臺灣臺北地方法院民事簡易判決 98年度北簡字第1388號
原 告 丁○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於中華民國98年3月9日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣肆拾萬伍仟元及自民國九十七年八月二十
一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，被告如以新臺幣肆拾萬伍仟元為原告預供擔保
，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：被告於民國97年8月9日與訴外人太平洋房屋
仲介股份有限公司（下稱太平洋公司）簽訂不動產購賣要約
書，願以新臺幣（下同）1,050萬元之價額，向被告購買坐
落於臺北縣新店市○○路○○號之房地（下稱系爭房地），原
告已價錢過低不同意。被告乃又以97年8月12日再簽要約書
（下稱系爭要約書）願以1,080萬元購買系爭房地，原告得
知被告新要約後同意出售，雙方乃約定8月13日晚間8時至太
平洋公司簽約中心簽約，嗣因被告之請求，改於8月14日晚
間8時簽約。詎料，被告臨時反悔，拒不簽約，經被告催告
後，仍置之不理。依系爭要約書第9條第1項中約定：「買方
於賣方同意出售後至簽立書面買賣契約前反悔不買，應對賣
方賠償依委託價3％計算之違約金」。爰依買賣契約之法律
關係起訴向被告請求前揭違約金，並聲明如主文第1項所示
，並願供擔保請准宣告假執行。
貳、被告辯以：太平洋公司並未給予被告審閱契約書之審閱期。
且當初有和太平洋公司之業務人員表示要連絡兄長帶父親來
看房子，最主要是要有無障礙空間及安養設備，業務人員亦
同意之。經被告之兄長及父親看過後，發現動線設計不良，
且無障礙設施不足，不符老人安養條件，而被告與太平洋公
司約定97年8月9日簽訂之要約書，因97年8月12日簽訂而作
廢。在系爭契約書第2條，載有：「買方於出價後，得於賣
方同意出售前隨時撤回。」97年8月12日晚上9點被告簽系爭
要約書時，太平洋公司職員乙○○告知被告有3天審閱期，
並同意審閱期間內提供賣方完整書面資料並帶被告之兄及父
母看屋後，才由決定購買意願，方由被告於要約書上簽名。
是以縱使形式上被告有於系爭要約書上簽名，構成要約之外
觀，然並不能據以認定被告有受該要約內容拘束之意。況兩
造間之要約、承諾之意思表示為非對話之意思表示，則原告
所謂同意賣出之承諾意思表示，自始至終未到達被告，太平
洋房屋為達成交易之目的，誘導被告簽立要約書，表示此為
斡旋出價性質，為卡位保留實際買主被告之兄之看屋權，且
當時有5人包圍被告1人逼迫簽字，違反誠信原則。被告就系
爭要約書內容條款及相關文件之認識時間，僅限於97年8月
12日晚間至8月14日上午被告發存證信函止，不到3日之審
閱期，該要約書內容條款並非有效，對被告不生效力。被告
已在98年8月14日上午9時以寄發存證信函於太平洋公司，表
示要撤銷買賣契約。且被告所請求之違約金亦為過高等語。
並聲明原告之訴駁回，且如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
參、得心證之理由：
一、就原告撤銷要約之部分：經查，該系爭要約書第2條所載
之內容為：「買方於出價後，得於賣方同意售出前隨時取
消本要約。如賣方同意出售後，買方始取消，即構成違約
」被告抗辯已在98年8月14日上午9時以寄發存證信函於太
平洋公司，表示要撤銷買賣契約云云，依證人 李進興 到庭
結證稱：「買方下斡旋是8月9日是1,050萬元，後來賣主
不願意，8月12日買方說再加30萬元，經過我們與賣方協
調，賣方就答應，我們通知買方在8月13日晚上7點簽約，
8月13日早上林小姐（即原告）說要帶爸爸及哥哥去看房
子，我們又帶他們去看，後來買方又說當天沒有時間，要
改到隔天晚上簽約，8月14日我接到買方的存證信函，片
面要解約，我無法對賣方交代，所以我就打電話給買方。
」證人即買方（被告）之仲介乙○○到庭結證稱：「在被
告表示不買前，屋主已經同意，當時我在店裡值班，原告
之仲介，就是我的同事丙○○告訴我說屋主同意，後來也
