臺灣臺中地方法院簡易民事判決 106年度中簡字第1459號
原 告 摩樺建設開發股份有限公司
法定代理人 蔡朝啟
訴訟代理人 蔡壽男 律師
被 告 海中鮮 海鮮料理
法定代理人 何瑞晟
訴訟代理人 曾坤炳
被 告 黃瀞慧
黃琍葳
上三人共同
訴訟代理人 柳正村 律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國107年5月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告黃瀞慧、黃琍葳應連帶給付原告新臺幣65,324元，並自民國
106年4月29日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月於每月1日給
付原告新臺幣20,349元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃瀞慧、黃琍葳連帶負擔百分之22，餘由原告負
擔。
本判原告勝訴部分決得假執行。但被告黃瀞慧、黃琍葳如以新臺
幣65,324元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告起訴原以何瑞晟即海中鮮海鮮料理、黃瀞慧、黃琍葳為
被告，嗣於民國106年8月14日以書狀更正被告為海中鮮海鮮
料理、黃瀞慧、黃琍葳，而被告3人分別於106年6月5日、10
7年3月27日具狀自承本件原告起訴之對象為海中鮮海鮮料理
、黃瀞慧、黃琍葳，其中海中鮮海鮮料理之法定代理人為何
瑞晟，因海中鮮海鮮料理為合夥等語（見本院卷第46、47、
125頁），是原告僅屬更正被告海中鮮海鮮料理名稱，其主
體並未變更，被告海中鮮海鮮料理之訴訟代理人曾坤炳事後
於107年5月8日庭期始辯稱屬主體變更，且其不同意變更等
語，要屬無據。
二、原告起訴聲明原請求「（一）被告海中鮮海鮮料理應將坐落
臺中市○○區○○段○○○號國有學產土地上原告所有未辦保
存登記之建物，即如兩造所訂房屋租賃契約書附圖所示A1棟
部分、門牌號碼臺中市○○區○○○路○○號、鋼鐵造一層
樓房屋、面積200平方公尺（以實測為準）遷讓交還原告。
（二）被告3人應連帶給付原告新臺幣（下同）65,324元，
及自106年4月29日起至遷讓交還前項房屋之日止，按月給付
原告70,000元。（三）請依職權宣告假執行。（四）訴訟費
用由被告3人負擔。」，嗣原告於本院106年9月7日言詞辯論
期日，以言詞及書狀將聲明變更為：「（一）被告海中鮮海
鮮料理應將坐落臺中市○○區○○段○○○號國有學產土地上
原告所有未辦保存登記之建物，即門牌號碼臺中市○○區○
○○路○○號、鋼鐵造一層樓房屋，即如複丈成果圖所示H部
分面積0.028390公頃（下稱系爭房屋）遷讓交還原告。二、
被告3人應連帶給付原告65,324元，及自106年4月29日起至
遷讓交還第1項房屋之日止，按月給付原告70,000元。三、
請依職權宣告假執行。四、訴訟費用由被告3人負擔。」（
見本院卷第99-101頁），核其性質應係擴張應受判決事項之
聲明，依民事訴訟法第255條第1項第3款之規定，應予准許
。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）被告海中鮮海鮮料理於103年6月26日與原告簽訂房屋租賃
契約書（下稱系爭租約），並以被告黃瀞慧、黃琍葳為連
帶保證人，向原告承租系爭房屋，約定租期自103年8月1
日起至108年7月31日止，每月租金第1至3年為70,000元；
第4至5年為73,500元，於每月1日前給付，並分別於系爭
租約第10條前段、第11條第5項、第1項第5款約定：乙方
（即被告海中鮮海鮮料理）營業項目需為合法，其利用必
須符合都市計畫使用分區管制規定；乙方如因政府相關單
位通知或由甲方傳遞政府相關單位通知函，必須改善、拆
除或其他指示，必須完全配合；經甲方（即原告）定相當
期限，催告乙方改善逾期未改善，甲方得終止租約。嗣系
爭房屋坐落基地之所有權人教育部傳真臺中市政府都市發
展局（下稱臺中市都發局）106年3月30日中市都測字第10
60046788號函，略以：貴商號（海中鮮海鮮料理）於本市
○○區○○○路○○○號建築物作「餐廳」使用，違反都市
計畫法土地使用分區管制規定，應予裁罰，並請於文到之
日起依規定停止違規使用或恢復合法使用（下稱系爭函文
）等語。原告獲悉上情後，即於106年4月12日以臺中中正
路郵局第108號存證信函，通知被告海中鮮海鮮料理其已
違反系爭租約第10條之約定，並限期被告應於文到15日內
予以改善，並聲明逾期不理，則不另通知，逕行終止租約
