臺灣新北地方法院107年度訴字第351號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第351號民事判決

裁判日期：民國107年07月12日

裁判案由：返還房屋

臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第351號原告 陳勝雄 訴訟代理人 魏千峯 律師訴訟代理人 張軒豪 律師被告 江德泉 上列當事人間請求返還房屋事件，本院於民國107年6月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自門牌號碼新北市○○區○○路○段000號14樓之房屋遷出，將上開房屋返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆佰壹拾肆萬元供擔保後，得為假執行。
如被告以新台幣壹仟貳佰參拾玖萬壹仟捌佰參拾壹元預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：１原告為門牌號碼新北市○○區○○路○段000號14樓（以下
簡稱系爭中和房屋）之所有權人，原告將系爭中和房屋及一個車位出租予被告，並簽訂租賃契約，租期自民國97年8月1日起至100年7月30日止，月租新台幣（下同）2萬元，期滿未再續訂書面契約，兩造轉為不定期租賃。系爭中和房屋為原告貸款購買，原告之妻 劉翠萍 另貸款購買門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○號4樓（無電梯，以下簡稱永和房屋），為原告一家住處，兩間房屋原告夫妻每月共要繳貸款55305元。嗣原告之妻自105年8月起，遭公司資遣，為減輕貸款負擔，改從事保險業務，底薪幾千元，原告於106年4月亦遭公司資遣，改與朋友合作開設金宴國際股份有限公司（以下簡稱金宴公司），惟金宴公司持續虧損，累計虧損已達0000000元，原告與妻已無力負擔三名子女教育費用及兩間房屋之貸款，因而欲將永和房屋出售，已委託仲介公司出售。原告之妻患有子宮肌瘤、左側卵巢瘤，卵巢瘤持續變大、腹痛加劇，不宜久站或爬樓梯，另外原告之父母年邁在外租屋居住，原告欲將父母接回共同居住以利照顧，並使妻子得以搭乘電梯上下樓減輕病痛，而有收回系爭中和房屋自住之必要，乃於106年11月23日以永和秀朗郵局第249號存證信函通知被告，依土地法第100條第1款及民法第450條第2項、第3項但書之規定，提前1個月終止系爭中和房屋租約，被告已於106年11月24日收受存證信函，被告應於107年1月25日前自系爭中和房屋搬遷，將房屋返還原告。詎料，被告竟函覆拒不搬遷，原告乃於106年12月26日再以峰律字第1060032號函重申終止契約請其搬遷，被告仍置之不理，原告僅得訴請被告搬離。
２並聲明：被告應自系爭中和房屋遷出，將上開房屋返還原告。原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：１被告按時繳納租金從未遲延，然原告於106年4月間，要求調
整租金為每月26000元，經被告懇求，原告始同意調整為每月22000元。嗣於106年10月因系爭建物之社區要全面更換進出停車場及大門之磁卡鑰匙，被告遂拜託原告向管委會聲明被告可配置磁卡鑰匙，以利被告進出使用，此時原告均未提及要出售房屋乙事。詎原告突然於106年11月要求被告立即搬遷系爭中和房屋，其理由為要出售系爭中和房屋，做為開店資金等語，其後再寄存證信函，要求被告於107年1月25日前遷離，其搬遷理由竟改為依土地法第100條之規定請求（此時亦未提及其已委託仲介出售永和房屋），並強力要求社區管委會不得換發電梯新磁卡給被告，企圖讓被告無法進出大樓、電梯及停車場，藉以逼迫被告搬離，原告如此欺壓被告這樣按時繳納房租之無殼蝸牛，令人情何以堪。
２原告主張其與配偶共同負擔房屋貸款共55305元極為沉重，
所以要出售永和房屋等語，然目前被告每月繳納22000元之租金，原告可用以支付房貸，故房貸負擔僅剩30805元，倘若原告配偶賣掉永和房屋，遷回系爭中和房屋居住，雖毋庸負擔永和房屋每月13216元貸款，但少了被告給付之租金可用，仍需支付系爭中和房屋每月42089元之貸款，對原告根本沒有好處，益徵原告只是為了找理由趕走被告而已，並無出售永和房屋之事實。倘若真如原告所稱其已委託仲介出售永和房屋，理應於委託出售前與被告協商搬遷之時間，而不是先行委託仲介出售，再強要被告於特定時間內搬遷，此舉顯不合常理。更何況細閱原告提出永慶房屋、中信房屋之委託銷售契約書，前者完全沒有記載簽約日期，後者甚至連委託銷售金額都是空白，難道是免費不用錢？該二份委託銷售契約是否真實，實有諸多疑義。至於原告主張其配偶身體狀況不佳，不宜爬樓梯，其雙親年事已高不宜上下樓梯云云，惟查，原告雖提出診斷證明書證明其配偶身體狀況不佳，然從該診斷證明書無法判斷原告之妻是否已達無法上下樓梯之狀況，此部分原告應進一步舉證證明；原告一再強調自己家庭經濟狀況困難，年關將至，員工薪水及年終獎金不知道要去哪裡籌錢，非常急需用錢等語，卻有能力支付高額律師費及裁判費，足徵原告並不缺錢。另查，原告所提其父母在外租屋之租賃契約，出租人竟然僅填載「 朱偉豐 」及聯絡電話，除此之外別無任何資料（如聯絡地址等），承租人欄位僅填寫「 王金 」字樣，其餘身份證字號、住址、聯絡電話均付諸闕如，該租約恐係臨訟製作，為不足採。被告依該租約所載租賃地點實地探查，發現該地點位於半山腰，巷子狹窄曲折，對老人家而言相當不方便，居住環境更是老舊雜亂，訪查鄰居結果，得知自105年9月迄今原告父母親沒有住在那裏，足見原告所提租約虛假不實，原告之母親作偽證。
