臺灣臺北地方法院小額民事判決 102年度北小字第944號
原 告 RachelAnnYoung
訴訟代理人 黃璽麟 律師
複代理人 謝其演 律師
複代理人 滕澤珩 律師
被 告 李慧生
訴訟代理人 鍾維民
上列當事人間請求返還押租金等事件，於中華民國102年6月20日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由要領
一、本件原告為外國人，因租賃契約涉訟，系爭租賃契約之履行
地為台北市○○路○段○○巷○○弄○○號2樓，依民事訴訟法第12
條之合目的性解釋，本院就本涉外事件，有國際民事訴訟管
轄權。另依涉外民事法律適用法第20條第2項之規定，我國
法為本件關係最切之法，應以我國法為準據法。
二、原告起訴主張：
㈠、其前於民國101年9月1日向被告承租門牌號碼為台北市○○
路○段○○巷○○弄○○號2樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自
102年9月1日起至103年6月30日止，每月租金新臺幣（下同
）9,500元，押租金19,000元，雙方並訂有房屋租賃契約（
下稱系爭租約）。然自101年10月21日起，原告即向被告表
示，其居住房間之天花板有大片嚴重的壁癌，希望被告協助
解決，被告雖派遣修繕工人前往查看，但修繕工人僅刮除天
花板表面剝落之油漆且重新油漆，並表示壁癌程度嚴重，導
因應為牆壁後方或天花板上方滲漏之水源，僅清理表面無法
解決壁癌問題。原告自101年10月21日發現壁癌起，每週均
透過電子郵件頻繁地向原告反應此問題，並表示壁癌問題越
趨嚴重，不只減損居住品質，並危害原告的健康。然被告否
認房屋有壁癌問題，僅要求修繕工人就天花板表面進行清理
。嗣於同年12月31日原告向被告表示壁癌已嚴重到房間無法
居住，被告轉而要求原告暫時搬到同址4樓房間（下稱4樓房
間）居住，以利被告修繕。然4樓房間面積較系爭房屋小，
且每月租金較低，但原告居住4樓房間期間，被告仍向原告
收取較高額之系爭房屋租金，每月租金差價500元，原告於
102年1月10日搬離系爭房屋至4樓房間，實際使用系爭房屋
為9日，以差價500元計算該月份未使用之22日計算為355元
。然原告寄發催告之信函時誤算為340元，故仍以誤算之金
額340元為本件請求之數額。依民法第423條、第226條及第2
56條規定，本件被告基於租賃契約書第11條之約定及民法之
規定，於租賃關係存續中，就承租物於合理使用範圍內之修
繕對債權人負有義務。被告未履行其修繕義務在先，又於10
1年12月31日要求原告搬離租賃契約書約定之承租房間，已
違反其對於原告應負的給付義務，故原告依法得解除契約。
原告於102年1月28日以存證信函行使解除權解除系爭房屋租
賃契約。原告解除房屋租賃契約後，被告已無繼續持有押租
金19,000元之法律上原因，是依據民法第179條之規定，被
告應返還兩個月之押租金；另被告暫時居住4樓房間期間，
被告並未提供租賃物，依法不得向原告收取租金，但提供之
4樓房間供原告居住，原告願以相當於該4樓房間租金作為不
當得利之計算基礎，相互抵銷後，被告應返還差價340元，
合計為19,340元。經原告於102年1月31日向被告發出存證信
函），要求被告返還上開金額，但被告皆不予理會。為此，
爰依民法第226條、第256條及第423條規定起訴請求並聲明
：被告應給付原告19,340元。
㈡、對被告抗辯略以：
⒈原告已多次以電子郵件或信函向被告及被告房屋租賃事務之
管理人（即被告配偶「鍾維民先生，HenryChung」表達返
還鑰匙、點交房屋及結清款項之意，並曾具體提出請鍾先生
於000年0月00日至系爭房屋處見面之請求，此有有原告102
年1月14日電子郵件）、原告102年1月21日存證信函及原告
102年1月31日存證信函等可稽，而被告及鍾先生均未出面受
領，被告已構成「受領遲延」，依據民法第234條及民法第
237條規定，故被告實無法要求以「無法出租之利益損失」
予以抵銷19,340元。且被告為系爭房屋所有權人，本得自行
行使所有權權益將系爭房屋另行出租，又系爭房屋有無可能
順利出租或出租金額多少均與原告未返還系爭房屋鑰匙間無
因果關係，故被告不應將該無法出租之利益損失歸責予原告
承擔。
⒉於被告拒絕返還押租金時，原告即主張適用或類推適用同時
履行抗辯。又原告並未積欠水電瓦斯、網路費用。另被告以
教師會館等旅館計算4樓房間之費用，二者顯然不相符，不
能適用。
㈢、提出：房屋租賃契約書、電子郵件、解除房屋租賃契約之存
證信函、請求返還返還押租金及溢繳租金之存證信函等件影
本為證。
二、被告則以下情辭置辯，並聲明；如主文所示。
㈠、被告對原告提出就系爭房屋之修繕均未拖延，並儘速完成。
被告多次委請專業人士修繕天花板、防潮處理、批土與油漆
粉刷，原告亦自101年11月中至同年12月30日止均未再要求
修繕。而原告前稱系爭房屋不適居住，被告即提供同址4樓
