臺灣桃園地方法院民事簡易判決 101年度壢簡字第521號
原 告 鄧玉美
訴訟代理人 黃秋田 律師
複代理人 陳冠華 律師
被 告 王學濬
訴訟代理人 馬惠美 律師
複代理人 陳紹倫 律師
周敦偉 律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國106年7月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○○號土地上如附圖即
桃園市大溪地政事務所民國一百零六年七月六日溪地測字第一０
六０００九一八三號函附之土地複丈成果圖所示E位置之鐵皮屋
、D位置之花園、B位置之景觀造景、C位置之石頭及如附圖所
示藍色實線位置之圍牆拆除後，將前開位置土地連同A位置土地
均騰空後返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹仟參佰柒拾壹元，及其中新臺幣壹仟壹
佰柒拾肆元自民國一百零二年一月二十六日起，其餘部分自民國
一百零六年七月十四日起，均至清償日止，按週年利率百分之五
計算之利息；並自民國一百零一年六月一日起至返還第一項土地
予原告之日止，按年依前述占用土地面積乘以系爭土地當年度每
平方公尺申報地價年息百分之六計算之金額給付予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣肆拾玖萬壹仟參
佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文
。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦有明文。
原告起訴時原聲明：被告應將坐落桃園縣龍潭鄉銅鑼圈459-
56地號土地上，如起訴狀之附圖所示位置、面積約70平方公
尺之地上物拆除，並將土地騰空返還原告。嗣於訴訟繫屬中
變更聲明為：（一）被告應將坐落桃園市○○區○○段○○○○
○號土地上（即重測前桃園縣○○鄉○○○段○○○○○○○號，
下稱系爭土地）如附圖所示C位置之石頭移除、B位置之景
觀造景拆除、甲乙丙連線位置及戊己連線位置之圍牆拆除後
，將前述位置土地連同A位置之空地均騰空後返還原告。（
二）被告應給付原告新臺幣（下同）1,174元，及自民國10
2年1月26日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；
並自101年6月1日起至返還第一項土地予原告之日止，按
年依前述占用土地面積乘以系爭土地當年度每平方公尺申報
地價年息百分之10計算之金額給付予原告。最後因系爭土地
重測過再重新測繪，而依桃園市大溪地政事務所106年7月
6日溪地測字第1060009183號函附之土地複丈成果圖（即本
判決所附複丈成果圖，下稱附圖）變更聲明為如後述聲明所
示（本院卷二第125頁反面、第127頁）。原告起訴時僅請
求被告拆除系爭地上物並返還系爭土地，其後依地政機關實
際測量數據，按原請求方式計算後為更正，並追加返還不當
得利之聲明，復就不當得利金額為擴張應受判決事項之聲明
及減縮利息起算日，均合於上揭規定，應予准許，合先敘明
。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地前為訴外人 管慶元 所有，嗣分割登記為
訴外人巫管銀妹所有，經巫管銀妹於93年2月2日出賣系爭
土地予訴外人 陳春順 ，原告復於101年2月23日向陳春順購
買而善意取得系爭土地之所有權。詎被告無權占用系爭土地
興建系爭地上物，為此，爰依民法第767條、第179條規定
提起本件訴訟，訴請被告拆除系爭地上物，並給付不當得利
等語。並聲明：㈠如主文第1項所示。㈡被告應給付原告2,
285元，及其中1,174元自102年1月26日起，其餘部分自
106年7月14日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之
利息；並自101年6月1日起至返還第一項土地予原告之日
止，按年依前述占用土地面積乘以系爭土地當年度每平方公
尺申報地價年息百分之10計算之金額給付予原告。㈢願供擔
保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭地上物占用系爭土地之位置、面積應以101年9月14日
、102年8月27日之複丈成果圖而非附圖為準。
㈡訴外人即被告之被繼承人 王冠民 前已向管慶元取得土地使用
權同意書（下稱系爭同意書），作為建築系爭地上物使用，
管慶元之繼承人繼承系爭土地後，出售土地予陳春順，至陳
春順再轉售系爭土地予原告期間，均默許被告使用系爭土地
，是原告應受系爭同意書拘束，被告有權使用系爭土地至系
爭地上物不堪使用時消滅，自無不當得利之情事存在。
㈢如拆除系爭地上物，原告依法並不得對上開法定空地重複使
