臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 102年度南簡字第373號
原 告 陳麗如
訴訟代理人 李橋生
被 告 長谷海頓管理委員會
代 理 人 邱榮俊
上列當事人間請求確認債權不存在事件，本院於民國101年5月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告起訴主張略以：
㈠原告於民國（下同）101年11月28日向鈞院拍定得標101年度
司執字第86608號不動產。於101年12月11日收到不動產權利
移轉證明，隔日至長谷海頓大廈管理室表明為門牌號碼「台
南市○○區○○路○○○號5樓之5」建物（下稱系爭房屋）新
區分所有權人，擬辦理新住戶相關事項並繳納管理費，被告
即長谷海頓管理委員會告訴原告，因前屋主尚欠管理費未繳
清，須由新所有權人繳納付清前屋主所積欠之管理費，金額
約新台幣（下同）16,900元，如不付清前屋主所積欠管理費
，被告將不會收取新區分所有權人要繳納之管理費，也不服
務新區分所有權人，造成原告無法購買電梯感應器及自由使
用電梯進出系爭房屋（台南市○○區○○路○○○號5樓之5）
；原告只能由逃生梯樓梯出入，不能搭乘電梯，影響原告應
有權益，被告已違反公寓大廈管理條例。
㈡原告於101年12月27日向台南市安平區調解委員會聲請調解
被告邱總幹事引用公寓大廈管理條例第21、24條規定要求由
原告繳清前屋主積欠之管理費，雖該調解委員會姜委員明確
告知被告邱總幹事，請其先行參照依民法第300條或第301條
規定是否可向新區分所有權人收費，然被告邱總幹事執意要
求原告繳清前屋主未付清之管理費，惟原告表明與前屋主所
積欠費用無關，經調解委員會調解不成立。
㈢原告與前屋主非親非故，也從未使用過系爭房屋，原告為何
要幫前屋主繳納其所積欠之管理費？依公寓大廈管理條例第
3條第8款規定「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人
或其他經區分所有權人同意而為專有部份之使用者或業經取
得停車空間建築物所有權者」，從而，住戶使用（電梯）共
用部分，乃法定之權利，自不得以其未繳管理費之由，而不
得使用，何況原告從未積欠該管委會管理費，且主動以權利
移轉證明書發文日期為起始日開始繳納管理費卻遭被告拒收
，錯不在原告，為何原告不能辦理購買電梯磁卡使用電梯？
㈣被告於前屋主連續積欠2期管理費未繳交，已違反公寓大廈
管理條例第21條規定「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公
共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額
，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會
得訴請法院命其給付應繳之金額及延遲利息。」，該規定已
明確規定管委會應訴請法院請求前屋主給付管理費，不應該
向原告收取前屋主所積欠管理費，然被告讓前屋主拖欠2期
以上管理費，不但未盡管理責任且已明顯疏失，不循正常管
道訴請法院追討，反而以違法手段阻擾原告無法常態性、正
常地使用電梯進出，逼迫原告妥協付清前屋主所積欠之管理
費。
㈤依內政部營建署93.9.12營署建管字第0000000000號解釋令
，有關公寓大廈經法院拍賣取得所有權之區分所有全人，應
否繳清前屋主所欠繳管理費乙案。欠繳公基金之原區分所有
權人，如已將其專有部份之區分所有權過戶他人，除過戶後
之新區分所有權人已參照民法第300條或第301條規定，訂定
債務承擔契約，願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基
金外，應依公寓大廈條例第21條規定辦理，不得逕向新區所
權人請求繳納等語。
㈥並聲明：
⒈確認被告對原告所主張應負擔之前屋主所積欠之管理費新
台幣（下同）16,900元債權不存在。（原告於起訴狀原載
明訴之聲明為：被告要向本人陳麗如強行索取前屋主所積
欠管理費，並阻礙本人使用公用電梯。因涵義不明確，經
闡明後，原告稱其聲明如上）
⒉訴訟費用由被告負擔。
二、被告抗辯則以：
㈠原告主張伊於101年11月28日向鈞院拍定系爭房屋並於同年1
2月11日收到不動產權利移轉證明書，取得系爭房地所有權
，惟被告要求原告給付系爭房屋前屋主積欠之管理費16,900
元，其認為無給付之義務而提起本件訴訟；是本件之爭點厥
為原告是否應繳納取得系爭房地之前手所積欠之管理費？
㈡按共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用
、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任，民法第826
條之1地3項定有明文；經查，原告因拍賣取得系爭房地，其
中土地及建物共同使用部分均為共有之應有部分，應屬共有
物應有部分之讓與，讓與人（即系爭房地之前手）所積欠之
管理費，亦應屬因共有物管理上之債務。是以，原告（即系
爭房地之受讓人）既受讓系爭房地之應有部分，依上開規定
