裁判字號：臺灣臺南地方法院96年簡上字第19號民事判決
裁判日期：民國96年07月05日
裁判案由：給付租金
臺灣臺南地方法院民事判決96年度簡上字第19號上訴人丙○○○訴訟代理人甲○○被上訴人乙○訴訟代理人 張文嘉 律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國95年12月21日臺灣臺南地方法院新市簡易庭95年度新簡字第669號第一審簡易判決提起上訴，經本院於96年6月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於命上訴人給付超過新台幣玖萬陸仟元部分，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用（除確定外）及第二審訴訟費用新台幣參仟陸佰貳拾元，由被上訴人負擔新台幣壹仟捌佰壹拾元，餘由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：。
1、原判決不利於上訴人之部分廢棄。
2、廢棄部分，被上訴人於原審請求超過每月新台幣（下同）2,508元部分撤銷。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
1、原判決雖引最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議決議認定營業用房屋，不受土地法第97條第1項限制，執為本件判決之依據，惟土地法第97條第1項乃強制規定，超過部分無請求權，此經最高法院43年台上字第392號著有判例，則原審判決自有可議，況上開最高行政法院會議決議係就營業用房屋之出租，請求調整租金，而本件係基於法定地上權關係，請求土地租金，與上開會議決議情況並不相同，自無比附援引之餘地，再者，依最高法院93年上字第706號判決要旨觀之，無權占有土地，給付相當於租金之損害賠償，不問地上物是否作為營業使用，其損害金均應受土地法第97條第1項規定之限制，而本件上訴人係有權使用系爭土地，其地租之給付反而不受土地法第97條第1項規定之限制，豈為事理之平。
2、又依最高法院86年台上字第2036號判決、土地法第148條、土地施行法第25條規定，基地租金係以土地之申報地價為計算基地租金之基準，原判決認定以公告現值為計算每月租金之基準，容有誤解。而最高行政法院前揭會議決議，僅認定營業用房屋，不受土地法第97條第1項規定百分之10最高限額之限制，並未明示其計算租金之標準不以申報地價為基準，然原判決卻逕引公告現值為計算基準，殊嫌無據。是以，本件依土地法第97條第1項規定土地價額最高限額百分之10計算租金，被上訴人僅得請求上訴人按月給付2508元（計算式：57平方公尺〤5280申報地價〤10％/12＝2508元月租）。原審判決超過此部分之租金數額，應無理由。
3、上訴人雖曾利用系爭房屋供作「久生環保社」之辦公室使用，惟上訴人於96年1月1日起因母親從台北南下新市居住，而將久生環保社辦公室遷移至新市鄉○○街○○號B1新市國小停車場。是以，系爭房屋現既僅單純供住宅使用，而非供營業使用，依最高行政法院上開會議決議，其租金自應受土地法第97條之限制，亦即被上訴人應僅得請求每月2508元之租金。退萬步言，倘鈞院仍任系爭土地租金，不受土地法第97條規定之限制，惟與系爭土地同地段之新市鄉○○路○○○○○號房屋亦係出租予他人作營業用，其每月租金僅8000元，而原判決認定上訴人應給付被上訴人每月租金16,340元，顯然過高，不符市場行情。
4、雖系爭鐵皮屋木門外之木板牆壁上仍有「久生環保企業社」字樣，屋內仍放置鐵櫃、辦公桌椅等物，然因新市國小停車場辦公室已有辦公家具，上訴人因而未將原置於系爭房屋內之辦公桌椅班移至停車場辦公室內使用，至於木板牆上之字樣係上訴人於系爭房屋辦公時所書立，然事實上，久生環保企業社及順心俱樂部自96年1月1日起即未於系爭房屋內辦公營業，被上訴人指稱上訴人仍在上址繼續營業，與事實不符。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提久生環保企業社營利事業登記證一份、房屋稅繳款書一份、新市國小地下停車場委外經營契約一份、房屋租賃契約書二份等影本、照片5張等文件為證，並聲請訊問證人 周詩涵 。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
