裁判字號：臺灣高等法院107年上易字第1119號民事判決
裁判日期：民國108年06月25日
裁判案由：給付違約金
臺灣高等法院民事判決107年度上易字第1119號上訴人 羅秀瀾 訴訟代理人 張珉瑄 律師
蕭榕辰 白宗益 被上訴人 陳國添 訴訟代理人 張明堂 律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國107年7月31日臺灣桃園地方法院107年度訴字第1040號第一審判決提起上訴，本院於108年6月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰貳拾萬元，及自民國一０七年五月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人於民國（下同）107年2月11日委託訴外人住昱不動產仲介有限公司（下稱住昱公司）居間銷售桃園市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號土地，及其上同段443建號建物（門牌號碼桃園市○○區○○街○○號，以下合稱系爭房地），並簽訂一般委託銷售契約書，約定銷售總價為新臺幣（下同）2,980萬元。嗣被上訴人於107年3月20日與住昱公司簽署委託銷售/出租契約內容變更同意書，調整系爭房地之銷售價額為2,325萬元。住昱公司另委由訴外人永粒不動產仲介有限公司（下稱永粒公司）銷售系爭房地，嗣經上訴人於107年3月22日向永粒公司表示願以2,200萬元購買系爭房地，雙方簽署買賣議價委託書及確認書，上訴人並交付面額50萬元之本票作為議價保證金。永粒公司將上訴人承購意願告知住昱公司後，住昱公司即取得被上訴人同意，並於107年3月23日再次簽署變更同意書，將系爭房地售價調整為2,200萬元，並記載「上開價格只對此組買方有效，期限至107年3月29日」等語，上訴人乃於107年3月27日給付120萬元定金予永粒公司並簽訂買賣定金收款憑證。住昱公司遂告知被上訴人，系爭房地買賣契約已成立，並通知被上訴人於107年4月4日下午6時於住昱公司簽訂買賣契約。但被上訴人已於107年3月24日將系爭房地出售予他人，並於107年3月30日回覆上訴人稱拒絕締約。則被上訴人違約不出售系爭房地，依民法第249條第3款規定，被上訴人應加倍返還已給付之定金充作違約金，且扣除原由永粒公司保管之定金120萬元後，被上訴人應給付違約金120萬元等語（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人據此提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人120萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人於107年3月22日與訴外人台慶不動產（下稱台慶不動產）就系爭房地簽訂一般委託銷售契約書，委託銷售期間自107年3月22日至107年6月30日止，委託銷售價格為2,680萬元，並於同日簽訂委託事項變更契約書，委託銷售價格變更為2,320萬元。台慶不動產介紹訴外人 丁速語 於107年3月24日上午看屋，並與被上訴人就價金2,350萬元達成合意，旋於同日下午簽訂買賣契約書。被上訴人嗣後通知訴外人 陳禹安 即住昱公司之營業員，終止委託銷售系爭房地，同時拒絕於107年3月24日下午5時由住昱公司安排之買方即上訴人面談議價。被上訴人於107年3月23日與住昱公司簽訂之變更同意書仍屬議價階段，尚未確定，故議價期限保留至107年3月29日。被上訴人既未同意上訴人之議價，未就買賣價金達成合意，兩造間並未訂立買賣契約。系爭委託銷售契約第3條第2款約定屬於特別授權約定，自應從嚴解釋，無從認為被上訴人授權永粒公司代收定金。依契約相對性之原則，永粒公司收受上訴人之定金，不等於住昱公司收受上訴人之定金。住昱公司無權代理被上訴人收受上訴人之定金，且上訴人之買賣定金係由永粒公司收取，非住昱公司，對被上訴人不生收受定金之效力，上訴人請求加倍返還定金，實屬無據等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人於107年2月11日委託住昱公司銷售系爭不動產，約
定價金為2,980萬元，於同日變更為2,700萬元，再於107年3月20日變更為2,325萬元，又於107年3月23日變更為2,200萬元。
㈡上訴人於107年3月22日委由永粒公司議價購買系爭不動產，
約定價金為2,200萬元，上訴人並交付50萬元本票為議價保證金，議價期間至107年3月28日。
㈢上訴人於107年3月27日與永粒公司訂立買賣定金收款憑證，
惟被上訴人已於107年3月24日將系爭不動產以2,350萬元出售予訴外人丁速語，於107年4月13日辦理所有權移轉登記。
四、兩造爭執要點為：兩造是否已就系爭房地訂立買賣契約？上訴人得否依系爭委託銷售契約第8條第1項約定及民法第249條第3款規定，請求被上訴人給付違約金120萬元？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠按被上訴人與訴外人住昱公司所訂立之委託銷售契約第3條
