裁判字號：臺灣臺中地方法院88年訴字第1210號民事判決
裁判日期：民國89年01月10日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺中地方法院民事判決八十八年度訴字第一二一○號
原告甲○○訴訟代理人 羅豐胤 律師
黃幼蘭 律師被告丙○○住台中兼訴訟代理人乙○住臺中右當事人間租佃爭議事件，經台中縣政府耕地租佃委員會調處不成立移送前來（八八府地籍字第九四一○一號），本院判決如左：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應將坐落台中縣○○鄉○○段朥小段第二六五、二六五之二地號土地交還原告。並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）查原告所有前開土地原出租予 廖阿德 ，惟廖阿德於民國五十九年於系爭土地搭蓋房屋，業經被告丙○○於鈞院八十八年六月七日庭訊時所自認，廖阿德既未自任耕作，系爭租約於當時業已無效。
（二）詎時隔十一年，即八十六年六月間竟出現被告乙○欲就系爭土地申請變更登記，當時經原告依法表示異議後，未幾於同年九月間，竟又出現所謂「乙○等九人」欲就系爭土地申請變更登記，嗣再經原告依法表示異議後，八十七年十月間，又出現被告丙○○為承租人，欲就系爭土地申請變更登記。經查：
１、系爭土地申請變更登記，如前所述，申請人一再變更，復未提出廖阿德之繼承人適格證明，顯有未合。
２、系爭土地於原承租人廖阿德死亡後，即呈現無人耕作及繳納租金之狀態，此有台中縣烏日鄉公所八十六年烏鄉民字第一四０四七號函：「．．．經查承租人未於八十年至八十五年間辦理續約登記」可稽，是以即便被告丙○○能證明渠為原承租人廖阿德之繼承人，惟其在廖阿德死後十一年始提出租約變更登記之申請，在此十一年間並未就系爭土地為耕作及繳納租金，應認系爭租約早已失效，被告據以申請變更登記，顯屬無稽。
３、再觀諸系爭土地申請變更登記者，迭經前述人員之變化，此間顯然涉及轉租之情事。系爭土地之租約亦因而失效。
（三）被告就系爭土地並非合法之承租人，復以系爭租約早已無效，被告毫無占有權源，應將所占有之系爭土地返還予原告，爰提起本件訴訟。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、系爭租約已因原承租人未自任耕作，及欠缺要式行為而無效，被告不得據以主張權利：
⑴原承租人廖阿德於五十九年間在系爭土地上搭蓋房屋，堪認未自任耕作，而使租約無效。
⑵耕地租約係屬一種要式契約（三七五減租條例第六條第一項參照），惟系
爭土地之租賃契約早於四十四年即遭台中縣政府收回，迄今未為發還，而出租人、承租人當時或嗣後皆未再另行訂定其他書面契約，故雙方之租賃關係於當時即因欠缺要式行為而無效。尤其，自廖阿德死後歷十餘年，至八十六年始有所謂之繼承人出面申請續約登記，則耕地租約既為要式契約，系爭租約在此十一年中早已因欠缺要式行為而無效，被告殊無再對無效之契約申請續約之理。
２、自廖阿德死後迄至被告申請續約之十一年間，被告皆未繳納租金及耕作，原訂租約同樣失效。縱有事後收租，惟因前揭廖阿德擅自搭建房屋，已使租約無效，所收取之租金亦屬被告無權占有之損害賠償而已。
３、退萬步言，縱認系爭租約有效，被告丙○○另有專任工作，並非以農耕為業，且其自始並未申請續約，其顯非有權租賃系爭土地者，而被告乙○則有轉租之情事。
４、被告乙○雖提出其身分證背面載有「自耕農」，原告對此形式真正雖不爭執，然被告仍應提出「自耕能力證明書」，以證明其自耕農之身分。
５、依鈞院調取被告丙○○之勞保資料，被告丙○○投保單位縱有更迭，然投保時間卻幾乎沒有間斷，且投保薪資也逐年逐次增加，由此足證丙○○實另有專任工作，並非以耕作為業，更有進者，被告丙○○就上開資料，時而辯稱係打零工，時又辯稱僅係寄保，並未實際至該揭示之公司工作，其辯詞前後不一，其情虛至明。
三、證據：提出台中縣烏日鄉公所函一件、台中縣政府函一件為證。並聲請函調被告丙○○報稅及投保資料。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）系爭土地原由祖父廖阿德承租，廖阿德於五十九年間在系爭土地上搭蓋農舍，堆放農具，並未違反農業使用，應屬自任耕作。況該農舍業經拆除，已不復存在，自五十九年起算已逾二十九年，依民法第一百二十五條之規定，原告已逾請求權，因十五年間不行使而消滅。