1、承租房屋供營業用者，其租金不受土地法第97條第1項所設最高額之限制，早在71年間內政部71年5月24日台（71）內地字第87103號函即採此見解，最高行政法院92年10月庭長法官聯席會議決議，乃係對內政部前揭見解在事隔20年後予以肯認。
2、且最高法院94年度第2次民事庭會議決議亦認城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制。至此，關於供營業用之房屋，其租金是否受土地法第97條第1項所設最高額之限制，最高法院及最高行政法院之見解已趨一致。
3、否認上訴人所稱已於96年1月1日將久生環保企業社及順心俱樂部均遷址至新市國小停車場，而系爭房屋自此不供營業使用之陳述，實則被上訴人於96年4月10日在系爭房屋前所拍攝之照片四張，仍可見系爭房屋木板牆壁上仍懸掛久生環保企業社之字樣，屋內仍置放鐵櫃、辦公桌以及有人在屋內辦公等情。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提照片四張為證。理由
一、被上訴人起訴主張：坐落台南縣新市鄉市87-20地號土地及其地上未辦保存登記之鐵皮屋一棟，係上訴人於84年間向訴外人 王燦 禱購得，嗣上訴人因積欠訴外人第一銀行借款無力償還，遭訴外人第一銀行聲請拍賣上開土地，經被上訴人於90年間投標購得，並辦畢所有權移轉登記。其後，被上訴人雖曾訴請上訴人拆屋還地，但為受訴法院（即本院90年度訴字第第912號）依民法第425條第1項之規定認上訴人與被上訴人間就上開房屋於使用期限內，推定有租賃關係，而判決被上訴人敗訴確定。為此，被上訴人自得爰依兩造土地租賃之法律關係，訴請上訴人給付租金，又因兩造就上開土地租金事項並無合致之意思表示，而土地法第97條第1項乃針對住宅用之城市地方房屋所為租金最高額之約定限制，並不適用於非住宅用，尤其為營業用之房屋，蓋上訴人租用被上訴人所有之上開土地，係坐落於新市鄉最繁榮之商業區，上訴人並在其上開設「久生環保企業社」及「順心俱樂部」等商號作為辦公及營業處所，而供其營業使用，則兩造就系爭土地之租金，當不受土地法第97條第1項規定之限制，是以，被上訴人謹以上開土地公告現值百分之10計算每月之租金即20,245元，並聲明求為判決：上訴人應自民國95年5月20日起至96年5月19日止，按月給付被上訴人租金20,245元等情（嗣經原審審理結果，認兩造就上開土地租金應以按土地公告現值之年息百分之8計算始為適當，因而判決上訴人應自95年5月20日起至96年5月19日止，按月給付被上訴人16,340元，至被上訴人逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回等語，而被上訴人就原審判決駁回部分並未上訴，是該部分已告確定，合先敘明。）；上訴人則以：土地法第97條第1項規定依最高法院43年台上字第392號判例意旨說明，係屬強制規定，不容以任何原因加以違反，況原審所引最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議決議內容，係指營業用房屋出租之情形，與本件上訴人仍係使用自己所有之房屋，而僅單純向被上訴人租用土地之情況有別，不得比附援引，更何況最高行政法院前揭見解，僅認定營業用房屋不受土地法第97條第1項規定之限制，但非謂本件土地之租金即應以公告現值為計算基準，則原審逕以公告現值作為計算依據，不僅顯然高出市價行情，亦屬無據。再者，上訴人自96年1月1日起，已將被上訴人所有上開土地上之房屋改為純住宅使用，並將其上原開設之「久生環保企業社」及「順心俱樂部」商號辦公處，移至上訴人另受新市鄉公所委外經營之新市國小地下停車場處，則被上訴人所有之上開土地既已非供營業使用，自仍應有土地法第97條第1項規定之適用，依此，上訴人依土地法第105條準用同法第97條第1項規定之結果，所應給付被上訴人每月之租金應以不超過申報地價百分之10，即2,508元為計算基準，始為合理等語，資為抗辯。
