臺灣臺中地方法院108年度訴字第3847號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院108年訴字第3847號民事判決

裁判日期：民國108年02月14日

裁判案由：返還押租金

臺灣臺中地方法院民事判決108年度訴字第3847號原告 謝政仁
柯佩宜 上二人共同訴訟代理人 林孟毅 律師
鄭伊純 律師被告 趙家麒 訴訟代理人 黃琨傑 上列當事人間返還押租金事件，本院於民國109年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告謝政仁新臺幣柒拾柒萬伍仟元，及自民國一百零八年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告應給付原告柯佩宜新臺幣貳拾叁萬貳仟元，及自民國一百零八年十月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項原告謝政仁勝訴部分，於原告謝政仁以新臺幣貳拾伍萬捌仟叁佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣柒拾柒萬伍仟元為原告謝政仁預供擔保後，得免為假執行。
五、本判決第二項原告柯佩宜勝訴部分，於原告柯佩宜以新臺幣柒萬柒仟叁佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳拾叁萬貳仟元為原告柯佩宜預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告方面：㈠主張：
1.被告於民國105年4月5日與訴外人 王美娟 簽訂房屋租賃契約，約定由被告向王美娟承租其所有位在逢甲商圈之門牌號碼臺中市○○區○○路○○○○號三層樓之房屋一棟（下稱系爭房屋），並約定租賃期間自105年10月1日起至108年9月30日止。嗣被告將系爭房屋一樓劃分為3間店面及2個攤位、二樓及三樓則隔間成倉庫，並於105年4月26日與原告等分別簽訂房屋租賃契約書，將系爭房屋其中2個攤位、店面一及三樓倉庫轉租予原告謝政仁經營「逢甲雞排仁起司雞排」、「麻辣魚蛋」等商店；將系爭房屋其中店面三及二樓第一間倉庫轉租予原告柯佩宜經營「半天香豆漿紅茶紅茶冰」，約定租賃期間自105年10月1日起至108年9月30日止，並向原告謝政仁收取保證金即押租金新臺幣（下同）75萬元、向原告柯佩宜收取保證金即押租金20萬7000元。
2.嗣於108年4月29日王美娟寄發存證信函予被告，表明租期屆滿不再續約，請被告依約返還系爭房屋並回復原狀等語，並委由其子即訴外人 曾士銳 通知原告等上情。原告2人遂積極與被告聯繫協商不續約之後續問題，惟被告表示其資金困難，無法返還押租金，將與王美娟協商延展租期，以將來之租金抵扣其應返還之押租金等語。嗣被告於108年7月2日出具承諾書乙份，表示大房東即王美娟已承諾105年4月5日系爭房屋租約之合約期滿可延展3個月，故兩造間之105年4月5日房屋租約期滿後，亦可順延3個月至108年12月31日止，原告等已繳納之押租金可扣抵順延3個月之房租，惟原告等需另支付押金各2萬5000元做為退租後所生費用扣抵等語。原告2人為繼續在逢甲商圈營業維生，遂於108年7月15日依被告之指示分別匯款2萬5000元押金至被告在匯豐銀行崇德分行之帳戶，而被告亦於105年4月26日房屋租賃契約書之簽約日期前補充記載「本合約自到期日起，延續三個月至108年12月31日止，詳細內容於108年7月2日簽訂承諾書為准」等語（原告柯佩宜與自大陸地區返臺之被告會面時，因漏未攜帶105年4月26日房屋租賃契約書正本到場，故未於契約書上為相同之補充記載）。
3.詎被告並未與王美娟商妥續約事宜，王美娟於108年9月26日寄發存證信函予被告，表明租期已屆滿，請被告依約返還系爭房屋，並回復原狀，系爭房屋返還點交時間訂於108年10月1日下午1點等語，並由王美娟之子曾士銳通知原告上情。嗣於108年10月1日點交當日，因被告未出面處理點交事宜，原告等遂於不得已之情況下，應曾士銳之要求，分別將其等所承租之使用範圍點交返還予王美娟，曾士銳並雇工拆除原告等經營之店面招牌及倉庫隔間牆，致使原告等無法繼續使用其等承租之系爭房屋範圍。其後，原告2人依約屢次向被告請求返還押租金，被告均置之不理。
