裁判字號：最高法院92年台上字第695號民事判決
裁判日期：民國92年04月10日
裁判案由：返還保證金等
最高法院民事判決九十二年度台上字第六九五號
上訴人世騏建設股份有限公司法定代理人 劉炳輝 訴訟代理人 羅翠慧 律師上訴人甲○○訴訟代理人 黃柏彰 律師右當事人間請求返還保證金等事件，兩造對於中華民國九十一年八月六日台灣高等法院第二審判決（九十年度重上字第四二二號）提起一部上訴或上訴，本院判決如左：
主文原判決關於㈠駁回上訴人世騏建設股份有限公司對上訴人甲○○之訴；㈡駁回上訴人甲○○其餘上訴暨各該訴訟費用部分均廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人世騏建設股份有限公司（下稱世騏公司）主張：對造上訴人甲○○及第一審共同被告 賴勝龍 提供其所有坐落台北縣板橋市○○段第七○二號土地應有部分三分之二，與其他土地共有人與伊訂立合建契約，由伊負責施工興建大樓。伊依合建契約交付保證金新台幣（下同）三百四十四萬八千元，並將八百五十五萬二千元借與甲○○，約定於土地及建物移轉登記並交屋一個月內返還。伊興建之房屋已完工並辦理移轉登記完畢，屢催甲○○辦理交屋，均拒不辦理，甲○○應將上開之保證金及借款合計一千二百萬元返還予伊等情，爰依民法第二百七十一條之規定，求為命甲○○給付一千零二十七萬六千元並自民國八十九年一月十四日起至清償日止，加計法定遲延利息之判決。（世騏公司在第一審先位聲明請求甲○○及賴勝龍各給付六百萬元本息。備位聲明請求甲○○、賴勝龍分別給付一千零二十七萬六千元、一百七十二萬四千元本息。第一審依世騏公司備位之聲明，判命甲○○給付一千零二十七萬六千元及自八十九年一月十四日起算之法定遲延利息，並駁回世祺公司其餘之訴。兩造就其敗訴部分，分別提起第二審上訴。原審判決駁回世騏公司第一審關於命甲○○給付超過八百五十五萬二千元及超過自九十一年四月二十二日起算利息部分之訴，並駁回甲○○之其餘上訴及駁回世騏公司之上訴。世騏公司對原審關於駁回其請求甲○○給付上開超過八百五十五萬二千元本息之訴，甲○○對原審駁回其其餘上訴部分，分別提起第三審上訴。世騏公司對原審駁回其上訴部分，未據聲明不服）上訴人甲○○則以：對造上訴人世騏公司有未依約履行及其完成之房屋面積嚴重縮水，且無水、電可供使用，並漏水、龜裂，難以立即供人居住，尚未完成交屋程序，伊得拒絕交屋。而系爭借款及保證金約定應「於過戶登記土地及建物所有權並交屋一個月內（辦理貸款或轉售房屋）返還」，世騏公司因其拒絕交屋，竟將伊分得之房屋扣押查封，致伊無法辦理貸款或轉售房屋以返還保證金及借款，伊自得拒絕清償等語，資為抗辯。
原審將第一審關於命上訴人甲○○給付上訴人世騏公司一千零二十七萬六千元本息之判決，其中超過八百五十五萬二千元暨超過自九十一年四月二十二日起算利息部分廢棄，改判駁回世騏公司對甲○○該部分之訴，並駁回甲○○其餘上訴，無非以：關於世騏公司請求甲○○返還保證金一百七十二萬四千元部分：世騏公司簽發並交付面額為三百四十四萬八千元之保證金支票予甲○○及賴勝龍，由甲○○取得其中一百七十二萬四千元保證金之事實，為甲○○所不爭執，惟系爭合建契約第五條約定：「甲方（即賴勝龍、甲○○）所收乙方（即世騏公司）之保證金於過戶登記建物及土地所有權並交屋一個月內退還（辦理貸款或轉售房屋）」等語，此約定於「過戶登記建物及土地所有權並交屋一個月內」之後，以括弧註明「辦理貸款或轉售房屋」，衡諸常理，應係以「辦理貸款或轉售房屋」之款項作為其清償保證金來源之特約，否則自無明定此文句之必要。而保證金之返還債務為金錢債務，甲○○以何方式取得清償款項，依前揭說明，若非以「辦理貸款或轉售房屋」等清償款項來源之特約，自無加以約定之理，顯見兩造對於甲○○在世騏公司辦理過戶登記及交屋後，以合建房屋及土地辦理貸款或將之轉售以為清償之事實已為合意，從而「辦理貸款或轉售房屋」自屬付款條件之一部，自堪認定。兩造既合意以合建房屋貸款或出售之價金以為清償，而世騏公司竟以保全系爭保證金之債權為由，向台灣板橋地方法院聲請假扣押，並經該法院實施假扣押，則甲○○因查封而不得為處分行為，無從以合建房屋辦理貸款或將之轉售以清償系爭保證金，其付款條件無從成就，世騏公司請求甲○○返還保證金一百七十二萬四千元本息，為無理由，不應准許。