桃園簡易庭98年度桃簡字第1221號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　98年度桃簡字第1221號
原　　　　告　甲○○
被　　　　告　丁○○
　　　　　　　丙○○
兼上二人共同
訴訟　代理人　乙○○
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國98年10月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍萬零肆佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國96年12月1日起向被告丁○○、丙○○
、乙○○（下稱被告三人）租用坐落於桃園縣○○鄉○○村
○○○路261之1號（Ｂ棟）之房屋（下稱系爭房屋），雙
方約定租賃期間自96年12月1日起至97年11月30日止，租金
為每月新臺幣（下同）60,000元，並繳付120,000元之押租
金（下稱系爭舊約）。嗣於租賃期間屆滿前，伊向被告三人
表示願再續租半年至98年5月31日止，經被告三人同意後遂
另立房屋租賃契約書（下稱系爭契約），約定租金為每月58
,000元。後原告於98年5月以口頭通知被告乙○○，亦曾
於98年6月6日寄發存證信函通知被告三人終止系爭契約，
並於98年5月31日前遷讓系爭房屋，依約被告三人自應返還
120,000元之押租金予原告，詎經原告催討後，被告三人均
置之不理。爰提起本訴，並聲明：被告三人應返還原告120,
000元押租金等語。
二、被告則以：原告係續租戶，被告三人則以系爭舊約收受之12
0,000元押租金充作系爭契約之押租金。詎原告於98年5月
間突然來電表示不欲續租，並以南港後山埤郵局第138號存
證信函表示僅欲續租半年，且已獲被告乙○○同意，被告乙
○○旋以平鎮廣明郵局第914號存證信函回覆原告，表明被
告三人均不同意原告片面提前終止系爭契約，且依系爭契約
第18條第2項之約定，原告違約造成被告三人權利損害，可
沒收全部押租金作為賠償，並請原告於文到5日內與被告乙
○○約定點交時間，並將系爭房屋恢復原狀，惟原告置之不
理。又兩造所簽訂之系爭契約既約定租期至98年11月30日止
，則原告主張兩造有租期至98年5月31日之合意顯屬無據，
且原告之片面終止系爭契約未經被告三人之同意，被告三人
依系爭契約第18條第2項之約定，自可將押租金作為賠償金
額等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
三、原告主張自其於96年12月1日起向被告三人租用坐落於桃園
縣○○鄉○○村○○○路261之1號（Ｂ棟）之房屋，雙方
約定租賃期間自是日起至97年11月30日止，租金為每月60,
000元，其並繳付120,000元之押租金，嗣於系爭舊約期滿
後，雙方並另約定系爭契約等事實，有系爭契約與系爭舊約
附卷可稽，復為兩造所不爭執，堪信為真。又原告主張已終
止系爭契約，被告三人依約應返還押租金等語，為被告所否
認，並以前詞置辯。經查：
㈠按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句。」民法第98條定有明文。又「解釋當事人所立書據
之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準
，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。
」最高法院19年上字第28號判例著有明文。
㈡依本件系爭契約第2條規定，雖係定有期限之租約，惟從租
約第7條及第18條之約定：「契約期間內，乙方（指原告）
若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（指被告三人）請求租金
償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房
屋照原狀返還甲方，乙方不得異議」、「租賃期間內乙方若
擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無
異議」等語之文義以觀，本件系爭契約顯然默示同意任何一
方於租約期限屆滿前，得終止租約，蓋依該條文規定，並未
明文禁止不得於期前終止租約，僅係需賠償出租人1個月之
租金，揆諸上開判例意旨，被告自得於租賃期限屆滿前，依
法終止租約。且終止權之性質，係屬形成權一種，而形成權
係賦予一方當事人得依其單方之意思表示，使法律關係之效
力得以消滅，因此原告不需被告三人之同意，即得單方終止
系爭契約，故被告三人辯稱原告終止系爭租約，未得其承諾
，不生終止租約效力云云，有所誤會。又原告主張曾於97年
11月30日第二次簽約時口頭告知被告三人僅願再續租半年
至98年5月31日，另於98年3、4月間陸續有口頭通知，98
年5月亦有傳真等事實，均未經原告舉證以實其說，難認為
真；而被告三人於答辯狀中自承原告曾於98年5月間對被告
乙○○表示不願續租之意思，然原告僅對被告乙○○為終止
租約之意思表示，尚難認對被告丁○○及丙○○發生效力，
系爭契約均未因此而終止。再原告曾於98年6月5日寄發南
港後山埤郵局第138號存證信函向被告三人表示終止租約之
意思表示，被告三人均於98年6月6日收訖，有郵件收件回
執3紙在卷可考，是原告終止租約之意思表示於98年6月6
日發生效力，系爭契約即於98年6月6日終止無訛。
㈢綜上，原告依系爭契約繳付120,000元之押租金，於扣除1
個月租金58,000元後，被告三人本應返還62,000元，惟系爭
契約係於98年6月6日終止，原告僅支付租金至98年5月31
日止，則98年6月1日至98年6月6日契約終止間之租金尚
未支付，而押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務
，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時
，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，是原告可請求
返還之金額於扣除上開期間之租金後為50,400元【計算式：
62,000元-（58,000元/30日*6日）＝50,400元，元以下四
捨五入】，逾此範圍請求，則無理由，不應准許。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項規定訴
訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，核屬同法第389條第
1項第3款所定之判決， 爰依 職權就原告勝訴部分宣告假執
行。
七、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事
訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第
85條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　6　　日
桃園簡易庭法官溫祖明
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　11　　月　　6　　日
書記官辜伊琍