裁判字號：臺灣桃園地方法院95年訴字第1199號民事判決
裁判日期：民國95年11月22日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決95年度訴字第1199號原???告丙○○○
???己○○○??????甲○○?住台北縣中和市○○路○○○巷○○弄○號??????戊○○??住台中市???????????262號??????乙○○??住台北縣三重市○○街○○號3樓??????丁○○??住台北市○○區○○路○○○巷○○號訴訟代理人? 溫光雄 律師被???告?子○○??住桃園縣訴訟代理人? 陳鄭權 律師複?代理人 何豐行 律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國95年11月8日言詞辯論終結，判決如下：
主??文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」，「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴」，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件耕地租約之爭議曾由原告聲請經桃園縣桃園市公所耕地租佃委員會調解、桃園縣政府耕地租佃委員會調處，均未成立，而由桃園縣政府函送本院處理，核與耕地三七五減租條例第26條第1項之規定並無不合，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：
(一)坐○○○鄉○○○段樹林子小段90之1及125地號土地（下稱系爭90之1號、系爭125號土地土地）原為原告之被繼承人 林樹淼 所有，於民國38年間由林樹淼之父 林玉匣 出租予被告子○○之父 郭乃和 耕作並代理收租；嗣林樹淼及林玉匣先後於54年及65年間亡故，土地由原告丙○○○、戊○○、丁○○、甲○○、乙○○及己○○○六人繼承共有，共推原告丙○○○為土地管理人；而承租人郭乃和去世後，耕地由被告子○○繼承耕作。因林玉匣亡故後未留下任何租約，承租人誆稱每年上、下兩期租谷僅為2,000台斤，出租人按年收取租谷折算為新台幣（下同）8、9千元，並立據交付承租人為憑。89年間，經原告向觀音鄉公所申請取得租約登記書，始發現系爭二筆土地之總租額應為2,600台斤，屢經要求被告補付差額600台斤未果，其後甚至自92年3月起拒付91年下期及92年上期租金，經原告丙○○○於94年9月29日以存證信函催告被告限期一星期內付清，該信函於94年9月30日由承租人收受送達後仍置之不理，出租人乃委託溫光雄律師於94年
10月18日再以存證第信函，依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款終止租約，請求被告返還耕地。被告租金支付至91年上期後，91年下期即拒不清償，經原告屢次前往其住處要求清償均遭推諉不付，原告自得自94年10月1日向前回溯請求五年租谷短欠部分之3,000台斤（計算式：600台斤×5年＝3,000台斤），連同自91年度下期1,000台斤、92年度2,000台斤、93年度2,000台斤、94年度上期1,000台斤，共達9,000台斤，依行政院農委會公告稻谷（即蓬萊米稻谷）收購糧價折算為117,000元。又被告迄今仍繼續無權占用系爭土地，依民法179條及最高法院23年上字第3078號、61年台上字第1695號判例，被告應自94年10月20日起返還相當於租金之不當得利予原告；即被告除應給付前述金額外，並應給付原告94年下期及95年上期，合計2,600台斤租谷，折合33,800元，連同前項請求之117,000元，共計150,800元，暨自95年下期起至返還耕地之日起止，按年給付原告33,800元之損害賠償。
(二)本院於95年8月25日至系爭土地現場實施勘驗測量時，被告自認:「被告沒種的地方無償給許多鄰居種菜……」，是原告自得收回耕地。又被告自認系爭125地號耕地廢棄多年以致雜草樹木叢生，然該地後端仍有灌溉水溝，非不可抗力所致，是原告依同條例17條第1項第4款亦得終止租約。
