓返還原告
及其他共有人全體。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新台幣壹仟玖佰捌拾肆元為
原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣壹佰壹拾貳萬貳仟叁
佰元整元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
訴訟標的及理由要領：
一、原告主張：原告原即為坐落台北市○○區○○段四小段308
地號土地所有人，自民國70年，上開土地地上門牌台北市○
○路○段○○○巷○○○弄之建物完成合建，原告即分得台北市○
○路○段○○○巷○○○弄1之1號之房屋，並持有上開博嘉段四小
段308地號土地應有部分（1298／10000），並且各共有人間
，自始即約定該木柵路4段159巷170弄1之1號旁之系爭空地
即坐落台北市○○區○○段四小段308地號土地如附圖土地
複丈成果圖A部分面積21.75平方公尺由原告加以使用，30年
來並無異議。原告亦長期將該空地出租予他人使用收取租金
，並自96年3月起出租予被告二年，又於98年4月續行出租，
且被告原均有給付租金，未料98年4月被告訂立一年份之租
賃契約，僅給付一期租金，即拒絕再行給付，經原告多次催
告，仍拒絕給付，不得已於99年4月13日以律師函函請給付
並要求期滿搬離，惟被告之說明函中仍拒絕給付，亦未搬離
。依租賃契約第3條規定，租金每月新台幣（下同）2,000元
，被告已積欠11個月之租金未付，原告自得本於租賃契約請
求共22,000元之租金。又原告依分管契約對於系爭土地有管
領使用之權限，自得請求被告搬離，就系爭土地之使用，共
有人間雖未以書面約定分管契約，惟自該房屋興建完成以來
，即由原告占有管理使用，共有人間亦互相容忍，顯有默示
分管契約之存在，此可由被告雖係共有人，仍與原告就系爭
土地簽有租賃契約，足見其亦肯認係原告管理使用系爭土地
，否則不會與原告簽約，故原告自得因租賃期滿後請求被告
搬離。且依民法第455條規定「承租人於租賃關係終止後，
應返還租賃物」，租賃期限暨已於99年4月28日屆滿，被告
應清空交還系爭土地。退萬步言之，縱原告與共有人間就系
爭土地無分管契約之存在，按民法821條規定「各共有人對
於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回
復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，被告
雖為共有人之一，但其對於系爭土地加以使用收益，未得其
他共有人之同意，原告自得為全體共有人之利益，請求其返
還系爭土地。訴之聲明，先位聲明：1.被告應給付原告22,
000元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百
分之5計算之利息。2.被告應將坐落台北市○○區○○段四
小段308地號土地如附圖土地複丈成果圖A部分面積21.75平
方公尺騰空遷讓返還原告。3.原告願供擔保請准宣告假執行
。備位聲明：1.被告應將坐落台北市○○區○○段四小段
308地號土地如附圖土地複丈成果圖A部分面積21.75平方公
尺騰空遷讓返還原告及共有人全體。2.原告願供擔保請求准
予宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。
㈠因後來申請土地謄本始知悉系爭土地並非原告單獨所有，係
社區40戶所共有，告訴原告後，原告就只收一個月租金後就
未再收。
㈡被告亦係系爭土地共有人之一，不清楚租金應如何計算。
三、經查：
㈠按不合於民事訴訟法第427條前二項規定之訴訟，得以當事
人之合意，適用簡易程序，其合意應以文書證之。不合於第
1項及第2項之訴訟，法院適用簡易程序，當事人不抗辯而為
本案之言詞辯論者，視為已有前項之合意。民事訴訟法第42
7條第3項及第4項有明文規定。本件原告先位聲明請求被告
應將坐落台北市○○區○○段四小段308地號土地如附圖土
地複丈成果圖A部分面積21.75平方公尺騰空遷讓返還原告；
備位聲明請求.被告應將坐落台北市○○區○○段四小段308
地號土地如附圖土地複丈成果圖A部分面積21.75平方公尺騰
空遷讓返還原告及共有人全體。上開系爭土地起訴時公告現
值每平方公尺51,600元，面積21.75平方公尺，訴訟標的價
額為1,122,300元，本不合於民事訴訟法第427條前二項規定
之簡易程序訴訟，惟本院適用簡易程序，兩造不抗辯而為
本案之言詞辯論，依上開規定視為兩造已有意適用簡易程序
，核先敘明。
㈡又按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀
態，民法第423條定有明文。查本件被告向原告承租坐落台
北市○○區○○段四小段308地號土地如附圖土地複丈成果
圖A部分面積21.75平方公尺之系爭土地（即台北市○○路○
段○○○巷○○○弄1之1號旁邊空地），租期自98年4月29日起至
99年4月28日止，每月租金2,000元等事實，有原告提出租賃
契約等件可證，並經本院人員會同兩造及地政測量人員履勘
現場，有勘驗筆錄及臺北市古亭地政事務所函送如附圖土地
複丈成果圖可稽，且為兩造所不爭執，應認為真。惟系爭土
地並非原告所單獨所有，原告僅有應有部分1298／10000，
被告亦有應有部分230／10000，有土地謄本、土地所有權狀
等件可稽。原告雖主張就系爭土地之使用，共有人間雖未以
書面約定分管契約，惟自台北市○○區○○段四小段308地
