新市簡易庭95年度新簡字第669號民事判決

臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
原　　　告　乙○
訴訟代理人　 張文嘉 律師
被　　　告　丙○○○
訴訟代理人　甲○○
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國95年12月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應自民國九十五年五月二十日起至九十六年五月十九日止，
按月給付原告新台幣壹萬陸仟參佰肆拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變
賣前，以新台幣壹拾壹萬肆仟參佰捌拾元為原告預供擔保，得免
為假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張略以：
（一）座落台南縣新市鄉市87之20號土地（下稱系爭土地）
及其地上未辦理保存登記之鐵皮屋係被告於84年間向訴外
人 王燦 禱購得，嗣被告因積欠第一銀行借款無力償還，遭
第一銀行聲請拍賣上開土地，原告於92年間投標購得上開
土地，並依法辦畢所有權移轉登記。嗣原告訴請被告拆屋
還地，詎受訴法院依民法第425條第1項之規定而認被告與
原告間於房屋得使用期限內，推定有租賃關係，而受敗訴
判決（參見台南地方法院90年訴字912號判決）。
（二）依前開判決所示，被告上開鐵皮屋之利用既與原告所有之
土地有租賃關係，原告自得依土地法第97條第1項請求按
土地公告現值百分之十之租金。
（三）被告雖抗辯本件租金之計算應以「申報地價」為基準，惟
原告土地係坐落新市鄉最精華之地區，依最高法院94年第
2次民庭決議認「城市地方供營業用之房屋，承租人得以
營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可
比，所約定之租金，自不受土地法第九十七條規定之限制
」，從而原告自得請求依「公告現值」百分之十計算每月
租金，即43000元（系爭土地之公告現值，單位元/平方公
尺）×57平方公尺（被告占用之面積）×10%÷12＝20425
元。亦即被告應自九十五年五月二十日起至九十六年五月
十九日止，按月給付原告20425元等語。
二、被告則略以：
（一）按最高法院89台上638號判決謂：「台南縣政府所請求元
○宮使用系爭土地相當於租金之不當得利，其土地租金之
數額，應以土地申報地價為基礎，此觀土地法第九十七條
第一項規定甚明。而系爭第二一一一之一地號土地，七十
六年七月之申報地價係每平方公尺八千八百元，公告地價
為每平方公尺一萬一千元，原審於計算該地號，七十六年
七月起元○宮應返還之不當得利，竟以公告地價一萬一千
元為計算基準，自屬於法有違」，則原告主張依「公告現
值」百分之十計算每月租金，自屬於法有違，應予駁回。
（二）況原告前於95年移調字39號筆錄中，業已同意依「申報地
價」為基準計算每月租金，詎於本件復主張以「公告現值
」計算每月租金，有違誠信。
（三）從而，依土地法第105條準用第97條，被告應給付之每月
租金應以不超過「申報地價」百分之十為計算基準，始為
合理。
（四）又原告援引之前揭決議係僅適用於「約定租金」而言，本
件究屬法定地上權之租金給付請求，則既無任何租金之約
定下，自難以該決議之結論適用於本案等語，資為抗辯。
三、得心證之理由：
（一）兩造間不爭執之事項：
　１、原告主張坐落台南縣新市鄉市87之20號土地及其地上
　　未辦理保存登記之鐵皮屋，係被告於84年間向訴外人王燦
　禱購得，嗣被告因積欠第一銀行借款無力償還，遭第一銀
行聲請拍賣上開土地，原告於92年間投標購得上開土地，
並依法辦畢所有權移轉登記。
　２、系爭未辦理保存登記鐵皮屋現供營業使用。
３、兩造就九十年五月五月二十日起至九十五年五月十九日之
租金，業經本院九十五年度移調字第三十九號調解成立。
（二）兩造有爭執者，為被告占用原告系爭土地以申報地價或抑
依公告地價計算年息百分之十計算被告之租金。查：
　１、按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
　　僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓
　與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房
屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有
租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制
。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院
定之」，民法第425之1條定有明文。是兩造間既有受法律
推定之租賃關係存在，復經前審判決所確認（參見台南地
方法院90年訴字912號判決第5頁第6行至第8行【故依前開
法條揭示房屋繼續使用土地之原則，於土地與房屋之事實
上處分權同屬一人所有，因出售房地而異其所有人，或先
出售土地或房屋而異其所有人之情形，應得類推適用右開
法條，認土地買受人默許建物買受人繼續使用土地】），
依上所述，本院就被告應支付租金之數額自得依法審酌。
　２、又按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申
　　報總價年息百分之十為限」，土地法第97條固有明文；惟
　按「土地法第三編第三章「房屋及基地租用」章之立法意
旨，本為解決國民居住問題，維持民生之安定。由於城市
人口密集，房屋供不應求，導致有房屋者，高抬房價及房
租，遂於土地法第三章設定若干條文，藉以有助於住宅問
