裁判字號：臺灣高雄地方法院99年簡上字第416號民事判決
裁判日期：民國100年04月28日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高雄地方法院民事判決99年度簡上字第416號上訴人狄米特國際股份有限公司法定代理人 謝銘峻 訴訟代理人 戴國石 律師被上訴人 王桂芳 訴訟代理人 朱立人 律師上當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國99年8月5日99年度鳳簡字第96號民事判決，提起上訴，本院於民國100年4月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：緣訴外人上盈健康管理股份有限公司（下稱上盈公司）於民國94年4月10日向訴外人福醫有限公司（下稱福醫公司）承租坐落高雄縣鳳山市○○○段○○號土地及其上建號1314號即門牌號碼高雄縣鳳山市○○路○○○號之兩層樓建物，租賃期間至103年4月10日止共計9年。上盈公司則於98年4月1日與被上訴人簽訂租賃契約（下稱系爭租約），將上開建物之2樓部分（下稱系爭房屋）轉租予被上訴人，約定租賃期間自98年6月1日至103年3月31日止，每月租金新台幣（下同）2萬元。同年7月上盈公司董事會進行改選，新任董事上任後發覺上開轉租條款顯然悖於常情，經查始知悉系爭房屋之轉租，乃上盈公司前任法定代理人 王英彬 及前任總經理 曾威誠 二人，未經董事會決議逕自授益彼等之親友即被上訴人之不法行為，上盈公司新任法定代理人謝銘峻偕同董事 吳博輝 、股東 黃偉龍 等人多次與被上訴人進行換約之協議未果，上盈公司遂依系爭租約第4條後段之約定，對被上訴人提前終止契約，於98年8月18日以高雄西甲35號存證信函通知被上訴人系爭租約於同年10月20日終止，從而系爭租約業已合法終止。而系爭租約終止後，依第4條前段之約定，被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上盈公司。又上訴人於98年8月29日與原轉租人上盈公司簽訂債權讓與契約，於經原出租人福醫公司之同意下，由原告繼受上盈公司與福醫公司間之租賃關係而成為系爭房屋之轉租人，上盈公司並將其與被上訴人間就轉租系爭房屋所衍生之一切權利及從屬權利一併讓與上訴人，並於同年11月18日將上開債權讓與事宜以高雄地方法院郵局第2838號存證信函通知被上訴人，此自應包括上盈公司提前終止系爭租約之效力。綜上，本件上訴人與被上訴人間之系爭租約已於98年10月20日合法終止，被上訴人應依民法第455條將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人。又上盈公司於98年4月1日雖將系爭房屋轉租予被上訴人，但並未同意被上訴人使用建物外牆，詎被上訴人竟擅自在系爭房屋2樓外牆懸掛廣告看板，被上訴人無權占用建物外牆，受有相當於租金之利益，並致上訴人受有損害，茲依民法第179條不當得利規定請求被上訴人返還每月2萬元相當於租金之利益。是自98年9月至99年6月為止共計10個月，被上訴人應返還共計20萬元等情。並於原審聲明：㈠被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人。㈡被上訴人應給付上訴人20萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢上訴人願供擔保，聲請准予宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭租約係王英彬以上盈公司之名義與被上訴人所簽訂，王英彬當時乃上盈公司之董事長，對外代表上盈公司，上訴人主張王英彬未經董事會決議而簽訂系爭租約一事，乃公司自身內部之問題，依民法27條第2項前段、第
3項規定，不得對抗善意之第三人即被上訴人。被上訴人亦否認上盈公司與上訴人間98年8月29日債權讓與契約之真正，且上盈公司與上訴人之法定代理人均為謝銘峻，違反民法第106條雙方代理之規定，債權讓與契約應屬無效。又系爭租約第4條雖約定「本契約期間內甲乙方如欲提前終止契約時，應提前2個月通知甲乙方」，然該約款係對於租約雙方當事人對他方提出終止租約之意思表示，附加應於2個月前通知之限制，使有在租期屆滿前發生終止租約之情況時，保護他方當事人得享有至少2個月之緩衝期限利益，並未賦予雙方當事人在無任何法定或約定終止原因存在之情況下，有單獨終止租約之權利，該約款之適用在無終止原因之情況下，仍應經由雙方當事人合意始得以終止租約，是上盈公司終止租約自不合法。退萬步言，自上訴人所稱租約終止後之98年10月21日起，上盈公司並未反對被上訴人使用系爭房屋並收受被上訴人所給付之租金，彼等間應視為有不定期租賃關係之存在，上訴人既繼受上盈公司之地位，則不定期租賃關係自98年11月18日起即存在上訴人與被上訴人之間，且該不定期租約之終止應有民法第400條、土地法第100條規定之適用。此外，系爭房屋之外牆本即屬於承租之範圍，被上訴人有權使用收益，並無不當得利之問題等語，資為抗辯，並於原審聲明：上訴人之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，聲請准予宣告免為假執行。
