臺灣臺中地方法院小額民事判決 107年度中小字第673號
原 告 江翊股份有限公司
法定代理人 林宛玄
訴訟代理人 簡宏原
原 告 格正投資股份有限公司
法定代理人 黃千芝
訴訟代理人 張凱政
被 告 劉利子
陳俊魁
陳慧芳
陳寀瀅
陳慧真
兼上二人共
同訴訟代理
人 陳玲華
上列當事人間請求給付不當得利事件，本院於民國107年5月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告等應連帶各給付原告江翊股份有限公司新臺幣11,569元，及
原告格正投資股份有限公司新臺幣11,569元，及被告劉利子自民
國107年3月18日起；其餘被告均自民國107年3月17日起，至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元，由被告等連帶負擔2分之1，餘由原告
江翊股份有限公司、格正投資股份有限公司負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
本件被告陳俊魁經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無
民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告2人之聲請，由
其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告2人主張：
原告2人於民國105年8月23日經法務部行政執行署臺中分署
（下稱行政執行署）拍賣程序，得標買受坐落臺中市○區○
○段0○段0○0地號土地，面積2,039平方公尺土地（下稱系
爭土地），權利範圍各為2分之1，並經行政執行署於105年
9月7日發給不動產權利移轉證明書，原告2人亦辦理所有權
移轉登記完畢。又系爭土地上建物中英大樓，於65年間已興
建完成包括同小段建號766號等多筆建物，全體共有人專有
部分建物面積共9173.33平方公尺（下稱中英大樓），係屬
地下一樓、地上七樓之商業大樓，即系爭土地為中英大樓之
建築基地之一。被告等之被繼承人 陳聰銘 所有同段建號814
、815、809、816、810、811、820、822、849、850、852、
873、874、875、876、865、878、879等18筆建物（面積共
計164.12平方公尺，門牌號碼為臺中市○區○○路○○○○○○○
○○號、000-0-0-0號、000-0-0-00號、000-0-0-00號、000-0
-0-00號、000-0-0-00號、000-0-0-0號、000-0-0-0號、000
-0-0-0號、000-0-0-0號、000-0-0-00號、000-0-00-00號、
000-0-00-00、000-0-00-00號、000-0-00-00號、000-0-00
-00號、000-0-00-00號、000-0-00-00號建物，下合稱系爭
建物）位於原告2人所有之系爭土地上，嗣陳聰銘於90年8月
5日死亡，被告等為陳聰銘之繼承人且均未拋棄繼承，而被
告等繼承之系爭建物並無持有系爭土地任何持分，是被告等
並無正當法律權源占有系爭土地，致原告2人受有相當於租
金之損害，原告2人自得請求被告等返還相當於租金之不當
得利。而關於相當於租金之不當得利數額計算，雖土地法第
97條第1項、第105條規定城市地方房屋之租金以不超過土地
及其建築申報總價百分之10之上限，惟依系爭土地之不動產
估價報告書，土地評估價格為新臺幣（下同）653,805,350
元，系爭土地全棟建物面積為9173.33平方公尺，縱保守估
計年租金報酬率1%計算，每年租金至少116,972元（計算式
：653,805,350×1%×164.12÷9173.33＝116,972，元以下4
捨5入，下同），倘以申報地價10%作為計算依據，所計算之
年租金為32,676元，亦遠低於系爭土地合理之土地年租金報
酬。又地上建物狀況不應列入考量系爭土地租金高低之因素
，因原告2人請求者係被告使用系爭土地之利益，非使用被
告所有建物之利益，況原告2人亦無法決定地上建物該如何
使用。再依系爭土地位於臺中市鬧區，鄰近商圈、醫院、學
校及各公家機關，交通方便生活機能優，且其使用分區為第
一商業區等情事觀之，原告2人認為以系爭土地之申報地價
8,953元，年息百分之10計算應屬為適當。為此，爰依民法
第179條、第1148條第1項之規定，請求被告等應連帶給付10
5年9月7日起至107年2月6日止（共17個月），被告等受有相
當於租金之不當得利46,290元【計算式：（土地面積2,039
平方公尺×申報地價8,953×10％）×（系爭建物面積164.1
2÷中英大樓全棟建物總面積9173.33）÷12＝2,723；2,723
×17＝46,291】。並聲明：（一）被告等應連帶給付原告2
人各23,145元，及均自起訴狀送達之翌日起至清償日止按週
年利率百分之5計算之利息。（二）訴訟費用由被告等連帶
負擔。（三）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告劉利子、陳玲華、陳慧芳、陳寀瀅、陳慧真則均以：被
繼承人陳聰銘留下之系爭建物均位在地下室，目前是封閉起
來無法使用，因為市政府有公告二樓以上與地下室是禁止使
用，為何禁止使用還須要給付租金。被告等認為和解的條件
利率應該低於5%，但原告堅持至少5%所以無法成立和解。願
意與原告談看看等語，資為抗辯，並聲明：原告2人之訴駁
回。
三、被告陳俊魁未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀作何
聲明或陳述。
四、得心證之理由：
（一）原告主張坐落臺中市○區○○段0○段000地號，面積2,03
9平方公尺系爭土地，於65年間已興建完成包括同小段建
號766號等多筆建物之中英大樓一棟，全棟共有人專有部
分建物面積共9,173.33平方公尺，即系爭土地為中英大樓
之建築基地之一；又系爭建物為被告所有，且被告並無持
有系爭土地任何持分；原告2人於105年8月23日自法務部
行政執行署臺中分署公開拍賣程序中標得而買受系爭土地
全部，原告2人權利範圍各2分之1，是經法務部行政執行
署臺中分署於105年9月7日核發不動產移證明書予原告2人
後，系爭土地已辦竣所有權移轉登記而歸屬原告2人所有
