臺灣臺北地方法院90年度訴字第4332號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院90年訴字第4332號民事判決

裁判日期：民國91年10月30日

裁判案由：損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決九十年度訴字第四三三二號
原告乙○○被告甲○○右當事人間損害賠償事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）三百萬元，及自民國八十二年八月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十二年七月二十四日與被告就座落於台北縣土城市○○○段外冷水坑小段一八０─九一地號土地暨其地上建物即台北縣土城市○○路○段○○○巷○○○號所有權全部成立不動產買賣契約，雙方約定房地總價金為一千三百五十萬元。其付款方式，依不動產買賣契約書第二條約定：第一期簽約款：八十二年七月二十四日，一百二十萬元；第二期備證款：八十二年八月三日一百萬元；第三期完稅款：稅單核下三日內給付八十萬元；第四期尾款：貸款撥款當日給付新台幣一千零五十萬元。有需辦理融資貸款，增值稅申報為一般。原告依約於八十二年七月二十四日給付第一期簽約款一百二十萬元（支票號碼ＰＶ0000000，發票人乙○○，發票日八十二年七月二十三日，面額四十三萬元；支票號碼ＰＶ0000000，發票人乙○○，發票日八十二年七月二十三日，面額六十三萬五千元正；支票號碼ＰＶ0000000，發票人乙○○，發票日八十二年七月二十三日，面額二十七萬元）。於八十二年八月三日給付第二期備證款一百萬元及第三期完稅款八十萬元（支票號碼ＰＶ0000000，發票人乙○○，發票日八十二年八月十二日，面額一百五十萬元；支票號碼ＰＶ0000000，發票人乙○○，發票日八十二年八月二十日，面額三十萬元），上開款項業經被告分別於八十二年七月二十四日及八月三日簽收無誤。
（二）詎八十三年二月底，原告接獲台北縣稅捐稽徵處函指稱：「台端等於八十二年八月十九日向本處申報移轉座落於土城市○○○段外冷水坑小段一八０之九一號土地持分全土地現值申報案件（收件一七五三號），經核定應納土地增值稅一百六十四萬四千七百九十六元，限繳日期為八十二年十月二十日，惟迄今（發函日為八十三年二月十九日），請於文到十五日內繳納或撤銷原申報案，逾期即依財政部七十五年十二月二十日台財稅第0000000號函規定，逕行註銷該申報案及查定稅額，請查照」。原告遂於八十三年三月二日以存證信函通知被告，並於八十三年三月四日限期被告於八十三年三月十日前履行契約繳納增值稅款，逾期即以違約論，原告將逕行解除買賣契約，並依約請求給付違約金，然迄今起訴為止被告均未依約繳納土地增值稅。依不動產買賣契約第六條第二項約定：有關買賣時，發生之土地增值稅歸乙方負擔；第三條第三項契稅、增值稅單核發三日內，甲方應給付完稅款同時雙方應完納該稅款。查甲方即原告於八十二年八月三日即開立八十二年八月二十日之支票八十萬元正交付被告履行完稅款，然被告卻遲未繳土地增值稅，經原告於八十三年三月四日限期於八十三年三月十日依限繳納，惟迄今未繳納，原告爰依民法第二百五十四條之規定，及契約第八條第四項約定，再以本起訴狀繕本之送達為解除雙方買賣契約之意思表示。依不動產買賣契約第八條第四項約定：乙方即被告如有遲延給付之情形，應賠償甲方每日按買賣總價千分之零點五違約金。如乙方即被告悔約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償。