用，亦無法興建農舍，且被告有將系爭土地供作建築防火間
隔使用，具公益性，相比原告行使權利取得之利益甚微，造
成被告及公益損失甚大，原告之主張顯違誠信原則，並有權
利濫用之情形，依據民法第148條、第796條、民法第796
條之1規定，亦不得請求被告移除系爭地上物。
㈣系爭土地已於該土地登記謄本明確記載為法定空地，原告主
張善意受讓即屬無據，而原告於建築法第11條第3項增訂後
，始向陳春順購買取得系爭土地，自應受該法條之拘束，故
其轉讓應屬無效。
㈤縱認被告確有不當得利之情事，惟土地法第91條第1項規定
申報地價百分之十僅為地租之法定上限，並非以該地價百分
之十為計算基準等語，以資抗辯。
㈥並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請
准宣告免予假執行。
三、得心證之理由：
㈠系爭地上物占用系爭土地如附圖所示之位置、面積及範圍等
情，業據本院於106年4月7日會同兩造至現場履勘，並囑
託地政事務所人員到場測繪屬實，有勘驗筆錄、複丈成果圖
、現場照片附卷可稽。被告雖辯稱應以101年9月14日、10
2年8月27日之複丈成果圖為準云云，惟系爭土地業於103
年10月8日經地籍圖重測（本院卷二第45頁），經本院函詢
地政事務所先前複丈成果圖之測繪結果是否有因地籍圖重測
而有重繪與調整之必要，據覆以：重測後相關地號土地面積
已更動，請重新排定日期，指示測量位置（本院卷二第67頁
），故本院始重新排定於106年4月7日會同兩造至現場履
勘指示測量位置，是本件測量結果自應以重測後之複丈成果
圖即附圖為準，被告所辯並無理由，其復聲請函詢地政事務
所亦為不必要。
㈡縱系爭土地確係管慶元無償提供予王冠民使用，然同意使用
系爭土地者為管慶元而非系爭土地之現在所有權人即原告，
依最高法院59年台上字第2490號判例意旨及學者通說見解，
被告之被繼承人與系爭土地前手間縱有使用借貸關係，亦不
得對原告主張有權占有：
1.按使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴
人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴
人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張
對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利，最高法
院59年台上字第2490號判例意旨亦足供參照。使用借貸為無
償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特
約外，使用人無移轉其權利於第三人之可言。且使用借貸本
係無償借用性質，不能與租賃相提並論，使用借貸亦未如租
賃有民法第425條規定。故土地所有權移轉於他人後，除已
得該他人即現在之所有人同意繼續使用外，土地使用人縱經
原所有人無償提供使用或允許借用，亦不能以之拘束現在之
所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利（最高
法院92年度台上字第957號判決要旨參照）。
2.使用借貸無類推適用民法第425條之餘地：
⑴使用借貸與租賃，雖然同為物之使用，但有根本不同之處；
租賃為有償，使用借貸為無償；租賃為居住之問題，涉及多
數人，承租人多為經濟上之弱者，有特別保護之必要；使用
借貸則不具此等社會性。使用借貸與租賃之法律性質及社會
功能，殊有不同，不能同等待之，故民法對使用借貸未設類
如第425條規定，並未違反規範計畫，非屬法律漏洞，無類
推適用第425條之餘地。
⑵買賣不破租賃之立法目的，在於保護經濟上弱勢之不動產承
租人，民法乃犧牲標的物受讓人的保護，民法第425條第1
項以承租人占有標的物為要件，使受讓人預見標的物存有租
賃契約之事實，但是受讓人是否預見不足以賦予債權物權化
之正當理由。民法承認當事人可以依自己意願訂立契約，決
定私法關係的形成，如當事人需要採取較為穩固之方式確保
使用權之存續，應該採取較高成本的方式（例如取得所有權
）；如果當事人用較低成本的方使取得使用權（例如訂立使
用借貸契約），自應承擔因此所生的風險。買賣不破租賃是
法律強制干預手段，類推適用在使用借貸，會使貸與人處分
權受到限制，因而吝於出借物品於他人，反而使物之使用效
率降低。租賃與使用借貸分屬有償及無償契約，出租人所負
責任較高，貸與人的義務及責任較低，使用借貸類推適用於
買賣不破租賃之結果，勢將破壞立法者預設之法律價值，與
對價衡平之觀念有所不符。
⑶關於使用借貸契約，是否適用債權物權化原則，通說採取否
定說，學說或有主張以交付占有作為債權物權化之理由，而
主張類推適用民法第425條者；但單純交付占有未必得以成