題之解決。此由同法第九十四條積極的增加房屋的供給，
以供人民承租自住之用，第九十五條間接的採取新建房屋
賦稅之減免，與第九十六條消極的限制每一人民自住之房
屋間數觀之，第九十七條所稱「城市地方房屋租金」，其
所謂「房屋」，應指僅供住宅用之房屋而言。內政部七十
一年五月二十四日台（七十一）內地字第八七一○三號函
亦採此見解。…如所出租之房屋，供住宅用者，應受土地
法第九十七條第一項所設最高額之限制；如房屋供業務用
（非具營利性）或營業用，則不受限制，仍得按所定標準
核算租金收入」（最高行政法院92年10月份庭長法官聯席
會議決議參照）；復按「供居住使用之房屋租賃，基於貫
徹憲法保障生存權之意旨，自得以立法加以管制。至營業
用房屋，承租人係用以營業獲取利潤，並非供居住安身，
與人民安居之基本需求即生存權之保障無涉，自無立法限
制之必要。土地法第九十七條限制房屋租金最高額及同法
第九十九條擔保金之規定，旨在保護經濟上弱者之承租人
，使其能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題。此
觀之土地法第九十七條、第九十九條之立法意旨自明。承
租人有能力承租房屋營業以獲取利潤，多非經濟上之弱者
，所承租之房屋，亦非供居住安身之用，即與生存權之保
障無涉，土地法第九十七條之規定，不包括供營業用使用
之房屋，為本院現持之見解」（最高法院94年台簡上8號
判決及最高法院94年第2次民庭決議參照）。而查：
（１）被告所占用未辦理保存登記之鐵皮屋現既供「順心俱樂部
」及「久生環保」等營業使用之事實，業據原告提供現地
照片七張為證，面積亦有臺南縣新化地政事務所九十年十
月三十一日之複丈成果圖乙紙為證，被告亦未爭執，則依
前開所述，本件應不受土地法第97條之限制。至被告抗辯
前揭決議係僅適用於「約定租金」等語，既未說明其立論
之依據，且依前開最高法院89台上638號判決之見解所指
，土地法第97條係為保護經濟上弱者（供住宅用）之承租
人而設，自應以系爭房屋是否供業務用（非具營利性）、
營業用或僅供住宅用而有不同，究非以其租賃關係之產生
係本於法定或約定而有區別，是本件不論法定租金或約定
租金，若房屋供業務用（包括非具營利性）或營業用，均
不受土地法第97條限制，是被告此部分之抗辯為本院所不
採。
（２）又按所謂「土地公告現值」乃為直轄市或縣(市)政府對
於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段
圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編
製土地現值表於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定
典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核
土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據者而言。本件系
爭土地之九十五年一月之土地公告現值為43000元/平方公
尺，此有原告提出之土地登記簿謄本乙件為證，既經台南
縣政府地價評議委員會評定之土地公告現值，自非不得據
為審酌系爭非僅供住宅之房屋其使用系爭土地對價之依據
。是原告主張本件應依「土地公告現值」計算每月租金之
基準，自足採信。
（３）再按基地租金之數額，除非供營業、業務用，以基地申報
地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度
，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地
相比較，以為決定。從而，本院在不受土地法第97條限制
下，自亦得斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人
利用基地之經濟價值及與相鄰地段比較，以為決定租金之
數額。查：本院斟酌兩造之爭執點在於租金之核算依據，
而本件原告所有系爭土地係座落台南縣新市鄉○○路，四
鄰土地均供營業使用、土地交通便利、附近可供生活及工
商業活動之機能佳，此亦有原告提出現場照片七張可按，
從而，本院認依系爭土地之坐落位置，及土地可供經濟用
途等情形，認被告應給付之租金（九十五年五月二十日起
至九十六年五月十九日止，非兩造前經本院九十五年度移
調字第三十九號調解案調解成立之期間租金），以按土地
公告現值價額年息百分之八計算為適當，亦即43000元（
系爭土地之公告現值，單位元/平方公尺）×57平方公尺
（被告占用之面積）×8%÷12＝16340元。亦即被告應自
九十五年五月二十日起至九十六年五月十九日止，按月給
付原告16340元之租金。
四、從而，原告依租賃法律關係請求被告自九十五年五月二十日
起至九十六年五月十九日止，按月給付原告一六三四０元之
租金，為有理由，應予准許，其逾此部分之請求，則屬無據
，應予駁回。又本件係屬民事訴訟法第427條第1項規定之簡
易訴訟事件，所為被告敗訴之判決，爰依職權就原告勝訴部
分宣告假執行。但本院依同法第392條第2項、第3項規定，
依職權宣告被告如於執行標的物拍定、變賣前，為原告預供
擔保，得免為假執行。
五、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款、第
392條第2項、第3項，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　12　　月　　21　　日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法官　曾鴻銘
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　12　　月　　21　　日
　　　　　書記官周信義