4.依據被告與原告所簽訂之房屋租賃契約書第3條第2項約定「保證金新臺幣…元，於租賃期滿交還房屋時由甲方（此指被告）無息交還乙方（此指原告等）」等語；被告並於108年7月2日承諾書中約定「承租戶須在補簽續約完成時另支付押金25000元做為約滿退租時後續所產生的費用扣抵，多退少補。倘若有無法順延合約三個月情況發生，本人願意與承租戶在合約期滿退場前，將所有後續產生的費用扣除後，剩餘押金部分無條件退還給承租戶」等語，足證若兩造間約定之租賃期間無法順延，則於108年9月30日租賃期間屆滿、原告交還系爭房屋時，被告應返還原告依原房屋租賃契約書約定所給付之保證金以及依108年7月2日承諾書約定所給付之押金。
5.王美娟與被告間之租賃期間已於108年9月30日屆滿且確定不再續約，王美娟並委由曾士銳以房屋所有權人身分要求原告進行點交返還系爭房屋，甚至雇工拆除招牌回復原狀，故被告顯然無法順延合約租賃期間繼續提供上開租賃標的物供原告營業使用。是兩造間之房屋租賃契約已於108年9月30日屆滿，且原告已於108年10月1日被迫點交返還系爭房屋予房屋所有權人而無法繼續使用，被告理應立即返還押租金予原告｛原告謝政仁得請求返還77萬5000元（計算式為75萬＋2萬5000＝77萬5000）；原告柯佩宜得請求返還23萬2000元（計算式為20萬7000＋2萬5000＝23萬2000）｝。原告謝政仁透過通訊軟體WECHAT不斷請求被告返還押租金予原告，被告迄今仍未返還押租金予原告，顯已構成給付遲延，故被告除應返還原告押租金外，原告亦得請求被告給付自108年10月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息。
6.原告本於兩造所簽訂之房屋租賃契約書、被告於108年7月2日簽立之承諾書及上揭民法之相關規定，請求被告返還押租金及遲延利息等語。
㈡聲明：
1.被告應給付原告謝政仁77萬5000元，及自108年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2.被告應給付原告柯佩宜23萬2000元，及自108年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
3.第一項之聲明，原告謝政仁願供擔保，請准宣告假執行。
4.第二項之聲明，原告柯佩宜願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠抗辯：
1.對於原告所提出之終止房屋租賃契約書，被告沒有簽名，伊認為是偽造的；且委託書部分被告沒有參與，所以被告不知情。
2.原告沒有權利跟大房東點交；在租約存續期間，被告已經口頭及存證信函跟大房東即王美娟及曾士銳表達不同意108年10月1日點交，被告當時就有跟大房東王美娟表示用保證金抵扣一個月的租金，讓房客繼續營業，用這個月的時間跟王美娟協調之前在7月份同意續約到108年12月31日的續約條件，這是王美娟跟被告的承諾，因為這個標的已經承租很久，108年10月1日的交屋程序有問題。
3.這次租約終止的9月24日到10月初，攤商謝政仁及柯佩宜在10月1日私自和曾士銳完成點交（被告已多次告知2人不給交出攤販證、遙控器，2人無授權可交屋，已嚴重損害被告原本和2人租賃契約條件），致被告承租權利遭侵害。
4.店面是被告承租給原告謝政仁、柯佩宜，已超過5年以上時間，租賃契約內容由雙方共同遵守，原告2人違反契約，因此造成被告承租權利侵害，原告2人應負無權交屋造成被告損失之補償。
5.大房東王美娟、曾士銳於108年6月30日及7月10日已同意將原租約延到109年4月15日，更改到108年12月31日，曾士銳於108年7月11日的中午請被告吃飯，並交付續約文件，同意續約到108年12月31日，被告同意並告知原告2人等語。