關於世騏公司請求甲○○返還借款八百五十五萬二千元部分：世騏公司主張甲○○向其無息借款八百五十五萬二千元之事實，為甲○○所不爭執，惟以前揭情詞置辯。查系爭合建契約特註事項第八項約定：「甲（即賴勝龍、甲○○）乙（即世騏公司）雙方協商後同意以下約定：甲方於簽訂本約時另向乙方無息借貸新台幣八百五十五萬二千元正，甲方甲○○部分並同意以本約土地提供乙方設定抵押權作為擔保之用。上述貸款甲方應於過戶登記並交屋時一個月內一次無息歸還乙方，否則乙方得以甲方應分得之建物及車位抵償之」等語，並未如同契約第五條於約定一個月期間之後另以括弧附加「辦理貸款或轉售房屋」之條件，而甲○○復未能舉證證明系爭借款之清償有附加「辦理貸款或轉售房屋」之條件，世騏公司主張甲○○應於土地及建物過戶登記並交屋一個月內返還借款，即屬有據。而世騏公司於九十一年三月二十一日該法院勘驗系爭房屋時，已將房屋之鑰匙、土地及建物所有權狀、使用執照證明文件交付予甲○○，應認已完成交屋，則世騏公司請求甲○○返還八百五十五萬二千元借款之條件，於此時業已成就，甲○○依約應負返還借款之責任。世騏公司於九十一年三月二十一日交付房屋，系爭借款之清償期於九十一年四月二十一日始屆至，甲○○自翌日起始負遲延責任。世騏公司請求甲○○給付借款八百五十五萬二千元及自九十一年四月二十二日起算之法定遲延利息，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查原審一方面認「辦理貸款或轉售房屋」為甲○○清償系爭保證金來源，一方面又認「辦理貸款或轉售房屋」為其清償之「條件」，已有矛盾。其次，世騏公司已將系爭房屋之鑰匙、土地及建物所有權狀、使用執照證明文件交付予甲○○，已完成交屋，為原審認定之事實，則依系爭合建契約第五條約定：甲○○所收之保證金於「過戶」登記建物及土地所有權並交屋一個月內退還，世騏公司對於甲○○請求清償保證金之權利，於交屋一個月內即已發生。兩造於保證金交屋一個月內退還之約定，另以括弧附加註「辦理貸款或轉售房屋」，惟甲○○何時辦理貸款或轉售房屋為不確定之事實，倘將之解釋為甲○○給付保證金之「條件」，如甲○○拒不履行，世騏公司請求其清償系爭保證金，即無從實現，世騏公司於交屋一個月後既已得請求甲○○清償系爭保證金，似無再以此為條件以限制其行使權利之必要？原審將「辦理貸款或轉售房屋」解釋為世騏公司對於甲○○請求清償系爭保證金之條件，是否符合兩造之真意？非無再事斟酌餘地。原審就世騏公司請求甲○○返還保證金一百七十二萬四千元本息部分，為世騏公司不利之判決，尚有可議。再系爭八百五十五萬二千元借款，甲○○應於房屋「過戶」登記並交屋時一個月內一次無息歸還世騏公司，亦為原審認定之事實，而甲○○一再辯稱：世騏公司完成之房屋有瑕疵，伊已於八十八年七月十九日、十月七日催告，不認定世騏公司有免除交屋義務，且伊於八十八年七月二十六日提起民事訴訟請求世騏公司賠償損害，尚無返還借款之義務等語（見一審卷第四八、七二頁），倘世騏公司所完成之房屋，於交屋前確有甲○○所指之瑕疵，且世騏公司又未修補，而甲○○並已另案請求損害賠償，能否謂甲○○不得行使同時履行抗辯，而拒絕交屋及返還借款？非無研求餘地，原審就系爭房屋於交屋前有無甲○○所指之瑕疵？甲○○是否主張為同時履行之抗辯，其抗辯是否不足採取？並未調查審認，遽以世騏公司交付房屋之鑰匙予甲○○，認已完成交屋，就其請求甲○○返還借款八百五十五萬二千元本息部分，為甲○○敗訴之判決，尚嫌速斷。兩造上訴意旨，各自指摘原判決關於其上揭不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，本件兩造上訴均為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國九十二年四月十日
最高法院民事第五庭
審判長法官朱錦娟
法官顏南全法官許澍林法官葉勝利法官劉延村右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十二年四月二十三日