房間予原告居住，被告並請原告儘速搬出系爭房屋，以利被
告修繕，則原告可再搬回系爭房屋。被告於102年1月3日交
予原告同址4樓房間鑰匙，然原告遲至102年1月9日才搬入4
樓房間，而原告自102年1月3日至9日，更同時使用系爭房屋
及4樓房間。
㈡、被告就系爭房屋之受損部分已盡力配合，原告依民法第226
條向被告請求損害賠償，並無理由。而原告於102年1月10日
拒絕退還系爭房屋之鑰匙與房間，亦無將系爭房屋還原以終
止租約，故系爭租約仍屬有效。原告已繳交系爭房屋102年1
月之租金9,500元，然原告未繳交102年1月10日至31日4樓房
間之租金租金6,374元，及交系爭房屋102年2月至5月之租金
38,000元。若原告認係爭房屋非租賃物，然原告佔用4樓房
間天數約133日，則依救國團青年活動中心、台大修齊會館
、台北教師館之單日住宿費約1,200元計算，原告佔用4樓房
間之不當得利至少為153,600元。被告自102年2月起即持續
向原告通知繳交積欠之租金及水電瓦斯、網路費用。因原告
遲不返還系爭房屋及4樓房間之鑰匙，涉嫌侵占私人財產，
故被告已提出刑事告訴。
㈢、原告以102年1月21日台大郵局第006號存證信函單方面表示
於租期屆至前提前終止系爭租約，被告已於102年1月31日律
師函說明不同意原告提前終止租約，故不生雙方合意解除契
約之效果。原告先收受4樓房間之鑰匙，其後即聲稱要提前
解約，並以系爭房屋及4樓房間之鑰匙要求被告需返還全額
押金以交換鑰匙，原告拒絕返還鑰匙，已違反系爭租約第7
條約定。
㈣、提出：102年他字第3277號刑事告訴狀及偵查庭傳票、電子
郵件、存證信函等件影本及系爭房屋修復後照片為證。
三、本件原告主張原告於101年9月1日與被告簽訂系爭租約，向
被告承租系爭房屋，租賃期間自101年9月1日起至102年6月3
0日止，每月租金為9,500元，並給付押金19,000元，系爭房
屋於101年10月21日起天花板產生壁癌情形，被告並曾雇工
修繕，嗣被告提供4樓房間供原告居住等情，有系爭租約及
往來電子郵件在卷可稽，復為被告所不爭執，堪信為真實。
至原告主張因被告未履行修繕義務，復要求原告搬離系爭房
屋至4樓房間居住，故被告已違反給付義務，其依民法第226
條、第256條及第423條規定終止系爭租約，被告應返還押租
金19,000元及改住4樓房間之租金差額340元云云，為被告否
認並以前揭情辭置辯，則原告主張是否有理由，茲分述如下
：
㈠、按出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人
外，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀
態，民法第423條固定有明文。惟租賃物須修繕時，依民法
第430條之規定，租賃關係並不當然消滅，必承租人定相當
期限催告負擔修繕義務之出租人修繕，而出租人於其期限內
不為修繕者，承租人始得終止契約，更須承租人為終止契約
之意思表示，其租賃關係始歸消滅（最高法院30年渝上字第
345號判例意旨參照）。查系爭房屋於101年10月21日有天花
板產生壁癌情況乙節，為兩造所不爭執，則出租人即被告當
需就此部分負擔修繕義務，惟民法除已於第429條課與出租
人就租賃物瑕疵之修繕義務外，復以第430條規定：「租賃
關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，
承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限
內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人
償還其費用或於租金中扣除之」，是出租人若未於承租人所
訂期間內為修繕者，承租人即得終止租約或請求出租人償還
或扣除修繕費用，換言之，立法者考量租賃契約與買賣契約
性質之不同，就出租人之責任定有特別規定，是若租賃標的
物有瑕疵時，即必於承租人所定之相當期限內，出租人不為
修繕，承租人始得終止租賃契約。
㈡、經查，原告固主張系爭房屋天花板具有壁癌之瑕疵，並已命
被告修繕未果，故為終止系爭租約之意思表示等語，並舉10
2年1月21日臺大郵局第000006號存證信函1紙為據（下稱系
爭存證信函），惟被告於收受原告瑕疵告知之電子郵件後即
僱工前往系爭房屋油漆，嗣於101年11月11日原告復以電子
郵件通知被告系爭房屋仍產生壁癌，被告並再次委請工人於
前往修繕處理（見本院支付命令卷第8頁），後於101年12月
31日原告反應系爭房屋壁癌一再發生，不適居住，原告即提
出被告可改住4樓房間，以利其修繕系爭房屋等情，有電子
郵件存卷可考（見本院支付命令卷第11頁），經參諸上述雙
方往來電子郵件內容，足見被告於原告通知天花板有壁癌後
，即委派相關人員處理，是堪認被告並未怠於為修繕義務。
又觀諸被告提出之照片，系爭房屋經被告修繕後，已無壁癌
