臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 99年度南簡字第1150號
原 告 蔡承受
蔡得安
上二人共同
訴訟代理人 黃厚誠 律師
楊聖芬 律師
複 代理人 謝玉芳
被 告 淘藝國際有限公司
兼法定代理人 薛暖姝
上列當事人間請求排除侵害等事件，經本院於民國100年3月9日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告淘藝國際有限公司或薛暖姝應將設置於門牌號碼臺南市○區
○○路一段359號建物上如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分之「 伊藤 料
理」霓虹燈招牌暨基座除去，並將該部分建物返還原告蔡承受及
全體共有人。
被告淘藝國際有限公司或薛暖姝應將坐落臺南市○區○○段1之
657地號如附圖所示編號Ｃ部分面積1平方公尺土地上之流動廁所
及編號Ｄ部分面積2平方公尺土地上之空調設備及固定木架等物
品除去，並將該部分土地返還原告蔡得安及全體共有人。
訴訟費用新臺幣壹萬柒仟貳佰元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如於假執行程序終結前，以新臺幣伍萬
肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」民法第767
條定有明文。再按「共有人對於第三人，得就共有物之全
部為本於所有權之請求。」民法第821條亦有明文。而各
共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請
求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之
，民法第821條定有明文。倘共有人中之一人起訴時，在
聲明中請求應將共有物返還於共有人全體，即係為共有人
全體利益請求，無須表明全體共有人之姓名。（最高法院
84年臺上字第339號民事判例參照）。又以無權占有為原
因，請求返還所有物之訴，被告僅以非無權占有為抗辯者
，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其
取得占有者，係有正常權源之事實證明之。如不能證明，
則應認原告之請求為有理由。（最高法院72年臺上字第15
52號民事判決參照）。
（二）原告蔡承受為門牌號碼臺南市○區○○路一段359號（以
下簡稱系爭建物）共有人之一，原告蔡得安為臺南市○區
○○段1之657地號土地（以下簡稱系爭土地）共有人之一
，而被告並無任何權源，竟占用系爭建物上如附圖（即台
南市東南地政事務所100年1月10日複丈之複丈成果圖）所
示編號Ａ、Ｂ部分搭設「伊藤料理」霓虹燈招牌暨基座（
詳如本院卷第54頁至第57頁所附相片所示，以下合併簡稱
系爭廣告招牌），及占用系爭土地上如附圖所示編號Ｃ部
分面積1平方公尺土地上設置流動廁所（以下簡稱系爭流
動廁所），暨占用編號Ｄ部分面積2平方公尺土地上設置
空調設備及固定木架等物品（以下合併簡稱系爭空調設備
），經要求被告除去，被告均不置理，爰本於所有權及共
有人全體利益提起
本件訴訟等語，並聲明求為判決如主文所示。
（三）對被告抗辯之陳述：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條定有明文。本件原告起訴請求被告
應除去所設置之系爭廣告招牌、流動廁所及空調設備，將
所占用之系爭建物及土地返還與原告及共有人全體。被告
不否認系爭廣告招牌及流動廁所、空調設備為其所設置，
惟主張：訴外人 蔡永得 等5人代表全體共有人（含原告）
同意被告將系爭「伊藤料理」廣告招牌設置於系爭建物上
，並同意於系爭土地上設置流動廁所、冷氣設備。然此並
非事實，原告否認，被告就此主張有利於己之事實，自應
負舉證責任；且被告承認無承租本件系爭建物及土地，系
爭土地及建物既與其所謂之租賃無關，則蔡永得如何代表
原告同意？再被告又主張原告有口頭承諾承租期間為20、
30年云云，亦非事實，而此又與本件排除侵害有何關係？
均應由被告證明。
⒉被告提出伊藤料理建設裝潢明細表、伊藤料理建設計畫書
等文書為證，而觀上開2份文書為被告自行製作之私文書
，原告否認其真正，且亦與本件排除侵害事件無關；另被
告聲請傳喚證人 陳辰雄 ，似欲證明原告承諾，所有承租戶
都是租賃期間20、30年以上，然此一待證事實，與本件事
件無關。蓋其他所謂之租賃期間之存續與否非本件訴訟內
容，且被告已當庭自承表示並無承租系爭建物及土地，則
欲主張有權占用系爭建物、土地，自應舉證證明，而非恣