等情，業據原告2人提出法務部行政執行署臺中分署不動
產權利移轉證書影本、系爭土地及建物登記第一類謄本、
戶籍謄本、繼承系統表、本院家事法庭106年5月19日中院
麟家惠字第1060058986號函、使用執照、不動產估價報告
書、GOOGLE地圖、地價謄本、地上建物面積表等件在卷可
稽（見本院卷第10-39頁），被告等並未爭執，堪信屬實
。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。且以無
權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存
在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有
權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應
就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年
度臺上字笫1120號判決意旨參照）。查被告等所有之系爭
建物確實占有原告2人所有之系爭土地，又被告等並未持
有系爭土地任何持分，有系爭土地第一類、系爭建物第一
類登記謄本在卷可憑（見本院卷第12-26頁），本件被告
既未能積極舉證證明其有何正當法律權源占有原告2人所
有之系爭土地，自難謂非「無法律上原因而受利益」。且
按不當得利法律關係之成立，與利得者是否善意或惡意無
關，即利得者縱為善意，如無法律上之原因受有利益，致
他人受損害，仍成立不當得利，至於善意、惡意，僅於返
還利益之範圍有異而已（最高法院87年度臺上字第1600號
判決意旨參照）。本件被告等（除被告陳俊魁外）雖曾抗
辯稱：市政府有公告二樓以上與地下室是禁止使用，為何
禁止使用還須要給付租金等語。然上開被告等迄今並未提
出其買受系爭建物、系爭土地之契約書或繳費證明，無法
提出任何證據足以證明其所有之系爭建物，具有正當權源
占用原告2人所有之系爭土地。再原告2人係經由拍賣程序
拍定買受系爭土地之第三人，並不當然繼受其前手與系爭
建物所有人間之基地利用關係，此乃基於「債之相對性原
則」，即未參與締結債權契約之人，不受契約之拘束，以
貫徹私法自治原則的理念。且於原告2人知悉系爭建物占
有系爭土地之外觀，仍願承買系爭土地，並非債權物權化
之充分條件，至多僅作為法院判斷土地之受讓人即原告2
人，若對建物之所有人主張民法第767條物上請求權時，
是否違反誠信原則之參考因素（參陳聰富，債權物權化之
適用基礎--最高法院96年度臺上字第334號民事判決評釋
，法令月刊，第61卷，第10期）。是而，被告等為系爭建
物之所有人，卻未所有系爭土地，縱有其因，依前開說明
，基於債之相對性及不當得利原則，應仍構成無權占用，
於法無從為有利於被告等之論斷。
（三）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，
民法第179條定有明文；又被告無權占有原告之土地，可
能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院
61年度臺上字第1695號判例意旨參照）。本件中英大樓雖
曾發生火災，臺中市政府業已公告禁止進入，此為被告等
（除被告陳俊魁外）於答辯狀中自承，然本件原告2人乃
以土地所有權人身分請求被告等所有系爭建物占用系爭土
地之不當得利，被告等所有系爭建物現實上縱有使用之困
難，系爭建物及其權利仍存在甚明，且系爭建物確實占用
系爭土地，致原告2人受有無法使用收益之損害，故揆諸
前開說明，原告2人依不當得利之規定，請求被告等給付
相當於租金之利益，自屬正當。被告等（除被告陳俊魁外
）該部分所辯，亦無可採。被告陳俊魁已於相當時期受合
法之通知而未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作
任何爭執，依民事訴訟法第436條之23準用同法第436條第
2項、第280條第3項前段、第1項前段規定，視同自認，堪
信原告2人主張之事實為真正。
（四）復按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之
原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返
還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損
害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之
利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地
所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可
採（最高法院61年度臺上字第1695號民事判例意旨可參）
。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物
申報總價年息百分之10為限，第97條、第99條及第101條
之規定，於租用基地建築房屋均準用之，土地法第97條第
1項、第105條分別定有明文。所謂年息百分之10為限，乃
指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百
分之10計算，且尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度
、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決
定（最高法院46年度臺上字第855號、68年度臺上字第307
號判決意旨參照）。
1.原告2人雖另以系爭土地使用分區為第一種商業區為據，
提出展茂不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書摘要
（見本院卷第34、35頁）為憑，主張：其請求者係被告等
使用系爭土地之利益，非使用被告等所有建物之利益，且
原告2人亦無法決定地上建物該如何使用，認本件應不受
上開土地法之最高額限制等語。惟按營業用房屋或租地供
營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，