三、原審審理結果，駁回上訴人之訴及假執行之聲請，上訴人不服原審判決，提起上訴，陳述：上盈公司與上訴人債權轉讓契約業經上訴人監察人於99年12月23日董事會議中予以追認，既經上訴人監察人合法追認，對上訴人即已生效，上訴人自得繼受上盈公司與被上訴人之租賃契約之權利義務，請求被上訴人返還系爭房屋，系爭租約出租人雖移轉由上訴人承擔，然被上訴人明知此情，仍將租金提存與上訴人，顯然已經同意，對被上訴人已發生效力等語，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人；㈢被上訴人應給付上訴人20萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。被上訴人則陳述：系爭租約由上訴人概括承受上盈公司出租人之權利義務，未經承租人即被上訴人之承認，對於被上訴人不生效力。又監察人應獨立行使職權，與董事會是對立的機關，因此股份有限公司相關規定上沒有董監事會決議上這個名目，是上訴人所謂監察人追認行為無論形式上或實質上都不生追認的效力，且召集程序是由董事長召集即重大利害關係人 謝明峻 先生，也沒有迴避本案追認的表決，故上訴人該董監事會是無召集權人所為非法的召集，該董監事會追認的決議應屬無效等語，並於本院聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，依民事訴訟法第280條第1項、第279條第1項規定，堪信為真實（見本院卷第75、76頁）：
㈠上盈公司於98年4月1日與被上訴人簽訂系爭租約，將系爭
房屋轉租予被上訴人，約定租賃期間自98年6月1日至103年3月31日止，每月租金2萬元。
㈡上盈公司於98年8月18日以高雄西甲35號存證信函通知被上訴人系爭租約於同年10月20日終止。
㈢上盈公司將系爭租約轉讓與上訴人，並經上訴人通知被上訴人。
㈣上盈公司終止系爭租約後，被上訴人仍匯款與上盈公司繳付
租金，其中部分租金經上盈公司通知，以提存方式提存與上訴人公司。
㈤被上訴人在系爭房屋外牆有掛設廣告看板。
五、本件爭點：㈠上盈公司終止系爭租約是否合法有效？㈡上盈公司與上訴人簽訂「債權轉讓契約」，其法律上性質為
何？對被上訴人是否合法有效？㈢被上訴人在系爭房屋外牆懸掛廣告看板，是否無法律上原因
受有利益，致上訴人受有損害？如是，上訴人得請求之損害金為若干？
六、得心證之理由：㈠上盈公司終止系爭租約是否合法有效？
1.上盈公司於98年8月18日以高雄西甲35號存證信函通知被上訴人系爭租約於同年10月20日終止一節，固為兩造所不爭執，堪信為真正，上訴人以系爭租約第4條後段約定「本契約期間內甲乙方如欲提前終止契約時，應前2個月通知甲乙方」之文字，主張雙方有提前任意終止系爭租約之權利，惟被上訴人抗辯並無合法終止事由，終止並非合法等語。
2.經查，系爭租約終止之事由，上盈公司與被上訴人於第3條約定「⑴乙方（即被上訴人）違反約定方法使用房屋，或積欠租金達2個月以上，經甲方（即上盈公司）催告期限繳納，仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約。⑵乙方於終止租約租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方每月應支付租金雙倍之金額予甲方為違約金。⑶因地主因素及基於法定原因或政府機關徵用，若提前解約，乙方不得要求甲方任何賠償及相關責任」，有系爭租約附卷可稽（見原審卷第14頁），可知系爭租約約定之終止事由包括「被上訴人違反約定方法使用房屋」、「地主因素」、「法定原因或政府機關因素」等情形。至於系爭租約第4條則約定「本契約終止時，乙方應將房屋按現狀無條件交還甲方，不得有故意毀損之行為，改裝之裝備均歸屬甲方所有：本契約期間內甲乙方如欲提前終止契約時，應提前2個月通知甲乙方」，依其文義，乃有關契約終止之方式及終止後返還房屋時房屋狀態及相關設備權利歸屬之記載，並非明文約定雙方得任意提前終止契約。