二、本件經本院整理證據資料後，兩造對下列事項均無爭執：
1、坐落台南縣新市鄉市87-20地號土地（地目旱、面積
60平方公尺，下簡稱系爭土地）原為上訴人於民國84年間所購得，其上有訴外人 王燦禱 所興建之二層鐵皮造之未辦保存登記建物（面積57平方公尺，門牌號碼為台南縣新市鄉○○路237之9號，下簡稱系爭建物），亦併由上訴人取得事實上處分權利，上訴人並於系爭建物開設「順心俱樂部」及「久生環保企業社」對外營業。嗣上訴人因積欠訴外人第一商業銀行借款債務無力償還，遭上開債權人聲請拍賣系爭土地，並經被上訴人於90年間向法院投標買受，已於90年3月間辦畢所有權移轉登記。
2、被上訴人曾於90年間，依民法第767條規定，向本院起訴請求上訴人拆除系爭建物，並將系爭土地返還被上訴人，然經本院90年度訴字第912號認定被上訴人於投標時明知系爭土地上已有系爭建物存在，故推定被上訴人係默許系爭建物事實上處分權人即上訴人繼續使用該土地而有租賃關係，因而上訴人並非無權占有，判決被上訴人敗訴確定。
3、爾後，被上訴人另於95年5月間訴請上訴人給付因系爭建物使用系爭土地自90年5月20日起至95年5月19日止之租金，經兩造於訴訟中達成和解，雙方各退讓合意以該土地申報地價百分之10計算租金，是以上開五年租金合計為143,412元，上訴人並願給付被上訴人上開租金，及自95年6月17日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（本院95年度移調字第39號調解筆錄參照）。
4、系爭建物坐落於台南縣新市鄉○○路上，地處新市鄉之商業區，附近建物均供商業營業使用，而系爭建物迄今仍懸掛有「久生環保企業社」之招牌字樣。
5、系爭土地95年度之公告現值為43,000元，至其申報地價於93年1月間經核定為5,280元後，迄今尚未調整。
6、以上事實，有兩造分別提出之土地登記謄本一份、地價證明書一份、地籍圖謄本一份、本院90年度訴字第912號民事判決書一份、本院95年度移調字第39號調解筆錄一份等影本、系爭建物及其附近區域照片12張等文件附於原審卷及本院卷可稽，則此等事實自堪信為真實。
三、茲兩造有爭執者厥為：
1、被上訴人就系爭土地於95年5月20日以後之租金請求應按該土地公告現值之百分之8計算或申報地價之百分之10計算每月租金，二者何者適當？
2、上訴人就系爭土地是否自民國96年1月1日起仍作為營業使用？以下分述之。
四、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。
其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425之1條定有明文。是兩造間既有受法律推定之租賃關係存在，復經前審判決所確認（參見台南地方法院90年訴字912號判決），依上所述，本院就上訴人應支付租金之數額自得依法審酌。
惟被上訴人請求按系爭土地公告現值年息百分之8計算其每月租金一節，則為上訴人所否認，並辯稱系爭土地租金應以土地法第105條準用同法第97條第1項規定，亦即應以不超過申報地價年息百分之10為其計算依據等語，本院查：
1、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價（依土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條等規定推知，即指申報地價）年息百分之10為限，土地法第97條第1項固定有明文；惟按「土地法第三編第三章「房屋及基地租用」章之立法意旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定。由於城市人口密集，房屋供不應求，導致有房屋者，高抬房價及房租，遂於土地法第三章設定若干條文，藉以有助於住宅問題之解決。