無立法限制租金額之必要（最高法院94度第2次民事庭會
議決議、92年度臺簡上字第20號、104年度臺上字第2008
號判決意旨可資參照），故而，需實際上有供營業使用，
方不受土地法第97條之限制。系爭建物均位在地下層，有
建物第一類登記謄本在卷可參（見本院卷第13-26頁），
惟系爭建物所屬大樓即中英大樓，歷經火災，又因防火避
難設施及消防設備安全問題，現實大多已遭臺中市政府封
閉停止使用等情，業經新聞報導，應屬公眾周知之事實，
是足認系爭建物自105年9月7日至106年3月6日止，應無實
際供營業使用之情形，故本件應有土地法第97條第1項之
適用。
2.本院審酌系爭土地四周面臨成功路等，鄰近臺灣大道一段
，附近有醫院、學校，有不動產估價報告書摘要、GOOGLE
地圖在卷可據（見本院卷第34-37頁），交通尚屬便利，
惟週邊均為老舊之房屋包括系爭建物所在之中英大樓，商
店密度不高，商機不佳，且中英大樓歷經火災，部分樓層
遭臺中市政府公告封閉禁止使用，業如前述，被告等使用
系爭土地之經濟價值實屬不大，僅具一般生活機能，併參
以目前之社會經濟狀況，認原告主張以系爭土地之年度申
報地價（8,953元/平方公尺）年息百分之10計算，尚屬過
高，應以年度申報地價之年息百分之5計算其所受相當於
租金之損害，為屬合理適當。
3.又中英大樓之全體區分所有權人雖亦共有中英大樓應有共
有部分（如樓梯、走廊通道），然就共有部分之面積，並
未登記在各區分所有權人之建物登記謄本（見本院卷第13
-26頁），依民法第799條第4項規定，原則上應以各區分
所有權人之專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。
故系爭建物專有部分面積占中英大樓全部區分所有人建物
之專有部分總面積之比例，應與系爭建物專有部分面積加
計共有部分面積占中英大樓全部區分所有權人建物之專有
部分總面積加計共有部分總面積之比例相當。而原告2人
主張系爭建物專有部分面積共計為164.12平方公尺，有系
爭建物登記謄本在卷可按（見本院卷第13-26頁），中英
大樓全部區分所有人建物之專有部分總面積為9173.33平
方公尺，業據原告提出系爭土地上之建物建號面積表為證
（見本院卷第39頁），堪認屬實。準此，原告2人主張以
被告等所有系爭建物專有部分面積占中英大樓全部區分所
有人建物之專有部分總面積之比例（見本院卷第8頁），
據以計算系爭建物占用系爭土地之比例，尚屬適當。復以
年度申報地價5%計算，原告2人得請求被告等給付自105年
9月7日起至107年2月6日止，共17個月相當於租金之利益
為23,137元【計算式：（系爭土地面積2,039㎡申報地
價8,953元/㎡）5%（系爭房屋面積164.12㎡÷中英大
樓面積9,173.33㎡）÷12月＝1,361元，1,361元17＝23
,137元）】，在此範圍內，應屬有據。至原告2人逾此部
分之請求，即屬無據。
（五）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延
責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時
，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其
經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，
或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第22
9條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢
為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但
約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其
利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，
民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告2人對被
告等之上開相當於租金之不當得利債權，核屬無確定期限
之給付，應經原告2人之催告而未為給付，被告等始負遲
延責任。是原告2人請求自起訴狀繕本送達被告等翌日即
107年3月17日起（被告劉利子部分則係107年3月18日起）
至清償日止，按週年利率5%計算之法定遲延利息，核無不
合，應予准許。
五、綜上所述，本件原告2人依繼承及不當得利之法律關係，請求
被告等連帶給付原告2人各11,569元（23,137÷2＝11,569）
，及被告劉利子自107年3月18日起；其餘被告均自107年3月
17日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理
由，應予准許。原告2人逾此部分之請求即屬無據，應予駁
回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後核
與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、本判決原告勝訴部分，係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判
決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行
。原告2人雖陳明願供擔保，請准宣告假執行，惟僅在促使
法院為此職權之行使，本院不另為准駁之諭知。
八、依民事訴訟法第79條、第85條第2項及第436條之19條第1項
規定，確定其訴訟費用額為1,000元（包含第一審裁判費1,
000元），由被告等連帶負擔2分之1，餘由原告負擔。
中華民國107年5月29日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官林秉暉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明1、原判決所
違背之法令及其具體內容；2、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年5月29日
書記官劉家汝