依上開約定原告得請求被告返還六百萬元及每日按買賣總價千分之零點五計算之違約金。然原告僅希望被告將原告所交付之價金三百萬元及利息返還原告，被告受領原告之買賣價金三百萬元，最後一次票期為八十二年八月二十日，原告擬以八十二年八月二十一日起計算被告應付之利息，爰請求被告給付三百萬元及自八十二年八月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）被告於八十二年十月二十日委託力霸房屋開發股份有限公司（下稱力霸公司）發函，限期原告於函到三日內辦理融資貸款手續；之後於八十二年十二月二十一日另函以原告藉故推諉或遲延辦理融資貸款手續，經定期催告解除系爭買賣契約，其解除權之行使不合法。依買賣契約第三條付款方式說明：3.：契稅、增值稅單核發三日內，甲方應給付完稅款「同時雙方完納該稅款」。又依契約第四條產權移轉：3.增值稅、契稅核下三日內，甲乙雙方應辦理完稅手續，不得藉詞拖延。查原告早已給付完稅款八十萬元，然雙方均未完成契稅、增值稅之繳納，此亦應為二造所不爭執。故依上開買賣契約之約定，於「增值稅及契稅未完納前」，如何進行到第四期辦理貸款給付尾款？故被告以原告「遲不辦理貸款」限原告於函到三日內辦理貸款，其條件尚未成就，原告無履行之義務。之後以原告「遲不辦理貸款」定三日催告原告，拒不履行為由，定期解除契約，其解除權之行使，並不合法。
（四）被告及力霸公司扣留原應交付原告之契稅稅單，致原告無法繳交契稅。原告於八十二年十月二十日，接獲被告委託力霸公司定期催告辦理貸款之存證信函後，於八十二年十一月二十三日，提出同時履行抗辯，請力霸公司提出稅單供原告查證，並提出辦理過戶手續之文件，被告及力霸公司代理人 林明全 仍不交付契稅稅單予原告，扣留契稅稅單。八十二年十二月九日原告向台北縣土城市公所調解委員會聲請調解，和解內容為：對造人同意自本日起二星期內（即八十二年十二月二十三日止）將所購置房屋買賣契約稅單交付聲請人私自辦理。然力霸公司於原告與其承辦此案職員林明全調解完後，店長 吳京龍 竟教林明全，稅單正本不要交給原告，原告於和解期限最後一日八十二年十二月二十三日未收到契稅稅單，於八十二年十二月二十四日即發存證信函告知被告，未收到契稅稅單， 促請渠 等儘速將稅單交付原告繳納，力霸公司非但違反和解調解，更逕行將契稅稅單交付被告。迄至八十四年四月十一日止，被告及力霸公司仍以原告遲不辦理貸款，不願交出契稅稅單。八十四年年中，原告向板橋地方法院聲請強制執行，經板橋地方法院於八十四年九月六日限：林明全於執行命令送達之日起十十五日內自行將房屋買賣契約稅單點交與債權人接管，至八十四年十一月四日訂期於八十四年十一月十六日現場執行點交，即至八十四年十一月四日，契稅稅單仍未交付予原告。綜上所述，有關契稅稅單，係因被告與力霸公司扣留至原告無法繳納，非原告拒決繳交契稅。且八十二年十二月二十一日，被告委請力霸公司發函解約，並未以未繳納契稅為由定期催告，退萬步言，若有以未繳納契稅為由定期催告，然契稅稅單自始至終原告並未拿到，根本無從繳納，並非原告拒絕繳納契稅。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本一份、第一期簽約款支票影本三張、第一期備證款、第三期完稅款支票影本二張、被告簽收交款備忘錄影本一份、八十二年十二月二十四日、八十三年二月八日存證信函影本各一份、八十三年二月十九日台北縣稅捐稽徵處函影本乙份、八十三年三月二日、八十三年三月四日存證信函影本各一份、八十二年十月二十日台北八十四支郵局存證信函第七四三號、八十二年十二月二十一日存證信函第一一二二號影本各一份、八十二年十一月二十三日板橋十三支局存證信函第三