臺灣臺中地方法院88年度訴字第1159號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院88年訴字第1159號民事判決

裁判日期：民國89年01月10日

裁判案由：返還價金

臺灣臺中地方法院民事判決八十八年度訴字第一一五九號
原告甲○○訴訟代理人 謝勝隆 律師被告乙○○住訴訟代理人 吳中和 律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣伍拾肆萬元及自民國八十八年四月二十九日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠如主文第一項所示。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於民國（下同）八十七年十一月十六日經由丙○房屋公司大甲店仲介，與被
告訂定買賣契約，原告向被告購買坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號土地，面積二三八．八二平方公尺，權利範圍全部，及同段二六三地號土地，面積四三平方公尺，權利範圍三分之二，及上開土地上未保存登記之建物即門牌號碼台中縣○○鎮○○路○巷○號，價金新台幣（下同）五百四十萬元，原告並交付頭期款五十四萬元。詎上開土地經大甲地政事務所測量結果，上開房屋有越界建築之情形，且上開土地東側亦有二十餘坪為既成道路。
㈡原告於八十八年一月二十一日以存證信函通知被告解除上開買賣契約，俟於八十
八年一月三十日，在丙○房屋公司大甲店協調下，兩造同意解除上開買賣契約，被告同意於八十八年四月十六日前返還原告所給付之買賣價金五十四萬元，詎被告屆期未能履行上開協議，故先位之訴依兩造上開協議請求被告給付如訴之聲明。退萬步言，縱鈞院認兩造間無上開協議存在，原告認被告既無法於辦理所有權移轉登記前就上開建物無權占有第三人土地部分取得合法占有權利，則依兩造買賣契約第七條及第十一條第二項及民法第二百五十四條定，行使解除買賣契約之權利，備位之訴依民法第二百五十九條規定，請求被告返還原告所給付之價金。㈢本件買賣契約之標的包含上開土地及建物，契約第十五條已明文將「現有磚造房
屋乙棟」列入買賣標的，且上開建物內部裝潢不俗，有其一定之價值，且被告於交易前尚且出租他人使用居住，豈是被告所稱不堪居住之建物，故上開建物確實為買賣標的，而並非附帶贈與。又被告於交易過程中，從未將上開土地有部分現為既成巷道使用之事實告知原告，勢將影響日後上開土地新建建物之面積，顯有減少上開土地通常效用之瑕疵。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本一份、存證信函影本一份為證，並聲請訊問證人 張正忠 、 賴如香 。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：㈠被告否認兩造間於八十八年一月三十日有返還買賣價金之協議，被告當時意思是
指給被告三個月時間出賣系爭土地，如果賣掉就返還價金，如果賣不掉就不返還價金。
㈡本件原告向被告購買上開土地，土地上建物僅係附帶贈與，並不包含於買賣價金
之內。依民法第四百十一條，贈與物或權利如有瑕疵，贈與人不負擔保責任。況且該物係屬數十年之老舊房舍，已不堪居住，原告買受系爭土地係要拆除重建，故該屋縱有越界建築之情形，亦不影響原告建屋或減少其通常效用。
㈢系爭土地東側之巷道，並非全部占用二四九地號土地，尚有二四八地號土地，供
作巷道使用，故原告將來重建房屋時，可將巷道部分收回建屋，或為出入方便，再作私設巷道亦可。再者，二四九地號土地係地目建之私有土地，並未編定為「道」，或被認為既成巷道，原告爭得系爭土地所有權後，隨時可收回該部分之土地，從而原告主張標的物有物之瑕疵，減少其通常之效力並無理由。綜上所述，原告主張解除契約於法不合，其訴並無理由。
理由
