裁判字號：臺灣臺北地方法院91年簡上字第131號民事判決
裁判日期：民國91年10月30日
裁判案由：回復原狀
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度簡上字一三一號
上訴人丁○○被上訴人丙○○訴訟代理人甲○○右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國九十一年一月二十四日本院新店簡易庭九十年度店簡字第六九八號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
㈠兩造就座落臺北市○○區○○路四小段四一０地號之土地及座落臺北市○○區
○○路二段三一五巷六之二號一樓之建物（下稱系爭房屋）簽訂買賣契約（下稱系爭契約），系爭房屋確係以房屋內設有消防栓與夾層之現況交屋，且雙方並無就室內消防栓之移除為特別約定。
⒈被上訴人定金收據上本已載明房屋以現況交屋，又訂立系爭契約時契約條文
後面亦附註按現況交屋，上訴人按房屋之現況即室內消防栓及夾層出售被上訴人，並不構成物之瑕疵。
⒉由被上訴人之配偶甲○○於原審之證言，足證被上訴人於系爭契約成立時已
知系爭房屋內消防栓及夾層，上訴人亦未向被上訴人保證消防栓可移除，故縱使系爭房屋室內有消防栓及夾層為物之瑕疵，依民法第三百五十五條第一項之規定，買受人於契約成立時，既已知有物之瑕疵，出賣人不負擔保之責，被上訴人不得行使物之瑕疵擔保請求權，而主張解除系爭契約。
⒊上訴人就系爭房屋未委請 戴昌富 處理，戴昌富對被上訴人所為之意思表示，
不對上訴人發生效力。上訴人從未向被上訴人保證室內消防栓可移除，亦未與被上訴人達成「移除之認知」，如被上訴人有錯誤認知或誤認可移除，此為被上訴人意思表示是否有錯誤之問題，要與物之瑕疵無關。再者，如在訂約時買賣雙方有合意移除消防栓，則此交易重要內容，何以未在契約上載明，反而係記載現況交屋，顯見雙方並無移除消防栓之合意。
㈡系爭房屋之夾層確已依台北市政府所訂定「台北市建築夾層屋處理方案」於八
十六年十二月十七日向台北市政府工務局（下稱工務局）申請並獲准予備查在案，故系爭房屋之夾層係列入分期分類處理，並非新建夾層屋，而遭查報拆除，又夾層裝潢並非新建夾層，被上訴人認夾層裝璜會被認定新建夾層而遭執行拆除，恐有誤解。況上訴人亦從未向被上訴人表示夾層可再新建、改建、修建，故被上訴人明知系爭房屋內夾層，且對上開台北市政府於八十六年公佈之夾層屋處理方案應知之甚詳，則在上訴人並未向其保證夾層屋係合法房屋，且系爭夾層確已向台北市政府報備，不會被視為新違建之情形下，被上訴人主張構成物之瑕疵而主張解除契約，亦無理由。
㈢又依系爭契約第二條第二款約定，九十年七月廿四日雙方應至代書處用印，繳
齊過戶文件，同時甲方（即被上訴人）交付乙方（即上訴人）新台幣（下同）廿五萬元。被上訴人於九十年七月廿四日未依約至代書處用印並繳付期款廿五萬元，已屬給付遲延，上訴人乃於九十年八月七日委請律師催告被上訴人限期履行，逾期即依違約處理，惟被上訴人仍未履行，上訴人乃於九十年八月廿二日向被上訴人解除系爭買賣契約，同時沒收被上訴人已付價金卅萬元，是系爭契約業經上訴人以被上訴人違約為由而解除，而被上訴人八十九年八月九日所發存證信函並未送達上人，且被上訴人遲至九十年九月十三日才起訴主張上訴人應負瑕疵擔保責任，並主張解除契約，其主張自不足採。
證據：除援用原審之立證方法外，補提系爭買賣契約書、臺北市政府工務局書函
、九十年八月七日存證信函、九十年八月廿二日律師事務所函各一份（均影本）為證。
乙、被上訴人方面：聲明：駁回上訴。
陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
㈠被上訴人簽約時雖知系爭房屋有消防栓和夾層之存在，惟戴昌富於第一次見面