，並經被告海中鮮海鮮料理於同年月13日收受，惟被告海
中鮮海鮮料理仍拒絕改善，則系爭租約應自106年4月29日
終止。而系爭租約既經終止，原告自得依租賃物返還請求
權，請求被告海中鮮海鮮料理返還系爭房屋。另被告海中
鮮海鮮料理積欠原告106年4月1日至28日之租金65,324元
（計算式：70,000元÷30日×28＝65,333，元以下4捨5入
，下同）。又系爭租約終止後，被告海中鮮海鮮料理仍繼
續使用系爭房屋，即屬無權占有系爭房屋，每月可獲得相
當於租金之利益，致原告受有損害，故原告另依不當得利
之法律關係，請求被告海中鮮海鮮料理自系爭租約終止後
之106年4月29日起，按月給付相當租金之不當得利，而被
告黃瀞慧、黃琍葳為連帶保證人，依法應連帶負責等語。
並聲明：1.被告海中鮮海鮮料理應將系爭房屋遷讓交還原
告。2.被告3人應連帶給付原告65,324元，及自106年4月
29日起至遷讓交還第1項房屋之日止，按月給付原告70,00
0元。3.請依職權宣告假執行。4.訴訟費用由被告3人負擔
。
（二）對被告抗辯之主張：
海中鮮海鮮料理自103年6月開始的時候就是合夥，連帶保
證人黃瀞慧、黃琍葳也是合夥人，而且是實際經營人，當
初簽立租約時，承租人是海中鮮海鮮料理，因為是要經營
海鮮料理才會來承租系爭房屋。縱使被告海中鮮海鮮料理
已停止營業，但是原告向教育部繳納的租金並沒有因為被
告海中鮮海鮮料理停止營業而減少，所以仍應按原來的租
金來計算相當的損害的金額。另原告出具使用同意書並非
讓被告海中鮮海鮮料理無償使用系爭房屋的意思，只是同
意被告海中鮮海鮮料理可以以該址申請商業登記。被告3
人答辯狀所載合夥出資等語，事實上被告海中鮮海鮮料理
是在承租兩年後才變更為合夥，一開始只是獨資。原告所
以會急著對被告3人起訴，係因原告承受教育部的壓力，
怕教育部跟原告終止土地租約。系爭房屋的土地是屬於機
關用地，做餐廳使用確實違反都市計畫使用分區管制規定
，違規事實明確。臺中市都發局已對被告為第一次違規裁
罰，若不改善，將繼續裁罰，故被告海中鮮海鮮料理提起
訴願或行政訴訟，均敗訴確定。原告係因教育部傳真原告
系爭函文始知悉上情，且教育部來函要求原告要每個月都
陳報改善狀況。另因原告係基地之承租人，兩造之系爭租
約既已終止，被告海中鮮海鮮料理已無正當權源繼續使用
該基地，應返還系爭房屋予原告。
二、被告3人則均以：
（一）被告海中鮮海鮮料理依商業登記法規定，於103年7月31日
經臺中市政府核准設立地點在臺中市○○區○○○路○○○
號建物，核准營業項目:一、餐館業；二、食品什貨、飲
料銷售業；三、菸酒零售業，於105年12月21日再核准組
織變更為合夥，故被告海中鮮海鮮料理為合夥組織，法定
代理人為何瑞晟。而依系爭租約第6條第1項之約定，本房
屋係供合法營業登記之用，非經甲方（即原告）書面同意
，不得變更用途。原告亦於103年7月25日出具房屋使用同
意書載明：系爭房屋，茲有海中鮮海鮮料理代表人，何瑞
晟，擬在立同意書人上開房屋申請商業登記，對該房屋使
用權業經同意屬實，特立此書為憑。是被告海中鮮海鮮料
理係依據上開使用同意書辦理合法營業登記，且已經營3
年之久，原告亦按月收取租金，原告對於系爭房屋作為餐
廳之用，於訂約時已明確知悉。且被告海中鮮海鮮料理已
投入資金約700萬元，現原告以非合法營業開設餐廳為由
終止租約，已致被告海中鮮海鮮料理遭受重大損失。又系
爭房屋坐落土地所有權人為教育部，分區使用雖為機關用
地，土地出租給原告興建系爭房屋，然原告已於102年12
月17日向臺中市都發局申請發給102中都臨使字第4號臨時
建築使用許可證，使用用途得自用住宅（含民宿），原告
復出具房屋使用同意書，同意出租給被告海中鮮海鮮料理
在系爭房屋經營「海中鮮海鮮料理」商業登記。原告雖提
出如附件二之系爭函文，認被告經營餐廳違反都市計畫法
土地使用分區管制規定，惟原告已申請臨時建築使用許可
證，使用用途得自用住宅（含民宿），而自用住宅一樓在
臺中市開設餐廳比比皆是，被告既已在系爭房屋取得合法
營業商業登記，並未違反系爭租約第6條第1項約定。
（二）又系爭租約第10條關於經營及建築房屋之限制，約定：營
業項目需為合法，其利用必須符合都市計畫使用分區管制
規定，且不得經營特種咖啡茶室、理髮理容院、浴室業、
舞廳、舞場、酒吧、酒家、賭博性電動、玩具場、指壓按
摩業、汽車旅館業、色情視聽歌唱業及色情行業等特定目
的事業使用用途。乙方（即何瑞晟）若違反上述規定，經
甲方定相當期限，催告乙方改善，逾期未改善時，甲方（
即原告）得終止契約等語。限制不得經營之項目有特種咖
啡茶室等13項，惟獨將經營餐廳排除在外，而系爭租約於