且被上訴人向上盈公司承租系爭房屋，目的係供商業空間使用，依被上訴人所提出內部裝潢照片顯示（見原審卷第41、42頁），頗為講究，設計精緻，可見被上訴人承租系爭房屋後確有相當花費，在此情形下，自無可能在毫無任何法定或約定之終止事由，即任由上盈公司提前終止系爭租約，使所投資設備及裝潢營運等成本因而付諸流水。由此觀之，益徵系爭租約第4條後段約定，當係指有第3條所約定之「被上訴人違反約定方法使用房屋」、「地主因素」、「法定原因或政府機關因素」等終止事由發生時，應提前2個月通知對方，俾得有所因應處理，並非約定雙方在無任何條件下即得任意終止租約，甚為明灼。本件既無上揭終止租約之事由存在，則上訴人主張上盈公司業依系爭租約第4條後段約定，已合法終止系爭租約云云，顯非可採。
㈡上盈公司與上訴人簽訂「債權轉讓契約」，其法律上性質為
何？對被上訴人是否合法有效？
1.按股份有限公司之董事為自己或他人與公司為買賣、借貸或其他法律行為時，由監察人為公司之代表，公司法第
223條定有明文。次按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，但其法律行為，係專履行債務者，不在此限；又無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第106條及第170條第1項亦有明定。又代表與代理固不相同，惟關於公司機關之代表行為，解釋上應類推適用關於代理之規定，故無代表權人代表公司所為之法律行為，若經公司承認，即對於公司發生效力（最高法院74年台上字第2014號判例參照）。申言之，股份有限公司依公司法第208條第3項規定原應由法定代理人（董事長）對外代表公司，然於法定代理人相同之二股份有限公司相互間為法律行為之情況，因類推適用民法第106條規定而禁止雙方代表之結果，該二公司不得同時由原法定代理人代表公司而與對方為法律行為，其中一方應由監察人代表為法律行為，始為適法，倘若該二公司同時由原法定代理人代表公司而相互為法律行為者，因類推適用民法第170條第1項規定之結果，應屬效力未定之無權代表，非經有權代表公司之監察人追認，對於公司不生效力。
2.本件上訴人主張業已繼受上盈公司與福醫公司間之租賃關係而成為系爭房屋之轉租人，上盈公司並將其與被上訴人間就轉租系爭房屋所衍生之一切權利及從屬權利一併讓與上訴人，固有提出債權讓與契約附卷為憑（見原審卷第19頁）。然觀諸卷內上訴人與上盈公司於98年8月29日簽訂之債權讓與契約（見原審卷第19至20頁），簽訂雙方分別為上盈公司及上訴人，法定代理人均同為謝銘峻，上訴人亦自承上盈公司與上訴人公司之股東相同，上訴人係上盈公司百分之百轉投資之公司等情。而觀諸上訴人與上盈公司之登記事項，該二公司之法定代理人均同為謝銘峻，且均設有監察人之機關，則該二公司如欲簽訂債權讓與契約，揆諸前開說明，該二公司不得同時由謝銘峻代表公司為之，否則係屬無權代表。是該「債權讓與契約」應屬效力未定之法律行為，須待上訴人監察人追認，始生效力。
3.上開「債權讓與契約」因違反雙方代理禁止之規定致效力未定，嗣經上訴人於99年12月23日以上訴人公司監察人 黃金水 為法定代理人，再與上盈公司（法定代理人為謝銘峻）簽訂「債權讓與契約」，追認上開與上盈公司簽訂之「債權讓與契約」，此有該「債權讓與契約」及上訴人公司變更登記表附卷可憑（見本院卷第9至10頁、第62至63頁），則上盈公司與上訴人公司簽訂之「債權讓與契約」因有權代表上訴人之監察人黃金水追認後，於上盈公司及上訴人間已發生效力，自堪認定。被上訴人雖質疑上訴人追認會議係由謝銘峻召集，並未迴避，不生追認之效力云云，然所謂追認，僅係無權代表公司所為法律行為，由有權代表之人為事後之承認，該承認意思表示之方式法無明定，亦無原無權代表公司之人必須迴避召集會議之規定，本件上訴人公司監察人黃金水既已同意上開「債權讓與契約」，並再次簽訂同一內容之「債權讓與契約」，自應發生承認之效力，被上訴人此部分抗辯，尚非有據。
4.按「債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力」，民法第297條第1項前段定有明文。
次按「當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力」（最高法院73年台上字第1573號判例意旨參照）。本件上訴人與上盈公司所簽訂者雖名為「債權讓與契約」，惟其法律上性質究竟係單純之債權讓與，抑或已將原上盈公司與被上訴人所簽訂系爭租約之權利義務，概括讓與上訴人承受，而屬「契約承擔」之性質？涉及對被上訴人是否業已發生效力，自應予以究明。經查：
⑴觀之上開「債權讓與契約」第2條後段約定「甲方（即