３被告因為之前公司結束後所留存的資料、書籍、資料櫃等等
物品非常多，如要被告搬遷實有困難，加上被告之母親近日身體健康狀況非常不佳，需被告親自帶母親往返醫院，被告又要代理母親處理其與親族間之訴訟，還要照顧兩位領有重度殘障手冊的家人，短期內實無任何心力來處理搬家事宜等語置辯。
４聲請調查證據：
①請求向「兆豐國際商業銀行總行管理部」函調原告及其配偶
劉翠萍之人事及薪資資料，以明原告及其配偶劉翠萍是否確有遭到資遣，有無領取豐厚資遣費，以及夫妻相繼遭資遣之真正原因。
②請求向兆豐國際商業銀行總行管理部函查106年3月份時，原
告是否有申請增貸，以明原告是否自始都在做假，誆稱有增貸壓力，而對弱勢的被告暴漲房租。
③請求向兆豐國際商業銀行總行管理部函調原告帳戶每月收款明細，以明被告是否都有準時繳付房租至原告之帳戶。
④請求向百年好合社區管理委員會函調被告的每月管理費之繳費明細資料，以明被告是否都有準時繳付社區管理費。
⑤請求向鍾婦產科鍾馨聯合診所函詢相關事項，以明原告所稱
其妻患有子宮肌瘤致其無法爬樓梯是否屬實。原告將此常見並不嚴重之病症誇大至完全無法爬樓梯之狀態，顯然是刻意為了本件訴訟而主張。
⑥請求向台灣婦產科醫學會、高雄醫學大學婦產部產科主任暨
生殖醫學科主任函詢相關事項，以明原告所稱其妻患有子宮肌瘤致其無法爬樓梯是否屬實。
⑦請求向中信房屋管理高層（即中信房屋董事長或總管理部主
管）函詢相關事項，以明原告是否有謊稱委託仲介出售之事實。
⑧請法院核發公文讓被告可以向戶政事務所調閱原告父親陳子
霖之戶籍謄本及全體子女之戶籍謄本，以明原告是否有單獨扶養及照顧其父母之必要。
⑨請求調原告最新之財產歸屬清單，以明原告名下是否僅有系爭中和房屋。
⑩請求調原告之母親 陳王金 、父親 陳子霖 最新財產資料，以明
陳王金、陳子霖名下是否無不動產及是否有受原告扶養之必要。
⑪請求調閱原告配偶劉翠萍最新財產資料，以明原告家庭經濟狀況。
⑫請求傳訊證人朱偉豐，以明原告之父親陳子霖、母親陳王金是否確有向證人租屋之事實。
⑬請求原告提出其父親陳子霖、母親陳王金均無法上下樓梯之醫療證明。
５並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：原告將系爭中和房屋及一個停車位出租予被告，兩造於97年7月15日簽訂房屋租賃契約書，租期自97年8月1日至100年7月30日，租金每月2萬元，租期屆滿後，兩造未簽訂新契約，被告持續給付租金，原告亦未為反對之意思表示，已視為不定期限之租賃。原告欲將系爭中和房屋收回自住，於106年11月23日以永和秀朗郵局存證號碼第249號存證信函，依土地法第100條第1款及民法第450條第2項、第3項但書之規定，向被告為終止租約之意思表示，並請被告於107年1月25日前遷出，被告於106年11月26日收受該存證信函。
四、本件爭點為：原告主張依土地法第100條第1款之事由，收回系爭中和房屋，請求被告遷出返還房屋，有無理由？１按民法第450條第2項固規定：「未定期限者，各當事人得隨
時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣」，然土地法第100條另定有房屋租賃收回之限制：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一出租人收回自住或重新建築時。二承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。
三承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四承租人以房屋供違反法令之使用時。五承租人違反租賃契約時。六承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時」，上開規定為民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，非有土地法第100條所列各款情形之一不得收回房屋（最高法院51年台上字第1288號判例參照）。又所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言。出租人收回自住，應有「正當事由」及「收回自住之必要」，此事實應由出租人負舉證責任（最高法院41年台上字第138號、43年台上字第1199號判例參照）。
２原告主張：原告夫妻每月共要繳貸款55305元，嗣原告之妻