103年6月26日簽訂後，原告即於同年7月25日出具房屋使
用同意書，同意由被告海中鮮海鮮料理在系爭房屋經營餐
廳及設立商業登記，足認原告亦認為系爭房屋得經營餐廳
始出租給被告海中鮮海鮮料理，被告海中鮮海鮮料理亦信
賴原告，在系爭房屋經營餐廳長達3年之久，原告每年收
取租金為84萬元，迄共收取租金200多萬元，原告事後諉
為不知，反指摘被告海中鮮海鮮料理違法經營餐廳，原告
之行為顯然違反誠信原則及權利濫用。況系爭租約第11條
第3項已約定：租賃標的如因相關法令規定不能達原租賃
之目的時，雙方得終止本租賃契約。今行政訴訟判決結果
雖為系爭房屋不能經營餐廳，然屬不可歸責被告海中鮮海
鮮料理之事由，兩造應依上開條文約定合意終止租約，而
非原告所指為被告海中鮮海鮮料理違約。
（三）再土地法第97條第1項規定，城市地方房屋之租金，以不
超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限，係屬
強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部
分無請求權。另房屋及基地之租金數額，按其地區，於土
地法第97條及實施都市平均地權條例第58條，分別定有限
制，當事人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過部
分無請求權。而依原告所提出系爭房屋106年房屋繳款書
之課稅現值為231,400元，系爭房屋基地為教育部所有，
原告向教育部承租系爭房屋坐落土地之租金，應不會超過
上開法律規定租額。被告海中鮮海鮮料理今既已停止營業
，故原告請求每月租金及終止租約後損害金7萬元，顯然
超過上開法律規定，其超過部分無請求權。另原告已收取
押金21萬元，而押租金之主要目的在於擔保承租人履行租
賃債務，故倘認系爭租約已終止，被告海中鮮海鮮料理於
租賃關係消滅後，自得以所交付之押租金，主張抵銷等語
，資為抗辯。
（四）並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.訴訟費用
由原告負擔。3.如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假
執行。
三、得心證之理由：
（一）經查，被告海中鮮海鮮料理係訴外人何瑞晟、曾坤炳、廖
美燕於103年7月31日向臺中市政府申請設立之「合夥」商
號，登記負責人為何瑞晟，有經濟部商業登記資料查詢在
卷可稽（見本院卷第40頁）。而合夥與獨資不同，合夥團
體所負之債務，與各合夥人個人之債務有別，本於各合夥
人對合夥債務僅負補充責任之原則，合夥債務應先由合夥
財產清償，必須於合夥財產不足清償合夥債務時，各合夥
人對於不足之額始負連帶清償之責任。此與一人單獨出資
經營之獨資事業，應由出資之自然人就獨資事業之債務負
全部責任者不同。故契約之債務人如為合夥者，即應對具
有當事人能力之合夥團體，或以全體合夥人為其權利義務
之主體而為請求，不得僅對合夥人之個人請求。除由執行
業務之合夥人代表合夥為原告或被告外，應由全體合夥人
為原告或被告，其當事人始為適格（最高法院27年度上字
1964號判例、82年度臺上字3238號判決、104年度臺上字
2160號判決意旨參照）。本件原告103年6月26日與訴外人
何瑞晟簽立系爭租約（見本院卷第11-21頁）時，被告海
中鮮海鮮料理尚未成立合夥關係、亦未正式登記，尚難認
訴外人何瑞晟有何代表被告海中鮮海鮮料理合夥與原告簽
立系爭租約之意思；且綜觀全卷，並無103年7月31日前被
告海中鮮海鮮料理另為獨資登記之事證可佐，故原告主張
當時其係與由何瑞晟獨資之海中鮮海鮮料理，簽訂系爭租
約等語，欠缺依憑，並無可採，原告係與訴外人何瑞晟個
人簽立本件之系爭租約甚明。因何瑞晟與被告海中鮮海鮮
料理於法律上係屬不同之權利義務主體，故原告雖曾對何
瑞晟寄發存證信函以違反租約為由，通知限期15日內改善
，否則終止租約，並經何瑞晟於同年月13日收受（見本院
卷第25-29頁），系爭租約因何瑞晟未改善而於106年4月
29日發生終止之效力（詳如後述），然並非系爭租約承租
人之被告海中鮮海鮮料理，自不負有遷讓返還系爭房屋之
義務。原告起訴聲明第一項請求被告海中鮮海鮮料理應將
如附圖所示H之系爭房屋返還予原告，並無理由，應予駁
回。
（二）次查，系爭租約第10條前段、第11條第5項、第1項第5款
約定：乙方（即何瑞晟）營業項目需為合法，其利用必須
符合都市計畫使用分區管制規定；乙方如因政府相關單位
通知或由甲方傳遞政府相關單位通知函，必須改善、拆除
或其他指示，必須完全配合；經甲方（即原告）定相當期