意空言之。
⒊況退步言之，縱認原告在承租門牌號碼臺南市○區○○路
一段357巷8號房屋之租賃關係存續期間同意被告使用系爭
建物、土地設置廣告招牌及流動廁所、冷氣設備。然依訴
外人蔡永得等5人與 浩薛暖姝 所簽訂之租賃契約，租賃期
間至99年12月31日屆滿，屆滿後租賃關係當然消滅，稽諸
被告抗辯於臺南市○區○○路一段357巷8號房屋之租賃關
係期間，房東同意渠等使用系爭土地，「我們雖然沒有租
廁所及冷氣設備占用的系爭土地，但是他們有同意我們使
用，房東有同意，打合約的有同意我們使用。」，則依被
告所辯亦僅於租賃期間可為同意設置該廣告招牌及流動廁
所、冷氣設備。故上揭房屋租賃關係既已消滅，被告即無
權可再繼續占用系爭建物、土地，原告當得本於所有權作
用及全體共有人利益，請求被告除去所設之廣告招牌及流
動廁所、冷氣設備，將之返還予全體共有人。
⒋被告雖又主張依民法第129條第1項規定，租賃期間因起訴
而中斷，故房屋租賃關係尚未消滅，然此誤解上揭法條消
滅時效之意義，租賃期間與時效消滅並無關連，被告此主
張顯無足採。
二、被告抗辯略以：
（一）被告於民國93年間向訴外人蔡永得等5人承租臺南市○○
路○段○○○巷○號房屋及土地坐落臺南市○區○○段169－3
、169－2、168－3地號等三筆土地，其中鹽埕段169－3地
號原告蔡承受、蔡得安均為共有人之一，訴外人蔡永得等
5人均為上開鹽埕段169－3、169－2、168－3地號等三筆
土地之共有人，上開建物與土地位於健康路小巷內不適合
營業，訴外人蔡永得等5人代表全體共有人（含原告等）
與被告於95年1月1日訂立房屋租賃契約，同意被告將系爭
「伊藤料理」廣告招牌於95年間設置於系爭臺南市○區○
○路一段359號建物上。並同意在上開鹽埕段1－657地號
上設置流動廁所、冷氣設備等。按當事人互相表示意思一
致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於
必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思
者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思
不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定
有明文。系爭「伊藤料理」廣告招牌、流動廁所、冷氣設
備等因房屋租賃契約設置迄今已近六年，租賃期間原告等
皆按時收取租金，每個月新臺幣（下同）42,500，均未表
示反對或不同意被告上開設施之設置。足證原告等主張不
同意，不足採信。
（二）又流動廁所於6年前經原告等同意設置使用，被告始比照
固定廁所之工程施工，包含給水、供水、排水至大排水溝
、自挖陰井、可容納所有汙水之處理。冷氣所屬之室外機
置放位置隸屬承租土地範圍，整條道路均由被告出資興建
，提供3戶居民（健康路一段359號、361號、357巷8號）
出入通行。顯係被告確經原告等同意才能大興土木施工甚
明。再者，原告等因將上開土地及建物已於99年5月間出
賣予第三人巨盈建設開發股份有限公司，為履行買賣契約
交付上開土地所有權予第三人，遂急向被告提出排除侵害
告訴，目的為逼迫被告無法繼續營業而自動搬遷。上開土
地及建物於租賃期間未通知被告而出賣予第三人，為不爭
之事實。被告亦起訴請求確認優先購買權（99年度司南簡
調字第1171號結股），足證被告係屬有法律原因正當權源
之事實而設置。
（三）兩造簽訂房屋租賃契約時，原告等口頭承諾承租期間為20
、30年；原告等家族長輩們是「真耶穌教會的長老」與被
告家族們同為教會教友30年以上，使被告相信教友口頭承
諾而陷於錯誤，投入鉅資15,410,630元整地裝潢，茲有伊
藤料理建設裝潢明細表、伊藤料理建設計畫案2份足資為
證。果真原告等違反口頭承諾不再續租，應給予被告損失
補償或拆除履行期間延後10年，才符合比例原則。兩造簽
定房屋租賃契約時，原告等口頭承諾：人格保證，所有承
租戶都是租賃期間20、30年以上，有證人 柯淑智 、周呂美
書立證明書為證。而98年間因桶裝瓦斯漲價數倍，被告為
節省成本，遂向欣南天然氣股份有限公司申請埋管裝設，
施工期間也造成原告等出入不便，原告已將上開土地出賣
與第三人，未告知被告又與被告續簽房屋租賃契約一年，
原告等藉機隱瞞事實，企圖轉移焦點，混洧是非，圖謀私
利一再陷被告錯誤投資金錢施作工程，而續簽房屋租賃契
約，不符合比例原則，自不待言。
（四）老建築再生典範，入圍老屋欣力獎：原本受託拆除廢棄廠
房的被告，卻在勘察現場後，被老建築散發的魅力吸引，