(三)同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地併請求收回。本件被告就系爭土地中第90之1號土地未自任耕作，已如前述，依上開說明，系爭土地之租賃契約全部無效，並請求返還全部土地予原告。
(四)被告抗辯郭乃和去世後，耕地由被告繼承耕作，被告每年均按時交付2,600台斤之租谷予出租人，惟因近年農作物收成大不如前，被告實無法每年支付2,600台斤之租谷，雙方同意改為每年支付2,000台斤之租谷，惟原告自65年後歷年收租均立有收據交付被告執憑，收據上書明收到某年份某期租谷1,000台斤折合新台幣若干元，如被告主張每年均有按時交付2,600台斤，應提出所執有之原告所立收據內容。至於被告主張雙方同意改為2,000台斤，原告否認之，依民事訴訟法第277條之規定，被告應盡舉證責任。被告另抗辯93年、94年之租谷係因原告一直未向被告收取租谷，被告曾口頭告知原告前來收取，原告於94年9月寄發存證信函予被告，欲向被告催討每年未付之600台斤租谷及93、94年租谷，惟原告始終未向被告收取租谷；實則原告於89年11月底，收受觀音鄉公所函送之租約登記申請書後，始知租約載明每年租谷應為2,600台斤，而被告歷年均短付600台斤，原告自斯時起即每年不斷要求被告按年補足短欠之租金，然被告竟表示:「你去法院打官司贏了再來拿。」而拒付，並非自94年9月29日才提出要求。而原告於寄發存證信函後十日去電洽詢是否付租，以便前往收租仍被拒，亦可自觀音鄉公所95年3月29日調解程序筆錄其所主張「…93年、94年租金因租佃爭議尚未排除，於爭議解決後，願如數繳還地主。」印證被告收到催告信後拒付欠租之實情。又依耕地三七五減租條例第
6條規定，租約應登記，本件租約既經依法終止，應請判命被告協同辦理塗銷登記。
(五)並聲明：?、被告應將系爭90之1地號，地目為田，如附圖綠色部分所示
之耕地面積7.481平方公尺，暨系爭125地號如附圖紅色部分??所示耕地面積970平方公尺返還原告。
?、被告應給付原告1,500,800元暨自95年7月1日起至返還耕地之日止，按年給付原告150,800之損害賠償。
?、原告願供擔保請准宣告假執行。
4、被告應協同原告向中壢地政事務所辦理塗銷三七五租約登記。
三、被告則以：
(一)系爭土地係38年間，由林樹淼之父林玉匣出租予被告之父郭乃和耕作，惟承租人郭乃和已去世，系爭耕地租約理應由被告子○○及訴外人辛○○（被告大姐）、壬○○（被告二姐）、癸○○（被告三姐）、寅○○（被告四姐）、庚○○（被告之妹）、丑○○（被告之弟）等七人共同繼承之，惟原告僅將子○○列為本件被告，而未將亦有繼承系爭耕地租約之其他人列為被告，此顯有當事人不適格之情事，欠缺權利保護要件，故本件應以判決駁回原告之訴。
(二)本院於95年8月25日至系爭土地現場實施勘驗測量時，被告雖表示︰「沒種的地方無償給許多鄰居種菜」，惟被告所述之「鄰居」並非系爭耕地租約以外之人，實係被告之大姐辛○○、及被告之弟丑○○，而辛○○現住在桃園縣觀音鄉樹林村4鄰46號，丑○○住在桃園縣觀音鄉樹林村4鄰42號，即為系爭土地之旁，故被告所述之鄰居實係指被告之大姐辛○○及弟弟丑○○，並非耕地租約以外之他人。又系爭耕地租約係由被告之父郭乃和所承租，於郭乃和去世後，系爭耕地租約即由被告與辛○○、丑○○及其他繼承人所共同繼承，是系爭90之1地號耕地之部分由辛○○、丑○○實施耕作種菜，亦無違背「非自任耕作」之規定。綜上，被告並無將耕地無償借予他人耕作，並無符合耕地三七五減租條例第16條第1、2項之規定，原告主張耕地租約無效，應屬無據。