是丙○○告訴被告說已成交，我是聽丙○○說的。」證人
丙○○即賣方（原告）之仲介亦證稱：「我們跟屋主談好
簽約價錢，那天我們通知被告說恭喜她買到這房子，屋主
願意賣，約好隔天簽約，被告表示盡快簽約。」「8月12
日晚上11點多，我就打同事 林明德 的電話通知被告，電話
裡面我親自告訴被告說屋主要用1,080萬元賣給她，我就
說恭喜買到這房子，被告林小姐可能有些反應不過來，我
說我們要簽約，被告林小姐就說盡快簽約.......」（以
上均見98年2月16日言詞辯論筆錄）證人等均具結願負偽
證罪之刑責，所證互核相符，且無違反情理之處，並與卷
內相關書證相合，其等證言，均堪採信。丙○○為賣方之
仲介，轉達賣方承諾之意思表示，由其親口告知被告賣方
同意被告知要約價，足見原告已在8月12日同意售出，兩
造間之買賣契約於斯時已成立。雙方並約定8月13日簽約
，嗣被告片面要求撤銷買賣契約，依前揭要約書第2條之
約定，被告已構成違約，應依該要約書第9條之約定，賠
償依委託價3％計算之違約金，是以被告辯稱要約實業已
撤銷云云，為無理由。。
二、就審閱期之部分：被告抗辯太平洋公司未交原告審閱，經
查該系爭契約之不動產買賣要約書（編號AC0000000及AC0
000000）第1行即有原告表示以審閱3日之記載，並有被告
簽名為證。再者，證人乙○○到庭結稱：「我是給他看系
爭房屋不動產事項說明書並做說明。」「我帶被告看完房
子之後，回到店裡我拿說明輸給被告看，但是多久我沒有
印象，但是我任由被告看。」（見98年2月26日言詞辯論
筆錄）證人李進興亦結證稱：「在訂要約書之前就會有不
動產重要事項說明書讓客戶看，並讓他簽名。」等語，被
告亦承認確為其簽名。（見98年2月16日言詞辯論筆論）
足證太平洋公司已有將契約書交給被告閱覽，且被告如須
審閱契約，應會要求太平洋公司交付契約書之正本或影本
，惟被告均未向其請求，難認被告未有審閱契約。再依97
年8月9日被告所簽之不動產購買要約書（編號AC0000000
號）亦載明該要約書內容已經被告詳閱3日，並由被告簽
名確認，該要約書與8月12日之要約書內容相同，均就系
爭房地為購買之要約，顯見被告就系爭房地已完全了解，
況本件被告係因系爭房地之周遭環境之因素而不願購買，
實與系爭房地之相關事項無關，被告此部分之抗辯不足採
。
三、就系爭房屋之部分：被告抗辯系爭房屋不符合被告之要求
，經查證人乙○○到庭結證稱：「被告白天去看房子時，
很喜歡，那天我帶他看3間房子，他選擇系爭房子，就下
要約書。」「當時被告沒有說，隔天就是13日被告打電話
來說，他哥哥要帶她爸爸來看。」（見98年2月26日言詞
辯論筆錄）被告抗辯不符老人安養之標準，惟被告事前並
未表示須經其父之同意，且無告知其房子所需之功能，外
人亦不能得知其內心之真意，且依證人所言，被告已看過
3間房子，足認被告已有一定之辨識能力判斷房屋是否可
以符合自己之需求。被告對其之抗辯並無理由。
四、就違約金過高之部分：被告另稱本件違約金過高，應依民
法第252條酌減云云。惟按本件房地售價為10,500,000元
，原告僅請求405,000元，僅占總數百分之3，一般房仲契
約費為成交價之4％，而本件約定違約金3％，少於仲介費
，再參酌雙方事後因履約問題多次交涉，原告已給予原告
相當補正期間，則本件違約金數額與比例並未過高，本院
不宜刪減。故本院認為此部分主張並非真正自無足採。被
告抗辯尚屬可信。
五、又本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造
所提其餘攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不
再一一論述，併此敘明。
肆、假執行之宣告：本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 3 月 23 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官 劉亭柏
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。
中 華 民 國 98 年 3 月 23 日
書記官謝韻華