（二）原承租人廖阿德雖於七十五年間死亡，惟查耕地三七五減租條例未有未變更登記或未申請續約登記，該契約無效之法規。依三七五減租條例第一條末段規定，被告適用於其他法律之規定，依民法第四百五十一條之規定，兩造間之契約視為以不定期繼續契約。
（三）次查系爭土地由廖阿德之繼承人分耕，乙○係廖阿德之女，丙○○係 廖阿應 之孫，未有轉租之情事，此有戶籍謄本在卷可稽，原告諉稱承租人轉租他人，與事實完全不符，實不足採。又原承租人廖阿德死亡後，由其子孫繼續耕作，並繳納租金，此有出租人收取之租穀證可憑，上開租穀係出租人要求將稻穀存放於榮隆碾米工廠，原告諉稱無人繳納租金及廢耕，顯與事實不符。
（四）再查台中縣烏日鄉公所八十六年烏鄉民字第一四０四七號函，僅證明承租人未於八十年至八十五年間辦理續約登記，並非證明無人耕作及繳租，原告顯有誤解烏日鄉公所上開書函。
（五）另查被告丙○○未有專任工作，係臨時性工作，為維持家庭生活，擔任臨時性工作為法之所許，且經烏日鄉公所及有關單位五人小組審核具有自耕能力，被告已呈自耕能力證明在卷可稽，本件租賃繼承權無論九人申請或一人申請，均不影響承租人權益，況被告之耕作權，已符合視為以不定期限繼續契約之法定要件，亦即具有永久之耕作權，乙○係原承租人廖阿德之繼承人，菊等九人全部均係廖阿德之繼承人，後改為一人申請，其他繼承人拋棄繼承，依法並無不合。
（六）系爭土地由乙○之父、丙○○之祖父廖阿德所承租，被告二人均繼承工作權，按現行耕地三七五減租條例並無承租人不得打工補貼家庭生活之限制法規，況被告丙○○打工之薪資所得並未超過自耕能力證明之設限，按耕地三七五租約變更繼承登記規定，並無須農地自耕能力證明書才可辦理繼承登記，被告仍出具自耕能力證明在卷，顯見被告打工補貼家用，應為法之所許。原告之系爭土地並非出售予被告，被告亦未有專任工作之事實，原告之主張應屬誤解法令所致。退步言之，倘若原告之系爭土地出售予承租人，依內政部六十八年六月二十八日台內地字第二０七六一號函規定，佃農無須再檢附自耕能力證明書，並免再由登記機關實地調查認定，以期簡便，顯見原告之主張應非可採。
（七）乙○與丙○○家族共同耕作，雖農業已機械化，僱工收割稻穀為理所當然之事，原告認被告僱工收割即讓與他人工作，與事實完全不符，原告空言主張土地讓與他人工作，亦未指明讓與何人，原告負有舉證之責任，惟未舉證以實其說，無可採信。被告丙○○承租耕作之土地，係屬共同生活戶配偶、直系血親、兄弟姐妹共同生活打工補貼生活所得，且未超過設限，並不影響繼承耕作之權益，耕作繼承權係屬承租人家庭內幕由何人繼承之問題，出租人無權干涉，本件原告之訴應無理由。
三、證據：提出身分證影本一件、自耕能力證明書二份、戶籍謄本二份、租穀收取證明一份為證。並聲請訊問證人 陳孫素玲 。
理由
一、本件原告主張：原告所有前開土地原出租予廖阿德，惟廖阿德於民國五十九年於系爭土地搭蓋房屋，即屬未自任耕作，系爭租約於當時業已無效。詎時隔十一年，即八十六年六月間竟出現被告乙○欲就系爭土地申請變更登記，當時經原告依法表示異議後，未幾於同年九月間，竟又出現所謂「乙○等九人」欲就系爭土地申請變更登記，嗣再經原告依法表示異議後，八十七年十月間，又出現被告丙○○為承租人，欲就系爭土地申請變更登記，此間顯然涉及轉租之情事。系爭土地之租約亦因而失效。自廖阿德死後歷十餘年，至八十六年始有所謂之繼承人出面申請續約登記，則耕地租約既為要式契約，系爭租約在此十一年中早已因欠缺要式行為而無效，被告殊無再對無效之契約申請續約之理。自廖阿德死後迄至被告申請續約之十一年間，被告皆未繳納租金及耕作，原訂租約同樣失效。縱有事後收租，惟因前揭廖阿德擅自搭建房屋，已使租約無效，所收取之租金亦屬被告無權占有之損害賠償而已。退萬步言，縱認系爭租約有效，被告丙○○另有專任工作，並非以農耕為業，且其自始並未申請續約，其顯非有權租賃系爭土地者，被告毫無占有權源，應將所占有之系爭土地返還予原告，爰提起本件訴訟等情。被告則以：系爭土地原由祖父廖阿德承租，廖阿德於五十九年間在系爭土地上搭蓋農舍，堆放農具，並未違反農業使用，應屬自任耕作。況該農舍業經拆除，已不復存在，自五十九年起算已逾二十九年，原告始終未予主張，甚至一直收取租金。原承租人廖阿德雖於七十五年間死亡，惟查耕地三七五減租條例未有未變更登記或未申請續約登記，該契約無效之法規，本件兩造間之契約視為以不定期繼續契約。被告丙○○未有專任工作，係臨時性工作，為維持家庭生活，擔任臨時性工作為法之所許，乙○與丙○○家族共同耕作，被告丙○○承租耕作之土地，係屬共同生活戶配偶、直系血親、兄弟姐妹共同生活打工補貼生活所得，且未超過設限，並不影響繼承耕作之權益，耕作繼承權係屬承租人家庭內幕由何人繼承之問題，出租人無權干涉，本件原告之訴應無理由等語，資為抗辯。