一、本件原告起訴主張：兩造於八十七年十一月十六日訂定買賣契約，原告向被告購買坐落台中縣○○鎮○○段○○○○號土地，權利範圍全部，及同段二六三地號土地，權利範圍應有部分三分之二，及上開土地上未保存登記之建物即門牌號碼台中縣○○鎮○○路○巷○號，價金五百四十萬元，原告並交付被告頭期款五十四萬元，詎經大甲地政事務所測量結果，上開房屋有越界建築之情形，且上開土地東側亦有二十餘坪為既成道路，兩造遂於八十八年一月三十日達成協議，合意解除上開買賣契約，被告並同意於八十八年四月十六日前返還買賣價金五十四萬元，詎被告未依協議履行，故先位之訴依上開協議請求被告返還買賣價金，備位之訴依民法第二百五十九條請求被告返還買賣價金。被告則以：㈠兩造間並無上開協議存在。㈡兩造間之買賣標的僅有上開二筆土地，並未包含上開建物，上開建物僅係附帶贈與，故被告不須負瑕疵擔保。又上開土地雖有既成巷道，然其地目並未編訂為「道」，日後原告仍可收回建築，故買賣標的物並無瑕疵存在等語資為抗辯。
二、原告主張：兩造於八十七年十一月十六日訂定買賣契約，原告向被告上開二筆土地及土地上之上開建物，價金五百四十萬元，原告並交付被告頭期款五十四萬元，嗣因原告認為上開房屋有越界建築之情形，且上開土地東側亦有二十餘坪為既成道路，對被告寄發存證信函，兩造遂於八十八年一月三十日達成協議，合意解除上開買賣契約，被告並同意於八十八年四月十六日前返還買賣價金五十四萬元之事實，業有原告提出之不動產買賣契約書影本一份及存證信函影本一份為證，並經證人即兩造買賣契約之仲介人賴如香到庭證稱：「八十七年十一月十六日兩造訂定買賣上開土地及房屋之契約，後來要辦理移轉登記時，為了要指界交付，聲請地政事務所測量，才發現房屋有越界建築，後來被告及原告、我三方面於八十八年一月三十日協商，有口頭協議被告願意解除買賣契約，並返還原告所交付之五十四萬元價金，仲介費二十三萬二千二百元他也答應在返還價金時，一併與我處理，因為二邊出狀況，我也不堅持原來仲介費，當初是給他三個月時間，被告將在八十八年四月十六日前返還原告買賣價金及給我仲介費－－－當時被告說八十六年才重測過，絕對不會有問題，所以原告與我在訂定買賣契約時均不知有越界建築及土地有既成道路問題，當初被告到場指界時，是指界建物所在基地為他所出賣之土地，後來才發現未指界的既成道路也是包括在出賣面積內，反而建物有坐落他人土地上，建物當時有人居住，被告說建物使用狀況良好，故原告是買賣土地及建物，而非買土地附贈建物－－－當時被告並非附條件，因為被告說他在大陸經商，五十四萬元是小數目，不是問題，不論土地有無賣出，他在八十八年四月十六日都要返還價金」等語；證人即辦理上開買賣過戶事宜之代書張正忠到庭證稱：「訂契約前還未辦理鑑界，辦過戶時才辦鑑界，結果有一部分是既成巷道，是供大眾通行，有二十幾坪，房屋西側有十幾坪蓋在別人土地上，鑑界後原告才發現房屋有越界建築，所以沒辦法過戶，是有嚴重瑕疵，原告才解除買賣契約請求返還價金，原告有發存證信函，被告不同意，但在丙○房屋大甲店被告說要在今年四月十六日返還價金」等語，足見兩造間確因上開買賣標的瑕疵問題，而於八十八年一月三十日成立和解，兩造合意解除買賣契約，被告並同意於八十八年四月十六日返還買賣價金五十四萬元，故原告上開主張應堪採信。
三、按和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所定明權利之效力，民法第七百三十七條定有明文。本件兩造間就上開買賣標的瑕疵之爭議既已成立上開和解契約，亦即兩造同意解除上開買賣契約，被告應於八十八年四月十六日前返還買賣價金五十四萬元，被告迄未履行上開和解內容，從而原告依上開和解契約請求被告履行上開和解內容，返還買賣價金五十四萬元及減自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年四月二十九日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，於法有據，應予准許。另本件原告先位之訴既經本院審認有理由，其備位之訴即已因條件成就而撤回，本院自毋庸再予審酌，附此敘明。
四、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核於法並無不合，爰酌定如主文第三項所示之擔保金額准許之。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項判決如主文。
中華民國八十九年一月十日
臺灣臺中地方法院民事第二庭~B法官陳毓秀右為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年一月十日~B書記官李憲平