，自應就系爭房地因使用、管理所生債務與讓與人（即系爭
房地之前手）連帶負清償責任。
㈢按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割
之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定，於登記後
，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。共有
物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理
或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。復按公寓大廈管理
條例第24條第l項、第3項定有明文，按公寓大廈管理條例第
24條第1項明定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管
理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並
應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切
權利義務」；同條例第35條則規定「利害關係人於必要時，
得請求閱覽或影印規約，…欠繳公共基金與應分攤或其他應
負擔費用情形，…管理委員會不得拒絕。」，由上可知，立
法者乃課以區分所有權之繼受人，於繼受前，應有向管理委
員會查明讓與人（即其前手）是否有積欠管理費之義務，且
管理委員會不得拒絕之。經查，「長谷海頓公寓大廈社區住
戶規約暨組織章程」第42條規定「本管理費催繳辦法效力及
於房屋受讓人、繼承人、承租人及借用人。」；又，原告經
拍賣取得系爭房地前，鈞院之拍賣公告「使用情形」欄載明
:「…另管理員稱：該戶尚積欠管理費新台幣16,900元，應
買人請自行查證」、「備註」欄載明：「七、本件有積欠管
理費，請應買人注意，並自行查證拍定人是否負擔前手之欠
繳之管理費，於本院權責無涉。」等語，足見原告於應買時
已知悉系爭房地之前手有積欠管理費16,900元等情。是以，
不論原告於繼受系爭房地前有無履行向管理委員會請求閱覽
規約及查明其前手是否有積欠管理費之義務，惟鈞院於前揭
拍賣公告既已註記系爭房地有欠繳管理費，並促請應買人應
注意、查證等情，自有公示作用，則依大法官釋字第349號
解釋反面解釋，管委會對於前手區分所有權人積欠管理費一
事，如能讓一般交易之第三人知悉，有公示方法，無使交易
之第三人遭受不測之損害，且無減低第三人承買意願與妨害
經濟發展和資源之利用，自得要求受讓之後手即原告繼受清
償責任。
㈣綜上，依民法第826條之1第3項規定，原告應就系爭房地前
手所積欠之管理費債務，與系爭房地之前手連帶負清償責任
；退步言之，依大法官釋字第349號解釋文反面解釋及前述
法拍公告內容，原告亦應繼受其前手積欠系爭管理費之債務
；從而，原告主張系爭管理費債權不存在，應無理由等語。
㈤並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於101年11月28日於本院拍定得標101年度司執字第8660
8號不動產（門牌號碼「台南市○○區○○路○○○號5樓之5」
建物；下稱系爭房屋），並於101年12月11日收到不動產權
利移轉證明。
㈡系爭房屋之前手尚積欠被告管理費16,900元。
四、本件兩造之爭執事項及本院應審酌者厥為：原告是否應向被
告繳納系爭房地前手所積欠之管理費16,900元？
五、得心證之理由如下：
㈠原告對系爭房地前手所積欠之管理費16,900元及法院拍賣公
告「使用情形」欄載明:「…另管理員稱：該戶尚積欠管理
費新台幣16,900元，應買人請自行查證」、「備註」欄載明
：「七、本件有積欠管理費，請應買人注意，並自行查證拍
定人是否負擔前手之欠繳之管理費，於本院權責無涉。」等
並無爭執，僅係執「內政部營建署93.9.12營署建管字第000
0000000號解釋令」，謂有關公寓大廈經法院拍賣取得所有
權之區分所有權人，應否繳清前屋主所欠繳管理費乙案。欠
繳公基金之原區分所有權人，如已將其專有部份之區分所有
權過戶他人，除過戶後之新區分所有權人已參照民法第300
條或第301條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權
人代為清償所欠之公共基金外，應依公寓大廈條例第21條規
定辦理，不得逕向新區所權人請求繳納。並提出上開函令及
台灣台北地方法院92年度訴字第5009號判決正本、92年度訴
字第2094號判決正本、台灣高雄地方法院89年度小上字第14
2號判決正本、台灣台中地方法院90年度小上字第92號判決
正本、台灣台中地方法院90年度簡上字第379號判決正本等
為證。
㈡按不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割
之約定或依第820條第1項規定所為之決定，於登記後，對於
應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。共有物應有
