臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 104年度南簡字第809號
原 告 盧彥伶
訴訟代理人 黃俊達 律師
陳妍蓁 律師
鄭淵基 律師
被 告 舜勳建設有限公司
法定代理人 顏辰憲
訴訟代理人 蘇清水 律師
陳世勳 律師
複 代理人 張伯書 律師
李炳輝
上列當事人間請求減少買賣價金等事件，經本院於民國105年11
月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告向被告購買臺南市○○區○○段○○○○○○○號（下稱系爭
土地）上之年年如意系列編號第69期B棟8號房屋（下稱系
爭房屋），已付款且交屋。詎料，原告於104年4月20日收
到學甲區公所來函通知系爭房屋之鐵捲門及車庫、圍牆部分
係屬違建；同月27日收到臺南市政府來函指該違建應於1個
月內委託建築師向市府提出申請取得建造執照…逾期不辦或
補辦不合規定者，將依法執行拆除等語。被告自始至終均未
告知原告系爭房屋有部分屬於違建，又被告無法依指示補辦
申請取得建造執照，且如系爭房屋之鐵捲門、車庫及圍牆部
分遭臺南市政府工務局拆除，將大幅減少系爭房屋之價值及
預定之效用。原告曾請律師代為發函，要求被告盡速解決，
惟被告置之不理。
㈡、請求權基礎：
①、物之瑕疵擔保價金減少請求權
⑴、依房屋買賣合約書（下稱系爭契約）第1條房屋標示，系爭
房屋總建坪面積包含主建物面積46.61坪及附屬建物面積6.
61坪，可推知附屬建物部分應係指車庫。又系爭契約附件二
所附建材設備說明和被告提供之交屋後清潔保養操作注意事
項皆提及車庫大門規格和操作注意事項。再查，依被告年年
如意系列69期廣告圖示，一樓部分確實有畫車庫，並且描述
「1至2車庫、5大房、2大廳的空間更透過格局定位、流
暢動線…」，依消費者保護法第22條規定：「企業經營者應
確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告
之內容。」。
⑵、鐵捲門、車庫及圍牆部分既為買賣契約的範圍，被告卻未能
依法取得建造執照及使用執照，因此成為隨時可能被拆除的
違章建築，係屬有瑕疵之給付。
⑶、為此，原告乃依民法第359條前段規定，行使買賣價金減少
請求權。
②、不當得利
被告已受領全部價金，在前開減少價金新臺幣（下同）50萬
元之範圍內，應已無法律上之原因，原告自得依民法第179
條規定，要求被告返還50萬元。
③、按「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，
消費者得請求損害賠償額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過
失所致之損害，得請求損害賠償額一倍以下之懲罰性賠償金
。」、「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所
負之義務不得低於廣告之內容。」消費者保護法第51條、第
22條分別定有明文。若消費者係信賴企業經營者所提出之廣
告宣傳單等內容，進而與企業經營者訂立合約，則廣告宣傳
單內容即為合約內容之一部。況系爭契約之附件包括建材設
備說明，於建材說明之門窗部分，載有「車庫大門採用格來
得電腦電動鍍鋅捲門，靜音快速防壓設計，並附遙控器」，
足認車庫、鐵捲門係合約內容之一部分。又，原證六廣告傳
單依家具配置參考圖及焠鍊藝術之建築美學等廣告傳單可知
，圍牆及車庫鐵捲門均為廣告內容之一部，依消費者保護法
第22條，圍牆及車庫鐵捲門自應視為契約內容之一部。
㈢、原告否認就二次施工部分有口頭同意。觀之現場照片可知圍
牆及鐵捲門之材質、大小均整齊劃一，實難想像係被告一一
分別與消費者就二次施工之協議所致等語。
㈣、聲明：
①、被告應給付原告50萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息5％計算之利息。
