臺灣臺北地方法院民事判決
112年度北訴字第69號
原告 彭銘雄
訴訟代理人 陳彩鳳
林傳欽 律師
被告 王永信
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年11月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落於臺北市○○區○○街○○○巷○弄○號二樓之二號房屋及同址地下一樓編號一二九號停車位騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬捌仟陸佰壹拾肆元，及自民國一百一十二年十月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一百一十二年五月十一日起至騰空返還第一項房屋及停車位之日止，按月給付原告新臺幣捌萬陸仟伍佰陸拾元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰柒拾捌萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣伍佰參拾肆萬柒仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣伍萬參仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣壹拾伍萬捌仟陸佰壹拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項命被告按月給付部分，於原告按月以新臺幣貳萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告按月以新臺幣捌萬陸仟伍佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時聲明：「㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街000巷0弄0號2樓之2號房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）94,240元，及自民國112年5月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告44,560元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行」，嗣於112年10月17日、11月1日於本院審理中變更及更正聲明為：「㈠被告應將坐落於臺北市○○區○○街000巷0弄0號2樓之2號房屋及同址地下一樓編號129號停車位（下總稱系爭房屋及車位）騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告158,614元，及自民事變更聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自112年5月11日起至騰空返還第1項房屋及停車位之日止，按月給付原告128,560元。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷第135、169頁），就上開聲明㈠、㈡、㈢，核屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：
㈠兩造於106年3月24日簽訂不動產租賃契約（下稱系爭租約），由被告向原告承租系爭房屋及車位，約定租賃期間自106年4月1日起至107年3月31日止，每月租金為42,000元，另每月管理費2,560元應一併支付予原告，上開金額均應於每月1日前繳納。於系爭租約到期後，兩造分別於107年3月5日、108年2月19日、109年3月1日、110年3月26日四度簽訂租賃續約同意書，均約定租賃期間延長1年，且除特約事項外其餘租賃條件均與系爭租約相同，兩造間租賃關係延長至111年3月31日。嗣被告於上開租賃期限屆滿後不願繼續簽約，惟仍就系爭房屋及車位繼續使用收益，兩造間之租賃契約依民法第451條之規定視為不定期租賃。
㈡被告於112年1月起即不繳納租金及管理費，原告後於同年5月3日以台北民生郵局存證號碼第010531號存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告依法終止租約，並催告請求被告應於同年月10日前給付租金及管理費，如逾期未付將依約請求違約金，系爭存證信函於同年月4日送達，惟被告迄今仍未支付所欠租金及管理費。
㈢兩造租賃關係應於112年5月10日終止，原告尚欠租金及管理費共192,614元，扣除租賃擔保金84,000元，尚欠108,614元。另依系爭租約第10條第3項規定，原告得向被告請求已支付之民事第一審律師費用50,000元。被告自終止契約之日起仍繼續占有使用系爭房屋及車位，原告自得請求被告自租約終止之翌日起至被告遷讓返還系爭房屋及車位之日止，按月給付原告44,560元，且依系爭租約第9條規定，原告亦得向被告請求按日加課租金2倍之懲罰性違約金即按月請求84,000元等情，爰依民法第455條前段、第179條規定及系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語。
㈣並聲明：⒈被告應將系爭房屋及車位騰空遷讓返還予原告。⒉被告應給付原告158,614元，及自民事變更聲明狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊被告應自112年5月11日起至騰空返還第1項房屋及停車位之日止，按月給付原告128,560元。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀答辯。
三、得心證之理由：
㈠原告主張前開事實，業據提出之系爭租約、系爭存證信函、傳真查詢國內各類掛號郵件查單等件在卷可稽（見本院卷第15至23、29至47、131頁），被告受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀答辯，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，應視同自認，堪信原告之上開主張為真實。