之情況，有現場照片附卷可查（見本院卷第46頁），是被告
於接獲原告告知系爭房屋天花板有壁癌情形後，即僱工修繕
系爭房屋，顯無不為修繕情事，至為灼然。則被告自始並無
不為修繕系爭房屋之情事，是依上開說明，原告自不得終止
系爭租約。
㈢、再按民法第423條所謂合於約定使用、收益之狀態，應以當
事人於訂立租賃契約時，所預定之使用收益目的為其認定標
準。而查，依系爭租約約定，被告出租系爭房屋，係供原告
為居住使用。因此，系爭房屋是否合於系爭租約之使用收益
，應以系爭房屋是否合於居住之使用收益為斷。原告雖主張
：因發生系爭房屋壁癌已嚴重至無法居住，故堪認系爭房屋
未合於所約定使用收益之狀態等語，然原告未提出於發函為
終止系爭租約之意思表示前，其屋內物品或其他財物曾因系
爭房屋房屋天花板壁癌情況，致發生損失或因而生病就醫之
事證。因此，系爭房屋於原告為終止租約之意思表示時，是
否確未合於系爭租約約定之使用收益狀態，要屬可疑。況原
告空言因壁癌問題影響居住，但未能舉出具體事證證明對其
影響為何，故難僅以此遽認被告提供之系爭房屋未合於所約
定使用收益之目的。
㈣、再按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履
行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全
部不履行之損害賠償，民法第226條著有明文。故欲主張民
法第226條者，則應以相對人有給付不能之情形為要件。次
按所謂給付不能，係指債務人所應為之給付，依一般社會觀
念，已不能依債務本旨實現者，即屬給付不能，其類型包括
事實上及法律上之不能。又所謂給付不能，係指依社會觀念
，其給付已屬不能者而言。原告固主張被告要求原告搬離系
爭租約約定之租賃物，故被告已違反給付義務致給付不能云
云，惟系爭房屋於訂立系爭租約迄今均存在，原告固曾搬離
系爭房屋，然得再搬遷回系爭房屋，況亦無該屋已滅失無法
使用之證據，原告主張被告給付不能云云，並不可採。再查
民法第256條規定：債權人於有第226條之情形時，得解除其
契約。而被告既無民法第266條之給付不能之情形，原告主
張依民法第256條規定解除契約，亦屬無據。
㈤、末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原
告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證
，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令
不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（
最高法院17年上字第917號判例參照）。原告另主張其於102
年1月10日搬離系爭房屋至4樓房間，實際使用系爭房屋為9
日，以差價500元計算該月份未使用之22日計算為355元。惟
查，本件原告並不否認其仍持有系爭房屋2樓及4樓之鑰匙，
依此，即足認原告使用系爭房屋4樓，乃其使用系爭房屋之
延長，則被告短暫未實際使用系爭房屋2樓之不利益，已因
其同意使用系爭房屋4樓而治癒，自不得因之而認兩造另就
系爭房屋4樓成立租賃契約，並約定較低之租金，是被告繼
續收取系爭房屋2樓之租金，即難謂無法律上之原因，從而
，原告以租金差額主張被告受有340元之不當得利云云，亦
非可採。
㈥、綜上，被告並無違反其身為出租人應負之修繕義務，依首揭
規定及說明，原告即未能取得系爭租約之終止權，故原告即
應本於系爭租約繼續使用租賃系爭房屋，故原告請求被告返
還押租金19,000元及差額340元，即屬無據。
四、從而，原告依據民法第179條、第226條、第256條及第423條
規定訴請被告給付19,340元，並無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國102年7月25日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官詹駿鴻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年7月25日
書記官林碧華
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32條第2項：
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條
、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至
第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額
事件之上訴程序準用之。
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元