限，催告乙方改善逾期未改善，甲方得終止租約（見本院
卷第15、16頁）。臺中市都發局既於106年3月間以系爭函
文通知系爭房屋坐落基地所有權人教育部、及被告海中鮮
海鮮料理，內容略以：貴商號（海中鮮海鮮料理）於本市
○○區○○○路○○○號建築物作「餐廳」使用，違反都市
計畫法土地使用分區管制規定，應予裁罰，並請於文到之
日起依規定停止違規使用或恢復合法使用等語（見本院卷
第22-24頁），則何瑞晟所承租、用以經營被告海中鮮海
鮮料理之系爭房屋，則有違反都市計畫法土地使用分區管
制規定之疑慮。嗣被告海中鮮海鮮料理依法提起訴願、行
政訴訟，經臺中高等行政法院以106年度訴字第316號判決
、最高行政法院以107年度裁字第429號裁定，認定被告海
中鮮海鮮料理違反都市計劃法第51條之規定，事證明確，
原行政處分裁處罰鍰、並勒令停止使用系爭房屋，認事用
法並無違誤確定，有前揭判決、裁定在卷可考（見本院卷
第114-118、131頁），故應認何瑞晟承租系爭房屋，用以
經營海中鮮海鮮料理，確有違反都市計畫法土地使用分區
管制規定之情事，依上揭系爭租約之約定，原告當得定相
當期限，催告何瑞晟改善，逾期未改善，原告得終止租約
。今原告已對何瑞晟寄發存證信函以違反租約為由，通知
限期15日內改善，否則終止租約，並經何瑞晟於同年月13
日收受（見本院卷第25-29頁），然何瑞晟猶未改善，是
系爭租約應於106年4月29日發生終止之效力無訛。
（三）再查，系爭租約承租人何瑞晟積欠原告106年4月1日至28
日之租金65,324元（計算式：70,000元÷30日×28＝65,3
33，元以下4捨5入，下同），被告3人並未爭執，僅辯稱
：應以原告已收取之押租金先為抵充等語（見本院卷第49
頁），是以，被告黃瀞慧、黃琍葳既為系爭租約之連帶保
證人，應就原告請求何瑞晟積欠租金65,324元之部分，連
帶負給付之責。而因何瑞晟接獲原告傳遞之政府相關單位
通知函，必須改善、拆除或其他指示，仍未改善，則依系
爭租約第11條第5項之規定（見本院卷第17頁），原告主
張沒收被告先前繳納之履約保證金21萬元（見本院卷第13
、25、26頁），乃屬有理由，被告3人所為以履約保證金
先為抵銷之抗辯，有違系爭租約之約定，要無理由。身為
系爭租約連帶保證人之被告黃瀞慧、黃琍葳應連帶給付承
租人何瑞晟積欠之租金65,324元至明。
（四）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，
民法第179條載有明文。依不當得利之法則請求返還不當
得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其
要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度
。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社
會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例要旨供
參）。另無權使用他人土地、建物者，其所受利益，為使
用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還
時應償還之價額。經查，何瑞晟自系爭租約合法終止後即
無合法使用系爭房屋之權源，然其與他人合夥經營之被告
海中鮮海鮮料理仍繼續使用系爭房屋，當屬無權占有，何
瑞晟受有利益致原告受有損害，應堪認定。何瑞晟於無權
占有系爭房屋期間所獲得之相當租金不當得利，應返還予
原告甚顯。今原告既係以系爭租約終止為由，向被告海中
鮮海鮮料理請求相當租金不當得利之返還（見本院卷第8
、9頁），因被告海中鮮海鮮料理並非系爭租約之承租人
，應認原告此部分之請求亦不適法，不應准許；至原告請
求系爭租約之連帶保證人黃瀞慧、黃琍葳連帶給付相當租
金之不當得利，則係屬承租人何瑞晟未履行返還租賃物義
務而生之損害賠償，故原告此部分之請求為有理由。
（五）而按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申
報總價年息百分之10為限」，土地法第97條第1項定有明
文；又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，
尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基
地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以