②、訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以下列情詞置辯：
㈠、系爭契約買賣標的之範圍並未包含鐵捲門及車庫、圍牆部分
，該部分係被告之贈與，故不適用買賣瑕疵擔保之相關規定
。查系爭契約第1條關於房屋標示部分，載明總建坪面積包
含主建物面積46.61坪及附屬建物面積6.61坪，合計為53.2
2坪。其中附屬建物部分，係指系爭房屋之陽台，並非原告
所指車庫部分，此有建築物概要表可為明證【陽台面積6.93
＋6.93＋8（平方公尺）÷3.305＝6.61（坪）】，且系爭
契約之買賣價格，亦未包含鐵捲門及車庫、圍牆之價格，顯
見該部分不在買賣範圍，而係贈與甚明。被告之所以會贈與
該部分，係有鑒於以往經驗，每戶於交屋後都會自行增建車
庫、圍牆、鐵捲門，而材質顏色無法統一，破壞整體社區觀
瞻，故被告在不妨害交通、公共安全之範圍內，在自有空地
比率內建造車庫圍牆及鐵捲門贈與各住戶。系爭契約附件㈡
之建材設備說明及被告提供之客戶交屋後清潔保養操作注意
事項，雖有提及車庫鐵捲門之規格與保養注意事項，惟此僅
為被告贈與後所為之附加服務，避免住戶因不知保養方法致
縮短其使用年限所為。
㈡、消費者保護法第22條並未明定「廣告為要約」或「廣告必為
契約內容之一部」，是如簽訂契約時雙方已就廣告內容另為
斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣
告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣
告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，自
難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92
年台上字第2694號判決意旨參照）。兩造簽訂系爭契約時，
被告之售屋人員已口頭明白告知車庫部分係屬二次施工增建
部分，可知雙方就車庫部分已另為斟酌、約定，非屬買賣契
約之標的，況且，被告建造後業將鐵捲門、車庫及圍牆部分
贈與予原告，符合廣告圖示之內容，原告與被告簽訂系爭契
約時，被告業已給予原告契約審閱期，原告審閱買賣契約時
應已知悉車庫圍牆及鐵捲門非屬買賣之標的，被告並無廣告
不實之情形。
㈢、車庫圍牆及鐵捲門部分係被告之無償贈與，原告不得依民法
第359條行使買賣價金減少請求權，從而，原告依民法第17
9條主張不當得利，亦屬無據。
㈣、系爭契約之買賣標的確實未含車庫圍牆及鐵捲門，此觀臺南
市佳里地政事務所104年11月19日所測量字第1040122115號
函之臺南市佳里地政事務所建物測量成果圖可知，系爭房屋
第一層面積為43平方公尺、第二層面積為39.09平方公尺、
第三層面積為34.24平方公尺、第四層面積為27.15平方公
尺，合計面積為143.48平方公尺，附屬建物陽台面積則為32
.45平方公尺。是以，系爭房屋總建坪面積（不包含圍牆及
車庫鐵捲門部分）共計為175.93平方公尺，亦即53.23坪（
175.93平方公尺3.305＝53.23坪）。此實際測得之面積
與系爭契約第1條關於房屋標示部分載明之總建坪面積合計
為53.22坪相仿（僅略增0.01坪），足證系爭契約之買賣標
的確實未含車庫圍牆及鐵捲門部分。
㈤、被告係於103年11月25日取得系爭房屋使用執照，被告旋即
以平信通知原告，原告於收到上開通知後，知悉系爭房屋已
取得使用執照，遂於103年12月15日以匯款方式給付54萬元
期款予被告。後被告於103年12月底（即103年11月25日取
得系爭房屋使用執照後）開始施工增建車庫圍牆及鐵捲門之
二次施工部分，至104年3月初增建完成，嗣於104年5月
20日交屋，並於同日向原告收取交屋款5萬元，此有收款單
為憑。基上，原告確實係於知悉系爭房屋取得使用執照後，
始給付該期房屋價款，且由系爭房屋取得使用執照為103年
11月25日迄至104年5月20日交屋，期間長達半年之久，若
無二次施工，顯無取得使用執照後尚歷時半年始交屋之必要
