裁判字號：臺灣臺北地方法院89年簡上字第149號民事判決
裁判日期：民國89年08月02日
裁判案由：給付租金
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年簡上字第一四九號
上訴人 王竣民 即祭祀公業 王五祥 管理人訴訟代理人 王振志 律師被上訴人甲○○住右當事人間給付租金事件，上訴人對於中華民國八十八年十二月十五日本院新店簡易庭八十八年度店簡字第五０一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾萬玖仟壹佰柒拾元，及如附表一所示之利息及違約金。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用由被上訴人負擔四分之一，餘由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利於上訴人部分廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）四十四萬五千三百四十七元及如附表二所示之利息及違約金。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：
一、被上訴人於八十七年八月十八日取得如附表三所示之地上權（下稱系爭地上權），其係明知或可得而知其前手 楊志強 與祭祀公業王五祥所訂租約，應繼受其前手之欠租而負有清償之義務：㈠被上訴人之前手楊志強於移轉予被上訴人前曾欠繳數年租金，經上訴人訴請其給付七十八年至八十一年之欠租，經鈞院以八十二年度簡上字第二八七號判決楊志強敗訴確定，惟嗣後楊志強仍未按期繳納租金，並於八十七年八月十八日將系爭地上權移轉登記予被上訴人，且故意不依原地上權租約第六條約定會同被上訴人至祭祀公業王五祥處更換地上權租約並結清欠租。
㈡房地產買賣交易金額甚鉅，衡諸常情一般人於交易前均會對產權及其上負擔
作深入了解，設定系爭地上權之土地及附近土地均屬祭祀公業王五祥所有之出租土地，對於地上權租約內容、換約及結清地租等均唾手可得，而被上訴人並未遷入系爭地上權之建物，且取得地上權同時即在其上建物設定四百萬元之最高限額抵押權予楊志強之母楊 王梅代 ，足見係被上訴人與楊志強相互勾結而將系爭地上權及其上建物所有權移轉登記予被上訴人，被上訴人顯然知悉楊志強與祭祀公業王五祥間之租約且楊志強仍有欠租而受讓系爭地上權，自應給付如附表二所示之租金、利息及違約。
叁、證據：除援用原審之立證方法外，補提祭祀公業王五祥與楊志強租約、八十一
年店簡民字第三四九號民事判決、台北地院八十二年簡上字第二八七號民事判決、裁定、八十六年台簡抗字第五七號裁定、楊志強戶籍謄本、建物謄本、本院新店簡易庭八十八年店簡字第五０九號民事判決、交寄大宗函件存根、律師函暨回執為證，並聲請訊問證人楊志強。
乙、被上訴人方面：被上訴人於言詞辯論期日未到場，惟據其之前提出之書狀所為之聲明、陳述略以：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：
一、被上訴人受讓系爭地上權時向地政機關申請土地建物登記謄本，得知系爭地上權之地租為每坪蓬萊谷六台斤按當年七月一日依時價折合現款，被上訴人實無從得知前手楊志強與祭祀公業王五祥是否有其他約定。且縱楊志強之母對被上訴人有四百萬元之最高限額抵押權，亦不足證明被上訴人明知祭祀公業王五祥與楊志強有租賃契約存在。
二、該租約存在於祭祀公業王五祥及楊志強之間，僅具有債權效力，對於被上訴人並無拘束力，被上訴人於八十七年八月始受讓系爭地上權，對於受讓前之地租自無給付之義務。
叁、證據：援用原審之立證方法。理由
壹、程序方面：本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件上訴人起訴主張：被上訴人承租祭祀公業王五祥所有坐落台北市○○區○○段一小段第五十號土地、面積三百六十二平方公尺、應有部分八分之一（下稱系爭土地），並設定如附表三所示地上權（下稱系爭地上權），被上訴人係承受其前手楊志強與祭祀公業王五祥之租約，依租約第四條約定「每年每坪依該地號之申報地價百分之七計算地租，租金應於當年七月十五日一次付清，如地價有變更按照地價變後之前開比率收受租金」；第六條第二項則約定「租金如有積欠達二年時，祭祀公業 王祥五 得隨時終止租約，或加地租額百分之二十之違約金」。被上訴人已積欠如附表二所示之利息及違約金未給付，為此提起本件訴訟等情。