為決定（最高法院68年臺上字第3071號判例要旨參照）。
經查，系爭房屋所坐落土地臺中市○○區○○段○○○號，
系爭房屋占用面積為283.9平方公尺（見附圖所示H部分）
，106年之申報地價為每平方公尺13,500元，有公務電話
紀錄土附卷可稽（見本院卷第140頁）。又系爭房屋之現
值為237,100元，有臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明
書附卷可按（見本院卷第33頁），是以何瑞晟所占有使用
系爭房屋及所占用之系爭土地部分，其土地及建築物申報
總價為4,069,750元【計算式：（283.9×13,500）＋237,
100＝4,069,750】，故其年租金以不超過申報總價年息百
分之10即406,975元（計算式：4,069,750×10÷100＝406
,975，元以下四捨五入，下同）為限，倘以原告主張之每
月租金70,000元計算，已逾越前揭限制甚明。本院審酌海
中鮮海鮮料理自106年5月31日起已停業在案（見本院卷第
141頁），系爭房屋確實沒有跡證足資證明仍有營業行為
，且所在位置，對面即為河道，商業活動非眾，業據本院
協同兩造至現場履勘屬實，並製有勘驗筆錄及照片等附卷
可證（74、75）。是以，本院認上開何瑞晟占有使用房屋
之利益，應以年息百分之6，計算每年相當租金之不當得
利為適當，即每月相當於租金之不當得利為20,349元（計
算式：4,069,750×6%÷12＝20,349）。原告審酌系爭租
約約定每期租金按月應於1日前繳付，而請求系爭租約之
連帶保證人被告黃瀞慧、黃琍葳自系爭契約終止之106年4
月29日起，至返還系爭房屋日止，每月1日連帶給付相當
租金20,349元之不當得利，核屬有理。逾此範圍之請求，
為無理由，不應准許。原告雖稱其繳予土地所有人教育部
之租金並未因系爭房屋未為營業行為而減少，故被告黃瀞
慧、黃琍葳所應連帶給付之不當得利亦不應減少等語。然
按，依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之
原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返
還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損
害若干為準，惟於審酌對方所受之利益時，如無客觀具體
數據可資計算，請求人所受損害之數額，未嘗不可據為計
算不當得利之標準（最高法院92年度臺上字第324號民事
判決要旨參照）。是本件既有可觀具體數據可資計算，仍
應以所受之利益為度，認定應予返還不當利之數額。另被
告3人所為以履約保證金先為抵銷之抗辯，因履約保證金
已遭原告主張沒收在卷（見本院卷第13、25、26頁），與
系爭租約第11條第5項之約定（見本院卷第17頁）相符，
業於前述，故被告3人該部分所辯亦無理由。
四、綜上所述，原告依據租賃契約、不當得利及連帶保證之法律
關係，請求被告黃瀞慧、黃琍葳應連帶給付已到期之租金65
,324元，及自106年4月29日起至遷讓交還系爭房屋之日止，
按月於每月1日給付原告20,349元，均屬有理，應予准許，
其餘逾此範圍之請求，即屬無據，不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用
之證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述。被告海中鮮海
鮮料理雖於言詞辯論終結後具狀聲請再開辯論，然其所述異
議等節業經本院以107年度中聲字第4號裁定駁回在案，對於
判決結果亦無影響，是其聲請乃嫌無據，附此敘明。
六、本判決原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第2項第1款規
定適用簡易訴訟程序所為被告3人敗訴之判決，依同法第389
條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。至原告聲明請准
宣告假執行，僅係促請法院注意應依職權宣告假執行，不生
准駁問題，附此敘明。另准被告黃瀞慧、黃琍葳得供擔保而
免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。
中華民國107年5月29日
臺中簡易庭法官林秉暉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月29日
書記官劉家汝
附圖：
臺中市中興地政事務所106年7月26日土地複丈成果圖