臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度橋簡字第371號
原 告 蘇益正
訴訟代理人 鄭瑜亭 律師
被 告 蔡期琳
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年8月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○號一樓房屋回復原
狀返還原告，並自民國一百零九年七月一日起至民國一百零九年
八月三十一日止，按月給付原告新臺幣壹萬捌仟元；暨自民國一
百零九年九月一日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺
幣貳萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決關於原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參拾陸萬
元為原告預供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國108年8月20日向原告承租門牌號碼
高雄市○○區○○路○○號1樓房屋（下稱系爭房屋），並簽
訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自108
年9月1日起至113年8月31日止，租期第1年每月租金新
臺幣（下同）18,000元，第2年起每月租金20,000元，應於
每月5日前繳納，每年9月1日前應交付1年份支票（下稱
系爭支票），另定如被告違約，原告得隨時解約，若無違約
情況，亦得於1個月前通知終止系爭租約。詎被告承租後，
即未按時交付系爭支票及給付租金，迄至109年3月6日，
仍積欠109年2月及3月租金共36,000元，經原告於同日寄
發存證信函表明自通知到達翌日起第31日終止系爭租約，則
系爭租約已於109年4月9日終止，被告仍拒不遷讓交還系
爭房屋，爰依租賃物返還請求權、系爭租約之法律關係及民
法第767條第1項、第179條規定提起本件訴訟。聲明：（
一）被告應將系爭房屋回復原狀返還原告，及自109年4月
9日起至返還之日止，於109年8月31日前按月給付原告18
,000元，於109年9月1日起按月給付原告20,000元。（二
）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造簽訂系爭租約後，已合意1年後再1次交付
系爭支票，及變更租金給付方式為原告每月前往系爭房屋收
取現金，伊於109年3月10日才取得原告帳戶，系爭租約第
18條約定不公平等語，資為抗辯。聲明：（一）原告之訴及
假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承
租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為
房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前
項之規定，終止租約；其租金約定於每期開始時支付者，
並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；承租人於租
賃關係終止後，應返還租賃物，民法第439條前段、第44
0條第1項、第2項及第455條分別定有明文。又民法第
440條第2項規定，蓋於無害出租人之利益範圍內，保護
承租人之利益也，自不得因當事人以契約預先排除之。次
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，民法第767條第1項前段亦有明文規定。又無權占有他
人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會一
般通常之觀念。
（二）經查，被告係於109年3月16日始給付原告109年2月及
3月租金共36,000元，且系爭租約第14條約定「乙丙方遵
守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方（即
原告）得隨時解約收回房屋，因此乙方（即被告）所受之
損失甲方概不負責。」等節，固為兩造所不爭（本院卷第
62頁背面），然為保護承租人之利益，系爭租約第14條約
定仍應排除民法第440條所定情形，易言之，須被告遲付
租金總額達2個月之租額，租金約定於每期開始時支付者
，並應於給付遲延於2個月時，經原告定相當期限催告未
繳，原告始得終止系爭租約。依系爭租約，每月租金應於
5日前繳納，堪認系爭租約乃就租金約定於每期開始時支
付，則原告於109年3月6日寄發存證信函向被告為終止
系爭租約之意思表示時，被告遲付租金之總額雖達2個月
之租額，然遲延給付尚未逾2個月，縱以原告主張之系爭
租約終止日即109年4月9日而言，被告遲延給付仍未逾
2個月，是原告主張因被告未按時交付系爭支票及給付租
金，經以上開存證信函終止系爭租約，難謂合法。惟參系
爭租約第18條另約定「租賃期間內乙方無違約情況下，甲
方擬解約時需在1個月前通知乙方，未依約定而終止租約
，應賠償乙方1個月租金額之違約金」，是原告主張其於
109年3月6日寄發存證信函，向被告表明自該存證信函
送達被告翌日起第31日終止系爭租約，系爭租約已於109
年4月9日終止，洵屬有據。被告雖以前詞置辯，然兩造
既已於系爭租約明定雙方之權利、義務，基於私法自治及
契約自由，即難認有何不妥或不公平之情，被告所辯並非
有理。
（三）被告就系爭房屋已無合法占用權源，復占有系爭房屋，自
應將系爭房屋遷讓返還原告。又被告仍繼續占有系爭房屋
，即屬無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致原告
受損害，而被告於109年3月16日給付109年2月及3月
租金共36,000元後，嗣於系爭租約終止後之109年4月23
日、109年5月4日、109年6月2日各給付原告18,000
元等情，業據原告自陳在卷（本院卷第45頁），從而，原
告主張被告應將系爭房屋回復原狀返還原告、被告應自10
9年7月1日起至109年8月31日止，按月給付原告18,0
00元；暨自109年9月1日起至返還系爭房屋之日止，按
月給付原告20,000元，核屬有據。逾此範圍之請求，則難
准許。
四、綜上所述，原告依租賃物返還請求權、系爭租約之法律關係
及民法第767條第1項、第179條規定，請求被告應將系爭
房屋回復原狀返還原告，並自109年7月1日起至109年8
月31日止，按月給付原告18,000元；暨自109年9月1日起
至返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,000元，為有理由
，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，職權宣告
假執行。原告就此 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，僅係促使
本院為此職權之發動，本院不受其拘束。又被告陳明願供擔
保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准
許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併
予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證
據，經核與判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘
明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國109年9月24日
橋頭簡易庭法官方佳蓮
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國109年9月24日
書記官塗蕙如