二五號影本各一份、八十二年十一月二十三日板橋十三支局存證信函第三二五號影本一份、台北縣土城市公所調解筆錄影本一份、板院八十四年三月十日訊問筆錄影本一份、板院八十四年四月十一日訊問筆錄影本一份、板院八十四年九月六日八十四年度民執木字第七一六０號執行命令影本一份、板院八十四年十一月四日八十四年度民執木字第七一六０號執行命令影本一份、八十三年五月二日板橋十三支局存證信函第一五七號影本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴，如受不利判決願供擔保請宣告准予免假執行。
二、陳述：
（一）原告固曾於八十二年七月二十四日透過力霸公司購買被告所有座落於台北縣土城市○○○段外冷水坑小段一八０－九一地號土地及其上門牌號碼台北縣土城市○○路○段○○○巷○○○號房屋，雙方約定房地總價為一千三百五十萬元，自備款三百萬元，貸款一千零五十萬元，然因原告信用不佳等因素，無法貸到一千零五十萬元，只能貸得五百多萬元，力霸公司告知原告貸款額度只能貸得五百多萬元，後來原告反悔，不配合繳納契稅及簽發本票及辦理融資貸款手續，原告又違約遷入系爭房屋占有使用，顯見原告已違約。
（二）原告無法籌足自備款，不配合辦理貸款手續，不繳契稅。系爭買賣契約書第三條第四款載：「但雙方協議甲方必須透過金融機構辦理融資貸款作為房屋尾款之給付時，甲方應將對保後之存摺、取款條蓋原開戶印鑑章留置本公司契約部配合領款、乙方同意俟甲方金融機構貸款核撥時，甲乙雙方會同撥款，並辦理交屋一切手續。」，第四條第三款載：「增值稅、契稅核下三日內，甲乙雙方應辦理完稅手續，不得藉詞拖延。」，第四條第四款載：「完稅時，甲方開具尾數同額之商業本票作為交付尾款保證用，該本票由力霸建設開發股份有限公司契約部保管，於尾款付清時返還甲方。」，第五款載：「產權之移轉登記由甲乙雙方共同委由力霸建設開發股份有限公司契約部所指定代書辦理之。」，第八條第一款載：「甲乙雙方其中之一方如未按契約條款約定履行，經他方催告通知，仍不履行時，他方得逕行解除本契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償。」，第九條載：「簽約後甲方不得藉故推諉或延遲辦理融資貸款手續，如因申請融資貸款條件不合或申請融資金額不足，其不足部份，甲方仍應於交屋時乙次以現金補足，絕無異議。」。由上約定，若原告希望之融資貸款一千零五十萬元融資金額不足時，原告仍應自籌現金，且須配合兩造所委託之力霸公司指定之代書辦理，不得藉故推諉或延遲辦理融資貸款手續，契稅核下應於三日內繳納，辦理完納稅款時，原告應依尾款開具同額一千零五十萬元之本票交給力霸公司保管作為交付尾款保證用，於原告付清尾款時再返還，否則經被告即賣方催告仍不履行，被告得逕行解除契約並請求損害賠償。契稅早已由力霸公司申報並核下，但原告因融資貸款只能貸到七百五十萬元，原告無力補足，原告依約於辦理完納稅款時候應至力霸公司辦理融資貸款手續，將對保後之存摺、取款條蓋原開戶印鑑章留置力霸公司契約部配合領款交屋手續，並依約簽發尾款同額之商業本票，由力霸公司保管作交付尾款保證之用，但經多次催告，原告因另外委託力霸出售之屋未出售，無力補足款項，卻藉口要更換代書，並拒絕開本票保證，拒絕辦理貸款手續及繳納契稅，顯已違反上述所引買賣契約之約定。原告違反契約，經被告委由力霸公司於八十二年十月二十日函催，於八十二年十二月二十一日函解除契約。