為債權務權化之正當依據。在租地建屋案例，房屋的受讓人
並無原本的債權得以物權化，民法第426條之1規定的「法
定契約承擔」，係對契約自由原則的強度介入，適用上應從
嚴解釋，不宜過度適用於其他案例。在借用土地建築房屋之
案例，無論係貸與人嗣後出售土地於第三人，或借用人嗣後
出售房屋於第三人，在類推適用第425條或第426條之1規
定時，均應採取否定說。
⑷讓與不破租賃的功能，在於確保承租人有長期投資的意願，
出租人無論發生了甚麼事，都不會影響到承租人的利益。但
此一特徵，在使用借貸關係，卻不存在。民法第472條第1
款規定：「貸與人因不可預知之情事，自己需用借用物者，
貸與人得終止契約。」貸與人既然保有此隨意的契約終止權
，因此就與讓與不破租賃的設定功能不符。
3.是縱被告所提出之系爭同意書可得認為真正，因成立系爭土
地使用借貸契約者係訴外人而非原告，故依上揭說明，此契
約尚不能拘束原告，故被告仍不能對原告主張其現在係有權
占有系爭土地。
㈢原告取得系爭土地所有權後，基於債之相對性，被告已不得
再向原告主張有權占有系爭土地（參見最高法院72年台上字
第938號判例）。被告雖辯稱原告明知系爭土地上已存有系
爭地上物供被告使用，而仍願買受系爭土地，應承繼原土地
所有人應負之義務，不得主張其為無權占有云云。然債權相
對性係指未參與締約之人，不受契約之拘束，此為契約自由
原則消極意義之表現，不得任意破壞，以貫徹私法自治原則
之理念。而債權物權化係債權相對性原則、契約自由原則之
例外，應從嚴解釋。據此，當債權契約經由交付或登記而具
公示性時，在法律明文規定之案例（如租賃契約及共有物分
管契約），固得使債權物權化；但在其他法無明文規定之契
約，則不得任意擴張債權物權化之範圍。至於第三受讓人對
於原本債權契約之債權人，主張物上請求權時，契約標的物
必然已經交付占有，此時應依具體個案，探究受讓人主張權
利之客觀情事，是否違反誠信原則，而在例外情形，禁止標
的物受讓人行使物上請求權。至於受讓人單純知悉債權契約
存在或債權人占有標的物，不足作為債權物權化之依據，受
讓人知悉與否，至多作為法院判斷其主張物上請求權是否違
反誠信原則之一項因素而已（參見 陳聰富 著《債權物權化之
適用基礎--最高法院96年度台上字第334號民事判決評釋》
，原載於法令月刊61卷10期，2010年10月，26-36頁），最
高法院95年度第16次民事庭會議決議亦同此見解。故而縱原
告在買受系爭土地前即已知該地上建有系爭地上物供被告使
用，仍未能執為使用借貸契約應予物權化之依據，而謂原告
亦應受該契約之拘束。
㈣按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。買受
系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用
借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權
利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及
房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有
權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍
應駁回其請求，最高法院95年度第16次民事庭會議決議固可
資參照。然被告現無占有使用系爭土地之合法權源，前已詳
論，系爭地上物坐落於系爭土地上即屬無權占有，從而原告
依民法第767條第1項規定，請求被告將如附圖所示之系爭
地上物拆除，並將系爭地上物占用之系爭土地返還予原告，
本於法有據。原告合法取得系爭土地所有權後，依法行使物
上請求權，請求被告拆除系爭地上物還地，雖將生使被告無
法繼續使用系爭地上物之不利結果，然此本為法律保障原告
身為系爭土地所有權人，得就該地行使權利，不受他人侵奪
、干擾之所有權內涵，況系爭地上物均為景觀造景、石頭、
花園、圍牆、鐵皮屋等，並非被告居住之建築物，且為違建
（本院卷一第109頁），並無保護之必要，將之拆除亦不影
響被告建物之主體結構與居住使用，亦於公共利益無損，要
難認為原告行使權利係以損害被告為主要目的而有違誠信。
㈤被告雖以前詞置辯，然按民法第759條之1規定：「不動產
物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。」及土地法
第43條規定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」查原告
經受讓系爭土地之所有權而現登記為土地所有權人，上開所
有權登記並未經塗銷，原告自得行使其所有權能，且「…雖
系爭土地為法定空地，依建築法第11條第3項規定，非依規