二、被上訴人則以：被上訴人受讓系爭地上權時向地政機關申請土地建物登記謄本，得知系爭地上權之地租為每坪蓬萊谷六斤按當年七月一日依時價折合現金，被上訴人實無從知悉前手楊志強與祭祀公業王五祥是否有其他約定。又該租約存在於祭祀公業王祥五及楊志強之間，僅具有債權效力，對於被上訴人並無拘束力，被上訴人於八十七年八月始受讓系爭地上權，對於受讓前之地租自無給付之義務等語，資為抗辯。
三、上訴人於原審另請求其餘被告 蔡訓美 等給付租金，經原審判決上訴人勝訴，蔡訓美等並未上訴，該部分業已確定，合先敘明。
四、上訴人主張被上訴人於祭祀公業王五祥所有系爭土地設定有系爭地上權及其歷年申報地價為如附表所示之金額，業據提出土地登記謄本及地價證明書為證，復為被上訴人所不爭執，堪信為真實。上訴人另主張被上訴人係承受其前手楊志強與祭祀公業王五祥之租約，依租約第四條約定「每年每坪依該地號之申報地價百分之七計算地租，租金應於當年七月十五日一次付清，如地價有變更按照地價變後之前開比率收受租金」；第六條第二項則約定「租金如有積欠達二年時，祭祀公業王五祥得隨時終止租約，或加地租額百分之二十之違約金」，被上訴人已積欠如附表二所示之利息及違約金未給付，固據提出祭祀公業王五祥與楊志強租約、八十一年店簡民字第三四九號民事判決、台北地院八十二年簡上字第二八七號民事判決、裁定、八十六年台簡抗字第五七號裁定為證，然為被上訴人所否認，並辯稱伊於八十七年八月十八日始受讓系爭土地之地上權及其上建物，而依土地登記謄本所載，被上訴人受讓之地上權關於地租之約定為每坪蓬萊谷六台斤按當年七月一日依時價折合現款給付，被上訴人並不知悉前手楊志強與祭祀公業王五祥另有租賃契約約定，並提出建物所有權狀、他項權利證明書為證。
㈠按租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時即已同意租賃權
得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所有權讓讓與第三人時，應認其對於基地出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言。最高法院四十八年度台上字第二二七號判例可資參照。經查，被上訴人自承向訴外人楊志強購買系爭土地上之建物並受讓地上權，則被上訴人雖未與祭祀公業王五祥簽訂租賃契約，然被上訴人既未能證明楊志強與祭祀公業王五祥間有何相反之特約，揆諸上開判例之旨，應認被上訴人就系爭土地，與祭祀公業王五祥有租賃關係存在，易言之，應繼續訴外人楊志強與祭祀公業王五祥間原來之法律關係。
㈡次查，被上訴人為系爭土地原承租人楊志強之表姊夫，楊志強之母 楊王梅 代與
被上訴人之岳母時有往來，業經證人楊志強證述甚明，並有楊志強戶籍謄本在卷可稽，楊志強復自承系爭地上權原係 伊三叔 轉予伊外祖父，伊外祖父再以公司名義賣予伊，錢是伊父母給付，足見系爭地上權及租約在楊志強家族間已互相轉讓多次，被上訴人要難諉為不知系爭地上權及租約事；再者，被上訴人買受系爭土地上門牌號碼台北縣景福街二一巷二弄一號建物後並未遷入，猶設籍於台北縣中和市○○路○○○巷○○弄五十之二號，本院寄往台北縣景福街二一巷二弄一號之開庭通知書均由 楊王梅代 簽收，系爭地上權轉讓與被上訴人同時亦設定四百萬元之最高限額抵押權予楊王梅代；參以楊志強雖證稱被上訴人向伊買系爭建物及地上權價金是六百五十萬元，以匯款方式分期給付，惟無法提出買賣契約及匯款資料，均足認本件係楊志強為脫免租金債務而與被上訴人串通將系爭地上權轉讓與被上訴人，被上訴人就楊志強與祭祀公業王五祥間所訂租賃契約應屬知情。
㈢綜上所述，訴外人楊志強與祭祀公業王五祥之租賃契約應繼續存在於被上訴人
與祭祀公業王五祥之間，關於租金之約定對被上訴人自有拘束力，堪可認定，被上訴人所辯要非可採。
五、被上訴人係於八十七年八月十八日受讓系爭土地之地上權及其上建物，應自斯時起始須給付租金，上訴人請求被上訴人給付其前手楊志強所欠租金及違約金，尚非有據。從而，上訴人本於租賃契約，請求被上訴人給付如附表一所示之利息及違約金為有理由（計算方法詳如附表四），應予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。上訴意旨就該部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年八月二日
民事第四庭審判長法官謝明珠
法官張競文法官劉又菁右為正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國八十九年八月二日
法院書記官黃瓊滿