（三）原告違約遷入系爭房屋使用。買賣合約第十一條載：「甲方若因裝修之需，經乙方同意先行借用鑰匙入屋裝修時，甲方仍應按期繳款，並保證不遷入使用，否則概依違約論；其裝修及固定物全部歸乙方沒收，絕無異議」。原告以借屋整修之名義向力霸公司取得系爭房屋之鑰匙，原告並簽立切結保證不可使用該屋，但原告卻違約使用該屋開設巴格士寵物世界養了很多條狗，被告知道後馬上制止原告之行為，要求在買賣全部完成交屋前，原告立即停止使用，但原告卻置詞推託，不理不睬，該契約雖經八十二年十二月二十一日已解約，為慎重計被告再委請 藺超群 律師於八十三年二月二十五日函催「詎 陳君 於給付部份價金新台幣參佰萬元正，並以借屋裝修之名取得本人交付鑰匙後即一再無理取鬧，藉詞拖延，拒不配合辦理融資貸款及契稅繳款各項手續，延宕系爭契約之進行，復依契約第十條之約定陳君於本契約履行完畢前除入屋裝修外，保證不遷入使用，頃聞陳君業已遷入使用並開設巴格士寵物世界，顯已違約並涉有刑法竊佔之罪．．．，請陳君於文到三日內遷出前開不動產，於系爭契約履行完畢前不得復行遷入使用」，但原告仍不理睬，於八十三年三月四日函再重申解約之意旨。原告拒不遷移，雖經被告再三催告仍拒不遷移，被告於八十三年十月一日再函催謄空該屋返還被告，原告於八十三年十月十五日函覆置詞卸責並表示：「若台端強行侵入竊取屋內物品，本人將行向警方報案」。足證原告至八十三年十月十五日仍未搬離該屋，顯見原告早已違約。
（四）依兩造買賣契約約定，辦理產權移轉整個程序由雙方委由力霸公司指定之代書辦理，此有契約書第四條第六款：「產權之移轉登記由甲乙雙方共同委由力霸建設開發股份有限公司契約部所指定代書辦理之」可稽。原告應依通知辦理融資貸款手續，此有契約書第九條：「簽約後甲方不得藉故推諉或延遲辦理融資貸款手續」可稽。於代書辦理完納稅款手續時，原告應開立本票保證，此有契約書第四條第四款：「完稅時，甲方開具尾數同額之商業本票作為交付尾款保證用，該本票由力霸建設開發股份有限公司契約部保管，於尾款付清時返還甲方」可證。由上可見，買賣整個移轉產權之程序含申報契稅、增值稅、辦理完納稅款、移轉所有權、辦理融資貸款等手續，雙方同意由力霸公司及其指定之代書辦理。兩造之契約書並無約定應於繳納契稅及增值稅後才可通知辦理融資貸款手續，更無約定於完成產權移轉登記準備付清尾款時，才可通知辦理融資貸款手續，故原告主張：「於增值稅及契稅未完納前，如何進行到第四期辦理貸款給付尾款？」此種主張顯屬無據。
（五）被告依法解約沒收原告已付價金三百萬，並無過高。原告違約佔用該屋又不辦理貸款手續、不開立本票保證、不前來繳納稅款，已造成被告重大損失，且原告違約占用該屋在屋內養了五、六十條狗，約於八十三年間，其所養之狗全部死掉，原告表示該屋有鬼，就把系爭房屋全部門窗及很多牆壁全部毀損，然後才搬走，等原告搬走後，被告找來鎖匠要進入該屋，原告還阻止被告並推傷被告，並對被告提出刑事告訴，被告當時修理該屋即花費一百多萬元，八十四年被告修好該屋後準備出租，但原告常至系爭房屋貼紙條及發傳單並漫罵被告無良心及房屋風水不好，致三、四年間無法出租造成被告非常大之困擾及嚴重損失（81年出租時每月二點二萬元以上），不計被告精神上之損害，合計被告修理該屋及五年多相當租金之損害，被告之損失早已超出沒收原告違約之已付價金。原告又對被告濫提刑事告訴，被告依雙方買賣契約第八條第三款「於解約後沒收甲方（原告）已付之全部款項之約定」，沒收原告已付之價金。
三、證據：提出存證信函影本十件、原告在系爭房屋開設店之證明影本一紙、台灣板橋地方法院八十四年度自字第六十四號判決影本一份、台灣高等法院八十四年度上訴字第四一０七號判決影本一份、最高法院八十五年度台上字第五四二八號判決影本一份為證。
丙、本院依職權調閱台灣板橋地方法院八十四年度自字第六十四號卷宗。理由