定不得移轉。然系爭土地，分割自491號，而491號土地，
本屬 邱彭年 單獨所有，經法院拍賣於79年1月23日由被上訴
人標得，並經所有權移轉登記完畢…被上訴人自屬系爭土地
之所有權人而得行使其權利，且該491號土地雖屬法定空地
，但既為邱彭年個人所有，並為單一地號，依建築法雖不可
再作建地使用，並未禁止買賣流通，被上訴人依法標得系爭
土地，並為移轉登記，查無移轉無效之原因，上訴人抗辯移
轉無效云云，自無可採…況於法定空地上建屋，有違建築法
第11條第3項之規定，屬違章建築，縱有相鄰關係，亦不應
予以保護。則請求拆除，尤與公共利益無損…上訴人之建物
既為違建，而占用法定空地，影響居住環境品質及安全，並
侵害被上訴人之權益，縱予以拆除，難謂係損害其經濟利益
。至於被上訴人是否以系爭土地，另與其他土地合併建築使
用，係屬建管單位建築管理問題，與本件無涉。從而，被上
訴人本於所有權妨害除去請求權之法律關係，請求上訴人各
自拆除地上物，將土地返還被上訴人，為有理由，最高法院
88年台上字第3162號判決之案例事實亦與本案類似可資參照
」（本院卷一第256-258頁）。不動產登記之所有人縱其登
記有無效之原因或錯誤之情事，在未經塗銷或依法更正登記
前，登記名義上之所有人仍得行使民法第767條之請求權（
謝在全著民法物權論上冊，93年8月修訂3版，第193、21
5頁、最高法院82年度第2次民事庭會議㈠、最高法院87年
度台上字第1087號裁判要旨可資參照）。揆諸前揭法條與實
務見解，原告訴請被告拆除系爭地上物返還土地，於法有據
。
㈥被告雖於本院最後言詞辯論期日提出民法第796條、民法第
796條之1之新抗辯，然土地所有人建築房屋逾越疆界者，鄰
地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更
其建築物，固為民法第796條前段之所明定。惟主張鄰地所
有人知其越界而不即提出異議者，應就此項事實負舉證之責
任（最高法院45年台上字第931號民事判例要旨）。民法第
796條所謂越界建築，其建築物必為房屋，苟屬非房屋構成
部分之牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，尚不能謂有該
條之適用（最高法院59年台上字第1799號民事判例要旨參照
）。牆垣非房屋構成部分，如有越界建築，不論鄰地所有人
是否知情而不即提出異議，要無民法第796條之適用。上訴
人之圍牆既確有越界情事，縱令占地無幾，被上訴人亦無容
忍之義務，即得請求拆除（最高法院62年台上字第1112號民
事判例要旨參照）。被告不得以系爭同意書對原告主張有權
占有，業如前述，被告自亦不得以系爭同意書主張有何知其
越界而不即提出異議之情，況系爭地上物均為景觀造景、圍
牆、石頭、花園、鐵皮屋等，並非被告居住之建築物，且為
違建（本院卷一第109頁），並無保護其利益之必要，將之
拆除亦無損於公共利益，故本件與民法第796條、民法第79
6條之1之規定不符，被告所辯殊難憑採。
㈦次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第
179條、第181條但書分別定有明文。經查：
1.依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而
受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍
應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，
無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常
之觀念。此有最高法院61年度台上字第1695號判例要旨可參
。再建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97
條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之10為限，而該
條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定係指法定地價
而言，又法定地價依土地法第148條規定，係指土地所有權
人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係
指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之
時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期
間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價。另基地租金