就向被上訴人配偶甲○○說明，消防栓係建築師設計錯誤，可以移除，並表示夾層已向建管處報備過，乃合法建築，必定可以加蓋。實則系爭房屋如有改建、修建，均視為新違建，消防栓也不能移除，如此系爭房屋將隨時有夾層被拆除與火災時被破門而入取用消防栓之可能，顯有重大瑕疵。又系爭房屋絕非現況出售，系爭房屋僅有鋼筋水泥，未油漆，未鋪地板，也無隔間，夾層只有鋼骨且無樓梯，故當時兩造言明買賣價金中含有五十萬左右的裝潢費用，並由戴昌富找其配合廠商負責承作，是上訴人自應負瑕疵擔保責任。
㈡系爭房屋原為戴昌富父兄所有，九十年六、七月間才過戶給上訴人，故系爭契
約確係由上訴人委託戴昌富簽訂，並由戴昌富、 楊中興 出面與甲○○洽談，上訴人所稱戴昌富未得上訴人委任處理事宜，並非實在。
㈢甲○○於簽約次日即九十年七月廿四日得知消防栓不得自行移除開始，即多次
與戴昌富、楊中興以電話連絡，並於九十年八月九日發存證信函，事後亦曾轉傳真給上訴人委任律師乙○○，多次與乙○○律師溝通，期間另向台北市政府建管處、消防局、工務局請教相關問題，親自至建管處請益；更欲循民事調解或請台北市政府消費保護官解決問題，絕非如上訴人所稱被上訴人遲至九十年九月十三日方起訴主張上訴人應負瑕疵擔保責任。嗣於九十年八月廿日，甲○○自郵局領取被退回之存證信函，發現依買賣契約書所寫地址竟是「查無此地址」，足見上訴人自始至終皆蓄意欺騙。
證據：除援用原審之立證方法外，補提臺灣大哥大部分通聯紀錄、存證信函、臺
北市政府法規委員會函、建物登記謄本、土地登記謄本各一份（均影本）及傳真文影本二份為證，並聲請訊問證人戴昌富。
理由本件被上訴人起訴主張：被上訴人因欲換屋，經由訴外人戴昌富之仲介（其當時任
職於承造商之公司），至座落臺北市○○區○○路四小段四一０地號土地之系爭房屋參觀，發現屋內有竟有消防栓之設置，旁邊更佈滿設置衛浴設備所預設之管線，屋內另有夾層之施作，然因戴昌富向被上訴人保證消防栓可以移除，並保證該夾層已向臺北市建管處報備核准，不屬違建，被上訴人不疑有他，因此於九十年七月廿三日以九百五十萬元向上訴人購買上開房地，簽訂系爭契約，簽約時並給付卅萬元予被告。惟依照建築法第七十七條第一項第三款與第九十五條之一之規定，建築物室內裝修不得妨害或破壞消防設備，又被上訴人於簽約後才知消防栓之移除有違反消防法規之虞，且該系爭房屋內夾層之施作係「緩拆」，非如戴昌富所言「可合法使用」，若被上訴人完成夾層之裝潢，該夾層即非屬得緩拆之情形而成為得隨時查報拆除之新違建，系爭房屋內之消防栓無從移除，又係違法夾層屋，顯具有重大瑕疵，且該瑕疵無法除去，爰依民法第三百五十九條之規定，以起訴狀繕本送達上訴人作為解除系爭契約之意思表示，並請求返還已付之價金卅萬元及遲延利息。
上訴人則以：兩造乃約定系爭房屋係以屋內設有消防栓與夾層之現況交屋，此由被
上訴人定金收據上已載明房屋以現況交屋，系爭契約書亦附註按現況交屋可知，且被上訴人於訂約時即已知系爭房屋內有消防栓及夾層之存在，兩造並未就室內消防栓的移除為特別約定，上訴人更未向被上訴人保證夾層屋乃合法房屋或夾層可再新建，改建、修建，且系爭房屋之夾層已向工務局申請獲准備查，縱使夾層裝潢亦非新建夾層，不致遭執行拆除，因此上訴人按房屋之現況即室內消防栓及夾層出售被上訴人，並不構成物之瑕疵。又被上訴人於九十年七月廿四日並未依系爭契約第二條第二款約定至代書處用印，並繳付期款廿五萬元，已屬給付遲延，經上訴人於九十年八月七日催告被上訴人限期履行，被上訴人仍拒不履行，上訴人乃於九十年八月廿二日向被上訴人解除系爭買賣契約，同時沒收被上訴人已付價金卅萬元，系爭契約既經解除，被上訴人遲至九十年九月十三日才起訴主張上訴人應負瑕疵擔保責任，並主張解除契約，其主張自不足採等語，資為抗辯。
得心證之理由：
㈠被上訴人主張兩造於九十年七月廿三日簽訂系爭契約，由被上訴人以九百五十萬