㈡聲明：
1.請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、原告對被告抗辯所為陳述：㈠終止房屋租賃契約書暨委託書影本之文件係曾士銳於108年1
0月1日點交當天交給原告2人簽名，作為點交依據，原告並不知道上揭3份文件係何人製作；從頭到尾被告未向原告提出證據證明已與大房東延展3個月之租期，故身為次承租人之原告2人，在大房東要求返還系爭房屋時，無任何占有權源足以對抗所有權人，只能將系爭租賃標的返還給所有權人，故原告認為兩造租期隨之屆滿，被告有返還押租金之義務。
㈡原告不瞭解被告跟大房東王美娟私下聯絡之情形，亦未看到
大房東王美娟確切同意延展之書面文件，反而是大房東授權其子前來要求原告點交，因此原告僅能配合；假如原告得以繼續營業，為何要搬走，被告之抗辯並無理由，況且被告亦無法提出大房東有同意延展之證據等語。
四、本院之判斷：原告主張：被告於105年4月5日與王美娟簽訂系爭房屋租賃契約，由被告向王美娟承租系爭房屋（三層樓），約定租期自105年10月1日起至108年9月30日止；嗣被告將系爭房屋一樓劃分為3間店面及2個攤位，二樓及三樓則隔間成倉庫，並於105年4月26日與原告等分別簽訂租賃契約書，將系爭房屋其中2個攤位、店面一及三樓倉庫轉租予原告謝政仁經營「逢甲雞排仁起司雞排」、「麻辣魚蛋」等商店，將系爭房屋其中店面三及二樓第一間倉庫轉租予原告柯佩宜經營「半天香豆漿紅茶冰」，約定租期自105年10月1日起至108年9月30日止，並向原告謝政仁收取押租金75萬元，向原告柯佩宜收取押租金20萬7000元；系爭房屋所有權人王美娟於108年4月29日寄發臺中逢甲郵局存證號碼000195號存證信函予被告，表明租期屆滿不再續約，請被告依約返還系爭房屋，並回復原狀，並委由其子即曾士銳通知原告上情，原告遂積極與被告聯繫協商不續約之後續問題，被告表示其資金困難，無法返還押租金，將與王美娟協商延展租期，以將來之租金抵扣其應返還之押租金；被告於108年7月2日出具承諾書乙份，表示大房東即王美娟已承諾原證1之合約期滿可延展3個月，兩造間之原證2、原證3合約期滿後，亦可順延3個月至108年12月31日止，原告已繳納之押租金可扣抵順延3個月之房租，惟原告需另支付押金各2萬5000元做為退租時所產生之扣抵費用等語，原告於108年7月15日，依被告之指示分別匯款2萬5000元押金至被告在匯豐銀行崇德分行之帳戶（帳號000000000000號），被告亦於原證2所示房屋租賃契約書之簽約日期前補充記載「本合約自到期日起，延續三個月至108年12月31日止，詳細內容於108年7月2日簽訂承諾書為准」等語（原告柯佩宜與自大陸地區返臺之被告會面當時，因漏未攜帶原證3所示房屋租賃契約書正本到場，故尚未於契約書上為相同之補充記載）；被告並未與王美娟商妥續約事宜，王美娟於108年9月26日寄發臺中漢口路郵局存證號碼000556號存證信函予被告，表明租期已屆滿，請被告依約返還系爭房屋，回復原狀，系爭房屋返還點交時間訂為108年10月1日下午1點等語，並由曾士銳通知原告。嗣於108年10月1日點交當日，因被告未出面處理點交事宜，原告遂應曾士銳之要求，分別將其等承租使用之範圍點交返還予王美娟，訴外人已雇工拆除原告等經營之店面招牌、倉庫隔間牆，致使原告等無法繼續使用其等租賃之房屋範圍等情，為被告所不爭執（參本院卷第142至144頁），並有房屋租賃契約書、存證信函、承諾書、WECHAT對話紀錄、終止房屋租賃契約書、委託書等影本、現場照片等在卷可資佐證（參本院卷第25至75頁），足認此部分事實，堪予認定。