，益可徵原告主張被告從未告知有二次施工云云委無可採。
況系爭契約第5條所規定之完工期限，係以103年2月5日
申請開工之日起算360天內完成主附屬建物，並以使用執照
核准日期為完工日期，亦可證系爭契約之買賣標的並未包含
二次施工即車庫圍牆及鐵捲門部分甚明。
㈥、依 王建忠 不動產估價師事務所之鑑價報告，系爭房屋於103
年11月25日有鐵捲門、車庫圍牆狀況下之正常價格為338萬
1,000元；無該部分之正常價格為312萬6,000元。於105
年4月15日有該部分之正常價格為329萬7,489元；無該部
分之正常價格則為324萬0,103元。可知，無論係在103年
11月25日或105年4月15日，系爭房屋在有、無鐵捲門、車
庫圍牆之狀況下，其價格均顯逾原告以「232萬元」購買系
爭房屋之買賣價金，更可證系爭契約之買賣標的確實未含該
部分，該部分為被告之無償贈與自明等語。
㈦、聲明：
①、原告之訴駁回。
②、訴訟費用由原告負擔。
三、本院得心證之理由：
㈠、原告主張其於103年11月2日與被告簽署房屋買賣合約書、
土地買賣合約書，向被告購買臺南市○○區○○段000000地
號上之年年如意系列編號第69期B棟8號房屋，系爭房屋之
買賣價金為232萬元、系爭土地之買賣價金為307萬元，原
告已全數付款且於104年5月20日交屋完竣。系爭房屋之鐵
捲門及車庫、圍牆部分係二次施工時興建，係屬違建，被告
並未取得建造執照及使用執照。系爭房屋之鐵捲門及車庫、
圍牆部分目前尚未拆除等情，為兩造所不爭執，並有房屋買
賣契約書、土地買賣契約書、臺南市政府工務局使用執照、
收款單、臺南市學甲區公所104年7月31日所建字第104051
9411號函暨所附違章建築案相關資料、臺南市政府工務局10
4年7月31日南市工使二字第1040741383號函暨所附違章建
築查報資料、臺南市政府工務局105年5月31日南市工使二
字第1050552973號函文附卷可稽（見調字卷第9至25頁、本
院卷一第15至27頁、第28至34頁、第142至155頁、第229
頁、第230頁、第222頁），堪可認定。
㈡、原告復主張被告於買賣時未告知系爭房屋之鐵捲門、車庫及
圍牆部分乃二次施工之違章建築，該部分亦屬買賣標的之範
圍，為有瑕疵之給付乙節，為被告所否認，並以前揭情詞資
為抗辯。經查：
①、證人即系爭房屋之銷售人員 李京樺 於105年11月1日言詞辯
論期日到庭具結證稱：「（問：當初如何介紹系爭房地？）
一般進來我們接待中心時，現場會有二種圖說，一種是依照
申請使用執照的圖說，一種是完成後的圖說，本件兩種圖說
我都有跟原告說明，也有出示給原告看，而且我也有帶原告
直接到工地現場看，因為接待中心就在系爭房地的隔壁而已
，還會介紹地坪及建坪的面積，說明合約上載明的地、建坪
。」、「（問：你當初用完成的圖說出示給原告看時，是如
何跟原告說？）原告當時來到現場，只有主結構完成，大門
（即鐵捲門）及車庫都還沒有施作，原告只有看到主結構，
我有告知原告因為我們公司申請的使用執照只有主結構，所
以車庫及大門要等到使用執照拿到後，才會做二次施工，增
建給客戶，我跟原告說這些事時，原告就表示知道了，沒有
什麼反應。」、「（問：原證六這四張廣告單是否是當時你
提供給原告以作為買系爭房地的廣告？）是。我也有告訴原
告說車庫及大門是被告贈送給原告的，我有跟原告說是為了
整體的美觀，所以會在拿到使用執照後再蓋給原告。」、「
（問：在代銷中心裡，就二次施工及贈與的部分，有無以讓
人可以直接目視或公開揭示的方式讓購買房屋的消費者瞭解
？）有，我們會帶消費者到房屋的現場，也會拿完成圖給客
戶看。」、「（問：你們有無跟消費者或是向原告說明大門
及車庫是違建，將來有可能會被拆除？）有。」等語（見本
院卷第76頁筆錄），足證被告抗辯：在銷售時，被告之售屋
人員就已口頭明白告知原告系爭房屋之鐵捲門、車庫部分乃
二次施工增建部分乙節，並非無據。
②、次查，稽之系爭契約第1條有關房屋標示部分，明載系爭房
屋之總建坪面積包含主建物面積46.61坪加附屬建物面積6.
