裁判字號：臺灣宜蘭地方法院88年訴字第318號民事判決
裁判日期：民國89年01月21日
裁判案由：返還房屋
臺灣宜蘭地方法院民事判決八十八年度訴字第三一八號
原告乙○○訴訟代理人 李蒼棟 律師被告甲○○住右當事人間請求返還房屋等事件，本院判決如左：
主文被告應自民國八十八年三月六日起至八十九年一月二十一日止，按月給付原告新台幣壹萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣伍萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應將門牌宜蘭縣○○鄉○○村○○路○號房屋（下稱系爭房屋）遷讓交還原告，並應自民國八十八年三月六日起至交還上開房屋之日止，按月給付原告新台幣（下同）一萬五千元，原告並願供擔保請宣告假執行。
二、陳述：
（一）系爭房屋係原告於多年前起造未經辦理保存登記之房屋，八十五年十月間，原告與被告及訴外人 翁逸松 、 曾色泉 、 楊煌諒 等五人，互相約定各出資五十萬元，合夥經營玉蘭休閒餐廳，由合夥每月支付租金一萬五千元，向原告承租系爭房屋。八十八年三月間，因合夥人之經營理念不同，原告及翁逸松、曾色泉、楊煌諒均將合夥權利讓與被告，改由被告獨資經營，並由被告繼續承租系爭房屋，但被告嗣後不再給付任何租金，雖經原告多次催討，被告均置之不理。
（二）按房屋承租人遲付租金逾二個月之租額者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。本件被告繼受合夥對於系爭房屋承租權後，積欠租金逾二個月，經原告定相當期限催告後，仍置之不理，爰以本訴狀向被告為終止租約之意思表示，並請求返還系爭房屋。又如兩造間並無租賃關係存在，被告即屬無權占用系爭房屋，原告仍得本於所有權，請求被告返還所有物。
三、證據：提出合夥契約書、讓渡書、存證信函、戶籍謄本、房屋讓渡契約書影本各一份為證，並聲請訊問證人翁逸松、曾色泉、楊煌諒。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：系爭房屋原來曾被火燒燬，是八十五年間由合夥所興建，兩造間僅有買賣及讓渡，而無租賃關係存在，合夥已將全部股份包含房屋賣給被告。當初合夥人之本意是要將餐廳出租給他人，後來改為買賣，此在讓渡書已記載明確，原告之請求並無理由。
三、證據：提出宜蘭縣稅捐稽徵處函、房屋稅籍證明書、玉蘭休閒餐廳資產一覽表、土地登記謄本、存證信函、合約書等為證。
理由
一、原告主張系爭房屋係原告所有，於八十五年十月間，原告與被告及訴外人翁逸松、曾色泉、楊煌諒等五人，互相約定各出資五十萬元，合夥經營玉蘭休閒餐廳，由合夥每月支付租金一萬五千元，向原告承租系爭房屋。八十八年三月間，因合夥人之經營理念不同，原告及翁逸松、曾色泉、楊煌諒均將合夥權利讓與被告，改由被告獨資經營，並由被告繼續承租系爭房屋，但被告嗣後不再給付任何租金，雖經原告多次催討，被告均置之不理。原告在被告遲付租金逾二個月後，已定相當期限，催告被告支付租金，而被告於期限內不為支付，爰以起訴狀向被告為終止租約之意思表示，並請求返還系爭房屋等語。被告則以系爭房屋原來曾被火燒燬，是八十五年間由合夥所興建，兩造間僅有買賣及讓渡，而無租賃關係存在，合夥已將全部股份包含房屋賣給被告。當初合夥人之本意是要將餐廳出租給他人，後來改為買賣，此在讓渡書已記載明確，原告之請求並無理由等語置辯。
二、按承租人應依約定日期，支付租金，民法第四百三十九條前段定有明文。查證人即本件合夥契約之合夥人曾色泉於八十九年一月七日本院庭訊時到庭證稱：「我是玉蘭休閒餐廳的股東，當時確有簽合夥契約，但該房屋是何人的我不清楚，我們只是向乙○○月付租金新台幣一萬五千元。原來就有鐵造房子，並非合夥後重新再蓋的，我不大確定（股東所簽的讓渡書，有無包括房屋），但房租還是照付的。」翁逸松證稱：「當時餐廳房屋是原來房子前面有，而後面沒有，在合夥後才擴建的。（合夥每月付給乙○○一萬五千元），那是租土地的租金。八十八年三月間合夥之讓渡書，應該只是土地承租權及經營權，不包括該餐廳之房屋。合夥開始當時，餐廳前面就有鐵皮屋頂，四周有一米多高的圍牆，後來才整建的。」楊煌諒證稱：「當時該房子原本就存在，但我們是全部經過整修，而原來的房子是鐵皮屋頂，四周是圍牆，另外有些擴大，如廚房部分是另外增建，然後再裝潢，並未拆掉原來房子。合夥每月付租金一萬五千元給乙○○，是包括土地及房屋經營使用權。該房屋是合夥所建的，由大家開會決定給乙○○每月一萬五千元的租金，合約書上指的是承租土地。」等語。證諸合夥與原告於八十五年十月二十日所簽訂之合約書所載「茲有乙方（指原告）土地一筆坐落於○○鄉○○村○○路○號，同意租給甲方（指合夥，由楊煌諒代表訂約）使用六年。」及原告於八十八年六月七日向被告催告之存證信函所載「茲因甲○○等五人於民國八十五年十月二十日合夥開設玉蘭休閒餐廳，餐廳使用土地一筆○○○鄉○○村○○路○號），係向地主乙○○承租。」等文字觀之，合夥所開設之玉蘭休閒餐廳確係向原告承租該餐廳所坐落之土地，每月租金為一萬五千元。嗣合夥各股東將合夥權利轉讓給被告，則租賃關係仍存在於兩造之間，被告自有依約繼續支付租金之義務，原告請求被告受讓前開餐廳經營權之日即八十八年三月六日起，按月支付租金一萬五千元，於法並無不合，應予准許。
三、依上開證人翁逸松、楊煌諒之證詞（證人曾色泉並未實際參與餐廳經營，就原告與合夥間之租賃契約情形，並非了解，其所為房屋係原告所有之證詞應非可採。）及合約書、存證信函所載，系爭房屋應係合夥所興建，用以經營餐廳，其所有權非屬原告所有，卷附房屋稅籍證明書上納稅義務人雖載明為原告，僅為稅務行政管理上之措施，並不能證明該房屋即為原告所有。原告與被告就系爭房屋既無租賃關係存在，其請求被告返還房屋，即屬不應准許。再者，被告自合夥所受讓之土地使用權及餐廳經營權，依原簽訂之契約，應於九十一年十月二十五日，租賃期限始行屆滿。在租賃契約有效存在期間，被告使用上開餐廳及坐落之土地，自有正當權源，原告依物上請求權請求被告返還房屋，為無理由，此部分之請求應予駁回。
四、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。至其敗訴部分，假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其他攻擊防禦方法，對於本案審理結果，不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中華民國八十九年一月二十一日
臺灣宜蘭地方法院民事庭~B法官陳培仁右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（應附繕本）中華民國八十九年一月二十九日~B法院書記官廖文章