而本件原告係主張：依據兩造所簽訂之房屋租賃契約書第3條第2項約定及被告於108年7月2日所書立之承諾書之約定，足以證明若兩造間約定之租賃期間無法順延，於108年9月30日租賃期間屆滿原告交還系爭房屋時，被告應返還原告依房屋租賃契約書約定所給付之保證金及依108年7月2日承諾書約定所給付之押金；因王美娟與被告間之租賃期間已於108年9月30日屆滿且確定不再續約，王美娟委由曾士銳以房屋所有權人身分要求原告進行點交返還系爭房屋，甚至雇工拆除招牌回復原狀，故被告顯然無法順延合約租賃期間繼續提供上開租賃標的物供原告營業使用，是兩造間之房屋租賃契約已於108年9月30日屆滿，且原告已於108年10月1日被迫點交返還系爭房屋予所有權人而無法繼續使用，被告應立即返還押租金予原告謝政仁77萬5000元（計算式為75萬＋2萬5000＝77萬5000）、原告柯佩宜23萬2000元（計算式為20萬7000＋2萬5000＝23萬2000），並得請求被告給付自108年10月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息等語。然此為被告所否認，並以前詞加以置辯。是本件兩造之主要爭點為：㈠原告主張：依照兩造所簽訂之房屋租賃契約書、被告於108年7月2日所簽立之承諾書及民法之規定，被告應給付原告謝政仁77萬5000元、原告柯佩宜23萬2000元，有無理由？㈡原告主張：
被告應給付原告2人上揭款項自108年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，有無理由？經查：
㈠就原告主張：依照兩造所簽訂之房屋租賃契約書、被告於10
8年7月2日所簽立之承諾書及民法之規定，請求被告應給付原告謝政仁77萬5000元、原告柯佩宜23萬2000元，有無理由部分：
1.按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號民事裁判意旨參照）。本件依照卷附原告謝政仁與被告所訂立之房屋租賃契約書第3條第2項約定「保證金新臺幣柒拾伍萬元，於租賃期滿交還房屋時由甲方（即被告）無息交還乙方（即原告謝政仁）」等語；原告柯佩宜與被告所訂立之房屋租賃契約書第3條第2項約定「保證金新臺幣貳拾萬柒仟元，於租賃期滿交還房屋時由甲方（即被告）無息交還乙方（即原告柯佩宜）」等語（參本院卷第31、39頁）；又依照被告於108年7月2日對原告2人所書立之承諾書中約定「…承租戶須在補簽續約完成時另支付押金25000元做為約滿退租時後續所產生的費用扣抵，多退少補。倘若有無法順延合約三個月情況發生，本人願意與承租戶在合約期滿退場前，將所有後續產生的費用扣除後，剩餘押金部分無條件退還給承租戶，絕無議意」等語（參本院卷第53頁）。被告既系爭房屋租賃契約訂立時分別向原告謝政仁收取押租金75萬元、向原告柯佩宜收取押租金20萬7000元，復於108年7月15日分別向原告2人各收取2萬5000元，以做為退租時所產生之扣抵費用；而系爭房屋所有權人王美娟於108年4月29日寄發存證信函予被告，表明租期屆滿不再續約，請被告依約返還系爭房屋，回復原狀，並由王美娟之子曾士銳通知原告，復於108年9月26日寄發存證信函予被告，表明租期已屆滿，請被告依約返還系爭房屋，並回復原狀，並訂於108年10月1日進行點交，因被告未於108年10月1日出面處理點交事宜，原告因此不得不應曾士銳之要求，分別將其等承租使用之範圍點交返還予王美娟，王美娟並已雇工拆除原告等經營之店面招牌、倉庫隔間牆，致使原告等無法繼續使用其等租賃之房屋範圍，在此情形下，兩造之租賃關係顯然業已於108年10月1日消滅，揆諸前揭說明及兩造之約定，被告自有義務將向原告謝政仁收取之75萬元及向原告柯佩宜收取之20萬7000元，連同108年7月15日分別向原告2人各收取2萬5000元，經扣抵退租時所產生之費用後，返還原告2人。
然本件被告並未舉證證明原告2人退租時有何費用產生應扣抵之情形，則原告請求被告應給付原告謝政仁77萬5000元（計算式為75萬＋2萬5000＝77萬5000）、原告柯佩宜23萬2000元（計算式為20萬7000＋2萬5000＝23萬2000），核屬有據，應予准許。