61坪，合計為53.22坪，有房屋買賣合約書附卷為憑（見調
字卷第9頁），其中附屬建物6.61坪部分，係指系爭房屋之
陽台，有建築物概要表附卷可證【其上記載2至4樓陽台面
積6.93＋6.93＋8（平方公尺）÷3.305≒6.61（坪）】（
見本院卷一第56頁），原告主張附屬建物係指車庫部分云云
，並非有理。且查，系爭房屋之第一層面積為43平方公尺、
第二層面積為39.09平方公尺、第三層面積為34.24平方公
尺、第四層面積為27.15平方公尺，合計面積為143.48平方
公尺，而附屬建物陽台面積為32.45平方公尺乙情，亦有本
院勘驗筆錄、現場照片、臺南市佳里地政事務所104年11月
19日所測量字第1040122115號函所附之臺南市佳里地政事務
所建物測量成果圖在卷為憑（見本院卷一第74至85頁、第89
至91頁），從而，系爭房屋之總建坪面積為主建物面積143.
48平方公尺加附屬建物陽台面積32.45平方公尺，共計為17
5.93平方公尺，亦即53.23坪【175.93平方公尺3.305≒
53.23坪】，與前開房屋買賣合約書第1條約定內容相符（
按：53.22坪），益徵系爭契約買賣之標的僅有上述主建物
及附屬建物，並不包含車庫、圍牆及鐵捲門部分甚明。而車
庫、圍牆及鐵捲門部分既非買賣之標的，則原告主張依買賣
物之瑕疵擔保請求權請求減少價金云云，自非有據。
③、按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，
民法第179條定有明文。又按「依本法所提之訴訟，因企業
經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額五倍以下之
懲罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下
之懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額一倍以
下之懲罰性賠償金。」，消費者保護法第51條亦有明文。惟
查，系爭房屋（按：單純僅鑑定房屋價值，不包含座落土地
之價值）於103年11月25日如在有鐵捲門、車庫圍牆狀況下
之正常價格為338萬1,000元；於103年11月25日如在無該
部分狀況下之正常價格為312萬6,000元；於105年4月15
日如在有該部分狀況下之正常價格為329萬7,489元；於10
5年4月15日如在無該部分狀況下之正常價格為324萬0,10
3元乙情，有王建忠不動產估價師事務所之不動產估價報告
書附卷可證（見本院卷二第12至49頁），由此足徵，無論係
於103年11月25日（按：系爭房屋取得使用執照日）或105
年4月15日，系爭房屋在有、無鐵捲門、車庫圍牆部分，其
市場價格均顯逾原告購買系爭房屋之買賣價格「232萬元」
，換言之，因原告購買系爭房屋之價金係低於系爭房屋不論
有無鐵捲門、車庫圍牆部分之市場價值，故縱系爭房屋之鐵
捲門、車庫及圍牆部分為違章建築將來有拆除之虞，原告亦
未因此受有損害。準此，原告主張依民法第179條、消費者
保護法第51條規定，請求被告返還或賠償50萬元云云，即非
有理。
㈢、綜上所述，系爭契約之買賣標的並不包含系爭房屋之鐵捲門
、車庫及圍牆部分，故原告主張此部分為違章建築有拆除之
虞，亦屬買賣物之瑕疵，並據以請求減少價金50萬元云云，
難認有據，並不足採；又系爭房屋不論有無鐵捲門、車庫及
圍牆部分，經鑑定其售價均顯低於其市場價格，原告並未受
有損害，從而，原告依物之瑕疵規定、不當得利、消費者保
護法第51條規定，主張減少價金50萬元，並請求被告返還或
賠償50萬元，均無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不一一論述，併此敘明。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中華民國105年11月30日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官吳金芳
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年11月30日
書記官陳雅慧