裁判字號：臺灣苗栗地方法院92年訴字第134號民事判決
裁判日期：民國92年06月24日
裁判案由：塗銷所有權移轉登記
臺灣苗栗地方法院民事判決九十二年訴字第一三四號
原告丙○○被告乙○○兼訴訟代理人甲○○右當事人間塗銷所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主文被告甲○○、乙○○間於民國八十九年九月八日，就坐○○○鄉○○段第一七九及一八一號土地二筆，應有部分各四分之一，所為之買賣契約暨物權移轉契約，均應予撤銷。
被告乙○○應就上開土地經苗栗縣苗栗地政事務所於民國八十九年九月十九日所為之所有權移轉登記塗銷，回復為被告甲○○所有。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，其餘由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項、第二項所示，並請求以每平方公尺新台幣（下同）八千元之同一價格承買上開土地之持分，及將上開土地應有部分各四分之一移轉登記予原告。
二、陳述略以：被告甲○○積欠原告數十萬元之債務，被告甲○○為求脫產，而與被告乙○○虛偽訂立土地買賣契約，將系爭第一七九、一八一號土地應有部分各四分之一所有權移轉登記予乙○○，茲被告甲○○涉及刑事犯罪之部分，業經鈞院以九十年度自更字第二號判決被告甲○○有罪確定，爰基於土地法第第三十四條之一第四項、民法第二百四十四條第二項規定，於刑事訴訟程序中附帶提起本件民事訴訟，並追加乙○○為被告等語。
三、證據：提出土地登記申請書、印鑑證明、土地登記簿、土地異動登記、執行調查筆錄、九十年度自更字第二號刑事判決等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述略以：被告甲○○於八十九年九月間，將系爭第一七九、一八一號土地應有部分各四分之一，以二百十九萬二千六百八十元之價格，出售並移轉登記予被告乙○○之事實，業為鈞院九十年度自更字第二號刑事判決確認在案，且乙○○屬於善意之第三人，已依土地法第四十三條信賴登記而取得所有權。被告甲○○實有還錢之誠意，因原告一再阻撓被告甲○○將資產出售以換取現金，致無從清償債務，且原告已扣押被告甲○○之其他土地在案，有清償本件債務之機會。被告甲○○亦曾委託訴外人 張瑞琴 前往原告家詢問是否購買系爭土地，係原告之配偶丁○○表示不願購買，被告甲○○始另行出售予被告乙○○等語。
丙、本院依職權調閱本院九十年度自更字第二號偽造文書等案刑事全卷（含本院八十九年度自字第五五號、台灣高等法院台中分院九十年度上訴字第一五五五號刑事卷）。
理由
一、原告起訴請求撤銷被告甲○○與乙○○間之所有權移轉登記，則為訴訟標的之權利義務關係，對於被告甲○○與乙○○間必須合一確定，性質上屬於必要共同訴訟。原告雖僅就被告甲○○一人提起附帶民事訴訟，漏未併列乙○○為被告，惟在本件移送民事庭審理後，具狀追加乙○○為被告，於法並無不符，被告甲○○與乙○○均為本件實體審理、裁判之對象，先予敘明。
二、兩造之主張及陳述，詳如前事實欄所載。
三、查被告甲○○明知原告已聲請對其財產為強制執行，仍意圖損害原告之債權，與被告乙○○就系爭土地應有部分四分之一訂立買賣契約，並辦理所有權移轉登記完畢，達處分其財產致原告無從執行之目的，上情經本院九十年度自更字第二號刑事判決確認在案，並處以被告有期徒刑參月，業經本院依職權調閱前揭刑事卷宗核閱屬實。被告乙○○於刑事訴訟程序中，到庭證述與被告甲○○間有九十五萬元之債權，係被告甲○○先將系爭土地移轉登記予被告乙○○，作為債權之擔保，並訂立切結書，約訂被告甲○○仍有系爭土地之管理處分權，嗣被告甲○○將土地出售予他人後，即得以土地價金清償被告乙○○之債務等語，及庭呈切結書一份以實其說，並經被告甲○○當庭供述前揭證詞為真，此有九十一年十月十五日、同年十一月五日之訊問筆錄、切結書附於刑事卷可稽。被告甲○○、乙○○亦於民事執行程序中，先後自承被告間並無買賣關係，雖將系爭土地移轉登記予被告乙○○，惟被告甲○○仍有土地之管理處分權，此有執行調查筆錄可資參照。姑且不論被告與乙○○間是否真有債務關係存在，或僅係臨訟杜撰之詞；縱使被告間真有所稱之九十五萬元債務，然渠等自承僅係為擔保債務而訂立買賣契約及移轉所有權，則渠等不循常例設定抵押權以資擔保，反而移轉土地所有權，致系爭土地無法作為全體債權人之總擔保，乙○○對於此舉將損害於被告之債權人乙節，無法諉為不知。是原告依民法第二百四十四條第二項之規定，主張被告甲○○、乙○○間所訂立之買賣契約及移轉土地所有權之行為，已損害及於原告之債權，請求撤銷被告與乙○○間土地買賣之債權契約及物權契約，並塗銷所有權移轉登記，即有理由。
四、按土地法第三十四條之一第四項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨先承購，並未如同法第一百零四條第二項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文。故該條項規定之優先承購權係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘共有人違反法律規定將應有部分賣與他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。換言之，土地法第三十四條之一第四項之優先購買權，係屬債權性質，此由該條項用語，與同法第一百零四條第二項及耕地三七五滅租條例第十五條第三項用語不同，可以知之。共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購，惟此僅有債權效力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力。此有最高法院六十五年台上字第八五三號、六十六年台上字第一五三○號、六十八年台上字第三一四一號判例可資參照。原告另依土地法第三十四條之一第四項之規定，行使土地共有人之優先承買權云云，揆諸前揭裁判要旨所示，原告所得行使之土地共有人優先承買權，僅有債權效力，並無物權效力，即原告於被告甲○○出賣共有土地或建築改良物時，對於被告甲○○有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，倘被告甲○○違反法律規定將應有部分賣與被告乙○○，且被告乙○○已依法取得所有權時，原告即不得主張該買賣為無效而塗銷其依法所為之登記。再者，被告間所簽訂之土地買賣契約及土地移轉登記行為，均非基於買賣之真意所訂立，其法律效力誠有可疑，難以作為行使優先承買權之依據，且被告間之前揭債權及物權行為已損及原告之債權，業遭原告撤銷而失其效力，詳如前述，則原告亦無從根據已失其效力之法律行為，行使土地共有人之優先承買權，更無從依據僅有債權效力之土地法第三十四條之一第四項之規定，請求逕將被告所持分之部分移轉登記為原告所有。
五、綜上論述，原告依民法第二百四十四條第二項之規定，主張被告甲○○、乙○○間所訂立之買賣契約及移轉土地所有權之行為，已損害及於原告之債權，請求撤銷被告與乙○○間土地買賣之債權契約及物權契約，並塗銷所有權移轉登記，為有理由，應予准許。原告另基於土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權，請求將該應有部分出賣並移轉登記於原告，於法顯有不合，無從准許，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十二年六月二十四日
臺灣苗栗地方法院民事庭~B法官李麗萍右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年六月二十四日~B法院書記官蕭雅馨