此由同法第94條積極的增加房屋的供給，以供人民承租自住之用，第95條間接的採取新建房屋賦稅之減免，與第96條消極的限制每一人民自住之房屋間數觀之，第97條所稱「城市地方房屋租金」，其所謂「房屋」，應指僅供住宅用之房屋而言，內政部71年5月24日台（71）內地字第87103號函即採此見解，此亦為其後最高行政法院92年10月份庭長法官聯席會議決議所採用；次按「供居住使用之房屋租賃，基於貫徹憲法保障生存權之意旨，自得以立法加以管制。至營業用房屋，承租人係用以營業獲取利潤，並非供居住安身，與人民安居之基本需求即生存權之保障無涉，自無立法限制之必要。土地法第97條限制房屋租金最高額及同法第99條擔保金之規定，旨在保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題。此觀之土地法第97條、第99條之立法意旨自明。承租人有能力承租房屋營業以獲取利潤，多非經濟上之弱者，所承租之房屋，亦非供居住安身之用，即與生存權之保障無涉，土地法第97條之規定，不包括供營業用使用之房屋，為本院現持之見解」（最高法院94年台簡上8號判決、最高法院94年第2次民庭決議、95年度台上字第138號判決要旨參照）。由是觀之，無論是最高法院或最高行政法院就營業用房屋於今已達成合致之見解（亦即不受土地法第97條規定之限制），雖上訴人另援引最高法院43年台上字第392號判例意旨，一再強調土地法第97條規定乃屬強制規定，不容以任何原因加以違反云云，不僅不合時宜，亦無視最高法院自94年以來，已數度以判決反覆說明不適用上開判例之理由，更昧於台灣整體社會及經濟環境變遷之迅速，而仍執著於當時因戰後之特殊時空因素所欲保護無住所之承租人之規定，實屬無稽。此外，上訴人另辯稱縱使最高行政法院或最高法院已變異其見解，然上開判決或決議要旨，均指房屋出租之情形，而本件係屬土地租賃，上訴人仍係使用自己所有房屋，當不得比附援引云云，然查，土地租用情形依土地法第105條規定，亦均準用同法第97條之規定，換言之，如租用土地建築房屋以供營業使用，揆諸前揭判決及決議要旨之說明，亦同無土地法第97條規定之適用，況且依通常經驗法則，土地價值向來遠高於房屋價值，更無論一般人亦無從想像若無土地，房屋如何憑空存在而得以供營業使用？是上訴人前揭辯解，實屬捨本逐末，亦無足取。
2、次查，上訴人所占用系爭土地上之未辦理保存登記鐵皮建物，於起訴時確供「順心俱樂部」及「久生環保環保企業社」等營業使用之事實，為兩造前揭不爭執事項所述，揆諸前揭最高法院及最高行政法院判決及決議要旨之說明，本件當不受土地法第97條規定之限制，亦即並不受系爭土地申報地價年息百分之10之最高額租金之限制，乃上訴人辯稱本件應以系爭土地申報地價年息百分之10作為租金計算基準云云，自屬無憑，惟被上訴人所主張應依系爭土地公告現值價額年息百分之8計算其租金一節，同樣亦無法規依據，雖公告現值係由直轄市或縣市政府對於轄區內之土地，於每年一次調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定之，然土地之市場價格經常因政經環境之變遷而瞬息浮動，且土地價值之市場行情，向來不等同於公告現值，亦為房地仲介市場明知之事實【85年以前，公告現值高於公告地價，但仍顯然低於市價；而85年以後，公告現值仍高於公告地價（因公告地價係作為核課地價稅之依據，向來核定之價額均屬偏低，以免落入政府與民爭利之評價），但公告現值可能高於市價，也有可能低於市價，蓋房地市價深受政經環境、人口往大都會或往北遷移、景氣復甦認知不同等因素而連動影響，公告現值依舊不能精確反應市場行情】，更無論土地之租金亦與公告現值之間鮮有相互依存或彼此牽動之關連性，是以，被上訴人另請求依公告現值核算其租金之基準，亦屬無據，仍應回歸民法第425條之一之規定，另由本院依土地使用現狀予以斟酌。