號土地上該社區房屋興建完成以來，即由原告占有管理使用
，共有人間亦互相容忍，顯有默示分管契約之存在云云，然
為被告所否認，且原告亦未舉證以實其說，而共有人單純緘
默，並不得當然視為有默示分管契約之存在。原告上開主張
，洵非可採。原告未將其得合法單獨使用收益之租賃物交付
被告，自不得請求被告給付非其所有或約定分管部分之系爭
土地租金。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建
築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文
；上開規定於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦有
明文規定。而土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而
言，法定地價係指申報地價，建築物價額則依該管縣、市地
政機關估定之價額，為土地法施行法第25條、土地法第148
條所明定。本件審酌系爭土地位於台北市○○區○○路4段
159巷170弄內，交通尚屬便利，系爭土地搭有被告向他人所
買之鐵架鐵皮遮雨棚，系爭土地面積21.75平方公尺，原告
應有部分為1298／10000，該土地98年及99年申報地價分別
為每平方公尺15,360元及15,280元（有土地謄本可稽）等一
切情狀，認系爭土地租金以土地申報總價年息5％計算為適
當。自98年5月29日（98年4月29日至98年5月28日被告有付
租金予原告）起至98年12月31日止，共7月又2日，原告得請
求被告給付租金為1,277元（15,360×21.75×1298／10000
×0.05×7又2/30＝1,277，不滿一元四捨五入）；自99年1
月1日起至99年4月28日止，共3月又28日，原告得請求被告
給付租金為707元（15,280×21.75×1298／10000×0.05×3
又28/30＝707，不滿一元四捨五入）。綜上所述，自98年5
月29日起至99年4月28日止，共11月，原告得請求被告給付
租金總計為1,984元（1,277+707,＝1,984）。故原告先位
聲明請求被告給付原告租金1,984元，並加計自訴狀繕本送
達翌日即99年6月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之
利息，即屬有據。
四、又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條
規定固有明文規定。惟所有人對於無權占有或侵奪其所有物
者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；
有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。又各共有人，除契
約另有約定外，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用
收益之權。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本
於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體
之利益為之。民法民法第767條第1項、第818條、第821條分
別定有明文。本件系爭土地原告僅為共有人之一，非原告得
合法單獨使用收益，被告亦為共有人之一，兩造間租約租期
屆滿後，被告得主張原告無權占有或侵奪其所有系爭土地，
請求原告將系爭土地返還被告及其他共有人全體，故原告以
租約屆滿先位聲明請求被告將系爭土地騰空遷讓返還原告，
即非有理。惟被告僅為系爭土地共有人之一，對於系爭土地
亦不得任意加以占有獨自使用，依上開規定及說明，即屬侵
害原告共有之權利，原告據以備位聲明請求被告應將系爭土
地騰空返還予原告及其他共有人全體，於法自無不合。
五、從而，原告依兩造間租賃契約，先位聲明請求被告給付租金
1,984元，並加計自訴狀繕本送達翌日即99年6月5日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息。及備位聲明請求被告
將坐落台北市○○區○○段四小段308地號土地如附圖土地
複丈成果圖A部分面積21.75平方公尺騰空遷讓返還原告及其
他共有人全體，為有理由，應予准許。至原告超過上開准許
部分以外之請求，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，
應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權
宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，
其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
中華民國100年1月11日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法院書記官游士霈
法官李智民
以上筆錄正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區
○○路1段248號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年1月11日
法院書記官游士霈