北斗簡易庭107年度斗簡字第309號民事判決

臺灣彰化地方法院北斗簡易庭民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　107年度斗簡字第309號
原　　　告　 陳宇達
訴訟代理人　 丁威中 律師
複代理人　　 蘇文俊 律師
　　　　　　 賴承恩
　　　　　　 邱子庭
被　　　告　 陳宜伽
　　　　　　 陳宇德
上列當事人間請求分割共有物等事件，本院於民國108年1月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造
依附表二「應有部分」欄所示之比例分配之。
被告陳宇德應自民國一○四年一月一日起至遷讓附表一所示不動
產之日止，按月給付原告新臺幣柒佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造依附表二訴訟費用負擔比例欄所示之比例負擔。
本判決第二項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
(一)兩造母親於民國102年7月17日死亡，遺有如附表一所示之土
地、建物（以下分稱系爭建物、系爭土地；合稱系爭不動產
）；兩造以分割繼承為登記原因，於102年10月8日登記為分
別共有，權利範圍如附表二所示。
(二)詎被告陳宇德於104年1月1日搬入系爭建物居住，據為己有
，排除原告及被告陳宜伽對於系爭不動產之使用收益權利。
(三)系爭建物為加強磚造房屋，主要用途係供住家使用，面積如
附表一所示，其建物內部空間並非寬敞，且僅有一個出入門
戶，倘依兩造應有部分比例原物分割，將使系爭不動產一分
為三，除兩造所各分得之建物面積過於狹小外，亦無法將系
爭不動產作為正常住家使用，實有礙經濟效用及房地之完整
性，亦與不動產分割之目的不符，原告主張系爭不動產應變
價分割。
(五)原告請求被告陳宇德自104年1月1日起至遷讓系爭不動產之
日止，按月給付原告5,000元：
1.系爭不動產鄰近田中車站（距離僅700公尺，步行約9分鐘）
與高鐵彰化站（距離3.5公里，開車約9至11分鐘），交通便
利；亦鄰近田中國小（附設幼稚園）、田中高中（附設國中
部）和新民國小等學區；再者，超商與超市（7-11、全家、
全聯、屈臣氏、寶雅等）、郵局、餐廳、小吃店等商家應有
盡有，生活機能極佳，人潮及商業活動熱絡。
2.另參照最高法院94年度第2次民事庭會議決議、最高法院92
年度台簡上字第20號判決，被告陳宇德既將系爭建物一樓作
為販賣監視器材的營業店面使用，此時即無以土地法第97條
限制租金之必要。
3.原告援引591租屋網上總坪數、地段、透天厝等相近條件的
房子招租網頁為證，上述招租資訊皆已成交，雖標題「近高
鐵道路靜巷車庫透天」、「田中火車站前透天整棟出租」出
租價格僅12,000元，惟兩者皆非作為營業店面使用，而標題
「中山路一段店住」的招租資訊更符合本案為店住之情況，
故應以出租價格15,000元為當。
4.系爭建物面積依照建物謄本共二層合計56.12平方公尺，惟
現場勘驗，原建物為三層，且有頂樓加蓋。被告陳宇德無權
占有原告及其他共有人共有之系爭不動產和擴建之第三層與
頂樓加蓋，考量到本件系爭建物增建部分亦有其使用價值，
可能獲得相當於租金之利益，此為通常之觀念，則原告依不
當得利規定，請求被告陳宇德自104年1月1日起至遷讓系爭
不動產之日止，按月給付原告5,000元（計算式：月租金15,
000元×l/3＝5,000元）之相當於租金之不當得利。
5.被告陳宇德主張系爭建物為兇宅，多年荒廢無人使用，其要
整理房屋有徵得原告及被告陳宜伽之看法，且如要核算租金
應將被告陳宇達所花費之房屋整修費用175,000元扣除等語
，原告均予以否認，且被告陳宇德從未提出系爭建物之整修
費用175,000元之單據，此顯為被告陳宇德片面之詞，難以
採信。
(六)並聲明：
1.兩造共有系爭不動產請求變價分割，所得價金依附表二所示
比例分配。
2.被告陳宇德應自104年1月1日起至遷讓系爭建物止，按月給
付原告5,000元。
3.如獲勝訴判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：
(一)被告陳宇德則以：
1.兩造父親於92年間在系爭建物自縊身亡，故系爭建物屬兇宅
，自事故發生後即一直荒廢，直到被告陳宇德回家整理系爭
建物。
2.被告陳宇德原本也無意願整理系爭建物，因不可能要求原告
及被告陳宜伽分擔費用，而被告陳宇德整理後支出下列費用
：⑴油漆及防水工程50,000元。⑵水電維修費（含管線及電
線抽換）50,000元。⑶抽水馬達及加壓馬達18,000元。⑷太
陽能修理面板更換及裝置電熱水器30,000元.⑸水塔清洗費
3,000元。⑹室內門及窗戶砂窗修理及安裝12,000元。⑺燈
具12,000元。上開費用合計175,000元。
3.原告主張變價分割有違法理原則，應依民法820條、土地法
第34條之1規定處分系爭不動產。且只有原告主張變價分割
，惟變價拍賣屬於重大事由，所有權人需要受到法律之保障
，原告亦應尊重法律之規定。去年原告主張以50萬元出賣應
有部分給被告陳宇德，被告陳宜伽部分另外計算，惟最後無
結果。被告陳宇德同意依鑑價公司所鑑定價格購買原告應有
部分。
4.原告主張系爭不動產每月租金15,000元，請求被告陳宇德自
104年1月起每月給付原告5,000元並不合理。因系爭建物為
兇宅，多年荒廢無人整理使用，被告陳宇德要整理前都有詢
問原告及被告陳宜伽看法，並告知後續的處理方式，若是要
核算租金應該將被告陳宇德所花費的房屋整修費用175,000
元扣除。況依土地法第97條第1項規定房屋租金之法定上限
（月租），有一定之規則可遵循，即「（出租人之土地申報
總額＋承租之建築物申報總額）×年息10%÷12月」。⑴系