千方百計拖延拆除行動，適原告等口頭保證租期20年至30
年，被告才耗費巨資重新整修、將老屋改成古意盎然、別
具風味的日式餐廳「伊藤料理」，是市區老屋重生的重要
典範，雖然過程備極艱辛，但蒙塵的建築獲得重生，並入
圍「老屋欣力獎」票選，用心總算沒有白費。詎料，誤信
原告等每年換約可續簽20年至30年之口頭承諾，並再三強
調不會輕率解約，由於兩造彼此有交情，加上對老屋的熱
愛，才同意以每年換約方式，簽訂租約，不料竟無法確保
自己權益。為了恢復老屋原貌，被告走遍臺灣尋找當時的
建材，並且在建物內外遍植花木，將廢墟改造成令人驚艷
的日式餐廳。原告99年6月間竟突然表示，已經將土地出
售予第三人，將在年底收回餐廳拆除。
（五）據原告所提出房屋租賃契約書並不否認兩造約定同意條件
第一條：甲方房店屋所在地及使用範圍臺南市○○路○段
○○○巷○號。地號：鹽埕段169之3、169之2、168之3地號等
三筆土地，亦不否認為出租人之身分，其中原告為169之
33地號之共有人之一，為不爭之事實。系爭出租之老屋如
同廢墟，又位於窄巷內，老屋重建所需之時間起碼一年，
租賃期間一年不符比例原則；投入巨額資金整修，營業資
金回收起碼需10年以上期間，又何況處於窄巷內？本件土
地因被告投入大量心血與資金，土地才得以有最好利用而
增值，當土地增值時，原告卻突然出賣土地予第三人而不
與被告續約及補償，被告及20幾名員工何辜？果真如原告
所租賃期間一年，原告又不同意廣告招牌、流動廁所、冷
氣設備等安裝設置，無法做營業使用被告應不敢承租系爭
老屋。焉有出租人只知收取租金，卻不知租賃契約書約定
同意條件之內容？實不符社會交易安全與習慣。
（六）依100年1月10日下午3時兩造與地政人員會同鈞院勘測系
爭廣告招牌、流動廁所、冷氣設備等，均知廣告招牌龐大
，安裝時需費時費日，且須動用大型吊車及器具起吊、焊
接、大釘穿樓板等大工程施工，難免造成人車出入不便，
原告等居住巷內每天都協助監工並主動開起房門，引導立
志廣告社施工人員上健康路359號頂樓施作工程。工程竣
工迄今六年多期間之營業事實，原告焉能不知情或不同意
。果真未取得原告同意擅自進入施工，原告豈能不報警處
理？不符社會生活習慣，灼然甚明。
（七）系爭廣告招牌安裝竣工需花費40幾萬元，原告若不同意被
告安裝，被告為能使「伊藤料理」正常營運，肯定會另覓
他處安裝，或解除房屋租賃契約。被告焉有甘冒系爭廣告
招牌隨時有被拆之命運，與自己過不去。
（八）「伊藤料理」廚房位於窪地，故被告出資沿馬路鋪設水泥
混凝土進來，並由「傳達土木工業」承包工程，此工程原
告不但同意，也與被告及水果攤 吳麗鳳 、望美自助餐、香
香水煎包等共同使用6年多，其中望美自助餐唯一化妝室
須由此通道出入；水果攤吳麗鳳多年共用系爭流動廁所；
香香水煎包攤位車輛亦使用後方鐵捲門出入；健康路363
號大型用具亦使用同一鐵捲門出入。上揭工程原告均同意
施工設置，且共同使用6年至今，並由被告出資，自不待
言。
（九）系爭房屋租賃契約應由歸重來使用之契約精神，原告按月
收取租金，被告按月給付租金，被告所屬「伊藤料理」20
幾名員工得以繼續工作，避免無辜失業，而造成社會問題
，兩造雙贏才是上策。本件係原告因故突然出賣土地予第
三人，為不爭之事實。顯係原告先行違約，未依租賃契約
之精神，原告理應賠償被告所投入之心血－室內設計、裝
潢費1千多萬元之資金及「伊藤料理」20幾名員工之遣散
費，始符合比例原則。
（十）本件排除侵害等事件於99年10月18日起訴，另100年1月7
日房屋租賃契約確認租賃權關係存在100年度司南簡調字
第25號與99年12月17日確認優先購買權100年度訴字第21
號，房屋租賃契約租賃期間之消滅時效，應因起訴而中斷
，民法第129條第1項定有明文。故上揭房屋租賃關係尚未
消滅，被告當得屬有法律原因正常權源之事實而設置。
（十一）聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
⒊如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
（一）原告主張被告並無任何權源，於原告所有之系爭建物及系
爭土地上設置系爭廣告招牌、系爭流動廁所及系爭空調設
備等情，業據提出地籍圖謄本、臺南市稅務局99年房屋稅
繳款書、土地登記謄本及照片為憑；被告雖不爭執系爭廣
告招牌、系爭流動廁所及系爭空調設備為其所設置，惟否
認係無權占有，並以前揭情詞置辯。經查：
⒈被告抗辯其自95年1月1日起即向訴外人蔡永得等5人承租
坐落台南市○區○○段169之3、169之2、168之3地號之土
地暨門牌號碼臺南市○○路○段○○○巷○號之房屋（以下簡