2.被告雖抗辯：訴外人即王美娟、曾士銳對原告所提出之終止房屋租賃契約書（本院卷第65、66頁），被告並未簽名，被告認為是偽造的，且王美娟出具予曾士銳委託書部分（參本院卷第67頁），被告沒有參與，並不知情，原告無權跟大房東點交；被告已以口頭及發存證信函之方式，向大房東即王美娟及曾士銳表達不同意108年10月1日點交，並向王美娟表示用保證金抵扣一個月之租金，讓房客繼續營業，王美娟同意續約至108年12月31日，此為王美娟向被告之承諾，故108年10月1日之交屋程序有問題，原告謝政仁及柯佩宜私自和曾士銳完成點交，致使被告承租之權利遭侵害，原告2人違反契約，應負無權交屋造成被告損失之補償云云。然被告既自承系爭房屋原係訴外人王美娟所有，其向王美娟承租後再轉租予原告2人，系爭房屋之屋主王美娟既已對被告終止系爭房屋之租約，並委由其子曾士銳通知原告2人，原告2人之承租權益自然因此受影響。被告雖辯稱：被告已以口頭及發存證信函之方式，向大房東即王美娟及曾士銳表達不同意108年10月1日點交，並向王美娟表示用保證金抵扣一個月之租金，讓房客繼續營業，王美娟同意續約至108年12月31日，此為王美娟向被告之承諾云云。惟被告對此主張有利於己之具體積極事實，並未舉證以實其說，所述顯難採信。況本件縱使如被告所辯：系爭房屋之屋主王美娟已同意被告續租系爭房屋至108年12月31日，惟事後卻產生變卦等情為真，然此亦任何證據足認可歸責於原告2人所致，是被告抗辯：原告謝政仁及柯佩宜私自和曾士銳完成點交，致使被告承租之權利遭侵害，原告2人違反契約，應負無權交屋造成被告損失之補償云云，自屬無據，應無可採。遑論，訴外人王美娟、曾士銳對原告所提出之終止房屋租賃契約書，並非原告所製作及提出，不論被告其上之簽名是否為真，亦與原告2人無涉，被告於兩造租賃關係消滅後，竟以此抗辯拒絕返還原告2人所給付之前述押租金，顯乏其據，自無可採。
3.綜上所述，本件原告依照兩造所簽訂之房屋租賃契約書、被告於108年7月2日所簽立之承諾書等約定，請求被告應給付原告謝政仁77萬5000元、原告柯佩宜23萬2000元，為有理由，應予准許。
㈡就原告主張：被告應給付原告2人上揭款項自108年10月1日
起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，有無理由部分：
1.按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5；亦為同法第233條第1項及第203條所明定。
2.查本件原告雖依照兩造所簽訂之房屋租賃契約書、被告於108年7月2日所簽立之承諾書等約定，請求被告應返還原告2人押租金，然兩造所訂立之房屋租賃契約書及被告於108年7月2日所簽立之承諾書，僅約定租賃期滿及合約期滿退場前返還押租金，並未定有給付之特定期限，自屬給付無確定期限之情形，被告自應於原告得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，始負遲延責任。本件由卷附原告所提出之原告謝政仁與被告間之WECHAT對話紀錄觀之，原告係於108年10月1日向被告催告請求返還押金（參本院卷第75頁），則原告2人均請求自催告時起即108年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬有據，應予准許。
㈢綜上所述，本件原告依據兩造所簽訂之房屋租賃契約書、
被告於108年7月2日所簽立之承諾書等約定，請求：1、被告應給付原告謝政仁77萬5000元，及自108年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；2、被告應給付原告柯佩宜23萬2000元，及自108年10月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，均有理由，應予准許。本件兩造均陳明願供擔保，各聲請宣告准予假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件結論不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國108年2月14日
民事第四庭法官楊忠城正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年2月14日
書記官黃佳莉