部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他
情形所生之負擔連帶負清償責任。民法第826條之1第1項、
第3項定有明文。共有物之管理或協議分割契約，實務上認
為對於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院四十八年台
上字第一○六五號判例參照）。共有人間就共有物因為關於
第一項使用、管理等行為之約定、決定或法院之裁定，在不
動產可以登記之公示方法，使受讓人等有知悉之機會，而動
產無登記制度，法律上又保護善意受讓人，故以受讓人等於
受讓或取得時知悉或可得而知其情事者為限，始對之發生法
律上之效力，方為持平。（見民法第826條之1立法理由）
又民國84年06月28日訂定之公寓大廈管理條例第24條規定：
第24條區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例
或規約所定之一切權利義務。民國92年12月31日修正之同法
第l項則明定「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負
責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於
繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利
義務」。再依「長谷海頓公寓大廈社區住戶規約暨組織章程
」第42條規定「本管理費催繳辦法效力及於房屋受讓人、繼
承人、承租人及借用人。」又釋字第349號解釋文：「最高
法院四十八年度台上字第一○六五號判例，認為『共有人於
與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有
部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存
在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有
部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，
受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受
不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判
例在此範圍內，嗣後應不再援用。」則依解釋文反面解釋，
如受讓人可得而知有分割或分管及管理費催繳辦法之特約之
時，應得對受讓人繼續存在。參照公寓大廈管理條例第24條
第1項規定意旨，共有人若為共有物應有部分轉讓，除非受
讓人不知有分管協議，亦無可得而知之情形外，應認受讓人
均應繼受分管協議之權利義務。
㈢依拍賣公告「使用情形」欄載明:「…另管理員稱：該戶尚
積欠管理費新台幣16,900元，應買人請自行查證」、「備註
」欄載明：「七、本件有積欠管理費，請應買人注意，並自
行查證拍定人是否負擔前手之欠繳之管理費，於本院權責無
涉。」等語，原告既係向法院標購系爭房屋，自不可能不知
有上開原屋主積欠管理費新台幣16,900元情事，原告既於標
購前向疏於向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35
條所定文件，復於標購時怠於於閱覽拍賣公告，則依上開92
年12月31日修正公寓大廈管理條例第24條第1項規定意旨、
釋字第349號解釋反面解釋及公平正義原則，雖容或有人認
為向法院標買土地房屋並非係房地買賣轉讓之繼受人可言，
但本院仍認為原告既有可得知道系爭房屋積欠管理費未繳納
之事實，而被告基於「長谷海頓公寓大廈社區住戶規約暨組
織章程第42條規定『本管理費催繳辦法效力及於房屋受讓人
、繼承人、承租人及借用人。』勢必會依該住戶規約繼組織
章程催繳管理費仍執意標購，顯即非所謂「善意第三人」，
是則被告基於修正公寓大廈管理條例第24條第1項規定及「
長谷海頓公寓大廈社區住戶規約暨組織章程」主張原告應繼
受原屋主之所尚積欠管理費新台幣16,900元債務，應屬合法
，從而，原告訴請確認被告對原告所主張應負擔之前屋主所
積欠之管理費新台幣16,900元債權不存在，非有理由，應予
駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、答辯及舉證，核與判決
結果無影響，已無論述之必要，併此敘明。
九、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事
訴訟法第87條第1項定有明文。本件訴訟費用第一審裁判費
為1,000元。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國102年5月21日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官何清池
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年5月22日
書記官黃心怡