第2項約定：「契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金。」，有該契約影本可稽（見原審卷第7頁）。則據此足證被上訴人之真意，係於契約成立後始行交付定金，並非以定金之交付為契約成立之要件。次按上開契約第8條第1項約定：「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立。」，第2項本文約定：「買方簽署買賣議價委託書（或要約書），於委託人簽認同意出售時，買賣契約即為有效成立，議價保證金同時轉為購屋定金。」，第3項約定：「議價保證金轉為購屋定金後，如買方違約不買，致定金由委託人所沒收者，委託人應支付該沒收定金之50%予受託人……以作為該次委託銷售服務報酬……。」，有該契約影本可稽（見原審卷第7、8頁）。則據此足證被上訴人係以定金為違約之擔保，如付定金之買受人不履行契約，被上訴人得沒收定金。從而上開定金之性質為違約定金，並非成約定金，亦即被上訴人並非以定金交付為契約成立之要件。故兩造就買賣契約之標的與價金達成意思表示合致時，系爭房地買賣契約即告成立，不以被上訴人收受上訴人交付定金為契約成立要件。又綜合觀察上開契約第3條第2項與第8條第1項約定，應認為被上訴人與住昱公司之締約真意，在於以定金為違約之擔保，並非以定金交付為契約成立要件，否則第3條第2項即成具文。至於上開契約第8條第1項約定之目的，應僅在於規範被上訴人與住昱公司間就收取定金之法律關係，若買受人已簽署買賣定金收款憑證、並給付定金予住昱公司時，無待於住昱公司再行給付定金予被上訴人，該定金給付之效力業已及於被上訴人。
㈡經查上訴人於107年3月22日向永粒公司表示，願意以2,200
萬元購買系爭房地，並簽署買賣議價委託書及確認書，並交付面額50萬元之本票作為議價保證金，有委託書、確認書、本票影本可證（見原審卷第11至12頁）。嗣經永粒公司將上訴人承購意願告知住昱公司，住昱公司再告知被上訴人後，被上訴人於107年3月23日簽署「委託銷售契約內容變更同意書」，並於第3點載明：「委託售價調整為2,200萬元……上開價格只對此組買方有效，期限至107年3月29日」等語，亦有該同意書影本可憑（見原審卷第13頁）。則據此足證上訴人於107年3月22日向被上訴人為買受系爭房地之要約，該項意思表示並先後經永粒公司、住昱公司之傳達而到達被上訴人，被上訴人於107年3月23日為出賣系爭房地之承諾，兩造已就買賣契約之標的即系爭房地、買賣價金數額即2,200萬元達成意思表示合致，應認為系爭房地買賣契約已告成立。是上訴人此部分主張，應屬有據。次查上訴人雖於107年3月27日始給付120萬元定金予永粒公司，並簽訂買賣定金收款憑證，有該憑證、永粒公司於玉山銀行之存款明細查詢資料、永粒公司所有玉山銀行存摺明細影本可按（見原審卷第14、15頁、本院卷第155頁）。惟查系爭房地買賣契約於107年3月23日被上訴人承諾出售時即告成立，不因上訴人事後始給付定金而異，亦不因該定金之受領人為永粒公司而非住昱公司而不同。是被上訴人辯稱：上訴人向永粒公司給付定金，其效力不及於被上訴人，系爭房地買賣契約並未成立云云，即屬無據。
㈢被上訴人又辯稱：被上訴人同時委託7家仲介公司出售系爭
房地，訴外人陳禹安即住昱公司之營業員未告知買方為何人，僅說有一組客戶有購買意願，僅問被上訴人有無降價空間，被上訴人就同意出價2,200萬元。至於訴外人丁速語則是在看房子時付定金，因此被上訴人沒有理由不賣。訴外人蕭榕辰即住昱公司之負責人，僅於事後以簡訊通知被上訴人，系爭房地已賣出並收定金，在此之前被上訴人完全不知已賣出云云。經查被上訴人既已知悉上訴人關於價金2,200萬元之要約，並簽署「委託銷售契約內容變更同意書」載明：「委託售價調整為2,200萬元……上開價格只對此組買方有效」等語，則兩造就系爭房地買賣契約之標的與價金即已達成意思表示合致，契約已告成立，有如前述。次查被上訴人並未舉證證明其出賣系爭房地之真意，以買受人之特徵為契約必要之點，而衡情房地之出售，主要仍以價格取向，與買受人為何人無重要關係，因此被上訴人為承諾出賣系爭房地之意思表示時，雖尚不知上訴人之姓名，仍無礙於兩造意思表示之合致。從而被上訴人事後另行出賣系爭房地予丁速語，通知陳禹安不再出售等情，即屬違約。是被上訴人辯稱其不知兩造已就系爭房地締結買賣契約云云，均不足採。
㈣次按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，
該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第249條第3款定有明文。經查系爭房地買賣契約業於107年3月23日被上訴人承諾出賣時成立，有如前述。惟被上訴人已於107年3月24日將系爭不動產以2,350萬元出售予訴外人丁速語，並於107年4月13日辦理所有權移轉登記，為被上訴人所不爭執。則系爭房地買賣契約即因可歸責於受定金當事人即被上訴人之事由，致不能履行，故上訴人依民法第249條第3款規定，請求被上訴人加倍返還定金即240萬元，扣除上訴人已給付並由永粒公司保管之定金120萬元後，請求被上訴人給付120萬元，應屬有據。被上訴人雖辯稱：被上訴人與訴外人陳禹安即住昱公司之營業員為同一宗祠之遠房親戚，被上訴人於107年3月24日不斷打電話通知陳禹安不賣了，且終止系爭委託銷售契約，並拒絕於同日下午5時由住昱公司安排之買方即上訴人面談議價云云，固有通訊軟體LINE通話紀錄、簡訊影本可稽（見原審卷第60至63頁）。惟查被上訴人於系爭房地買賣契約成立後翌日，終止系爭委託銷售契約，僅生住昱公司得否請求被上訴人賠償損害之問題；至於被上訴人並未解除系爭房地買賣契約，則系爭房地買賣契約仍屬有效存在。是被上訴人所辯，均不足採。
五、綜上所述，上訴人依民法第249條第3款規定，請求被上訴人給付違約金120萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即107年5月15日（於107年5月14日送達於被上訴人之住所，見原審卷第34頁之送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為屬正當，應予准許。原審為上訴人敗訴判決，尚有未洽，上訴人之上訴為有理由，應由本院廢棄改判如主文第二項所示。因本件判決主文第二項所命被上訴人給付部分未逾150萬元，不得上訴第三審，經判決後即確定，不生假執行問題，附此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國108年6月25日
民事第十庭
審判長法官黃嘉烈
法官高明德法官邱琦正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國108年6月25日
書記官廖月女