自105年8月起，遭公司資遣，為減輕貸款負擔，改從事保險業務，底薪幾千元，原告於106年4月亦遭公司資遣，改與朋友合作開設金宴公司，惟金宴公司持續虧損，累計虧損已達0000000元，原告與妻已無力負擔三名子女教育費用及兩間房屋之貸款，因而欲將永和房屋出售，已委託仲介公司出售。原告之妻患有子宮肌瘤、左側卵巢瘤，卵巢瘤持續變大、腹痛加劇，不宜久站或爬樓梯，另外原告之父母年邁在外租屋居住，原告欲將父母接回共同居住以利照顧，並使妻子得以搭乘電梯上下樓減輕病痛，而有收回系爭中和房屋自住之必要等情，業據原告提出房貸分期繳款資料、原告之妻劉翠萍診斷證明書、金宴公司基本資料查詢、金宴公司106年損益總表、原告之妻劉翠萍委託銷售契約書、原告母親陳王金承租新北市○○區○○路○○○巷○弄○○號之租賃契約、原告及妻劉翠萍之離職證明書等件為證，並經證人陳王金、 林汶澤 到庭作證。
３經查：
⑴依原告提出之房貸分期繳款資料所示，原告之妻劉翠萍名下
房貸金額尚餘0000000元，每期繳納金額13216元，原告名下房貸金額尚餘0000000元，200萬元貸款之期付金10309元，750萬元貸款之期付金17172元，原告漏提300萬元之貸款利息收據，以200萬元之期付金10309元代替計算，原告夫妻一個月至少要付51006元（13216+10309+17172+10309）。
⑵依原告所提離職證明書所載（見本院卷第335至337頁），原
告確實於106年3月31日依勞動基準法第11條第5款之規定，自訴外人群益金鼎證券股份有限公司內湖分公司非自願離職，原告之妻劉翠萍於105年8月26日依勞動基準法第11條第1款之規定，自訴外人台灣工銀證券股份有限公司非自願離職，堪認原告主張其夫妻二人均遭資遣之情屬實。再依原告提出之金宴公司基本資料查詢所載，原告為該公司之董事，該公司106年損益總表載明虧損0000000元，亦有該公司106年損益總表可稽。經本院查詢原告於金宴公司之勞保投保薪資為45800元，原告之妻劉翠萍於富邦人壽保險股份有限公司之投保薪資為22000元，以原告及其妻之投保薪資共67800元，欲給付每月至少51006元之房屋貸款，餘額僅剩萬餘元，要支付原告夫妻及子女之生活費，確實有困難。
⑶依原告提出之鍾婦產科鍾馨聯合診所106年12月22日及107年
6月6日診斷證明書所載，原告之妻劉翠萍於105年2月20日就診時即發現患有子宮肌瘤及卵巢巧克力囊腫，經予治療，卵巢瘤持續變大，腹痛加劇，醫囑建議手術治療。
⑷依原告提出其妻劉翠萍之委託銷售契約書所載（見本院卷第
113至131頁），可知劉翠萍委託仲介出售其名下永和房屋，並經證人即仲介業務員林汶澤證述在卷（見107年6月1日言詞辯論筆錄），確有出售房屋之事實。
⑸就原告主張其父母高齡，身體退化，欲接回同住照顧，並可
節省父母另承租門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○弄○○號房屋租金5000元等情，業據原告提出房屋租賃契約，並經證人即原告母親陳王金證述在卷，被告雖抗辯原告父母並未實際居住於該址等語，惟查，縱認原告父母實際未居住於該屋，然原告有接父母同住於系爭中和房屋之孝心，以系爭中和房屋可賴電梯上下樓梯，對於老人家而言，行動自然方便許多，當可作為原告收回系爭中和房屋自住之正當理由之一。４綜上，原告主張其有收回系爭中和房屋自住之正當理由及必
要之事實，堪可認定。原告依土地法第100條第1款之理由，終止系爭中和房屋之租約，洵屬有據。
５按未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人
之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第450條第2項、第3項定有明文。原告已於106年11月23日以永和秀朗郵局第249號存證信函通知被告，請被告於107年1月25日前自系爭中和房屋遷出，被告已於106年11月24日收受，符合民法第450條第2、3項之規定，系爭中和房屋租約業經原告合法終止。
６再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生
產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，同法第767條第1項前段亦有規定。系爭中和房屋租約業經原告合法終止，依上開法條，原告請求被告自系爭中和房屋遷出，將房屋返還原告，為有理由，應予准許。兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
五、本件事證已臻明確，被告其餘抗辯及請求調查證據，均不影響本件判決之結果，爰不予審酌，附此敘明。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中華民國107年7月12日
民事第四庭法官陳映如上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後廿日內，向本院提出上訴狀，上訴臺灣高等法院（應附繕本）。
中華民國107年7月12日
書記官涂菀君