之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置
、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利
益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高
額，此亦有最高法院68年度台上字第3071號判例可資參照。
2.系爭地上物自原告取得系爭土地所有權後，續存於系爭土地
上，被告因此受有使用系爭土地之利益，致原告受有損害，
該等利益依性質不能返還，原告自得請求被告償還相當於租
金之價額。本院斟酌系爭土地地目為旱，使用分區為山坡地
保育區，使用地類別為農牧用地（本院卷二第45頁），周遭
環境如本院卷一第400-406頁、卷二第21、24、90頁所示等
情，認應以土地申報總價年息6％計算被告應返還之不當得
利價額，應屬適當。逾此部分之請求，則屬無據。
3.原告於101年2月23日取得系爭土地所有權（本院卷二第45
頁），計算至同年5月31日止，計3個月又7日，被告占用
面積總計為196.52平方公尺，系爭土地當年度之申報地價為
每平方公尺432元（本院卷一第8頁），依申報地價年息百
分之6計算不當得利，故原告得請求此段期間之不當得利為
1,371元（計算式：196.52×432×6%÷12×3+196.52×
432×6%÷365×7=1,371，元以下四捨五入）。
4.按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人
起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相
類之行為者，與催告有同一之效力，遲延之債務，以支付金
錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，應
付利息之債務其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率
為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、
第203條分別有明文規定。從而，原告請求被告應給付原告
1,371元，及其中1,174元自民事準備書二狀繕本送達被告
之翌日即102年1月26日起（本院卷一第124頁），其餘部
分自106年7月13日民事聲請狀送達被告之翌日即106年7
月14日起（本院卷二第127頁），均至清償日止，按週年利
率百分之5計算之利息；並自101年6月1日起至返還占用
部分土地予原告之日止，按年依前述占用土地面積乘以系爭
土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之6計算之金額給
付予原告，為有理由。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回
。
四、綜上所述，原告依據民法第767條、第179條之法律關係求
為判決如主文第1、2項所示，為有理由，應予准許。逾此
部分之請求則屬無據，應予駁回。
五、按當事人聲明之證據，除認為不必要者外，法院應為調查，
民事訴訟法第286條規定甚明。所謂不必要者，係指聲明之
證據中，依當事人聲明之意旨與待證之事實，毫無關聯，或
法院就某事項已得心證而當事人仍聲明關於該事項之證據方
法等情形而言（最高法院92年度台上字第2577號判決意旨參
照）。被告雖聲請傳喚證人 黃清郎 、 李陳阿英 以證明原告買
受系爭土地時是否已知悉系爭地上物占用之情云云，然受讓
人單純知悉債權契約存在或債權人占有標的物，不足作為債
權物權化之依據，業如前述，故被告聲請傳喚證人為不必要
。本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提
證據暨調查證據之聲請均與本件之結論無礙，爰不再一一論
述，附此敘明。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，爰依
職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告
被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行
之聲請失所附麗，應併予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年7月27日
中壢簡易庭法官游智棋
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須按
他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
中華民國106年7月27日
書記官黃晴筠