㈡按承租人應依約定日期，支付租金；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；未定期限者，各當事人得隨時終止契約；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條第1項前段、第451條、第450條第1項、第2項、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。經查，系爭租約本於111年3月31日期滿消滅，然於租賃期限屆滿後被告仍持續就系爭房屋及車位為使用收益，而原告未即為反對之意思表示且仍續向被告收取租金，則兩造間之租賃關係已視為以不定期限繼續契約甚明。又被告自112年1月起即未繳租金及管理費，所欠租金已超過2個月，原告並於同年5月3日寄發系爭存證信函催告被告繳納租金並搬離系爭房屋，已有終止不定期租約之意思表示。是兩造間不定期租約已終止，被告依民法第455條之規定，自應將系爭房屋及車位返還原告。
㈢次按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。復按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年度台上字第2108號、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。又系爭租約第3條約定：「租金為每月42,000元（不含稅），每月1日前繳納，另管理費每月2,560元，請與租金每月依並支付給出租方」、第10條第3項約定：「...。甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費，均由乙方負責賠償」等情，有系爭租約在卷可參（見本院卷第15至23頁）。經查，原告主張被告自112年1月起即未繳納租金及管理費，至被告依法終止租約時尚欠192,614元（計算式：【42,000元＋2,560元】4又10/31月＝192,614元），扣除租賃擔保金84,000元，尚欠108,614元，而原告因本件訴訟支付律師費用50,000元等情，業據提出系爭租約、存根為證（見本院卷第15至23、119頁），又被告受合法通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出書狀答辯，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，應視同自認。是審酌前揭各情，堪認原告所述屬實，故依民法第439條規定及系爭租約第3條、第10條第3項約定請求被告給付積欠之租金、管理費及律師費用共158,614元（計算式：192,614元＋50,000元－84,000元＝158,614元），要屬有理。
㈣又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院72年度台上字第4012號判決、61年台上字第1695號判決先例意旨參照）。經查系爭租約既已於111年5月10日終止，則被告自終止日之翌日起即無權繼續占用系爭房屋及車位，其繼續占有使用系爭房屋及車位，乃無法律上之原因受有使用系爭房屋及車位之利益，並因而造成原告無法使用系爭房屋及車位之損害。依據前揭說明，原告自可請求被告給付自112年5月11日起至被告遷讓返還系爭房屋及車位之日止，按月給付相當於租金與管理費之不當得利44,560元。
㈤按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額，倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第107號判決意旨參照）。經查，依系爭租約第9條之約定：「被告於租賃關係消滅後拒絕交還不動產者，自租賃關係消滅之翌日起至交還不動產之日止，應按日加課租金2倍之懲罰性違約金」，然本院衡酌被告於系爭租約終止後繼續無權占有使用系爭房屋期間，原告主要所受損害應係無法使用收益系爭房屋及車位，致無法獲得相當於租金之利益，然原告已就租約終止後至遷讓返還系爭房屋及車位期間請求被告按月給付相當於租金及管理費之不當得利，復未見原告舉證說明其因此有何須賠償他人或有其他既定計畫受損之具體情事，應認原告請求按月給付違約金84,000元，尚屬過高，應酌減為按月給付42,000元之違約金，方屬適當，逾此金額之請求，依法即難准許。
四、綜上所述，原告依民法第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭房屋及車位，及依系爭租約法律關係，請求被告給付158,614元，及自民事變更聲明狀公示送達生效之翌日起即112年10月3日（見本院卷第129頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨依民法第179條規定及系爭租約法律關係，請求被告自112年5月11日起至返還系爭房屋及車位之日止，按月給付86,560元，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，應予駁回。
五、原告 陳明 願供擔保，請求宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，茲酌定擔保金額，予以准許。並依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 112 年 11 月 15 日
臺灣臺北地方法院民事庭 審判長法 官黃莉莉
法 官陳家淳
法 官戴于茜
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
0段000巷0號）提出上訴狀（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 11 月 15 日
書記官徐宏華