裁判字號：最高法院95年台上字第810號民事判決
裁判日期：民國95年04月26日
裁判案由：返還價金等
最高法院民事判決九十五年度台上字第八一０號
上訴人甲○○
乙○○共同訴訟代理人 徐盛國 律師被上訴人中城房屋仲介有限公司法定代理人庚○○被上訴人戊○○共同訴訟代理人 蕭慶賢 律師被上訴人己○○訴訟代理人 林春榮 律師被上訴人丙○○
丁○○上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國九十三年十一月二十四日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十三年度上字第一四九號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理由本件上訴人主張：伊於民國九十一年一月二十八日經被上訴人中城房屋仲介有限公司（下稱中城公司）之職員即被上訴人戊○○、己○○之仲介，向被上訴人丙○○、丁○○購買其所有坐落台中市○○區○○段第一一０－九地號及第一一０－一九地號建地所有權全部，價金共計新台幣（下同）一千一百萬元。 嗣伊 付清價金取得系爭土地所有權向主管機關申請建造執照時，始知系爭土地雖面寬七公尺，惟須留設寬三公尺之防火間隔（下稱防火巷），致僅有七分之四之土地可供建築使用。丙○○、丁○○交付之土地既不能全部供為建築使用，自有物之瑕疵及不完全給付情形，應依物之瑕疵擔保或不完全給付債務不履行之法律關係，減少價金二百三十一萬九千一百七十元或賠償同額之損害。又戊○○及己○○明知系爭土地須留設三公尺寬之防火巷，僅能建築面寬四公尺之房屋，竟隱瞞而仲介伊買受，顯然違背與伊間之仲介契約並構成侵權行為，應與中城公司對伊負連帶賠償責任等情，求為命丙○○、丁○○給付伊二百三十一萬九千一百七十元並加付法定遲延利息；及命中城公司、戊○○、己○○連帶給付伊二百三十一萬九千一百七十元並加付法定遲延利息；暨上開二項給付，其中一人已為給付，其他之人於給付範圍內免為給付之判決（上訴人逾上開金額及其利息之請求，業受敗訴判決確定，不予贅敍）。
被上訴人丙○○、丁○○則以：建築技術規則建築設計施工編規定，新建之房屋均需留設防火巷，其留設乃基於公益上之目的，不能指為瑕疵。況系爭土地之建蔽率為百分之六十，其餘百分之四十需做為法定空地，該法定空地之面積與應留設之防火巷面積相差無幾，留設防火巷並未使系爭土地可供建築之面積減少，自不得謂防火巷之留設係屬系爭土地之瑕庛等語。被上訴人中城公司、戊○○、己○○亦以：戊○○及己○○並未隱瞞系爭土地需留設三公尺寬之防火巷，僅能建築面寬四公尺之房屋之事實。況留設防火巷後，系爭土地可供建築之面積並未減少，自無存在物之瑕疵情事等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為上訴人勝訴部分之判決，改判駁回其訴，係以：上訴人就其主張之事實，固據提出不動產買賣契約書、土地登記謄本等件為證。但查對於住宅區土地之利用，例如建築面積、容積率、基地深度、房屋間隔等事項，法規均有一定限制，此項限制乃基於公共安全、都市景觀等公益上考量，不能指為瑕疵。建築技術規則建築設計施工編第一百十條第二款規定，防火構造建築物，除基地二面以上臨接寬度四公尺以上之道路或臨接深度四公尺以上之永久性空地者外，於市地重劃地區，應由直轄市、縣（市）政府規定整體性防火間隔，其淨寬應在三公尺以上，並應接通道路，即為此項限制之一種。系爭土地坐落台中市第七期市地重劃地區，於建築房屋時既係依上開法條之規定留設寬度三公尺之防火巷，自不能指其留設係屬物之瑕疵。況防火巷之面積可做為法定空地之面積，系爭土地之百分之四十應做為法定空地，而應留設之防火巷之面積與法定空地之面積相差無幾，系爭土地留設防火巷後並未使可供建築之面積減少，自無瑕疵。上訴人主張系爭土地有物之瑕疵，應減少價金二百三十一萬九千一百七十元，依物之瑕疵擔保之法律關係請求丙○○、丁○○給付上開金額並加付法定遲延利息，為無理由，不應准許。次查上訴人乙○○與被上訴人中城公司所訂立之買賣議價委託書並未約定中城公司須調查系爭土地法令上之使用限制或須否留設防火巷等事項，不動產經紀業管理條例亦未規定經紀人員在執行業務過程中，應調查土地於建築房屋時須否留設防火巷並向買受人報告，中城公司、戊○○、己○○對上訴人自不負調查系爭土地是否應留設防火巷之契約上義務。又乙○○與中城公司訂約時，乙○○或上訴人甲○○並未表明系爭土地須可建築面寬七公尺之房屋，伊始願買受之意思，中城公司、戊○○、己○○亦無向上訴人二人表示系爭土地可建築面寬七公尺之房屋之情事，該土地僅能建築面寬四公尺之房屋，復不能認屬物之瑕疵，中城公司、戊○○、己○○自無庸對上訴人負侵權行為損害賠償責任。上訴人主張中城公司、戊○○、己○○應負違約及侵權行為責任，請求渠等三人連帶給付伊二百三十一萬九千一百七十元並加付法定遲延利息，為無理由，亦不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查上訴人起訴請求丙○○、丁○○給付部分，係主張：丙○○、丁○○交付之系爭土地，有七分之三須留設為防火巷而不能供建築使用，渠等二人顯有不完全給付及交付瑕疵物之情形，伊得依瑕疵擔保之規定請求減少價金，並得依不完全給付債務不履行之法律關係請求賠償相當於價差金額之損害等語（見一審卷第一宗
六、七頁）。原審僅認上訴人不得依物之瑕疵擔保之規定請求減少價金，就上訴人能否依不完全給付債務不履行之法律關係請求丙○○、丁○○賠償，則未於判決書理由項下記載其取捨之意見，遽予駁回上訴人對於丙○○、丁○○之訴，已有判決不備理由之違法。次按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項，有調查之義務；經紀業因經紀人員執行仲介業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。民法第五百六十七條及不動產經紀業管理條例第二十六條第二項分別定有明文。己○○於事實審自認：上訴人有向伊表示系爭土地要蓋七公尺寬，伊跟他說蓋七公尺寬沒有問題等語（見同上卷二二七頁）；戊○○亦自認：伊跟上訴人說系爭土地可以全部都蓋滿等語（見同上卷
一一三、二二八頁）。系爭土地面寬七公尺，須留設三公尺寬之防火巷，僅能建築面寬四公尺之房屋，為原審認定之事實。己○○及戊○○既向上訴人表示系爭土地可以蓋滿面寬七公尺之房屋，而實際上須留設三公尺寬之防火巷，僅能建築面寬四公尺之房屋，則能否謂己○○、戊○○就訂約事項業已盡其調查之義務，而無故意或無過失，且上訴人未受損害，不得依上開法條之規定請求中城公司、己○○、戊○○負連帶賠償責任，不無研求之餘地。原審遽將上訴人對中城公司、己○○、戊○○之訴駁回，亦有未洽。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十五年四月二十六日
最高法院民事第一庭
審判長法官林奇福
法官陳國禎法官陳重瑜法官劉福聲法官葉勝利本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十五年五月八日
Ｋ