一、本件被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張其於八十二年七月二十四日與被告就座落於台北縣土城市○○○段外冷水坑小段一八０─九一地號土地暨其地上建物即台北縣土城市○○路○段○○○巷○○○號所有權全部成立不動產買賣契約，雙方約定房地總價金為一千三百五十萬元，原告並已給付被告三百萬元，詎八十三年二月底，原告接獲台北縣稅捐稽徵處函指稱未繳納土地增值稅，原告遂於八十三年三月二日以存證信函通知被告，並於八十三年三月四日限期被告於八十三年三月十日前履行契約繳納增值稅款，逾期即以違約論，原告將逕行解除買賣契約，並依約請求給付違約金，然迄今被告均未依約繳納土地增值稅，原告乃依民法第二百五十四條之規定，及契約第八條第四項約定，再以本起訴狀繕本之送達為解除雙方買賣契約之意思表示，爰請求被告給付三百萬元及自八十二年八月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。被告則以原告無法籌足自備款，不配合辦理貸款手續，不繳契稅，且原告違約遷入系爭房屋使用，故被告於八十三年三月四日解除契約，並依系爭買賣契約沒收原告已繳納之價金三百萬元等語。
三、原告主張其於八十二年七月二十四日與被告就座落於台北縣土城市○○○段外冷水坑小段一八０─九一地號土地暨其地上建物即台北縣土城市○○路○段○○○巷○○○號所有權全部成立不動產買賣契約，雙方約定房地總價金為一千三百五十萬元，原告並已給付被告三百萬元之事實，業據其提出不動產買賣契約書影本一份、第一期簽約款支票影本三張、第一期備證款、第三期完稅款支票影本二張、被告簽收交款備忘錄影本一份為證，並為被告所不爭執，原告主張之此部分事實，堪信為真實。
四、按依兩造間買賣合約第十條之約定：「甲方（即原告）若因裝修之需，經乙方（即被告）同意先行借用鑰匙入屋裝修時，甲方仍應按期繳款，並保證不遷入使用，否則概依違約論」，該契約第八條第三款並約定如原告有違約情事時，被告於解除契約後沒收原告已付之全部款項，此有不動產買賣契約書影本一紙在卷可稽。查被告抗辯原告遷入使用系爭台北縣土城市○○路○段○○○巷○○○號房屋，並開設巴格士寵物世界飼養狗等情，業據其提出原告名義之名片影本一紙，其上載明巴格士寵物世界，地址台北縣土城市○○路○段○○○巷○○○號，而原告於台灣板橋地方法院八十四年三月三日訊問時及其所寄發之八十三年十月十五日存證信函中，均自承有置放犬隻及物品於系爭房屋等情，此有台灣板橋地方法院八十四年三月三日訊問筆錄影本及原告於八十三年十月十五日之存證信函影本各一份在卷可稽，堪認被告所辯原告有違約遷入系爭房屋使用等情，尚可採信。
被告因原告有違約遷入系爭房屋使用之情事，而於八十三年三月四日以存證信函向被告為解除系爭買賣契約之意思表示，此有被告所提之存證信函影本一紙在卷可稽，原告並於本院言詞辯論時自承其有收受該存證信函，是被告解除系爭買賣契約之意思表示已因到達原告而生效，系爭買賣契約既已經被告合法解除，原告嗣後即無從再為解除契約之意思表示。故被告抗辯其依系爭買賣契約第八條第三款之約定，以原告有違約情事而解除契約，並沒收原告已付之金額三百萬元，洵屬有據。
五、從而，原告據以提起本訴，請求被告給付三百萬元，及自八十二年八月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回，又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條判決如主文。
中華民國九十一年十月三十日
民事第六庭法官郭美杏右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年十月三十日
法院書記官陳如庭