元向上訴人購買上開房地，簽約時並已給付卅萬元之價金予上訴人之事實，業據其提出系爭買賣契約書、定金收據為證，復為被上訴人所不爭，堪信為真實。
㈡至被上訴人另主張其係因相信戴昌富所言屋內消防栓可移除且夾層施作係合法，
方與被上訴人簽訂系爭契約，簽約後才知消防栓之移除實有違反消防法規之虞，而該系爭房屋內夾層之施作係「緩拆」，亦非可合法使用，若被上訴人完成夾層之裝潢，該夾層即非屬得緩拆之情形而成為得隨時查報拆除之新違建，系爭房屋顯具有無法除去之重大瑕疵等事實；則為被上訴人所否認，並以前揭情詞抗辯之。是本件兩造爭執之爭點，即在於：兩造對於消防栓之遷移及夾層之裝潢是否有特別之約定？系爭房屋是否具有物之瑕疵？上訴人應否負瑕疵擔保責任？經查：
⒈本件上訴人委託戴昌富、楊中興處理系爭房地事宜，由戴昌富與被上訴人洽談
與收取定金，楊中興負責簽約之事實，業據上訴人提出系爭契約書、定金收據、通聯紀錄影本為證，並與證人戴昌富到庭證稱：「（問：上訴人丁○○有無委託你處理系爭房地的事情？）有，只是沒有寫委託書而已，收款也是我代收的，楊中興是處理文書的部分，我負責與被上訴人洽談的部分，簽約當天我在場。」及證人 楊中興證 稱：「（問：是否你代理上訴人簽的？）是的，有授權書，是我負責簽約的，：：本案一開始是與戴昌富接洽的：：。」等語相符，上訴人辯稱其未委請戴昌富處理系爭房屋事宜，戴昌富對被上訴人所為之意思表示對其不生效力，不足採信。
⒉被上訴人對其簽立系爭契約時已知有消防栓與夾層存在之事實固不否認，並有
系爭房屋照片二幀附卷可憑，然參以證人戴昌富到庭證述：「我當時是說我不知道是否建築師設計錯誤，當初他曾經要買中間時，說就現況買就好了，中間也有消防栓、夾層，他當時也不在意，後來他問我消防栓要如何移除，我說我要問建築師，他說他若可以移除他就願意買，夾層部分我們是認為不會被拆。」、「九百五十萬是包括裝潢的部分，原告（即被上訴人）一直要我們幫他作裝潢，我們也告訴他如果要我們做，你要與設計師協調。我有告訴原告夾層部分是不是我們把他做起來才賣，他說不用，就以現況買賣就好了．．．。」、「丁先生是以前幫我們裝潢的先生，是被上訴人自行與他接洽裝潢的事宜：」證人楊中興證稱：「簽約當天是我負責簽約的，簽約當天原告並沒有告訴我要我把消防栓遷移，我有告訴原告說要遷移要找專業的水電工，我們是依照法規施工，能否遷移必須問專業人員．．．。」證人即被上訴人之妻甲○○證稱：「．．．簽約時都知道這些東西都在室內，六月初我與戴進去看，我有問戴先生為何有消防栓，他說是建築師弄錯了，將來可以移除，．．．夾層部分之前有問過戴、楊二人，他們說已經報備過了，且說百分之百可以在夾層部分做成與一樓面積大小相同的樓層，夾層部分後來我去工務局才知道問題很大，同意以公文來答覆夾層的問題，我不願意消防栓在我家，因為若有失火時，別人可以破門而入進來我們家，我不希望如此。」等語，足見兩造於簽約時，對於被上訴人買受系爭房屋後可移除消防栓及夾層得施作裝潢之部分確有認知，上訴人雖抗辯定金收據上已載明房屋以現況交屋，系爭契約書亦附註按現況交屋，本件應係現況交屋云云，惟契約不以書面內容為限，兩造既對消防栓之遷移及夾層之施作已達口頭之合致，應認該部分已成為契約之內容，對兩造具有拘束力。
⒊又系爭房屋領有83建字第476號及使字第194號使照，依當時法令規定，任一層
樓地板面積達五百平方公尺以上者，應設置室內消防栓設備，該室內消防栓屬依法應設之，不得移除，有臺北市政府消防局消安字第九０二二五五四四００號函在卷可稽，而系爭房屋夾層報備乙節，前經本局建築管理處八十六年依「臺北市違建夾層屋處理方案」准予備查在案，但不視為合法房屋，惟該夾層若有新建、改建、增建、修建之情形，則以新違建查報拆除等情，亦有工務局北市工建字地0000000000號函可參，足證系爭房屋之消防栓設備囿於法令之限制，確係不能遷移，而被上訴人將來若完成夾層裝潢之施作，亦可能遭工務局認定為新建、改建、增建、修建之情形而隨時遭查報拆除，此顯與雙方前開之合意不符，更與被上訴人購買系爭房屋所欲達到之效用有違。