上盈公司）與王桂芳簽訂之上開租賃契約（即系爭租約），經甲、乙（即上訴人）雙方合意，由甲方將與王桂芳之租賃契約之出租債權讓與乙方，甲方與王桂芳就上開房屋所簽訂之房屋租賃所衍生之一切債權及其從屬權利，讓與乙方」，第3條約定「甲方就前條債權及附隨之一切權利，於本契約成立同時即已移轉於乙方，並由甲方將相關證明文件交付與乙方，此後與王桂芳就上開房屋之租賃關係，由乙方自行處理與甲方無涉」（見本院卷第62頁），上盈公司移轉與上訴人之標的，雖僅記載「債權及附隨一切權利」，但既一併約定「上盈公司與王桂芳就系爭房屋之租賃關係，由上訴人處理與上盈公司無涉」，並將相關證明文件均交付上訴人，顯然上盈公司於該「債權讓與契約」簽訂生效後，已脫退系爭租約之主體地位，亦即包括因系爭租約所生之一切權利及從屬權利，以及依租賃關係可能衍生之契約上義務，均改由上訴人承受，與上盈公司已無任何相關。而上訴人於民事上訴狀亦載明「上開債權讓與契約經上訴人監察人追認，對上訴人即已生效，上訴人自得繼受上盈公司與被上訴人之租賃契約之權利義務……」等詞（見本院卷第5頁），且於本院審理時對於被上訴人表示「本件為契約承擔，上盈公司全部契約上的權利義務均由上訴人承擔」一節，亦答稱「無意見」（見本院卷第66頁），足認上開上盈公司與上訴人簽訂之「債權讓與契約」實為「契約承擔」之性質，換言之，上盈公司本於系爭租約與被上訴人所生之契約上權利義務關係，俱由上訴人承擔，系爭租約出租人主體地位已由上盈公司變更為上訴人，則依上開說明，此項契約承擔須經原承租人即被上訴人承認，否則不能對上訴人發生效力。
⑵本件上訴人固已承擔上盈公司與被上訴人間有關系爭租
約之權利義務，然上訴人僅有將該契約承擔之事實通知被上訴人，並未獲得被上訴人之同意，被上訴人亦未有承認之意思表示，上訴人自不得依系爭租約之法律關係，對被上訴人主張權利。雖上訴人主張被上訴人將系爭租約之租金依法提存，並表明被上訴人為受取權人，自屬承認上訴人與上盈公司之契約承擔行為，並提出本院99年度存字第1369號提存通知書為證（見本院卷第82頁），然上盈公司與上訴人公司法定代理人均為謝銘峻，有如上述，被上訴人為系爭租約是否合法終止及是否搬遷一事與上訴人迭有糾紛，故被上訴人將租金按月依法提存，目的在於避免未繳付租金可能衍生之不利益，已難認係同意上訴人承擔系爭租約主體地位，且正因被上訴人未能明瞭究竟何人為適法之收取租金權人，故於99年11月2日尚以上盈公司及上訴人公司併為提存物之受取權人，有本院99年度存字第2640號提存書在卷可稽（見本院卷第91頁），則若被上訴人已承認上開上盈公司與上訴人間之契約承擔行為，自無併以其二人為租金清償提存受取權人之理，足徵被上訴人對於上開契約承擔行為法律上效力為何並非知悉，自不得因曾有提存租金而將上訴人列為受取權人，即遽認已承認或同意上訴人取代上盈公司成為系爭租約出租人主體地位，上訴人此部分主張，亦無可採。
㈢被上訴人在系爭房屋外牆懸掛廣告看板，是否無法律上原因
受有利益，致上訴人受有損害？如是，上訴人得請求之損害金為若干？上訴人主張被上訴人承租系爭房屋，供商業營運之用，並在系爭房屋外牆懸掛廣告看板一節，為被上訴人所不爭，堪認屬實，惟被上訴人否認有何不當得利，並以前揭情詞置辯。
經查，依系爭租約第1條約定，被上訴人承租系爭房屋之標的係「二樓原辦公區之使用範圍」，所謂原辦公區，上訴人固主張僅指室內部分，並未包括外牆部分，然被上訴人承租系爭房屋既供商業用途使用，對外營業，為廣招客源，公告周知，在房屋外部搭建廣告招牌，為事理之常，故原辦公區使用範圍，自應包括辦公使用之房屋內部及房屋外牆部分，始為合乎契約目的之解釋。且被上訴人該廣告招牌係懸掛在系爭房屋之二樓外牆，並未逾越承租標的範圍，是上訴人主張被上訴人在系爭房屋外牆懸掛廣告招牌，係無法律上原因而受有利益云云，殊不足取。
七、綜上所述，上訴人依系爭租約終止及契約承擔之法律關係，請求被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還上訴人；暨依不當得利之法律關係，請求被上訴人應給付上訴人20萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，俱無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予以維持，上訴人指摘原審判決不當，提起本件上訴，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第78條、第449條第2項，判決如主文。中華民國100年4月28日
民事第三庭審判長法官朱玲瑤
法官陳宛榆法官李嘉益以上正本係照原本作成。
本判決不得再上訴。
中華民國100年4月29日
書記官鄭伃倩