3、再查，上訴人於本院準備程序中另抗辯伊已於96年1月1日將系爭土地上所經營之商號即「久生環保企業社」及「順心俱樂部」遷移至新市國小地下停車場處，至伊所有之系爭建物於同日起僅單純供住宅使用，依此，系爭土地之租金既未實際作營業用途，當應回歸土地法第97條第1項規定之限制，亦即自96年1月1日起，系爭土地之租金不得逾該土地申報地價總額年息百分之10之上限等情，則為被上訴人所否認，指陳上訴人迄至被上訴人於96年4月10日到系爭土地現址查訪時，上訴人於系爭建物上仍懸掛有「久生環保企業社」之字樣，屋內仍放置鐵櫃、辦公桌以及有人在屋內辦公，故上訴人迄今仍在系爭土地上作營業使用等語。經查，上訴人所提之抗辯事實，固據提出被上訴人並無爭執之新市國小地下停車場委外經營契約影本一份、照片五張等文件為證，然查，上開證據資料僅說明上訴人之夫 陳火順 有以「順心停車場」之負責人名義，於95年12月間向台南縣新市鄉公所承攬新市國小地下停車場之經營權，且於96年4月10日之前某日，將系爭鐵皮建物上關於「久生環保」及「順心俱樂部」之二樓立面看板拆除，並將其中「久生環保」立面招牌移置於新市國小地下停車場入口處，但此等事實並不足以證明系爭土地即不供營業使用，抑且，「順心停車場」與「久生環保企業社」乃分屬不同之商號組織，招牌之移置並不等同於營業場所之遷移，更遑論系爭土地上之建物一樓仍留有「久生環保企業社」之招牌字樣，屋內亦有辦公設施。再者，訴外人陳火順與台南縣新市鄉公所簽訂之委外經營契約第7條第4項第1款有明定該停車場應僅供公眾停車使用等語，縱認上訴人之夫得將「久生環保企業社」之純辦公業務事項自行移置至新市國小地下停車場原有辦公室內予以處理，但與該停車場使用目的顯不相符之「順心俱樂部」，又何能亦遷移至新市國小內營業？參以迄至本院言詞辯論終結之際，實則訴外人陳火順所開設之「久生環保企業社」，以及訴外人 張峰全 所開設之「順心商行」，至今仍設籍於系爭建物內，並無遷移舉措等情，有本院依職權調取上開商號之營利事業登記基本資料查詢單二份在卷可稽，益證系爭土地迄今均未曾改變其商業性之用途，則上訴人前揭辯解，實屬無稽，依此，系爭土地之租金當無變異衡量基準之必要。
4、綜參以上各情，本院審酌系爭土地坐落台南縣新市鄉○○路上，四鄰土地均供營業使用、土地交通便利、附近可供生活及工商業活動之機能頗佳，且上訴人並於位在新市鄉商業精華區系爭土地上所搭建之鐵皮屋內開設「久生環保企業社」及「順心俱樂部」，占用系爭土地面積達57平方公尺（約17坪多）等情，有被上訴人於原審提出之系爭房地附近現場照片7張、台南縣新化地政事務所90年10月25日土地複丈成果圖影本一份可稽，然台南縣新市鄉位於台南市北方，並未涵蓋在大台南都市生活圈內，亦與台南科學園區有段距離，且附近房屋仍以四樓以下之低矮透天厝居多，其工商業活躍程度顯不若台南市或永康地區熱絡，惟其既位於新市鄉人潮匯聚之中正路上，復依上訴人所提附近房屋租賃契約書影本二份所示租金價額觀之，系爭房地每月租金價額應約在一萬元至一萬二千元之間，然因上訴人僅租用被上訴人所有之系爭土地，至於系爭土地上之未辦保存登記房屋仍為上訴人所有，亦即上訴人並未一併租用土地上之房屋，則其土地租金自應較同時租用土地及房屋者予以酌減，依此，本院認於扣減上訴人毋庸承租房屋之必要費用後，上訴人就系爭土地所應負擔之租金應以每月8,000元始為適當。
五、綜上所述，被上訴人本於兩造系爭土地之租賃法律關係，請求上訴人給付自95年5月20日起至96年5月19日止，以每月8,000元計算，合計達96,000元部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
六、本件第一審訴訟費用（除確定外）2,120元、第二審訴訟費用1,500元，合計訴訟費用達3,620元，因本件被上訴人之請求係部分勝敗，應由被上訴人負擔上開訴訟費用1,810元，餘由上訴人負擔，本院併依職權宣告之。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第87條、第79條但書，判決如主文。
中華民國96年7月5日
民事第三庭審判長法官蔡美美
法官周紹武法官林彥君以上正本證明與原本無異本件不得上訴。
中華民國96年7月5日
書記官張豐榮