二、查原告所有前開土地原出租予乙○之父、丙○○之祖父廖阿德等情，為兩造所不爭，並有系爭耕地租約書一份附於租佃爭議調解卷內可憑，自堪採信。雖原告主張有前揭租約無效之事由存在，惟為被告所否認，經查：
（一）原告主張廖阿德於民國五十九年於系爭土地搭蓋房屋，嗣經原告表示異議而已拆除等情，雖為被告所不爭執，然辯稱：廖阿德於五十九年間在系爭土地上搭蓋農舍，堆放農具，並未違反農業使用，應屬自任耕作等語，經查，該搭蓋之房屋究竟範圍若干，作何用途，是否違反農用目的，原告均未為適切之證明，參以實務上亦許佃農在承租耕地上允許有農舍之在在（最高法院七十三年度台上用第九七五號判決參照），是依原告主張之前揭搭蓋房屋事實，尚難逕認有不自任耕作之情事，退而言之，縱然有此不自認耕作之情形存在，該情事既發生於000年間，距原告申請租佃調解時即八十八年三月二十三日，已有二十九年餘，其間原告又有收取租金之情形（容後陳述），原告忽於日後據此事由主張契約無效，應有權利濫用之情形，自非可取。
（二）原告主張：詎廖阿德死亡後時隔十一年，即八十六年六月間竟出現被告乙○欲就系爭土地申請變更登記，當時經原告依法表示異議後，未幾於同年九月間，竟又出現所謂「乙○等九人」欲就系爭土地申請變更登記，嗣再經原告依法表示異議後，八十七年十月間，又出現被告丙○○為承租人，欲就系爭土地申請變更登記，迭經前述人員之變化，此間顯然涉及轉租之情事云云。經查，上開申請人固有不同，然原承租人廖阿德死亡後，其繼承人甚多，而被告確為繼承人，乙○為廖阿德之女，固勿論，丙○○為廖阿德之孫，發生代位繼承等情，有其繼承系統表及戶籍謄本附於租佃爭議調解卷內可據，該耕作租賃權係屬承租人家庭內幕由何人繼承之問題，出租人實無從干涉，原告復未舉證證明本件有轉租之情，徒以申請人有所不同，而指謂被告有轉租情事，自非可信。
（三）原告主張系爭土地於原承租人廖阿德死亡後，即呈現無人繳納租金之狀態等情，然查，本件租賃自廖阿德承租，及至其死亡後，其家族人員仍有繼續繳租至榮隆碾米廠，並由該碾米廠通知原告結算，直至八十五年間原告始未予該碾米廠結算等情，業經被告提出租穀收取證明一份為證，並經證人陳孫素玲到庭證述屬實在卷。是被告有繼續繳租之事實，堪予認定，原告此部分主張，自屬無據。
（四）原告主張系爭租約早於四十四年即遭台中縣政府收回，迄今未為發還，而出租人、承租人當時或嗣後皆未再另行訂定其他書面契約，故雙方之租賃關係於當時即因欠缺要式行為而無效。尤其，自廖阿德死後歷十餘年，至八十六年始有所謂之繼承人出面申請續約登記，則耕地租約既為要式契約，系爭租約在此十一年中早已因欠缺要式行為而無效云云。惟查，耕地租約固屬一種要式契約（三七五減租條例第六條第一項參照），租約之訂立、變更或終止，或續訂，應由出租人會同承租人申請登記，惟此係指法律行為而為者而言，本件原告與廖阿德定有書面租約一節，業見前述，惟自廖阿德死亡時發生繼承，此屬基於一定事實，而非基於法律行為而為變更，是原告以此而謂本件欠缺要式行為而無效，尚非可採。
（五）原告又主張縱認系爭租約有效，被告丙○○另有專任工作，並非以農耕為業，即屬非自任耕作云云，固經其聲請本院調取被告丙○○之勞保資料中有其投保單位為據，惟查，被告二人均有自耕農之身分證明，有被告提出之自耕能力證明書二份為證，而被告抗辯其等均有從事耕作，被告丙○○未有專任工作，係臨時性工作，為維持家庭生活，擔任臨時性工作等語，按不自任耕作與專任耕作尚屬有別，縱被告丙○○依其投保資料可知其尚有他項工作，雖非專任耕作，然尚不足以認定其並無自任耕作之情形，而原告對於被告確有廢耕而不自任耕作之事實，並未舉證以實其說，自非可採。
三、綜前所述，原告主張前揭各項租約無效之事由，既非有據，是其起訴請求被告返還系爭土地，於法不合，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決基礎無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國八十九年一月十日
臺灣臺中地方法院民事第三庭~B法官張國華右為正本係照原本作成附記一如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年一月十日~B法院書記官