⒋按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之
決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院七十三年台上字第一一七三號判例可資參照。被上訴人因相信戴昌富所稱消防栓可除去，夾層亦屬合法，方與上訴人簽立系爭契約，足認該部分對被上訴人至關重要，並已透過兩造之約定成為系爭房屋應具備之效用，惟依前所述，消防栓既無從移除，系爭房屋復無法成為合法夾層屋，不僅契約主觀預定之效用未能滿足，對於系爭房屋客觀上之價值、品質更是影響重大，上訴人所出售之系爭房屋顯具有物之瑕疵，且該瑕疵性質上無法除去，上訴人自應負瑕疵擔保責任。
⒌上訴人末辯稱其已於九十年八月廿二日以被上訴人給付遲延為由解除系爭契約
，並沒收被上訴人已付價金卅萬元，被上訴人遲至九十年九月十三日方起訴主張上訴人應負瑕疵擔保責任及解除契約，其主張自不足採云云，惟被上訴人於簽約次日即九十年七月廿四日得知消防栓不得自行移除後，多次與戴昌富、楊中興以電話連絡，且於九十年八月九日發存證信函與被上訴人，然於同月廿日因「查無此地址」為郵局退回，並曾與上訴人委任之律師乙○○律師以電話、傳真文溝通，期間另向台北市政府建管處、消防局、工務局請教相關問題；更欲循民事調解或請台北市政府消費保護官解決問題等事實，業據被上訴人提出存證信函、傳真文、信封等影本、臺北市政府法規委員會函、前開消防局及工務局函為證，可知被上訴人於簽約翌日發現系爭房屋具有上開瑕疵後，即多次與上訴人就系爭房屋之瑕疵洽商解決之道，非至起訴時方主張上訴人應負瑕疵擔保責任，又系爭房屋既有瑕疵，被上訴人應得拒絕受領該瑕疵物，上訴人以被上訴人未依約至代書處用印並繳付期款廿五萬元乃給付遲延，進而主張解除契約，洵無理由。
⒍按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買
受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，而買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條分別定有明文。次按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十九條第一、二款復定有明文。又買賣標的物之瑕疵擔保請求權，依照民法第三百五十四條之規定，固於危險移轉時始能成立，惟若買賣標的物尚未交付，買受人倘能証明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，亦得請求。本件上訴人雖尚未將系爭房屋交付與被上訴人，惟系爭房屋既具有上開不能補正之瑕疵，依照前揭說明，被上訴人仍得主張解除契約，並請求上訴人返還前已受領之定金及利息。
綜前所陳，本件被上訴人依民法第三百五十九條之規定，以起訴狀繕本送達上訴人
作為解除系爭契約之意思表示，並請求上訴人返還已付之價金卅萬元及自起訴狀繕本送達翌日即九十年十月十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息，即屬有據，應予准許。是則原審為上訴人敗訴之判決，判命上訴人如數給付，並命供擔保後為假執行之宣告，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年十月三十日
民事第五庭審判長法官吳青蓉
法官張松鈞法官周美雲右為正本係照原本作成本判決不得上訴。
中華民國九十一年十月三十一日
法院書記官王宜玲