(三)本院於95年8月25日至系爭土地現場實施勘驗測量時，被告表示︰「系爭90之1號土地上現為菜圃，現在沒有種田，荒廢中」、「系爭125地號土地現雜草叢生，因無水源才荒廢」。然系爭二筆耕地荒廢未耕作，實係因桃園地區全面停灌之故，此參酌經濟部、行政院農業委員會於95年3月3日公告，另有鄉公所之第一期作、第二期作公文待灌之規定辦理以及觀音鄉樹林村村長、觀音鄉樹林村第三鄰鄰長、觀音鄉樹林村第四鄰鄰長所分別出具之系爭二筆土地屬停灌範圍之證明書即明，該公告係基於整體經濟發展及民生用水安定之政策考量，故決議桃園地區95年第一期作、第二期作均全面停灌，故被告接獲上開公告，不得不停止耕作。故被告未為耕??作係因不可抗力之事由所致，並非「消極不予耕作，任令荒
廢」，當不符耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之情事，原告不可據此單方終止租約。
(四)被告之父郭乃和承租系爭二筆土地之面積，依卷內所附耕地租約申請書及耕地租約所載，就系爭90之1地號土地之承租面積登記為0.9甲，就系爭125地號土地之承租面積登記為0.1甲，惟實際上系爭二筆土地得耕作之面積總合僅約0.74甲，相較於耕地租約及登記申請書上所載之1.0甲，尚少0.26甲，因此原告及原告之父林樹淼同意被告及被告之父郭乃和每年僅需繳納2,000台斤之租谷即可，而未要求每年繳納2,600台斤之租谷。且依登記之面積與實際得耕作之面積比例計算，則被告僅需繳納1,924台斤之租谷（計算式：2,600台斤×74/100＝1,924台斤）則被告係溢繳而非欠繳地租。再者，自38年被告之父郭乃和承租系爭二筆耕地以來，被告之父郭乃和及被告每期均按時繳納地租，且若被告果積欠原告租谷，何以原告歷經60餘年均僅收受2,000台斤之租谷，卻從無向被告或被告之父郭乃和表示異議或催繳？是被告並無積欠租谷。況耕地三七五租約有關地租額之繳付，理應由出租人向承租人收取，而原告歷年來亦僅向被告收取2,000台斤，並未向被告收取2,600台斤，此參酌被告提出之地租收據即明，是原告謂被告每年均積欠600台斤云云，顯與實情不符。又依私有耕地租約登記申請書，及台灣省桃園縣私有耕地租約所載，租額已載明2,600台斤之租谷，此均為兩造所明知，並不能謂係被告誆騙原告每年租谷僅為2,000台斤。
又原告謂被告積欠93、94年之租谷未付，亦與實情不符，實係因被告曾口頭告知原告前來收取租谷，惟原告竟表示欲收取歷年來每年未收取之600台斤租谷，並要求被告應一次繳付完畢，惟被告並無能力全部繳付完峻，遂已備妥該年應繳付之2,000台斤租谷，惟原告始終未前來收取，嗣原告於94年9月即寄發存證信函予被告，欲向被告催討每年未付之60
0台斤租谷、以及93、94年之租谷，惟原告在寄發存證信函後，亦始終未向被告收取租谷，故被告並無「地租積欠達兩年之總額」之情事，今原告依據耕地三七五減租條例第17條第1項第3款之事由主張終止租約，應顯無理由。
(五)綜上所述，被告並無將系爭耕地無償借予他人耕作，且亦無「非因不可抗力繼續一年不為耕作」之情事，更無積欠地租達二年之總額，故原告之訴並無理由，並聲明：
?、原告之訴駁回。
?、如受不利判決被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、按耕地承租權為財產權之一種，如承租人死亡，應由全體繼承人共同繼承，被繼承人所遺之耕作權屬繼承人全體公同共有，若未將繼承人全體併列為當事人，則當事人之適格即有久缺，法院並無義務命其補正。查系爭土地係於38年間，由林樹淼之父林玉匣出租予被告之父郭乃和耕作，惟承租人郭乃和已去世，系爭耕地租約應由被告子○○及訴外人辛○○（被告大姐）、壬○○（被告二姐）、癸○○（被告三姐）、寅○○（被告四姐）、庚○○（被告之妹）、丑○○（被告之弟）七人共同繼承之，有被告提出之繼承系統表在卷可稽，惟原告僅將子○○列為本件被告，而未將亦有繼承系爭耕地租約之其他人列為被告，至今仍未補正，其當事人適格顯有欠缺，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中華民國95年11月22日
民事第一庭法官陳婉玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年11月22日
書記官劉雅玲