稱系爭租賃房地），雙方每年簽訂為期一年之租賃契約，
迄99年12月31日租賃契約到期後，未再簽約，雙方並有爭
訟等情，有租賃契約五件可稽（見本院卷第34至第53頁）
，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
⒉被告抗辯其向訴外人蔡永得等5人承租系爭房地之時，蔡
永得等5人曾代表原告同意被告設置系爭廣告招牌、系爭
流動廁所及系爭空調設備，且如原告未曾同意，不可能讓
被告使用多年均未表示異議云云，為原告所否認。查，被
告就此部分抗辯，並未提出任何具體事證證明，已難憑採
。
⒊退步言之，縱認原告同意於被告就系爭租賃房地與蔡永得
等5人之租賃關係存續期間，被告得於系爭土地及系爭建
物上設置系爭廣告招牌、系爭流動廁所及系爭空調設備；
惟查，被告薛暖姝與蔡永得等5人就系爭租賃房地之租賃
契約已於99年12月31日到期屆滿未再簽約，就使用目的而
言，亦難認原告仍同意被告在未承租系爭租賃房地情形下
，仍同意被告占用系爭土地及系爭建物設置系爭廣告招牌
、系爭流動廁所及系爭空調設備。
⒋綜上，被告抗辯係有權占用系爭土地及系爭建物設置系爭
廣告招牌、系爭流動廁所及系爭空調設備云云，均不足採
信。
（二）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權
之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有
物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅
得為共有人全體之利益為之，修正民法第767條第1項及第
821條亦分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還
土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以
非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有
之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權
源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號判決要
旨參照）。本件被告抗辯係有權占用系爭土地及系爭建物
設置系爭廣告招牌、系爭流動廁所及系爭空調設備云云，
既不足採，揆諸前揭說明，原告本於所有權依民法第767
條及第821條規定請求被告：【被告淘藝國際有限公司或
薛暖姝應將設置於門牌號碼臺南市○區○○路一段359號
建物上如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分之「伊藤料理」霓虹燈
招牌暨基座除去，並將該部分建物返還原告蔡承受及全體
共有人。被告淘藝國際有限公司或薛暖姝應將坐落臺南市
○區○○段1之657地號如附圖所示編號Ｃ部分面積1平方
公尺土地上之流動廁所及編號Ｄ部分面積2平方公尺土地
上之空調設備及固定木架等物品除去，並將該部分土地返
還原告蔡得安及全體共有人。】，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及其他未經援
用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果
，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
五、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事
訴訟法第87條第1項定有明文。查，本件訴訟費用為17,200
元（裁判費2,000元、複丈費及建物測量費15,200元），爰
依職權確定上開訴訟費用負擔如主文第3項所示。
六、本件係就民事訴訟法第427條規定之簡易訴訟事件所為被告
敗訴之判決，依同法第436條第2項準用第389條第1項第3款
規定，應依職權宣告假執行。併依聲請宣告被告如以主文第
4項但書所示金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項、第3
項，判決如主文。
中華民國100年3月23日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官王獻楠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴裁判費。
中華民國100年3月23日
書記官李鎧安