爭土地「6,160元×38平方公尺＝234,080元。」；⑵系爭建
物課稅現值124,500元；⑶（234,080元＋124,500元）×年
息10%÷12月＝2,988元。因此，依法定租金整棟房屋每月才
2,988元，若四拾五入每月3,000元，原告每月能收取之租金
為1,000元，104年1月起至107年12月共47個月，合計47,000
元。原告尚需支付給被告陳宇德58,333元（175,000元÷3＝
58,333元）。
5.並聲明：原告之訴駁回。
(二)被告陳宜伽則以：對原告提出之五九一租屋網資料沒有意見
；不同意墊支本件鑑定費用。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)原告主張兩造母親於102年7月17日死亡，遺有如附表一所示
之土地、建物；兩造以分割繼承為登記原因，於102年10月8
日登記為分別共有，權利範圍如附表二所示；被告陳宇德於
104年1月1日搬入系爭建物居住之事實，業據其提出土地及
建物登記謄本、土地所有權狀、地籍圖謄本、戶籍謄本、現
場照片，且為被告所不爭執，應堪信為真實。
(二)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限，民法第823條第1項定有明文。本件兩造共有之系爭
不動產並無不分割之協議，且依其使用目的並無不能分割之
情形等情，為兩造所不爭，並有原告所提系爭不動產之土地
暨建物登記謄本在卷可稽，則原告訴請裁判分割系爭不動產
，自屬正當，應予准許。
(三)次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法
不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒
絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯
有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有
困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物
之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共
有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按
其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1項
、第2項、第3項分別定有明文。查系爭建物登記總面積為56
.12平方公尺，一層樓登記層次面積為31.83平方公尺，有系
爭建物登記謄本在卷可稽，而該建物為三層樓連棟透天建物
，惟只有一個樓梯及前門出入口，系爭土地面積為38平方公
尺，亦有土地登記謄本在卷可證，系爭建物幾乎蓋滿於系爭
土地上，業經本院會同兩造至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆
錄及現場照片在卷可證。故系爭不動產若以原物分割予兩造
共有人，各共有人按其應有部分所分得之面積非大，除未有
各自獨立之門戶可供出入，而有損系爭不動產之完整性外，
且勢必破壞系爭不動產之使用現狀，造成日後使用上之困難
，而無法發揮經濟上之利用價值，堪認系爭不動產以原物分
割予兩造顯有困難。本院審酌系爭不動產之現狀、原物分割
之經濟效用恐生減損情形、共有人之利益及各共有人日後得
於變價程序中價購其他不動產應有部分等一切情事，認本件
應以變價分割之方式，將變價所得之價金按如附表二所示比
例分配為適當。
(四)至原告請求被告陳宇德給付相當於租金之不當得利，是否有
理由？金額為何？分述如下：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不
能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條但書
分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金
之利益為社會通常之觀念，而如無權占用他人之房屋，加害
人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法
院61年台上字第1695號判例、97年度台上字第294號判決意
旨參照）。再者，民法第818條所定各共有人按其應有部分
，對於共有物之全部，有使用收益之權，係指各共有人得就
共有物全部，於無害他共有人之權利限度內，可按其應有部
分行使用益權而言。是共有人倘逾越其應有部分之範圍使用
收益，致其所受利益超過其應有部分比例，即難謂不應對他
有人負返還不當得利之責（最高法院97年度台上字第1790號
判決意旨參照）。復按城市地方房屋之租金，以不超過土地
及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定
有明文，再依土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1
項所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物
價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額。另土地法第
148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地
價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之
申報地價而言。惟基地租金之數額，除以基地申報地價為基
礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利
用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定（最高法院
68年臺上字第3071號判例意旨參照）。本件系爭房屋現況為
被告陳宇德及其家人居住使用，並於一樓開設穎星企業社，
販售監視器材設備等情，業經本院會同兩造勘驗屬實，製有
勘驗筆錄在卷，則被告受有相當於租金之利益，致原告受有
相當於租金之損害，原告依民法第179條規定，請求部分被
告返還相當於租金之不當得利，於法尚無不合，應予准許。
2.查原告雖主張系爭建物係供營業用，不受土地法第97條規定
之限制，應以每月15,000元計算不當得利之金額云云，然衡
以被告陳宇德雖有將系爭建物作為經營穎星企業社之用，惟
其自身亦居住在其內，又原告所提出之系爭建物週遭房屋出
租之相關資料，並無法逕認系爭建物亦有相同出租行情，而
查系爭建物臨彰化縣○○鎮○路街，臨近中州路一段（彰99
縣道）及中正路（彰150縣道），交通尚稱便利，且周圍有
田中國小、田中郵局、田中戶政事務所等，各式商店林立，
商業活動尚稱繁榮，生活機能良好，有地籍圖資便民服務
系統NLSC地圖、Google地圖附卷足參。本院斟酌上開情形認
本件原告得請求之不當得利，仍應以系爭建物現值及土地申
報總價之年息8％計算為適當。而系爭建物107年之課稅現值
為116,800元，系爭土地面積為38平方公尺，原告之權利範
圍為1/3，上開土地105年至107年之當期申報地價為每平方
公尺6,160元等情，亦有房屋稅繳款書及土地登記第一類謄
本在卷可稽；故系爭房屋現值及其坐落之土地申報總價合計
為350,880元【計算式：系爭房屋現值116,800＋（坐落土地
之申報地價每平方公尺6,160元×38平方公尺）＝350,880元
】，原告得請求被告陳宇德給付之不當得利數額即為每月78
0元（計算式：350,880元×8％÷12×1/3＝780元，元以下
四捨五入）。是原告依不當得利之法律關係請求被告陳宇德
自104年1月1日起迄，至遷讓系爭不動產之日止，按月給付
不當得利780元予原告，係屬有理，逾此範圍，則屬無據，
應予駁回。
3.至被告陳宇德辯稱其支出整理系爭建物費用175,000元，應
自原告得請求之金額中扣抵，扣抵後被告陳宇德無需支付原
告任何費用云云，惟觀諸被告陳宇德所支出之費用，係花費
在系爭建物之油漆及防水工程、水電維修費、抽水馬達及加
壓馬達、太陽能修理面板更換及裝置電熱水器、水塔清洗費
、室內門及窗戶砂窗修理及安裝、燈具等等，均係因應其自
身與家人居住所需，且支出前亦未得其他共有人同意，復未
提出任何單據以實其說，被告陳宇德此部分之抗辯，即不足
採。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第179條請求如主文
第1項、第2項所示為有理由，應予准許。逾此範圍則無理由
。
五、本件判決主文第2項部分，係依民事訴訟法第427條第1項適
用簡易程序所為被告陳宇德敗訴之判決，依第389條第1項第
3款之規定，應依職權宣告假執行；至原告敗訴部分，其假
執行之聲請應併予駁回。另本判決主文第1項部分為形成訴
訟並不適宜宣告假執行，併予敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗
訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝
訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1明文規定。
本件訴訟費用3750元（即第一審裁判費），本院認本件共有
物分割訴訟之結果，全體共有人同蒙其利，倘由敗訴當事人
負擔訴訟費用顯失公平，爰依上開規定，命兩造依如附表二
所示訴訟費用分擔比例，負擔本件訴訟費用。
中華民國108年2月21日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法官沙小雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服提起上訴，應於送達後20日內，向本庭（彰化縣
○○市○○○道○段○號）提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本
）。
中華民國108年2月21日
書記官陳瑶芳
附表一：
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│編│不動產│地號與建號│面積（平方公尺）│備註│
│││----------------│、建築式樣主要建││
│號│種類│建物門牌│築材料及房屋層數││
├─┼───┼────────┼────────┼─────┤
│1│土地│彰化縣田中鎮中賢│38││
│││段1754地號│││
├─┼───┼────────┼────────┼─────┤
│2│建物│同上段784建號│第一層：31.83││
│││---------------│第二層：24.29││
│││彰化縣田中鎮西路│總面積：56.12││
│││街21號│││
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附表二：共有人應有部分比例表
┌──┬───┬────────┐
│編號│共有人│應有部分（訴訟費│
│││用負擔比例）│
├──┼───┼────────┤
│1│陳宇達│1/3│
├──┼───┼────────┤
│2│陳宇德│1/3│
├──┼───┼────────┤
│3│陳宜伽│1/3│
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